Eigentumserwerb gem. §§ 873, 925 BGB

Question 1

Voraussetzungen Eigentumserwerb gem. §§ 873, 925 BGB

Answer 1

1. Einigung (→ Auflassung i. S. d. § 925 I BGB)
2. Eintragung, § 873 I BGB
3. Einigsein
4. Verfügungsberechtigung

Question 2

§ 925 BGB: Auflassung

Answer 2

= dingliche Einigung über die Übertragung des Grundstückseigentums (nicht: Erwerb beschränkt dinglicher Rechte)

• mündliche Erklärung, aber zu Beweiszwecken i. d. R. Beurukung
• Bedingungsfeindlichkeit, § 925 II BGB → Rechtssicherheit
• gleichzeitige Anwesenheit

Question 3

Legitimation des Grundstücksverfügenden

Answer 3

Veräußerer tritt in irgendeiner Weise nach außen hin als mutmaßlicher und glaubhafter Grundstückseigentümer auf, Anhaltspunkt für die Berechtigung ist allein die Grundbucheintragung

Question 4

Voraussetzungen Gutglaubenserwerb § 892 BGB

Answer 4

• rechtsgeschäftliche Verfügung i. S. e. Verkehrsgeschäfts
• Unrichtigkeit des Grundbuchs und Legitimation des Verfügenden als objektiver Rechtsscheintatbestand (Verfügender eingetragen)
• guter Glaube: keine Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit, § 892 II BGB
• keine Eintragung eines Widerspruchs zum Zeitpunkt der Erwerbsvollendung (= Eintragung Erwerber; unabhängig von dessen Kenntnis)

Question 5

Verkehrsgeschäft

Answer 5

auf Erwerberseite ist mindestens eine Person beteiligt, die nicht auch der Veräußererseite angehört

Question 6

persönliche Identität

Answer 6

nur eine einzige Person handelt und räumt sich dabei selbst Rechte ein

Question 7

wirtschaftliche Identität

Answer 7

zwar handeln auf beiden Vertragsseiten in wirtschaftlicher Hinsicht dieselben Personen, diese sind aber rein formell aufgrund ihrer Verbindung oder ihrer Geschäftsform im Rechtsverkehr strikt zu trennen

Question 8

§ 892 I 2 BGB

Answer 8

nur der gute Glaube an das Nichtbestehen einer Verfügungsbeschränkung wird geschützt (negative Schutzfunktion), nicht guter Glaube an Bestehen einer eingetragenen Verfügungsbeschränkung

Question 9

Berechtigung zur Weiterveräußerung mit Auflassung

Answer 9

BGH: regelmäßig wird mit Auflassung konkludent Ermächtigung gem. § 185 I BGB zur Weiterveräußerung erteilt
→ wer Auflassung erklärt, bringt gem. §§ 133, 157 BGB zum Ausdruck, dass er selbst nicht mehr Eigentümer sein möchte und mit dem Eigentum Dritter an dem Grundstück einverstanden ist, soweit nichts Gegenteiliges ersichtlich ist
→ Interesse des Auflassungsempfängers, über das Grundstück weiterverfügen zu können

Question 10

relevanter Zeitpunkt für Gutgläubigkeit

Answer 10

nicht Vollendung des Rechtserwerbs, sondern gem. § 892 II BGB die Stellung des Eintragungsantrags
→ lange Bearbeitungszeit

Question 11

rechtsgeschäftliche Ermächtigung gem. § 185 I BGB

Answer 11

bei Einwilligung des Inhabers des Rechts

Question 12

P: Findet § 878 BGB auch dann Anwendung, wenn der nach § 185 I BGB Ermächtigte nachträglich in seiner Verfügungsbefugnis beschränkt wird?

A lässt an B auf, B wiederum an C, vor Eintragung des C wird B insolvent

Answer 12

(-) Wortlaut “dem Berechtigten”
(-) Regelungszweck: § 878 BGB will vor Nachteilen aus dem zeitlich gestreckten Eigentumserwerb infolge des Eintragungserfordernisses schützen → diesen Schutz verdient nur derjenige, der sich dem Eintragungsgrundsatz unterwirft und von demjenigen erwirbt, der im GB eingetragen ist
(+) § 878 BGB analog: Schutzwürdigkeit des Erwerbers, sobald er alles seinerseits Erforderliche getan hat
(+) ohne Eintragungserfordernis hätte C direkt von B Eigentum am Grundstück erwerben können und spätere Insolvenz wäre unschädlich
(+) funktionale Gleichwertigkeit Erklärung eines nach § 185 I BGB Ermächtigten und der des Berechtigten

Question 13

formelle Grundsätze Eintragungsverfahren (GBO)

Answer 13

• Antragsgrundsatz, § 13 GBO (A: § 53 GBO)
• formelles Konsensprinzip, § 19 GBO
• Formgrundsatz, § 29 GBO: öffentliche / beglaubigte Urkunden
• Voreintragungsgrundsatz, § 39 GBO: Eintragung soll nur erfolgen, wenn der Berechtigte, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird, auch als Berechtigter eingetragen ist (→ Transparenz! A: § 40 GBO)

Verletzung dieser Grundsätze führt nur dann zur Unrichtigkeit des GB, wenn zugleich materiell-rechtliche Erwerbsvrss. fehlen, vgl. § 53 I 1 GBO; sonst ist GB nicht unrichtig!
→ Vorgehen nach § 53 I 1 GBO nur bei (materieller) Unrichtigkeit des GB!

Question 14

formelles Konsensprinzip, § 19 GBO

Answer 14

für die Eintragung genügt grds. die einseitige Bewilligung (= verfahrensrechtliche Erklärung) durch denjenigen, dessen Recht betroffen wird, ohne dass die materiell-rechtlich erforderliche dingliche Einigung, § 873 BGB, nachgewiesen werden muss
Ausnahmen:
- zur Vermeidung unrichtiger Eintragungen hat das Grundbuchamt offensichtliche Mängel des Verfügungsgeschäfts zu beachten
- bei der Grundstücksübereignung gilt das sog. materielle Konsensprinzip, § 20 GBO: Nachweis der Auflassung erforderlich!

Question 15

h. M.: Vrss. Anwartschaftsrecht am Grundstück

Answer 15

1. bindende Auflassung
2. Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) und Eintragungsantrag (§ 17 GBO) des Erwerbers
   oder
   Vormerkung

Question 16

Kettenauflassung

Answer 16

Käufer des Grundstücks und Inhaber des AnwR kann Grundstück weiterveräußern ohne selbst voreingetragen zu werden und ohne dass er zuvor Eigentümer (kein Durchgangserwerb!) wird:

• entweder durch Auflassung des Grundstücks mit Ermächtigung des Erstveräußerers (Erstauflassung i. d. R. auch stillschweigende Ermächtigung zur Weiterveräußerung)
• oder durch Auflassung des AnwR in der Form des § 925 BGB

Question 17

Wirkung Widerspruch

Answer 17

bewirkt keine GB-Sperre, sondern verhindert nur gutgl. Erwerb, vgl. § 892 I BGB
§ 892 II BGB gilt nicht für den Widerspruch: ein untre Verstoß gegen § 17 GBO eingetragener Widerspruch entfaltet volle Wirksamkeit, kein gutgl. Erwerb aufgrund des früheren, aber später bearbeiteten Antrags auf Eintragung eines Rechtserwerbs

Question 18

§ 899a BGB

Answer 18

• S. 1 vermutet, dass die nach § 47 II 1 GBO als Gesellschafter eingetragenen Personen Gesellschafter der GbR sind und dass keine weiteren Gesellschafter existieren
• S. 2 i. V. m. § 892 BGB fingiert, dass das GB richtig ist hinsichtlich der Existenz der Gesellschaft und der Gesellschafterstellung der nach § 47 II 1 BGB eingetragenen Gesellschafter (→ Vertretungsbefugnis, §§ 714, 709 I BGB)

Question 19

§ 892 BGB: Unrichtigkeit des GB → zu welchem Zeitpunkt?

Answer 19

• § 892 I BGB: Vollendung des Rechtserwerbs
• Vorverlagerung nach § 892 II BGB? = Unrichtigkeit zum ZP der Einigung
  ganz h. M.: (-)
  (+) § 892 II BGB bezieht sich lediglich auf subj. Merkmal der Kenntnis, Unrichtigkeit aber obj. Merkmal
  (+) abstraktes Vertrauen geschützt
  → dass GB objektiv also erst zum ZP der Vollendung des Rechtserwerbs unrichtig war, steht gutgläubigem Erwerb nicht entgegen
  → ABER: bzgl. Redlichkeit (Unkenntnis) gem. § 892 II BGB stets der Zeitpunkt der vorletzten Erwerbsvoraussetzung maßgeblich, wenn letztes Erwerbserfordernis die Eintragung ist → Zeitpunkt der Unrichtigkeit = relevanter Zeitpunkt für Kenntnis

Question 20

§ 892 II BGB: Vorverlagerung auf Zeitpunkt der Antragstellung

Answer 20

Termin des Eintragungsantrag = Eingang beim GBA, § 13 II 2 GBO