DIREITOS REAIS - Condomínio Flashcards
O condomínio é um direito real?
Não
É uma ramificação do direito de propriedade (este sim um direito real).
Quais são as quatro espécies de condomínio, segundo o Código Civil?
Tradicional, necessário, edilício e de lotes
- Tradicional (ou geral)
- Necessário (ou legal)
- Edilício
- De lotes
O que caracteriza o condomínio tradicional (ou geral)?
Cada condômino usa da coisa conforme sua destinação, exercendo todos os direitos, podendo reivindica-la de terceiros. A parte ideal pode ser alienada ou gravada. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos sem o consenso dos outros.
Alienação a terceiro livre, desde que observado o direito de preferência.
No condomínio geral, o coproprietário pode alienar sua quota a terceiro, livremente?
Direito de preferência
Sim, desde que antes tenha dado a preferência: Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
O artigo 504 do Código Civil diz que “não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência”. E se forem vários os condôminos, quem terá o “direito de preferência ao direito de preferência”?
Valor das benfeitorias ou quinhão
art. 504, p. único: Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
O que caracteriza o condomínio necessário ou legal?
Condomínio imposto por lei, em geral relacionado a muros e divisas entre propriedades. Artigos 1297, 1298, 1304, 1307 e 1327 do CC:
- Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.*
- § 1º Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.*
- § 2º As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.*
- § 3º A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.*
- Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.*
- Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes.*
- Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.*
- Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).*
O que é o condomínio edilício?
Áreas de uso exclusivo e comum
Instituído por atos entre vivos ou testamento, devidamente registrados no CRI, que envolve imóveis com áreas de propriedade exclusiva dos condôminos (unidades autônomas, como apartamentos e vagas de garagem) e áreas de uso comum (como a piscina e a quadra em um prédio). Há atribuição de fração ideal, ao titular, do solo e das áreas comuns.
Quais são os efeitos registrais do condomínio edilício? A propriedade autônoma recebe matrícula própria?
A propriedade autônoma (apartamento, vaga de garagem) recebe matrícula própria no cartório de registro de imóveis e diferente da própria matrícula que instituiu o condomínio (princípio da unitariedade ou unicidade matricial).
Sobre a forma de constituição, como constitui o condomínio edilício?
Por ato entre vivos ou então por testamento e esses atos posteriormente levados a Registro no cartório de registro de imóveis que terá, assim, uma função constitutiva (e não declaratória) do condomínio.
Qual a natureza jurídica do condomínio edilício?
Tem ou não personalidade jurídica?
Primeira corrente, ele possui personalidade judiciária e plena capacidade processual (haja vista o CPC lhe reconhecer como substituto processual, art. 75, IX). Todavia, não é pessoa jurídica, pois não consta do rol do artigo 44 do CC.
Segunda corrente: para o CJF, enunciados 246 e 90: admite a personalidade jurídica ao condomínio. Homenagem à operabilidade, já que soaria demorado conseguir o consentimento de todos os condôminos para a tomada de decisões importantes.
Como se dá o regramento para aluguel de vagas de garagem em condomínio edilício? A convenção de condomínio pode proibir a locação a terceiros?
Da vaga de garagem no condomínio edilício: aluguel de vaga de garagem – art. 1338 do CC: “resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores”. Ressalte-se que a vaga na garagem só poderá ser alienada ou alugada a estranhos quando houver autorização expressa na convenção de condomínio, nos termos do art. 1.331, § 1º, parte final, do CC.
Enunciado 91 da CJF: a convenção de condomínio ou a assembleia geral pode vedar a locação de área de garagem ou abrigo de veículos a estranhos ao condomínio.
A vaga de garagem com matrícula própria, se atrelada ao único imóvel de residência da família, é considerada bem de família?
Não
Súmula 449 do STJ: a vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora.
A dívida de condomínio pode ser cobrada por execução de título extrajudicial, ou necessita de sentença de conhecimento a confirmando? O imóvel pode ser penhorado para satisfazer tal dívida? E se for bem de família?
A dívida condominial não satisfeita e formalizada, possui natureza jurídica de título executivo extrajudicial podendo, assim, o condômino ser executado e a penhora recair sobre a matrícula do seu bem.
Reforçando: o crédito referente às contribuições ordinárias e extraordinárias do condomínio edilício, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, documentalmente comprovados, são títulos executivos extrajudiciais nos termos do art. 784, inciso X, do CPC.
O que são os condomínios de lotes?
“Condomínio fechado”
A implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor
O condomínio de lotes foi criado pela Lei 13.465/2017. Condomínio de casas, em que existe a propriedade exclusiva sobre os imóveis residenciais. A infraestrutura do local, contudo (praças e ruas), que normalmente são bens de uso comum, no condomínio de lotes são bens privados, são área comum cuja propriedade é dividida entre todos os proprietários de casas do local. Todas as benfeitorias, a iluminação pelas ruas, o asfaltamento, competirão à incorporadora, não é bem público.
- Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.*
- § 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.*
- § 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.*
- § 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.*
A partir de quando a convenção de condomínio se torna obrigatória?
Para os comproprietários ou para terceiros?
Respectivamente, de sua aprovação por 2/3 dos condôminos e de seu registro no CRI
