PE Coisas: Promessa de compra e venda

Question 1

O promitente vendedor que readquire a titularidade do direito real sobre o bem imóvel anteriormente alienado pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais?

Answer 1

Sim, os posteriores à alienação e contemporâneos à posse do promissário comprador, sem prejuízo de ulterior direito de regresso. (STJ)

Question 2

Proibido cláusula de arrependimento em:

Answer 2

• loteamento
• incorporação
• imobiliária

Question 3

Pode ceder?

Answer 3

Sim, sem anuência do credor

• Se não tiver anuência, cedente e cessionários responderão SOLIDARIAMENTE

Question 4

Forma

Answer 4

contrato preliminar
não precisa de forma pública

Question 5

adjudicacao compulsória inversa:

Answer 5

vendedor que quer obrigar comprador a receber o imóvel, lavrando escritura; PODE, pois pagar é direito

Question 6

Precisa de RI para ter direito à adjudicação compulsória?

Answer 6

Não

Súmula 239 STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório ode imóveis”. (Visa exatamente registrar) (já tem eficácia inter partes antes do registro)

Question 7

Construtora e banco fazem hipoteca ou AF

Answer 7

Súmula 308 do STJ: A hipoteca e alienação fiduciária firmadas entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Aplica-se APENAS AOS RESIDENCIAIS.

Question 8

Compromissário comprador pode entrar com embargos de terceiro?

Answer 8

Pode

Súmula 84-STJ: É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro. (O que mais acontece) (pois tem a posse)

Question 9

Outorga uxória

Answer 9

EXIGE outorga uxória para o VENDEDOR, pois gera direito de aquisição sobre imóvel
*mas só exige para quem aliena o imóvel
*POSSO COMPRAR IMÓVEL SEM ANUÊNCIA CONJUGAL (lei só fala em alienar ou gravar)

Question 10

Possui caráter real se:

Answer 10

• for registrada
• NÃO tiver cláusula de arrependimento

Question 11

E se promessa de compra e venda não for registrada e imóvel for penhorado
a terceiro?

Answer 11

Embora não tenha caráter real, STJ entende que já vincula vendedor, pois limita seu direito de dispor da propriedade
- assim, penhora é INEFICAZ perante adquirente, basta entrar com embargos de terceiro

Question 12

Adjudicação compulsória:

Answer 12

• Exige que comprador seja titular de direito real (ou seja, não pode se tiver cláusula de arrependimento)
• Pode propor em face de terceiro, que recebeu imóvel (é erga omnes)
• Pode ser proposta a qualquer tempo após o pagamento das parcelas (lei não prevê prazo) (STJ) IMPRESCRITÍVEL

Question 13

Quem paga IPTU?

Answer 13

Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU, podendo o legislador municipal eleger quaisquer deles

Question 14

Atraso na entrega do imóvel gera direitos morais?

Answer 14

Por si só, não

Question 15

Lucros cessantes por atraso na entrega

Answer 15

PRESUMIDOS

Question 16

Taxas as associações de proprietários são vinculantes?

Answer 16

O contrato-padrão de compra e venda registrado em cartório de imóveis vincula os posteriores adquirentes, inclusive, no tocante à cláusula que estabelece a obrigação de pagar as taxas de manutenção do loteamento, cobradas por associação de proprietários
(Contrato padrão exigido no registro especial do loteamento, vincula novos adquirentes, no lado ruim [pagar taxa] e bom [precos])

Question 17

Falta de registro da incorporação afeta compromisso de compra e venda?

Answer 17

Não

Question 18

Termo de quitação de promessa de compra e venda é titulo hábil para o registro?

Answer 18

Em regra, NÃO, pois se exige a escritura definitiva

Contudo, na lei de parcelamento, promessa de compra e venda quitada serve como título para a aquisição do lote

§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.

Question 19

Promitente comprador pode propor ação reivindicatória?

Answer 19

Sim, também tem legitimidade ativa para propor a ação reivindicatória o promitente comprador de bem imóvel, desde que a promessa de compra e venda seja irretratável e irrevogável (sem direito de arrependimento) e que seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Sendo titular de direito real de aquisição, portanto, o promitente comprador tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel objeto da promessa.
Enunciado 253 CJF

JDC253 O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido a venda.

Question 20

Se a promessa tiver clausula de arrependimento, pode fazer adjudicaçãocompulsória?

Answer 20

Não!!!
Salvo loteamento e incorporação (cláusula seria nula)

Question 21

Pode registrar promessa com clausula de arrependimento?

Answer 21

Não, pois não há direitoreal