Vormerkung und Vorkaufsrecht

Question 1

§ 883 I 2 BGB: künftiger Anspruch

Answer 1

Einschränkung, um faktische Verfügungssperre zu vermeiden: es muss bereits feste Rechtsgrundlage gegeben sein → (+), wenn Grundlage des künftigen Anspruchs nicht mehr einseitig vom Schuldner beseitigt werden kann
→ Entstehung muss hinreichend sicher sein → schutzwürdiges Interesse
→ Gläubiger muss bestimmt / bestimmbar sein
→ Bsp.: Vorvertrag, bindendes Verkaufsangebot

Question 2

Rechtsnatur Vormerkung, § 883 BGB

Answer 2

Sicherungsmittel eigener Art mit einzelnen dinglichen Wirkungen
dient dazu, die Erfüllung schuldrechtlicher Ansprüche auf Änderung der dinglichen Rechtslage zugunsten des Gläubigers zu sichern

Question 3

Sicherungsbedürfnis

Answer 3

• schuldrechtliche Verpflichtung bewirkt keine Beschränkung der Verfügungsbefugnis des Veräußerers
  → durch das Verpflichtungsgeschäft wird er nicht daran gehindert, entgegen der eingegangenen Verpflichtung anderweitig über das Grundstück zu verfügen
• kein Einfluss des Erwerbers auf Eintragung (Dauer)

Question 4

Wirkung Vormerkung

Answer 4

bewirkt gerade keine Grundbuchsperre:
vgl. § 53 I 1 GBO: Grundbuchamt darf die Eintragung einer vormerkungswidrigen Verfügung nicht ablehnen, da sie GB nicht unrichtig macht (nur ggü. Vormerkungsberechtigtem unwirksam, ggü. allen anderen wirksam!)

Question 5

Vormerkung = Recht zum Besitz i. S. v. § 986 BGB?

Answer 5

(-)

Question 6

Voraussetzungen wirksames Entstehen einer Vormerkung

Answer 6

1. vormerkungsfähiger Anspruch, § 883 I 1
2. Bewilligung bzw. einstweilige Verfügung, § 885 I 1 (oder Urteil gem. § 895 ZPO)
3. Eintragung der Vormerkung ins GB, § 885 I
4. Berechtigung des Veräußerers bzw. gutgläubiger Erwerb

Question 7

Sicherungswirkung der VM

Answer 7

Verfügungen, die dem Inhalt des gesicherten schuldrechtlichen Anspruchs widersprechen, sind gegenüber dem Vormerkungsgläubiger (= relativ) unwirksam, § 883 II BGB
→ beginnt, sobald alle Wirksamkeitsvoraussetzungen der VM vorliegen, also meist mit der Eintragung der VM
→ schützt nur vor vormerkungswidrigen Verfügungen (weitere VM Verfügung gleichgestellt, §§ 883 II, 888 BGB analog)
→ endet, wenn der geschützte Vormerkungsberechtigte der vormerkungswidrigen Verfügung zustimmt oder mit Erlöschen der VM

Question 8

Beseitigung Vormerkung

Answer 8

• § 886 BGB, wenn die Geltendmachung des durch die VM gesicherten Anspruchs dauerhaft durch eine Einrede ausgeschlossen wird
• § 888 I BGB (-), VM bewirkt keine GB-Sperre → Rechtsfolge passt nicht
• § 894 BGB entsprechend, wenn VM (-)

Question 9

Verhältnis Vormerkung ↔︎ Vorkaufsrecht

Answer 9

Vorkaufsrecht geht der Auflassungsvormerkung im Rang vor, § 883 III BGB
→ keine Unwirksamkeit gem. §§ 888 I, 883 II 1 BGB

Question 10

§ 883 I BGB: sicherbarer Anspruch

Answer 10

Ansprüche, die auf eine dingliche Rechtsänderung von Grundstücksrechten gerichtet sind (Übertragung, Inhaltsänderung, Aufhebung)

Question 11

Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung möglich?

= Erwerb der VM vom Nichtberechtigten

Answer 11

e. A.: nach § 892 BGB
(-) VM ≠ dingl. Recht am Grundstück, da Bestand der VM vom Bestand des zu sichernden Anspruchs abhängt → kein dingliches Recht, keine Zuordnungsfunktion, sondern Sicherungsmittel sui generis
h. M.: nach § 893 Alt. 2 BGB = Verfügung, die keinen Rechtserwerb i. S. v. § 892 BGB zur Folge hat
(+) wg. § 883 II BGB führt VM zu “dinglicher Gebundenheit” des Grundstücks, weshalb ihre Bewilligung als unmittelbare Einwirkung auf das Grundstück betrachtet werden kann

→ i. E. Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs anerkannt
→ aber nur bei Bewilligung und nicht bei einstweiliger Verfügung, da dann keine rechtsgeschäftliche Bestellung

Question 12

entsprechende Anwendung der §§ 994 ff. BGB auf den vormerkungswidrigen Dritterwerber?
→ ZBR aus § 1000 S. 1 BGB

Answer 12

• unmittelbare Anwendung (-), da kein EBV (nur VM eingetragen, noch kein Eigentum)
• analog?
  → Regelungslücke (+): Verwendungsersatz des vormerkungswidrigen Dritterwerbers nicht eigens geregelt
  → vglb. Interessenlage (+): BGB enthält für nahezu alle anderen Herausgabeansprüche Regelungen über den Verwendungsersatz, Anspruch auf Zustimmung zur Löschung ist Herausgabeanspruch vglb., andere Ausgleichsmechanismen wie GoA, BerR (-); Besitzer tätigt Verwendungen, die letztlich einem Dritten zugute kommen; ggü. VM-Berechtigten gilt Vormerkungsschuldner immer noch als Eigentümer

Question 13

gutgläubiger Vormerkungserwerb → später (vor Eintragung) Bösgläubigkeit

Answer 13

Rspr.: auch spätere Bösgl. kann den Eigentumserwerb nicht verhindern, Gutgläubigkeit bei Antragstellung der VM genügt → durch die Vormerkung erfolgt mithin auch hinsichtlich des Erwerbs des Eigentums eine Vorverlagerung des Gutglaubenszeitpunkts
(+) § 892 II BGB
(-) sehr weite Vorverlagerung, Schutzwürdigkeit des VM-Berechtigten?

Question 14

P: Mietvertrag wegen § 883 II 1 BGB analog relativ unwirksam?
→ Anspruch aus § 985 BGB, Recht zum Besitz des Mieters aus Mietvertrag (Eintritt des VM-Berechtigten gem. § 566 BGB) → Anwendbarkeit § 883 II 1 BGB?

Answer 14

• direkt (-), da MV ≠ Verfügung: keine dingliche Rechtsänderung
• analog str.:
  Rspr.: (-)
  (+) Vermietung steht Eigentumserwerb nicht entgegen
  (+) Schutzzweck § 566 BGB: Schutz des Mieters, der keinen Einfluss auf Übereignung hat; hatte auch keinen Grund, GB einzusehen
  (+) Erwerber nicht unbillig benachteiligt: erhält Mietzins und ggf. SEA gg. Veräußerer
  a. A.: (+)
  (+) MV angesichts § 566 BGB durchaus vglb., belastet ähnlich wie beschränkt dingliches Recht das Eigentum: Erwerber von Nutzung ausgeschlossen
  (+) Erst-Recht-Schluss: dingl. Wohnungsrecht wäre z. B. gem. § 883 II BGB unwirksam ggü. Erwerber, MV soll es nicht sein, obwohl nur schuldrechtlich?

Question 15

P: § 883 II BGB auch bei Erzwingung einer späteren Vormerkung aufgrund einstweiliger Verfügung?

Answer 15

→ § 883 II 2 BGB: Zwangsvollstreckung, Arrestvollziehung
→ einstweilige Verfügung jedoch keine Form der Zwangsvollstreckung, sondern nur Titel für Zwangsvollstreckung, aber: Vollziehung der einstweiligen Verfügung = gesetzestechnischer Begriff für die Zwangsvollstreckung einer einstweiligen Verfügung, vgl. § 928 ZPO → einstweilige Verfügung fällt unter § 883 II 2 BGB

Question 16

analoge Anwendbarkeit der §§ 280 I, II, 286 BGB auf § 888 I BGB?

Answer 16

BGH: (-)
(+) § 888 I BGB lediglich unselbständiger Hilfsanspruch mit verfahrensrechtlicher Bedeutung
(+) dingliche Natur schließt Anwendbarkeit aus
(+) keine unbillige Benachteiligung des Gläubigers, da sich dieser an seinen Schuldner halten kann
h. L.: (+)
(+) Vergleich mit §§ 990 II, 1146 BGB: verweisen als dingliche Regelungen explizit auf schuldrechtliche Verzugsregelungen
(+) Interessen des Gläubigers: bei Nichtanwendung Anreiz zur pflichtwidrigen Verzögerung der Anspruchserfüllung
(+) Fälle denkbar, in denen sich Gläubiger nicht an Schuldner halten kann

Question 17

Akzessorietät der Vormerkung

Answer 17

• Vormerkung kann nur bestehen, wenn und solange der gesicherte Anspruch besteht
  → von Bestand und Durchsetzbarkeit der Forderung abhängig
• Übertragung (Zweiterwerb) gem. § 401 BGB mit Abtretung des gesicherten Anspruchs auf dessen Erwerber, ohne dass eine Eintragung im GB erforderlich wäre (= Übertragung außerhalb des GB; erfolgt trotzdem Eintragung, ist diese bloße GB-Berichtigung)

Question 18

Hat Erwerber gegen Veräußerer Anspruch auf Bewilligung der Vormerkung?

Answer 18

str., erklärt der Berechtigte die Bewilligung zur Eintragung der VM nicht freiwillig, so kann der Gläubiger zur Sicherung seines Anspruchs aber jedenfalls bei Gericht eine einstweilige Verfügung gegen den Berechtigten als Schuldner erwirken, § 885 I BGB, § 935 ZPO, aufgrund derer die Eintragung ins GB erfolgt

Question 19

Berechtigung des Bewilligenden

Answer 19

Bewilligender = derjenige, dessen dingliches Recht von der Vormerkung betroffen wird

Question 20

Rechtswirkungen der VM

Answer 20

• Sicherungswirkung, § 883 II BGB
• Rangwirkung, § 883 III BGB
• Vollwirkung

Question 21

“Wiederaufladung” der VM

Answer 21

bereits eingetragene VM kann nach Untergang des zuerst gesicherten Anspruchs von den Parteien auch zur Sicherung eines neuen deckungsgleichen Anspruchs zwischen denselben Parteien wieder verwendet werden, ohne dass die alte VM gelöscht und eine neue VM bestellt werden müsste
→ aber erforderlich, dass Anspruch, Eintragung und Bewilligung kongruent sind, d. h. den gleichen sicherungsfähigen Anspruch zwischen den gleichen Parteien betreffen
→ auch möglich: bereits bestehende VM kann um weitere abzusichernde Ansprüche “aufgeladen” werden

Question 22

relative Unwirksamkeit gem. § 883 II BGB

Answer 22

reicht nur soweit, als dies zur Sicherung des Anspruchs erforderlich ist
→ in obj. Hinsicht: Verfügungen sind wirksam, soweit sie der Erfüllung des gesicherten Anspruchs nicht im Wege stehen
→ in subj. Hinsicht: vormerkungswidrige Verfügungen relativ unwirksam, d. h. nur dem Vormerkungsberechtigten ggü. unwirksam, für alle anderen wirksam → daher kann vormerkungswidrige Verfügung auch im Grundbuch eingetragen werden!

Question 23

Schutz vor vertragswidrigen Zwischenverfügungen

Answer 23

• bei Eintragung einer VM gem. § 883 II BGB
• beim dinglichen Vorkaufsrecht gem. § 1098 II i. V. m. § 883 II BGB
• beim Eigentumsvorbehalt bzw. Vereinbarung eines aufschiebend bedingten Rechtserwerbs gem. § 161 BGB

Question 24

Voraussetzungen des Anspruchs aus § 888 I BGB

Answer 24

1. Bestehen einer wirksamen Vormerkung zugunsten des Anspruchstellers
2. Eingetragenes Recht zugunsten des Anspruchsgegners
3. Recht beruht auf vormerkungswidriger Verfügung, die gem. § 883 II BGB relativ unwirksam ist
4. Keine Einreden oder Einwendungen gegen den Anspruch

Question 25

Rangwirkung der VM

Answer 25

VM zeigt bereits das künftige Recht an, das bei Erfüllung des gesicherten Anspruchs entstehen soll → Gesetz lässt mit der Rangwirkung das künftige Recht an der Rechtsstellung der VM teilnehmen, indem das künftige Recht den Rang der VM einnimmt, § 883 III BGB

Question 26

Vollwirkung der VM

Answer 26

für VM zeigen sich bereits die Wirkungen des künftigen Rechts, indem z. B. in der Insolvenz oder in der Zwangsversteigerung die Vormerkung so behandelt wird, als bestünde bereits das künftige Recht (z. B. Eigentum am Grundstück)

Question 27

Anwendung der §§ 985 ff. BGB analog auf die Vormerkung

Answer 27

h. M.: (+)
(+) Erwerber ist im Verhältnis zum Vormerkungsberechtigten nur Buchbesitzer, seine Pflicht zur Herausgabe des Buchbesitzes kann insoweit nach der Interessenlage mit der Pflicht des unberechtigten Besitzers zur Herausgabe des Besitzes nach § 985 BGB verglichen werden

Question 28

dingliches Vorkaufsrecht, §§ 1094 ff. BGB

Answer 28

• wirkt Dritten ggü. wie Vormerkung, § 1098 II BGB i. V. m § 883 II BGB.: stellt sicher, dass vorkaufswidrige Verfügungen relativ unwirksam sind und dass der Vorkaufsberechtigte vom Dritten die Zustimmung zu seiner Eintragung ins Grundbuch als Eigentümer verlangen kann
• beschränkt dingliches Recht
• §§ 987 ff. BGB analog anwendbar

Question 29

Schützt VM vor der Wirkung eines später eingetragenen Widerspruchs?
→ direkte Anwendung des § 883 II BGB

Answer 29

(-) Eintragung Widerspruch ≠ Verfügung i. S. d. § 883 II BGB: begründet weder dingliches Recht noch führt sie Veränderung des angegriffenen dinglichen Rechts herbei noch bewirkt sie, dass das gesicherte Recht selbst als eingetragen gelten kann
→ Grundbuchvermerk eigener Art i. S. e. Schutzeintragung, die gegen Rechtsverlust schützen soll

Question 30

Schützt VM vor der Wirkung eines später eingetragenen Widerspruchs?
→ Teleologische Extension von § 883 II BGB

Answer 30

Aus Wertung der Normen zur VM könnte sich ergeben, dass nach Erwerb einer VM auch andere nachträgliche Erwerbshindernisse als die von § 883 II BGB erfassten hinsichtlich des durch die VM abgesicherten Anspruchs auf dingliche Rechtsänderung nicht mehr schaden.

Question 31

Schützt VM vor der Wirkung eines später eingetragenen Widerspruchs?
→ Teleologische Extension von § 883 II BGB
MM: kleine Lösung → kein Schutz vor Widerspruch

Answer 31

• nicht Zweck der VM, bestehende Rechte zu vernichten: nur Schutz vor Zwischenverfügungen, nicht aber Vorverlagerung des relevanten Zeitpunktes für gutgläubigen Erwerb → Verfügungs-, nicht aber Erwerbsschutz
• § 883 BGB regelt nur Verhältnis zwischen VM-Berechtigtem und VM-Verpflichteten, Verhältnis zwischen Erwerber und wahrem Berechtigten wird aber abschließend durch § 892 BGB geregelt

Question 32

Schützt VM vor der Wirkung eines später eingetragenen Widerspruchs?
→ Teleologische Extension von § 883 II BGB
h. M.: große Lösung → Schutz vor Widerspruch

Answer 32

• andernfalls Entwertung der erworbenen Vormerkung
• Wertung § 883 II, III BGB, § 106 InsO, § 48 ZVG: VM soll gerade jede Veränderung der Rechtslage zum Nachteil des Berechtigten im Hinblick auf den gesicherten Anspruch verhindern
• sonst Beeinträchtigung Verkehrsschutz, weil Erwerber kein hinreichendes Sicherungsmittel zur Verfügung steht
• VM als Substitut für unzulässige bedingte Auflassung → bei bedingter Übereignung von beweglichen Sachen kommt es für guten Glauben auch nur auf Zeitpunkt von Einigung und Übergabe an

Question 33

Zweiterwerb der Vormerkung

Answer 33

→ Akzessorietät: kann nicht selbständig abgetreten werden, sondern läuft mit gesicherter Forderung mit

1. Abtretung der Forderung
   a) wirksamer Abtretungsvertrag
   b) kein Abtretungshindernis
   c) Zessionar ist Inhaber der Forderung
2. Bestand der Vormerkung in der Person des Abtretenden, § 401 BGB (Ersterwerb)

→ Zweiterwerb auch gutgläubig nicht möglich, wenn Forderung nicht existiert / erloschen ist!

Question 34

gutgläubiger Zweiterwerb der VM möglich?

Teil der Lit.: (-)

Answer 34

(+) gutgl. Erwerb setzt gem. §§ 892 f. BGB RG voraus, Erwerb der Vormerkung tritt aber kraft Gesetzes (§ 401 BGB analog) und gerade nicht durch RG ein (nur Übertragung der Forderung kraft Gesetzes)
(+) analoge Anwendung §§ 892 f. BGB (-), da VM unabhängig von der Erfüllung der grundbuchrechtlichen Erwerbsvoraussetzungen (Eintragung) übergeht (Übertragung durch Abtretung) und der Erwerb damit außerhalb des Grundbuchs erfolgt → Publizitätsträger fehlt

Question 35

gutgläubiger Zweiterwerb der VM möglich?

gutgläubiger Zweiterwerb prinzipiell möglich gem. §§ 892 f. BGB analog

Answer 35

(+) § 401 BGB regelt nur, was gutgläubige Parteien ohnehin auch i. R. e. Rechtsgeschäfts vereinbart hätten → kein unmittelbarer, aber doch ein mittelbarer rechtsgeschäftlicher Erwerb
(+) gutgl. Erwerber kann sich auf Eintragung im Grundbuch stützen, weil und soweit dort der Veräußerer als Inhaber einer VM eingetragen ist → Vertrauenstatbestand
(+) Verkehrsschutz bei Kettenveräußerungen
(+) Zweiterwerber genauso schutzwürdig wie der Ersterwerber

Question 36

gutgläubiger Zweiterwerb der VM möglich?

Rspr.: differenzierend

Answer 36

→ gutgl. Zweiterwerb möglich, wenn der vorangegangene Ersterwerb der VM gescheitert ist, weil der Ersterwerber bösgläubig war
→ nicht möglich, wenn Ersterwerb aus anderen Gründen gescheitert ist
(-) keine Rechtfertigung für Differenzierung

Question 37

P: künftiger Anspruch bei Auftreten eines falsus procurator vormerkungsfähig?
→ Genehmigung, §§ 177 I, 183 ff. BGB: Wirkung ex tunc

Answer 37

h. M.: Anspruch nur dann von § 883 I 2 BGB erfasst, wenn für ihn eine gefestigte Rechtsgrundlage vorliegt, was hauptächlich dann der Fall sein soll, wenn der Schuldner die RGL nicht mehr einseitig widerrufen kann
→ (-), wenn f. p. auf Seiten des Verkäufers auftritt: Entstehung eines Übereignungsanspruchs ausschließlich vom Willen des Veräußerers abhängig
→ (+), wenn f. p. auf Seiten des Käufers auftritt: Verkäufer hat keinerlei Einflussmöglichkeiten

Question 38

Anspruch auf Übereignung aus Vorkaufsrecht

Answer 38

• dem Berechtigten steht ein Vorkaufsrecht zu
• diese ist noch nicht erloschen, § 1097
• Vorkaufsfall ist eingetreten, §§ 463, 1098 I 1
• fristgerechte Ausübung (Erklärung) des Vorkaufs gegenüber dem Eigentümer des belasteten Grundstücks, §§ 464, 469 II, 1098 I 1 BGB