8.2.14.4 L'enfiteusi

Question 1

Cos’era l’enfiteusi?

Answer 1

L’emphyteusis è un diritto reale su cosa altrui (ius in re aliena), alienabile con atto inter vivos e trasmissibile mortis causa.

Con tale diritto, si attribuiva al suo titolare un diritto sostanzialmente identico alla proprietà, esercitabile su un fondo altrui e dietro pagamento di un canone annuale.

Question 2

Quando si diffonde l’enfiteusi?

Answer 2

Trova concretezza strutturale all’epoca di Giustiniano

Question 3

Da dove origina l’enfiteusi giustinianea?

Answer 3

Dal coordinamento di due forme:
- Conductio agri vectigalis (epoca precedente al dominato)
- Ius emphyteuticum o Ius pereptuum (radicata nel mondo greco e dell’epoca del Dominato)

Question 4

Cos’era la conductio agri vectigalis?

Answer 4

Era la più antica delle forme che originò l’enfiteusi giustiniana, risalente all’espansione imperialistica di Roma e la conseguente concentrazioni nel dominio di Roma (prima del populus e poi dell’imperator) di grandi porzioni di territorio, costituenti l’ager publicus, di cui si procedette alla concessione in godimento a favore dei privati.

Tra queste concessioni, una forma adottata fu quella dietro pagamento di un canone annuale, chiamato vectigal, e per questa ragione il concessionario era detto avesse un ius in agro vectigali.

Question 5

Come si configurava giuridicamente la conductio agri vectigalis prima di confluire nell’enfiteusi giustinianea?

Answer 5

Era una locatio-conductio senza limiti temporali prestabiliti (locatio in perpetuum), rimanendo comunque possibile la revoca da parte del concedente.

Question 6

Cos’era lo ius emphyteuticum (o ius perpetuum)?

Answer 6

La seconda delle due forme che confluirono nell’enfiteusi giustinianea, di origine greca e diffusasi nel Dominato, nel IV d.C.

Veniva utilizzata, da parte dell’amministrazione imperiale, per la concessione ai privati dello sfruttamento dei terreni incolti.

Giustiniano procedette nel V sec. d.C. a fondere conductio agri vectigalis e ius emphyteuticum nell’autonoma figura giuridica dell’enfiteusi.

Question 7

Cosa distingueva l’enfiteusi dall’usufrutto?

Answer 7

• L’enfiteusi aveva ad oggetto fondi rustici, mentre l’usufrutto poteva esercitarsi anche su beni mobili e fondi urbani
• L’enfiteusi era caratterizzata da perpetuirà, mentre l’usufrutto era temporaneo
• L’enfiteusi era alienabile e trasmissibile, inter vivos e mortis causa, al contrario dell’usufrutto
• Con l’enfiteusi era possibile avere il pieno godimento del fondo, potendolo addirittura concederlo in subenfiteusi e in usufrutto, cosa non possibile per l’usufruttuario

Question 8

Quali limiti presentava l’enfiteusi in capo al titolare del diritto e rispetto al proprietario?

Answer 8

• L’enfiteta doveva pagare un canone annuale (vectigal)
• L’enfiteuta doveva conservare il fondo in buono stato, essendo responsabile per il suo eventuale deterioramento
• L’enfiteuta doveva pagare le imposte gravanti sul fondo
• L’enfiteuta doveva notificare al concedente la sua intenzione di alienare il fondo, potendo il concedente esercitare un diritto di prelazione (ius prelationis)

Question 9

Come si costituiva l’enfiteusi?

Answer 9

Si poteva fare ricorso sia a un atto inter vivos che a un atto mortis causa.

Question 10

Come si estingueva l’enfiteusi?

Answer 10

• Mancato pagamento del vectigal per un triennio
• Mancato pagamento dell’imposta fondiaria gravante sul fondo per un triennio
• Per confusio, riunificazione della stessa persona come enfiteuta e proprietario

Question 11

Che effetto aveva l’estinzione dell’enfiteusi per il proprietario?

Answer 11

Completa riespansione del diritto di proprietà del concedente

Question 12

Come si tutelava l’enfiteusi?

Answer 12

Al pari della proprietà. L’enfiteuta poteva utilizzare tutte le azioni spettanti al proprietario