PE Coisas: Promessa de compra e venda Flashcards
O promitente vendedor que readquire a titularidade do direito real sobre o bem imóvel anteriormente alienado pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais?
Sim, os posteriores à alienação e contemporâneos à posse do promissário comprador, sem prejuízo de ulterior direito de regresso. (STJ)
Proibido cláusula de arrependimento em:
- loteamento
- incorporação
- imobiliária
Pode ceder?
Sim, sem anuência do credor
- Se não tiver anuência, cedente e cessionários responderão SOLIDARIAMENTE
Forma
contrato preliminar
não precisa de forma pública
adjudicacao compulsória inversa:
vendedor que quer obrigar comprador a receber o imóvel, lavrando escritura; PODE, pois pagar é direito
Precisa de RI para ter direito à adjudicação compulsória?
Não
Súmula 239 STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório ode imóveis”. (Visa exatamente registrar) (já tem eficácia inter partes antes do registro)
Construtora e banco fazem hipoteca ou AF
Súmula 308 do STJ: A hipoteca e alienação fiduciária firmadas entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Aplica-se APENAS AOS RESIDENCIAIS.
Compromissário comprador pode entrar com embargos de terceiro?
Pode
Súmula 84-STJ: É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro. (O que mais acontece) (pois tem a posse)
Outorga uxória
EXIGE outorga uxória para o VENDEDOR, pois gera direito de aquisição sobre imóvel
*mas só exige para quem aliena o imóvel
*POSSO COMPRAR IMÓVEL SEM ANUÊNCIA CONJUGAL (lei só fala em alienar ou gravar)
Possui caráter real se:
- for registrada
- NÃO tiver cláusula de arrependimento
E se promessa de compra e venda não for registrada e imóvel for penhorado
a terceiro?
Embora não tenha caráter real, STJ entende que já vincula vendedor, pois limita seu direito de dispor da propriedade
- assim, penhora é INEFICAZ perante adquirente, basta entrar com embargos de terceiro
Adjudicação compulsória:
- Exige que comprador seja titular de direito real (ou seja, não pode se tiver cláusula de arrependimento)
- Pode propor em face de terceiro, que recebeu imóvel (é erga omnes)
- Pode ser proposta a qualquer tempo após o pagamento das parcelas (lei não prevê prazo) (STJ) IMPRESCRITÍVEL
Quem paga IPTU?
Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU, podendo o legislador municipal eleger quaisquer deles
Atraso na entrega do imóvel gera direitos morais?
Por si só, não
Lucros cessantes por atraso na entrega
PRESUMIDOS
Contrato-padrão
O contrato-padrão de compra e venda registrado em cartório de imóveis vincula os posteriores adquirentes, inclusive, no tocante à cláusula que estabelece a obrigação de pagar as taxas de manutenção do loteamento, cobradas por associação de proprietários
(Contrato padrão exigido no registro especial do loteamento, vincula novos adquirentes, no lado ruim [pagar taxa] e bom [precos])
Falta de registro da incorporação afeta compromisso de compra e venda?
Não
Termo de quitação de promessa de compra e venda é titulo hábil para o registro?
Em regra, NÃO, pois se exige a escritura definitiva
Contudo, na lei de parcelamento, promessa de compra e venda quitada serve como título para a aquisição do lote
§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.
Promitente comprador pode propor ação reivindicatória?
Sim, também tem legitimidade ativa para propor a ação reivindicatória o promitente comprador de bem imóvel, desde que a promessa de compra e venda seja irretratável e irrevogável (sem direito de arrependimento) e que seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Sendo titular de direito real de aquisição, portanto, o promitente comprador tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel objeto da promessa.
Enunciado 253 CJF
JDC253 O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido a venda.
Se a promessa tiver clausula de arrependimento, pode fazer adjudicaçãocompulsória?
Não!!!
Salvo loteamento e incorporação (cláusula seria nula)
Pode registrar promessa com clausula de arrependimento?
Não, pois não há direitoreal
