le bail commercial Flashcards
principe du bail commercial
le commerçant exploite son fonds de commerce dans un immeuble dont il n’est pas propriétaire. Il va donc passer un contrat de bail avec le bailleur et devenir locataire (ou preneur)
Afin de protéger le commerçant et notamment pour qu’il ne perde pas le bénéfice de son commerce si le bail n’était pas renouvelé, le droit commercial organise un régime spécial des baux commerciaux.
Quelles sont les conditions qui permettent d’appliquer le droit au bail ?
- conditions relatives aux cocontractants
- conditions relatives au local
- conditions de durée
Quelles sont les obligations du bailleur ?
- délivrer le bien (le mettre à disposition du locataire l’immeuble loué)
- entretenir le bien (effectuer les réparations qui lui incombent mais pas les réparations locatives
- assurer une jouissance paisible du bien
- garantir l’usage de la chose
Quelles sont les droits du bailleur ?
- le pas de porte : somme pouvant être réclamée au moment de la conclusion du contrat du bail.
- le loyer : il est fixé librement au moment de la formation du contrat. La révision du loyer sera cependant plafonnée afin de protéger le commerçant locataire.
Quel est l’obligation du preneur ?
Il doit exploiter le fonds de commerce en bon père de famille et il doit payer les loyers.
Quelles sont les droits du preneur ?
- La déspécialisation du bail
- La cession du bail
- La sous location
- le droit au renouvellement
Def de déspécialisation du bail
opération qui permet de changer l’affectation d’un local
Def déspécialisation du bail partielle ou simple
Le preneur a la possibilité d’adjoindre à l’activité prévue dans le bail une activité connexe ou complémentaire. Le preneur informe le bailleur qui ne peut pas s’y opposer (sauf s’il conteste le caractère connexe de l’activité)
Def déspécialisation du bail totale ou plénière
Le preneur entend changer complétement d’activité et dans ce cas, il doit obtenir l’accord de son bailleur
En quoi consiste la cession du bail ?
Le locataire peut décider de céder son droit au bail avec son propre fonds de commerce (puisqu’il en est des éléments constitutifs) ou le céder isolément. En principe, il n’a pas besoin de l’accord du bailleur.
Est ce que la sous location est permise ?
Elle est en principe interdite sauf accord du bailleur ou clause l’autorisant dans le contrat de bail
Def droit de renouvellement
c’est le droit essentiel du locataire. Le preneur a le droit au renouvellement du bail qui lui confère pratiquement un droit réel sur le bail.
Quelles sont les conditions cumulatives que le preneur doit respecter pour bénéficier du droit au renouvellement ?
- le locataire soit propriétaire du fonds de commerce
- l’exploitation du fonds de commerce est effective depuis au moins 3 ans consécutifs avant l’expiration du bail
Que se passe t il en cas de refus de renouvellement ?
le bailleur peut renouveler le bail. Cela s’accompagne d’une indemnité d’éviction qui correspond au montant du préjudice subi par le non renouvellement augmenté des frais de déménagement, de réinstallation, etc… Tant que l’indemnité n’est pas payée, le preneur peut rester sur le lieux
Quelles sont les possibilités d’exercice du droit de renouvellement ?
Soit le bailleur délivre par un huissier un congé de renouvellement au preneur
Soit le preneur demande le renouvellement dans les 6 mois précédent l’expiration du bail. A défaut de réponse du bailleur dans les 3 mois, le bail est renouvelé
Soit les parties ne se manifestent pas à l’issue du bail et le bail est renouvelé tacitement.
Quelles sont les conditions pour lesquelles le refus de renouvellement ne s’accompagne PAS d’une indemnité d’éviction ?
- l’immeuble est en ruine ou insalubre
- l’immeuble est repris pour habitation
- l’immeuble est repris pour travaux
- le bailleur invoque un motif grave et légitime qui consiste, le plus souvent, au non paiement par le preneur des loyers
Conditions relatives aux contractants
Le locataire ou preneur est nécessairement un commerçant inscrit au RCS ou un artisan inscrit au répertoire des métiers. Le bailleur n’a pas à remplir de conditions particulières.
Conditions relatives au local
Il doit s’agir d’un local ou d’un immeuble permettant l’exercice d’un commerce.
Il ne s’applique pas aux terrains nus sans aménagement, entreprises qui dépendent de l’activité d’une autre dans laquelle elles sont intégrés (ex: buvette d’une gare), les emplacements situés dans les centres commerciaux.
S’agissant des locaux accessoires : ils peuvent bénéficier de la législation s’ils appartiennent au même propriétaire et que leur privation soit de nature à compromettre l’exploitation du fonds.
Conditions de durée
La durée du bail commercial est de 9ans. Le bail commercial ne s’applique donc pas aux baux emphytéotiques (entre 18ans et 99ans) ni aux baux de moins de 2ans.
