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B. Zivilrecht > Mietrecht > Flashcards

Mietrecht Flashcards

1
Q

§ 546a BGB: Vorenthaltung der Mietsache

A

→ unerfüllter Rüchnahmewille des Vermieters: Nichtrückgabe muss dem tatsächlichen Willen des Vermieters widersprechen

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2
Q

Anwendbarkeit des allg. LSR neben § 546a I BGB?

A

(+), vgl. § 546a II BGB, aber Einschränkung gem. § 571 I BGB: Mieter muss Umstände, wegen derer Rückgabe unterblieben ist, zu vertreten haben

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3
Q

Wohnraum

A

zum Wohnen, d. h. zu dauernder privater Benutzung überlassener Raum in einem Gebäude

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4
Q

Was schuldet Vermieter in Bezug auf die Mietsache?

Leistungserfolg?

A

Überlassung der Mietsache: nur Zurverfügungstellung und Instandhaltung der Mietsache oder Verschaffung des unmittelbaren Besitzes?
h. M.: Abstellung auf konkreten Vertrag → setzt der vertragsgemäße Gebrauch Besitz der Mietsache voraus?
→ i. d. R. wird Verschaffung des unm. Besitzes geschuldet
(+) Wortlaut: “gewähren”

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5
Q

Grundgedanke § 537 BGB, Verwendungsrisiko

A

Mieter trifft das individuelle Verwendungsrisiko, Vermieter trifft das Risiko, dass die Mietsache überhaupt nicht genutzt werden kann
→ wenn kein Mieter imstande ist, die Mietsache zu nutzen, kann nicht von einem “in der Person des Mieters” begründeten Verwendungsrisiko ausgegangen werden

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6
Q

zeitlicher Anwendungsbereich mietvertragliches Gewährleistungsrecht

A
  • grds. erst ab Überlassung der Mietsache
    → Wortlaut § 536 I BGB
    → Mieter ab Überlassung besonders schutzwürdig, da Mängeln ab da in besondrem Maße ausgesetzt
  • Ausnahme (h. M.): anfängliche Rechtsmängel, § 536 III BGB
    → Wortlaut § 536 III BGB knüpft nicht an Zeitpunkt der Überlassung an
  • str.: Ausnahme für anfänglich unbehebbare Sachmängel?
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7
Q

zeitlicher Anwendungsbereich mietvertragliches Gewährleistungsrecht
str.: Ausnahme für anfänglich unbehebbare Sachmängel?

A

(+) Unterschied zwischen unbehebbaren Rechtsmangel und unbehebbaren Sachmangel für Mieter oft nicht erkennbar
(+) Vermieter sollte es nicht selbst in der Hand haben, Garantiehaftung dadurch zu entgehen, dass er die Sache nicht übergibt, bloße Förmelei, Überlassung zu fordern, wenn Mangel unbehebbar
(-) Wortlaut § 536 I BGB: gerade Abstellen auf Überlassung
(-) einheitlicher Anwendungsbereich im Hinblick auf Sachmängel, Grenze muss gezogen werden
(-) sonst Wertungswiderspruch: warum sollte Vermieter bei anfänglichem Sachmangel (Garantiehaftung) schlechter stehen als bei Unmöglichkeit (Verschuldenshaftung)?

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8
Q

Formerfordernis § 550 S. 1 BGB

A
  • Schriftlichkeit, § 126 I BGB
  • Wahrung der Einheitlichkeit der Urkunde: Zusammengehörigkeit der Urkunde muss durch körperliche Verbindung oder in sonstiger Weise erkennbar sein, daraus müssen sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen ergeben
    str. : Kann sich Einheit der Urkunde auch aus Merkmalen wie der fortlaufenden Paginierung / Nummerierung oder dem Textfluss ergeben?
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9
Q

§ 550 S. 1 BGB
str.: Kann sich Einheit der Urkunde auch aus Merkmalen wie der fortlaufenden Paginierung / Nummerierung oder dem Textfluss ergeben?

A

(-) Wortlaut § 126 II 1 BGB: “auf derselben Urkunde”
(-) Schutzzweck: Erwerber soll Überblick über Umfang der eingegangenen Bindungen erleichtert werden + Schutz vor Manipulation
(+) Abschlussfunktion wird auch ohne körperliche Verbindung Genüge getan, wenn sich aus sonstigen Merkmalen Reihenfolge der Blätter erschließen lässt
(+) Manipulation trotzdem möglich, umfassender Schutz lässt sich ohnehin nicht sicherstellen
→ Auflockerungs-Rspr.

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10
Q

ratio § 566 I BGB

A

will Mieter ggü. Anspruch des Erwerbers aus § 985 BGB schützen

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11
Q

wirksame Kündigungserklärung

A
  • Schriftform, §§ 125 S. 1, 568 I BGB
  • § 569 IV BGB: Begründung
    → Anforderungen nicht zu hoch anzusetzen: ausreichend, wenn kündigungsrelevanter Sachverhalt so umschrieben wird, dass er von anderen Sachverhalten unterschieden werden kann
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12
Q

§§ 540, 543 II 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB: Überlassung

A

auf gewisse Dauer angelegte Überlassung der Sache an Dritte ganz oder partiell zum selbständigen oder unselbständigen (Mit-)Gebrauch

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13
Q

§§ 540, 543 II 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB: Dritte

A

nicht solche Personen, deren (Mit-)Gebrauch sich als Ausfluss des vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Mieter darstellt
→ Personen, die zum Zweck der gemeinschaftlichen Haushaltsführung vom Mieter in die Wohnung aufgenommen werden
→ eng zu fassen: Ehepartner, Kinder keine Dritten, nach h. M. nichteheliche Lebensgefährten Dritte → einwilligungsbedürftig (aber bes. Interesse i. d. R. (+))

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14
Q

§ 543 II 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB: unbefugt

A

ohne Erlaubnis des Vermieters, auch dann, wenn Mieter einen Anspruch auf Erlaubniserteilung gem. § 553 BGB gegen den Vermieter hat

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15
Q

Einschränkung des Kündigungsrechts gem. § 553 I 1 BGB

A

bei Verstoß ist Kündigung nicht gerechtfertigt, aber nur dann anzunehmen, wenn Mieter den Vermieter über die beabsichtigte Vermietung in Kenntnis setzt und um Erlaubnis gebeten hat → nur dann Nachprüfung durch den Vermieter möglich

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16
Q

Abmahnung i. S. d. § 543 III 1 Alt. 2 BGB

A

rechtsgeschäftsähnliche Handlung → Vorschriften über WE entsprechend anwendbar
erfordert konkrete Bezeichnung der Vertragswidrigkeit und Aufforderung an den Mieter, das beanstandete Verhalten zukünftig zu unterlassen

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17
Q

Erklärung außerodentliche Kündigung = konkludente Äußerung des entgegenstehenden Willens i. S. d. § 545 BGB?

A

(+) sonst bloße Förmelei, vom außerordentlich Kündigenden zusätzliche Erklärung zu verlangen

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18
Q

Anspruch auf Herausgabe der erlangten Untermiete:

§ 816 I 1 BGB analog auf unberechtigte Untermiete anzuwenden?

A

(+) Begründung des Mietbesitzes = “Verfügung i. w. S.”, da Eigentümer seinen Herausgabeanspruch einschränke → auch Übertragung des Mietbesitzes muss weitem Verfügungsbegriff unterfallen
(-) keine Regelungslücke → § 812 I 1 Alt. 2 BGB
(-) Interessenlage nicht gleich: Vindikationsersatzfunktion (-)
(-) Untermiete kein Gegenwert, Vermieter hätte Sache nicht mehr anderweitig vermieten können

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19
Q

§ 546a I BGB: Vorenthaltung der Mietsache

A

zurückgibt und dieses Verhalten dem tatsächlichen Willen des Vermieters widerspricht
→ unerfüllter Tücknahmewille des Vermieters erforderlich

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20
Q

P: Anwendbarkeit §§ 987 ff. BGB neben vertraglichen Abwicklungsvroschriften im Allgemeinen?

A

e. A.: (-)
→ Abwicklungsregelungen der früheren vertraglichen Bindung würden sonst unterlaufen, kein Bedarf
BGH: (+)
→ kein sachlicher Grund, Eigentümer aufgrund eines früheren Besitzrechts des Anspruchsgegners seinen Rechten aus den §§ 987 ff. BGB zu beschränken
→§ 292 BGB: §§ 987 ff. BGB als gesetzliche Mindesthaftung

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21
Q

P: Anwendbarkeit §§ 987 ff. BGB neben § 546a I BGB?

A

e. A.: (-)
→ §§ 546a I, 571 I, II BGB zumindest bei Wohnräumen abschließend
a. A.: (+)
→ Zweck §§ 546a, 571 I, II BGB: Beschränkung möglichen SE, nicht ERhaltung gezogener Nutzungen des Mieters
→ SE nicht von Dispositionen des Vermieters abhängig und auf den vom Mieters erlangten Vermögensvorteil beschränkt

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22
Q

Sonderfall: Anspruch aufgrund verspäteter Rückgabe → Anspruch auf Herausgabe der Bereicherung gem. § 812 I 2 Alt. 1 BGB → gesperrt durch EBV?

A
  • grds. gem. § 993 I a. E. BGB (+)
  • aber: so würde in diesem Fall der Nichteigentümer-Vermieter besser stehen als der Eigentümer-Vermieter, da Ersterer nicht der Sperrwirkung unterliegt und damit auch gem. §§ 812 ff. BGB Nutzungsersatz verlangen könnte für die Zeit VOR der Rechtshängigkeit / Bösgl. → Ausnahme von der Sperrwirkung
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23
Q

VSD: Erkennbarkeit für Schuldner

Rspr.: gewerbliche - private Mietverträge

A
  • gewerblicher Mieter: für Vermieter erkennbar Kern der Tätigkeit des Mieters, in den gemieteten Räumen Waren Dritter unterzubringen
  • privater Mieter: eher fernliegend
    (-) kein sachlicher Grund für Differenzierung, auch bei Privaten befinden sich häufig geliehene Gegenstände oder solche, die unter EVB gekauft wurden
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24
Q

§ 536 I 3 BGB: Erheblichkeit des Mangels

Bsp.: fehlerhaft isoliertes Stromkabel

A

schon Gefahr einer erheblichen Schadensrealisierung kann eine wesentliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache darstellen
→ anerkannt, dass allein schon eine nutzungsgefährdende Ursache als solche Mangel begründen kann

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25
Q

P: teleologische Reduktion: Ersatzfähigkeit von Mangelfolgeschäden aus Garantiehaftung auszunehmen?
e. A.: (+)

A

→ sämtliche Mangelfolgeschäden nur dann ersatzfähig, wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat
(+) Garantiehaftung für Schäden an sonstigen Rechtsgütern im Vergleich zum Kauf- und Werkrecht durch keinen sachlichen Grund gerechtfertigt: Käufer werde durch Mangel regelmäßig härter getroffen und Werkunternehmer habe größere Einwirkungsmöglichkeit auf Werkleistung

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26
Q

P: teleologische Reduktion: Ersatzfähigkeit von Mangelfolgeschäden aus Garantiehaftung auszunehmen?
a. A.: (+), wenn

A

Einstehen des Vermieters bei Folgeschäden solcher Mängel abzulehnen, die auch bei Anwendung “äußerster Sorgfalt” für niemanden erkennbar waren
(-) schwierig abzugrenzen, unscharfes Kriterium, BGB fremd

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27
Q

P: teleologische Reduktion: Ersatzfähigkeit von Mangelfolgeschäden aus Garantiehaftung auszunehmen?
h. M.: (-)

A

→ uneingeschränkte Garantiehaftung auch für Folgeschäden
(+) historische Regelungsabsicht
(+) Normzweck: umfassender Mieterschutz: Mieter soll auf Fehlerfreiheit des Mietobjekts jedenfalls bei Vertragsschluss vertrauen können, später eintretende Mängel leichter zu überschauen

28
Q

unberechtigte Selbstvornahme im Mietrecht

A

grds. Aufwendungsersatzanspruch gem. § 536a II Nr. 1 BGB, aber Fristsetzung / Anzeige erforderlich!
Rspr.: bei Beseitigung ohne vorherige Aufforderung des Vermieters / sonstige Rechtfertigung → Ersatzanspruch abzulehnen
- § 536a II Nr. 1 BGB (-): keine Aufforderung
- § 536a II Nr. 2 BGB (-): keine Notwendigkeit
- §§ 539 i. V. m. § 683 S. 1, 677, 670 BGB (-): § 536a II BGB vorrangig, sperrt GoA
- § 536a I BGB (-) nur anwendbar, sofern Vrss. § 536a II BGB (+)

29
Q

Rechtsmangel, § 536 III BGB

A

vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache steht Rechts eines Dritten entgegen

  • privatrechtliche obligatorische wie auch dingliche Rechte
  • durch Recht Gebrauch entzogen bzw. nicht gewährt: nachdrückliche, ungestörte Gebrauchsausübung beeinträchtigende Geltendmachung ausreichend, nicht lediglich Weigerung ohne Besitzrecht
  • im Fall der Doppelvermietung grundsätzlich anwendbar, wenn Mieter hierdurch zumindest Gebrauchsbeeinträchtigung erleidet; keine Rangfolge zwischen den Mietern
30
Q

Voraussetzungen Eigenbedarf, § 573 BGB

A
  • verfassungsrechtliche Abwägung GR Art. 14 I GG des V und des M (Recht zum Besitz, Lebensmittelpunkt)
  • ernsthafter Selbstnutzungswunsch im Zeitpunkt der Kündigung
  • nicht erforderlich: unmittelbarer eigener Einzug des Vermieters
  • fällt Eigenbedarf während Kündigungsfrist weg, hat Vermieter dies dem Mieter mitzuteilen, sonst rechtsmissbräuchlich
  • mehrere Wohnungen: Entscheidung des Vermieters zu respektieren, er muss aber vergleichbare Alternativwohnung (soweit vorhanden) anbieten
  • rechtsmissbräuchlich, wenn Vermieter bei Vertragsabschluss erwägt, Wohnung künftig selbst in Gebrauch zu nehmen und Mieter darüber nicht aufklärt (BGH)
31
Q

sachlicher Anwendungsbereich mietrechtliches Gewähreistungsrecht

A
  • typologisch Mietvertrag

- Folgen eines Mangels als spezifischer Art der PV (sonstige PV → allg. SR)

32
Q

zeitlicher Anwendungsbereich mietrechtliches Gewähreistungsrecht
Ausnahme, wenn Mangel gerade in Nichtüberlassung besteht?

A

(-) einheitliche zeitliche Anwendungsgrenze für sämtliche Mietmängelrechte
(-) Wortlaut: “Entzug des Gebrauchs”
h. M.: vor Überlassung (+), wenn Mietsache dem Mieter schon im Hinblick auf das Recht des Dritten nicht überlassen wird
(+) umfassender Schutz des Mieters gewollt, Mieter durch Nichtgewährung genauso hart getroffen wie durch Entzug des Gebrauchs
(+) in § 543 II Nr. 1 BGB Nichtgewährung und Entzug gleichgestellt, kein sachlicher Grund für Differenzierung
(+) Garantiehaftung

33
Q

Dispositionsfähigkeit §§ 536 ff. BGB

A

außerhalb von Wohnraummietverträgen dispositiv → Abbedingung (Haftungsausschluss) grundsätzlich möglich
(+) § 536d BGB e contrario

34
Q

vollständiger Gewährleistungsausschluss = Verstoß gg. § 307 I, II BGB?

A
  • Nr. 1: greift zu stark in vertragliches Äquivalenzprinzip ein → ↯ Grundgedanke Mietvertrag
  • Nr. 2: formularvertragliche Abbedingung von Kardinalpflichten → § 535 I 2 BGB
  • bei Leasingvertrag: Kompensation durch Abtretung kaufrechtlicher Gewährleistung
35
Q

Vrss. § 566 I BGB

A
  1. wirksamer MV über Raum bzw. Grundstück zur Zeit der Veräußerung
  2. Besitz des Mieters vor der Veräußerung
  3. rechtsgeschäftliche Übereignung des Grundstücks
    Veräußerer = Vermieter! Identität erforderlich
36
Q

Form des Mietvertrags

A
  • grds. formfrei möglich
  • Wohnraum / Grundstücke und andere Räume: für befristete MV nach § 550 S. 1 BGB Art Schriftformerfordernis nach § 126 BGB
    → kein Wirksamkeitserfordernis für MV! gilt als unbefristet, wenn nicht formgerecht abgeschlossen
    schriftlich festzuhalten sind insb. Mietgegenstand, Mietdauer, Mietparteien
37
Q

Zweck § 550 BGB

A

zwar Schriftformerfordernis, aber dient nicht Übereilungsschutz, sondern der Rechtsklarheit im Interesse zukünftiger Erwerber des Grundstücks (→ § 566 BGB)

38
Q

§ 550 S. 1 BGB: Auflockerungs-Rspr.

A

nicht zu weitgehende Anforderungen: genügt, wenn die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit der Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen, dazu bedarf es nicht zwingend einer körperlichen Verbindung, gedankliche Verbindung genügt

39
Q

Pflichten des Vermieters

A
  • Überlassung der Mietsache zum Gebrauch: Verschaffung unmittelbaren Besitzes
  • Erhaltungspflicht, § 535 I 2 BGB: V ist während der Mietzeit zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet → erforderliche Reparaturen; Hauptleistungspflicht!
40
Q

Schönheitsreparaturen

A

Abnutzungserscheinungen stammen üblicherweise aus der Sphäre des Mieters, daher Abwälzung grds. nach § 307 BGB zulässig, obwohl eine wesentliche Vertragspflicht auf den Mieter abgewälzt wird
→ Mietersatzfunktion: reduziert die in Geld zu zahlende Miete entsprechend
aber Einschränkung: strenge Kontrolle von AGB-Klauseln durch BGH
→ V darf M nicht stärker belasten, als er selbst schuldet (z. B. starre Fristen, Endrenovierungsklausel, Außenanstrich, Quoten-/Abgeltungsklausel, Fachhandwerkerklausel ↯), nicht nur Fristenklausel, sondern gesamte Überwälzung unwirksam (Verbot der geltungserhaltenden Reduktion)
→ M darf nicht zu sehr in seiner Gestaltung eingeschränkt sein (“Weiß-Klausel” ↯)

41
Q

Schema mietrechtliche Gewährleistungsansprüche

A
  1. Anwendbarkeit der mietrechtlichen Gewährleistungshaftung
  2. Wirksamer Mietvertrag
  3. Mangel der Mietsache
  4. Kein Ausschluss der Gewährleistungsansprüche
  5. Spezifische Voraussetzungen des jeweiligen Mängelrechts
42
Q

Mängelrechte Mieter

A
  • Mängelbeseitigungsanspruch, § 535 I 2 BGB (kein eigentlicher Gewährleistungsanspruch, sondern Primäranspruch)
  • Minderung der Miete, § 536 BGB
  • SE wg. Nichterfüllung, § 535 I 2 BGB
  • Recht zur außerordentlichen Kündigung, § 543 I 1, II Nr. 1 BGB
  • Ersatz der zur Beseitigung erforderlichen Aufwendungen, § 536a II BGB
43
Q

Sachmangel

A
  • Mängel
    → sowohl physische Mängel als auch Umweltmängel (kommt abweichend zum Kaufrecht nicht darauf an, ob Umstand seinen Grund unmittelbar in der Sache hat)
  • Fehlen zugesicherter Eigenschaften, § 536 II BGB
    → § 536 I 3 BGB: bei zugesicherten Eigenschaften muss Beeinträchtigung nicht erheblich sein
44
Q

Sachmangel

  • physischer Mangel
  • Umweltmangel
A
  • physischer Mangel: Mietsache beschädigt oder sonst entspricht physische Beschaffenheit nicht der Sollbeschaffenheit, z. B. Abweichung der Fläche ab 10 %
  • Umweltmangel: Gebrauchswert für den Mieter infolge von Umständen negativ beeinflusst, die nicht in der Sache selbst ihren Grund haben; kommt nicht darauf an, ob Vermieter zurechenbar, aber nur insofern relevant, als unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache
45
Q

Ausschluss der GWLR

A
  • vertragl. Vereinbarung → Grenzen der §§ 305 ff., 536 IV, 536d, 556b II 2, 569 V BGB
  • § 326 II Alt. 1 BGB analog, wenn Mieter Mangel zu vertreten hat
  • § 536b S. 1 BGB: M erkennt und rügt Mangel, aber zahlt weiter; aber nicht bzgl. Primäranspruch aus § 535 I 2 BGB
  • § 536c II 2 BGB Rspr.: § 536c BGB = lex specialis für den Fall, dass der Mieter einen Mangel während der Mietzeit entdeckt
46
Q

Minderung, § 536 I BGB

A
  • ipso iure → keine Erklärung des Mieters erforderlich

- rückwirkend ab dem Zeitpunkt, in dem ein (angezeigter, vgl. § 536c II 2 Nr. 1 BGB) Mangel vorlag

47
Q

SEA, § 536a I BGB

Mängel bei Vertragsabschluss ↔︎ nachträgliche Mängel

A
  • bei Vertragsabschluss: Garantiehaftung, § 536a I Alt. 1 BGB, V haftet unabhängig davon, ob er den Mangel überhaupt erkennen konnte
    → kann in AGB abbedungen werden
  • nachträglich: V haftet nur, wenn er Mangel zu vertreten hat oder mit Beseitigung im Verzug war, § 536a I Alt. 2 BGB
    → kann nicht in AGB abbedungen werden, da § 535 I 2 BGB = Kardinalpflicht, § 307 II Nr. 2 BGB
48
Q

Herausgabe des stellvertretenden commodums, § 285 I BGB

str.: Anwendbarkeit § 285 I BGB i. R. v. besonderen vertraglichen Gewährleistungsverhältnissen

A

(+) allg. Regel, auch im GWLR anwendbar, soweit sich ihre Ergebnisse nicht zu denjenige der Gewährleistungshaftung in Widerspruch setzen
Herausgabe nur dann, wenn V den Ersatz gerade für einen Gegenstand erlangt hat, den er dem Mieter geschuldet hat

49
Q

Recht zur außerordentlichen Kündigung, § 543 I, II 1 Nr. 1 BGB

A
  • statt Rücktritt, da Rückabwicklung nicht interessengerecht
  • jeder Sachmangel, sofern er die vertragsgemäße Nutzung erheblich beeinträchtigt
  • III: Fristsetzung + erfolgloser Ablauf
  • § 536b BGB analog
50
Q

Miete überhöht (Verstoß gg. § 5 WiStG und § 291 StGB)

A

BGH: MV nur insoweit nach § 134 BGB / § 138 II BGB nichtig, als Miete überhöht ist, i. Ü. bleibt Vertrag entgegen § 139 BGB wirksam

51
Q

Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache

A
  • §§ 540, 541 BGB
  • Nebenpflicht des Mieters
  • Grenzen ergeben sich durch Auslegung des MV, Hausordnung → §§ 307 ff. BGB
52
Q

Schema: Wirksamkeit der Kündigung eines (Wohnraum-)Mietvertrages

A
  1. Vorliegen einer Kündigungserklärung
  2. Ggf. Vorliegen eines Kündigungsgrundes
    a) Außerordentliche Kündigung
    b) Ordentliche Kündigung
  3. Ggf. Einhaltung einer Kündigungsfrist
  4. Rechtsfolgen der Kündigung
  5. Kein wirksamer Widerspruch des Mieters gegen die Beendigung (§§ 574 ff. BGB)
  6. Keine Fortsetzung des Gebrauchs
53
Q

Mieter zieht nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus

A

Vermieter darf nicht zur Selbstvollstreckung schreiten, etwa indem er die Schlösser der Mietwohnung austauscht, da er hierdurch verbotene Eigenmacht i. S. v. § 858 I BGB begeht
BGH: Abstellen von Versorgungsleistungen keine vE, da dadurch Besitz als tatsächliche Sachherrschaft nicht beeinträchtigt

54
Q

Vrss. Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung nach § 546a I BGB

A

1) Beendigung des Mietvertrages
2) Vorenthaltung der Sache durch den Mieter
→ Höhe der Nutzungsentschädigung bestimmt sich grds. nach der bisherigen Miete; § 254 BGB nicht anwendbar, da kein SEA

55
Q

Untermiete, §§ 540, 553 BGB

Zustimmung des Vermieters

A
  • grds. M nicht befugt, Mietsache ohne Zustimmung des V weiterzuvermieten, § 540 I 1 BGB
  • Wohnraum: M hat Anspruch auf Zustimmung des V aus § 553 I BGB, wenn berechtigtes Interesse (+)
    → Familienangehörige nicht als Dritte i. S. v. § 540 BGB anzusehen
    → berecht. Interesse bei nichtehelichen Lebensgefährten i. d. R. (+)
  • V kann Zustimmung u. U. von Mieterhöhung abhängig machen
  • § 540 II BGB: M haftet für Untermieter
56
Q

Folgen der unberechtigten Untervermietung

A

V kann
- Unterlassung verlangen, § 541 BGB
- fristlos kündigen, § 543 I 1, II 1 Nr. 2, III BGB
- SE gem. § 280 I BGB verlangen
Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn berechtigtes Interesse besteht und M den V darüber in Kenntnis gesetzt hat
str.: Hat V Anspruch auf die vom Mieter erzielte Untermiete?

57
Q

str.: Hat V Anspruch auf die vom Mieter erzielte Untermiete?

A
  • GoA, § 684 S. 1 BGB (-): Untervermietung kein Geschäft des Vermieters
  • § 987 I BGB (-): keine VKL, Hauptmieter zum Besitz berechtigt (solange keine Beendigung)
  • § 816 I 1 BGB (-): Vermietung keine Verfügung
  • § 812 I 1 Alt. 2 BGB (-): Untervermieter greift nicht in Zuweisungsgehalt des Besitzes ein, da dem Mieter zugewiesen
  • §§ 989, 990 I / 823 I BGB oder § 280 I BGB (-), da kein Schaden des V: hätte nicht anderweitig vermieten dürfen
58
Q

Voraussetzungen der Entstehung des Vermieterpfandrechts, §§ 562 (578 I, II 1) BGB

A
  1. Bestehen eines wirksamen MV über Wohnraum / Grundstück / sonstige Räume
  2. Forderung aus dem konkreten MV
  3. Einbringung der Sache in den Raum bzw. das Grundstück, d. h. der Mieter muss während der Mietzeit die Sache willentlich für eine gewisse Dauer in den Raum bzw. das Grundstück gebracht haben
  4. Eigentum des Mieters an der Sache (entsteht nach ganz h. M. auch an AnwR des Mieters)
59
Q

Vrss. gesetzlicher Vertragsübergang, § 563 BGB

A
  1. MV über Wohnraum
  2. Tod des Mieters
  3. Eintrittsberechtigung, I, II
  4. Kein Widerspruch der eingetretenen Person nach § 563 III BGB
    → alle Rechte und Pflichten gehen auf den Eintretenden über
60
Q

ratio § 546 II BGB

A

dient v. a. dazu, dem Nichteigentümer-Vermieter einen Anspruch gegen einen Untermieter zu sichern, da dieser keinen Anspruch aus § 985 BGB hat
→ nur bei Gebrauchsüberlassung, nicht bei mietvertragswidriger Eigentumsüberlassung anwendbar

61
Q

Eigenbedarfskündigung, § 573 II Nr. 2 BGB: für sich benötigt

A

→ Abwägung des durch Art. 14 I GG geschützten Interesses des Vermieters und das nach BVerfG ebenfalls durch Art. 14 I GG geschützte Besitzrecht des Mieters
→ Entschluss des Eigentümers, sein Eigentum selbst zu nutzen, muss respektiert werden
→ ernsthafte Absicht, im eigenen Haus zu wohnen, genügt
→ benötigen = vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf, z. B. wenn sie auf einem veränderten Bedarf auch veränderten Umständen beruhen

62
Q

Eigenbedarfskündigung, § 573 II BGB: § 242 BGB

A

wenn Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht
BVerfG: Vermieter darf selbst entscheiden, welchen Wohnbedarf er für sich als angemessen ansieht, ob dies “vernünftig” ist, darf von den Instanzgerichten nicht überprüft werden
→ nur in krassen Ausnahmefällen

63
Q

Überlassung, § 546 II BGB

A

Einräumung des ganzen oder teilweisen Mitbesitzes zum selbständigen Allein- oder Mitgebrauch

64
Q

§ 562 BGB: eingebracht

A

Nicht: Sachen, die nur vorübergehend in Raum eingestellt wurden
aber (+) bei Sachen, die bestimmungsgemäß nur zu vorübergehenden Zwecken in den Räumen verbleiben sollen (z. B. Warenlager)
(+) sonst Leerlaufen

65
Q

Erlöschen des Vermieterpfandrechtes - Enthaftung gem. § 562a S. 1 BGB

A
  • setzt Entfernung der Sache iSe bloß tatsächlichen Herausschaffens voraus
  • nach h. M. auch Wegnahme durch den GVZ, es sei denn, Vermieter betreibt selbst die ZVS aus einem Zahlungstitel gegen den Mieter wegen einer Mietforderung
  • Vermieterpfandrecht besteht fort, wenn die Sache ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt wurde
  • Widerspruch nicht möglich, wenn Vermieter Entfernung nach § 562a S. 2 BGB zu dulden hat (dann mangelnde Kenntnis des Vermieters von Entfernung unschädlich)

B. Zivilrecht (75 decks)

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