3.6.2. Le contrat de bail commercial Flashcards
3 types de conditions pour appliquer le statut des baux commerciaux
Conditions relatives aux parties
Conditions relatives au bien loué
Conditions relatives au fonds de commerce
6 conditions relatives au bailleur pour avoir un contrat de bail commercial
Doit être le propriétaire : si majeur protégé ou mineur, bail conclu par un représentant légal
Doit mettre le bien à disposition du preneur
Doit entretenir le bien en effectuant toutes les réparations qui lui incombent
Doit aussurer au locataire une jouissance paisible des lieux
Doit garantir l’usage de la chose, ce qui implique qu’il devra indemniser le preneur des pertes qui découlent des vices ou défauts de la chose louée
Peut exercer son droit de congé triennal en cas de modification profonde de l’immeuble
4 conditions relatives au preneur de bail pour le contrat de bail commercial
Doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers s’il s’agit d’un artisan
Doit exploiter le fonds en personne raisonnable
Doit exploiter le fonds en suivant la destination inscrite au bail (ex : ne peut aps exploiter un restaurant en boîte de nuit)
Doit s’engager à payer les loyers au terme convenu. Celui-ci peut être révisé tous les trois ans. La variation du loyer ne peut pas excéder la valeur de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.
2 hypothèses dans lesquelles la valeur du loyer peut aller au-delà de la valeur de l’indice trimestriel des loyers commerciaux
Modification des facteurs locaux de commercialité qui a entraîné une variation de la valeur locative de plus de 10%
En cas de déspécialisation
Conditions relatives au bien loué pour le contrat de bail commercial et 2 exemples de biens non soumis au bail commercial
Le bien loué doit être clos et couvert
Construction fixe et solide
2 ex d’exclusion : places de parking des grandes surfaces, comptoirs de ventes
Conditions relatives au fonds de commerce pour le contrat de bail commercial
Réservé aux seuls propriétaires d’un fonds de commerce ou fonds artisanal (Commerçant doit impérativement avoir une clientèle propre)
Pas exigé que le preneur exploite personnellement le fonds de commerce (il suffit qu’il soit exploité par un locataire gérant)
4 droits du locataire preneur
Déspécialisation du bail
Cession du bail
Droit de rpéférence
Renouvellement du bail
2 types de déspécialisations du bail
Déspécialisation simple
Despécialisation totale
Définition déspécialisation simple
Le locataire peut ajouter une activité connexe ou complémentaire. Le bailleur doit en être informé et ne peut s’y opposer.
Définition déspécialisation totale
Le locataire souhaite changer complètement l’activité prévue au bail.
3 conditions pour qu’il puisse y avoir une déspécialisation totale
Le changement d’activité doit être justifié par la conjoncture économique.
Le changement doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble
Le changement ne doit pas se heurter à un motif grave et légitime permettant au bailleur d’opposer un refus au preneur.
Obligation du bailleur suite à la déspécialisation
Informer toute personne qui serait mise en péril par la déspécialisation (créancier du fonds, locataires voisins, etc)
2 modalités de cession du bail commercial
Preneur du bail peut céder ce dernier en même temps que le fonds de commerce
Il peut aussi le céder séparément du fonds de commerce. Dans ce cas, le preneur devra informer le bailleur de la cession.
2 cas où la cession du bail peut être limitée
Il peut exister une clause de préférence en cas de cession du bail.
Bailleur peut subordonner la cession à son agrément
3 caractéristiques de la clause de préférence
Lorsque le bailleur souhaite vendre l’immeuble dans lequel le fonds de commerce est exploité, il doit d’abord informer le locataire par lettre recommandée ou remise en mains propres
Notification doit indiquer le prix et les conditions de la vente
Notification vaut offre de vente pour le preneur. Ce dernier a un mois pour lever l’option d’achat.
