Mietvertrag

Question 1

Hauptleistungspflichten Vermieter

Answer 1

• §535 I S.1+2: Gebrauchsüberlassung, Erhaltungspflicht
• -> Erhaltungspflicht wird in der Praxis regelm. durch AGBs abbedungen “Schönheitsreparaturen”
• -> dispositive Recht ist hier weitestgehend funktionswidrig
• umfangreiche Rspr. (mit §307 II)

Question 2

Abgrenzung zur Pacht

Answer 2

• bei der Pacht ist der Genuss von Früchten mitgesprochen und Teil der Risikoordnung
• BGH grenzt nach äußerem Erscheinungsbild ab: Büroräume mit Mobiliar= Pacht
  Büroräume ohne Mobiliar= Miete

Question 3

Ist der Substanzwert vom Primäranspruch des §546 I umfasst?

Bsp.: V vermietet dem M einen neuen Sportwagen im Wert von 90 000 € über das Wochenende zum „Happy-Weekend“-Tarif (390 €). M gibt den Wagen jedoch nicht wie vereinbart am Montag um 9 Uhr zurück. V setzt ihm daher schriftlich eine Frist zur Rückgabe von 1 Woche. Nach Fristablauf verlangt V von M Schadensersatz statt der Leistung durch Zahlung von 90 000 € Zug-um-Zug gegen Übereignung des PKW.
Mit Recht?

Answer 3

verbreitete Auffassung: (+)
(-) = “Zwangskauf”
- ggf. Korrektur über §242
- ggf. “Aufklärungspflichten” bei Fristsetzung

(-) Ob dafür überhaupt ein Bedürfnis besteht, kann wegen des umfassenden Schutzes der Vermieterinteressen durch die §§ 546a und 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 bezweifelt werden.

aber: Substanzinteresse steht ausschließlich dem Eigentümer (nicht dem mittelbaren Besitzer, sofern dieser kein Eigentümer ist) zu und ist keine Frage der mietvertraglichen Risikoordnung

Fall: (+)

Question 4

Rückgabepflicht des Mieters

Answer 4

• besteht Eigentümer ggü. grds. nach §985
• ist noch einmal in §546 I statuiert, der zusätzlich zur (Aus)Räumung verpflichtet (steht Mieter zu, nicht nur Eigentümer)
• -> räumt Mieter nicht, muss dieser gem. §546a die Miete fortzahlen

Question 5

Ab wann ist das mietvertragliche Gewährleistungsrecht einschlägig?

Answer 5

hM=ab Übergabe (= nach Überlassung der Mietsache)
(+) Wortlaut

–> im Gegensatz zum Werk- und Kaufvertrag verweist das Mietrecht nicht auf die allgemeinen Vorschriften der §§280ff. (sondern hat einen eignen SE-Anspruch)

Man grenzt also nach der Überlassung von den §§280 ff. ab.

Question 6

Welche Schäden umfasst §536a?

Answer 6

hM: auch Integritätsschaden
–> führt bei anfänglichen Mängeln zu einer verschuldensunabhängigen Haftung (im Gegensatz zum allg. Leistungsstörungsrecht)

Sehr fragwürdig, Anwendbarkeit hängt lediglich vom zufälligen Umstand ab, ob der Mangel vor Übergabe (allg. LeistungsSR inkl. Verschulden) oder nach Übergabe (§536a I) erkannt wird.
-> in der Praxis sind deswegen dem Mieter Haftungsausschlüsse zu empfehlen!

Question 7

Verhältnis der Kündigung zum Rücktritt

Answer 7

hM: Kündigung kann Rücktritt nicht verdrängen, da sie in die Zukunft gerichtet ist und nicht die Vergangenheit (unpräzise)

Eine Ausnahme besteht lediglich, falls noch keinerlei Leistungen ausgetauscht wurden, da dann eine Rückabwicklung ausscheidet.

–> bei Miete kommt mithin kein Rücktritt in Betracht: vergangene Störungen werden abschließend mit der Minderung bewältigt

Question 8

Sukzessionsschutz des Wohnraummieters

Answer 8

• §566: wird Mietgegenstand veräußert, gilt Mietvertrag gegenüber dem Erwerber
• -> Verdinglichung der Rechtsposition der Miete
• bei anderen Grundstücken gem. §578

Question 9

Was kann vermietet werden?

Answer 9

gem. §535 I 1 nur bewegliche Sachen iSd §90, nicht: Rechte (diese können nur verpachtet werden)

Question 10

Def. Grundstücke iSv §578 I

Answer 10

räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche

Question 11

Def. Räume iSv §578 II

Answer 11

alle Gebäude und Innenräume von Gebäuden unabhängig davon, wie sie genutzt werden

Question 12

Welche Form muss ein Mietvertrag haben?

Answer 12

grds. formfrei
–> gem. §550 Ausnahme für Mietverträge über Wohnraum, welche über ein Jahr geschlossen werden, aber nicht auf unbestimmte Zeit
ES SEI DENN –> auf unbestimmte Zeit, aber mit Kündigungsfrist von min. einem Jahr

Question 13

Sinn und Zweck des §550

Answer 13

• späterer Grundstückserwerb kann sich leichter einen überblick über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten verschaffen
• Beweisbarkeit
• Schutzfunktion

Question 14

Führt der Formmangel des Vertrages zur Unwirksamkeit des kompletten Mietvertrag?

Answer 14

Nein, genauso wie im ArbR (bei befristeten ArbV) führt ein Formmangel lediglich dazu, dass der Mietvertrag dann auf unbestimmte Zeit gilt

Question 15

Ist die Kündigung formbedürftig?

Answer 15

Bei Wohnraummiete = ja, §568 I

Bei sonstigen Mieten = nein

Question 16

V und M haben wirksam vereinbart, dass alles, was Änderungen des Mietvertrages anbelangt schriftlich festgehalten werden soll.

Nach einigen Monaten vereinbaren sie mündlich eine Mietminderung.

Ist dies wirksam geschehen? (Herleitung?)

Answer 16

Grds.: Gem. §125 ist es möglich ein konstitutives Schriftformerfordernis zu vereinbaren

Allerdings kann diese nach ganz hM konkludent aufgehoben werden, da sich die Parteien aufgrund der Privatautonomie nicht der Freiheit berauben können, spätere Verträge ohne Einhaltung einer bestimmten Form zu schließen.

Fall: –> Mietminderung ist wirksam, da konkludent Schriftform abbedungen (BGH: selbst wenn die Parteien nicht an die Klausel gedacht haben)

Question 17

Schönheitsreparaturen auf Mieter übertragen?

Answer 17

Ja, sofern durch Individualvereinbarung so bestimmt, ansonsten auch durch AGB möglich

Question 18

Welche Grundsätze finden sich zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, wie und wann Schönheitsreparaturen zu erfolgen haben?

Answer 18

• Vermieter hat Wahlrecht, ob er die Kosten für Schönheitsreperaturen dem Mieter auferlegt, oder ob er ihm die Ausführung in Natur überlässt
• Fristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen dürfen grds. vereinbart werden
• Zulässigkeit der Übertragung auf den Mieter hängt auch nicht davon ab, ob Wohnung in renoviertem Zustand übergeben wird

Question 19

Was ist der Gedanke hinter der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter?

Answer 19

• Vermieter müsste Kosten für Reparaturen auf Miete aufschlagen (originäres Eigeninteresse des Mieters, diese Rep. selbst durchzuführen)
• Vermieter hat ein schutzwürdiges Interesse am sorgsamen Umgang mit der Wohnung –> Mieter behandelt die Wohnung besser, wenn er die Reparaturen selbst vornehmen muss

Question 20

Wann ist die frisgeregelte Abwälzung von Instandhaltunspflichten unzulässig?

Answer 20

–> bspw. bei starren Fristen, welche den Mieter auch dann verpflichten Renovierungen vorzunehmen, welche aber überhaupt nicht notwendig sind

=> Abwälzung auf Mieter darf nicht dazu führen, dass dieser einer höheren Instandhaltungspflicht unterliegt, als der Vermieter selbst, wenn dieser dazu verpflichtet wäre, die Schönheitsreparaturen durchzuführen

Question 21

Ist die Abänderung des Mietvertrages möglich, wenn der Mieter seine Unterschrift standardmäßig unter die Unterschrift des Mieters gesetzt hat und dadurch sein Einverständnis zum Ausdruck gebracht hat?

Answer 21

früher RG: Nein, Abänderung ist lediglich Angebot
–> Unterschrift des Mieters ist später als die des Vermieters, die Unterschrift des Vermieters deckt somit nur sein Angebot, nicht die Annahme des Mieters
(+) §550 bezweckt in erster Linie den Schutz des späteren Grundstückserwerbers

heute hM: aus einer einheitlichen Urkunde (nicht zwei unterschiedliche schriftlichen Erklärungen) muss hervorgehen, was auf den späteren Grundstückserwerber an Verpflichtungen hinzukommen
–> dies kann auch aus einer einheitlich unterzeichneten Urkunde erfolgen, die Annahmeerklärung des Mieters ist uneingeschränkt

Question 22

Ist die Haltung von Tieren vom vertragsgemäßen Gebrauch des §535 I umfasst?

Answer 22

eA Ja
aA: Nur mit Erlaubnis des Vermieters, auf welche kein Anspruch besteht (Versagung kann nur treuwidrig sein - §242)
hM: Kleintiere: muss der Vermieter in jedem Fall dulden (resultiert durch grds. Interessenabwägung, Klauselverbote sind unwirksam)
größere Tiere: mit Erlaubnis des Vermieters, hier umfassende Interessenabwägung, Umfeld, Größe etc.

Question 23

Ist der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit verjährbar?

Answer 23

BGH: Nein

Question 24

Aus welcher Sicht wird entschieden, ob ein entsprechender Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen fällig wird?

Answer 24

Aus objektiver Sicht

Question 25

Was passiert bei unzulässigen Reperatursklauseln zulasten des Mieters, wenn dieser die Schönheitsreparaturen bereits durchgeführt hat?

Answer 25

• Anspruch auf Wertersatz
• -> Wenn Vermieter die Unzulässigkeitt der Schönheitsreparaturen erkennen hätte können im Wege der cic
• -> BGH: GoA (-) !
• –> Auf jeden Fall Bereicherungsrecht §812 I 1 Alt.1, 818

Question 26

Was ist die RF bei der Anfechtung eines Mietvertrages, welcher bereits in Vollzug gesetzt wurde?

Answer 26

eA: Nichtigkeit ex-nunc
(+) Um Rückabwicklungsschwierigkeiten aus dem Weg zu gehen
hM: Anfechtung auch in Dauerschuldverhältnissen ex-tunc
(+) Schwierigkeiten der Rückabwicklung rechtfertigen keine Ausnahme der gesetzlichen Regelung
(+) gleiche Situation bei Mietverträgen, die nach §§105, 134,138 nichtig sind
=> bisher nur für Geschäftsraummiete so entschieden, bei Wohnraummiete womöglich anders (“soziales Mietrecht”)

Question 27

VSS: gesetzliche Mietminderung

Answer 27

§536

a. Vorliegen eines Mietvertrages
b. Mangel §536 I S.1 u. 3
c. zur Zeit der Überlassung der Mietsache oder später während der Mietzeit
d. Kein Auschluss

Question 28

Wie ist mit Formularklauseln umzugehen, welche dem Mieter einer umrenovierten oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung Schönheitsreparaturpflichten auferlegt?

Answer 28

–> Wenn dies ohne angemessenen Ausgleich geschieht, sind sie unwirksam

• Eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt bei (kundenfeindlichster) Auslegung dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder zurückgeben muss, in einem besseren Zustand, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat, also Schäden reparieren muss, welche vom Vormieter verursacht worden sind

Question 29

Wie ist mit Klauseln umzugehen, in denen der Mieter eine bestimmte Quote zu zahlen hat, wenn er schon vor Fälligkeit der Schönheitsreparatur auszieht?
=sog. Quotenabgeltungsklausel

Answer 29

Unzulässig, weil derartige Klauseln von dem Mieter verlangen, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen.

(Urteil: .. welcher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses, dessen Zeitpunkt bei Vertragsschluss noch nicht feststeht, unter Zugrundelegung seines (möglicherweise Veränderungen unterworfenen) individuellen Nutzungsverhaltens erreicht sein wird. Aber nicht nur der tatsächliche Zustand der Wohnung bei Vertragsende ist für den Mieter bei Vertragsschluss nicht einschätzbar. Um eine Kostenquote ermitteln zu können ist darüber hinaus die empirische Prognose notwendig, zu welchem Zeitpunkt bei unterstellter gleicher Nutzungsart und gleicher Nutzungsintensität voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten wird. Quotenabgeltungsklauseln verlangen vom Mieter daher bei Vertragsschluss seine bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Zahlungspflicht aufgrund eines in der Zukunft liegenden, auf mehreren Variablen beruhenden hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalts einzuschätzen.)

–> Ob Quotenabgeltungsklausel am Transparenzgebot scheitert ist offen, jedenfalls an der Inhaltskontrollle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ist sie unzulässig

(alte Rspr.: selbst mit starren Fristen zulässig, dann (1988): übliche Fristen oder Mindestfristen, konkreter Renovierungsbedarf muss Beachtung finden, Fristenplan als “Richtlinie”, von der abgewichen werden kann, dann(2007): es muss auch beachtet werden, dass bei Quotenabgeltungsklauseln, die bisherige Wohndauer ins Verhältnis zu setzen sei zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverhältnisses, also bei einer weiteren Nutzung der Wohnung durch den bisherigen Mieter, voraussichtlich eine Renovierung erforderlich sein würde–> Mieter soll nur für seine Schäden aufkommen müssen, weiter bedarf es also einer hypothetischen Fortschreibung des bisherigen Wohnverhaltens des Mieters sowie der Feststellung, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf zu erwarten sei.)

Question 30

Umschreibung des Renovierungsbedarfs mit der Klauselformulierung „mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt“

Answer 30

Bemerkenswert und für die Praxis wichtig ist die Begründung, mit der der BGH die Formulierung in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages billigt, die Renovierungspflicht setze „regelmäßig“ dann ein, wenn das Aussehen der Wohnräume „mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt wird.“ Angesichts der „Dehnbarkeit“ der Begriffe „mehr als nur unerheblich“ und „beeinträchtigt“ wäre es keine Überraschung gewesen, wenn der BGH hier Bedenken im Hinblick auf das für Formularklauseln zentrale Transparenzgebot (§§ 305c, 307 Abs.1 Satz 2 BGB) geäußert hätte. Das Gegenteil ist jedoch der Fall: Diese Formulierung benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, weil mit ihr „nur die für den durchschnittlichen und verständigen Mieter ohne weiteres erkennbare Selbstverständlichkeit ausgesprochen wird, dass unerhebliche Gebrauchsspuren eine Renovierungsverpflichtung nicht auslösen.“

Question 31

Untervermietung - Überblick

Answer 31

grds.: gem. §540 I 1 ausgeschlossen, ohne Erlaubnis des Vermieters, das verdeutlicht den Grundsatz, dass die Miete ein persönliches, von gegenseitigem Vertrauen getragenes Rechtsverhältnis ist, der Vermieter muss sich nicht gegen seinen Willen einen neuen Mieter aufdrängen lassen
aber: §553 I
berechtigtes Interesse = jedes Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der Rechtsordnung in Einklang steht
–> Zweck des §553 I, grds. Gestaltungsfreiheit des Mieters was in seinen vier Wänden passiert

Question 32

Untervermietung, ohne Erlaubnis, trotz Anspruch?

Answer 32

PV, welche außerordentliches Kündigungsrecht begründen kann

Question 33

Sachmangel iSd §536?

a. ) öffentlich-rechtliche Beschränkungen
b. ) Immissionsbeeinträchtigungen
c. ) Benutzung der Wohnung mit Gefahren verbunden
d. ) Größe der Wohnung
e. ) Rechte Dritte

Answer 33

a. ) (+), Fehlen einer behördlichen Genehmigung zur Vermietung der Wohnung bspw.; knüpfen oft an die Sache selbst an
b. ) grds. (+), es sei denn die Geräuscherhöhung ist nachträglich erhöht und der Vermieter muss die Immissionen nach §906 als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen
c. ) (+), insbesondere, wenn der Zustand oder die Lage der Mietsache den Eintritt eines Schadens erwarten lassen (def. Gefahr)
d. ) bei Abweichung um 10%
- -> selbst bei ca. Angaben ist die Unerheblichkeit der Tauglichkeitsminderung überschritten, da sich daran auch erhöhte Nebenkosten anschließen
e. ) private Rechte, die sich auf die Mietsache begehen und sich nicht ausschließlich gegen den Vermieter richten (Eigentum,Nießbrauch, Doppelvermietung, etc.)
- -> diese müssen geltend gemacht werden!

Question 34

Wie verhalten sich Mietminderung und Nacherfüllung zueinander?

Answer 34

Die Minderung der Miete ist gegenüber der Nacherfüllung nicht subsidiär,
§ 536 I
Grund: während beim Kauf Nacherfüllung bzgl. der vollen Leistung möglich ist, ist dies bei der Miete wegen des Zeitablaufs schwer denkbar.
Der Gesetzgeber selbst ordnet an, welcher Rechtsbehelf eingreift.

Question 35

Wie findet der Dauerschuldchrakter bei der Frist im Gewährleistungsrecht Anwendung?

Answer 35

Es gibt keine Nacherfüllungsfrist im Mietrecht

Question 36

Der Gesetzgeber selbst ordnet an, wann Minderung und wann Rücktritt erfolgt

Answer 36

• Bei vollständiger Mangelhaftigkeit: Rücktritt
• Bei teilweiser Mangelhaftigkeit: Minderung
• Einschränkung: § 536 c I 1, Mitwirkungspflicht des Mieters

Question 37

Neulieferung im Mietrecht?

Answer 37

Im Mietrecht fehlt die Ersetzung ganz (vgl. Nachlieferung im Kaufrecht), weil die Mietsache in der Regel nicht ersetzt werden kann. Grund: Viele Vermieter haben kein Ersatzgut, das „identisch“ ist.

Question 38

Unternehmereigenschaft des Vermieters

Answer 38

Unterschieden wird zwischen unternehmerischer und nicht unternehmerischer Vermietung.
Rspr.: Die Vermögensverwaltung umfasst neben privaten Vermögen auch die Vermietung. Solange es sich also noch um Vermögensverwaltung handelt, handelt der Vermieter noch nicht unternehmerisch. Auch die Vermietung mehrerer Wohnungen ist nicht zwangsläufig als unternehmerisch einzustufen.
Eine Rolle spielt diese Unterscheidung jedoch hauptsächlich nur im Steuerrecht. Bei der Verwendung von AGB kommt es in der Regel nicht auf die Unternehmereigenschaft des Vermieters an, weil dieser die AGB in der Regel selbst stellt und somit Verwender ist, so dass es auf § 310 III Nr. 1 nicht ankommt. Für die Verwendereigenschaft ist es also unerheblich, ob der Verwender beruflich handelt.

Question 39

Fallgruppen beim SE gem. §536a I, je nach ZP des Mangel

Answer 39

• bei Vertragsschluss: Mieter hat verschuldensunabhängigen SE-Anspruch aus §536a I. Alt.1 (=Garantiehaftung)
• nach Vertragsschluss: Mieter hat einen SE aus §536a I Alt.2, wenn Vermieter Mangel zu vertreten hat
• -> Wenn Vermieter bei der Mangelbeseitigung schuldhaft in Verzug kommt, SE aus §536a I Alt.3

Question 40

Entfällt die Garantiehaftung aus §536a I Alt.1 bei bloßer Gefahrenanlage bei Vertragsschluss?

Answer 40

Nein, es ist nicht erforderlich dass zu dem ZP des Vertragsschlusses der Mangel bereits hervorgetreten war und schädigende Wirkungen zeigte.

Question 41

Umfang des Anspruchs auf SE gem. §535a I?

Answer 41

Umfasst Mangelschäden als auch Mangelfolgeschäden
–> hohe Schutzbedürfigkeit des Mieters, da er im Einwirkungsbereich des Vermieters seine Rechtsgüter und sein Vermögen unterstellt

Question 42

Faustformel: Wann ist Abmahnung des Mieters entbehrlich vor Kündigung?

Answer 42

Wenn die Abmahnung zur reinen Förmelei würde, weil die Interessenverletzung des Mieters zu offensichtlich ist

Question 43

Verhältnis der Gewährleistungsrechte zum Allgemeinen Leistungsstörungsrecht

Answer 43

§123 I Alt.1 - geht vor, fehlende Schutzwürdigkeit des Vermieters (Anfechtungswirkung bleibt bestehen –> Rückabwicklung (Saldotheorie!))
§119 II - hM: wird ebenfalls nicht verdrängt, wenn der Mieter über eine verkehrswesentliche Eigenschaft irrt, die zugleich einen Mietmangel darstellt
tvA: wird verdrängt
(+) kein ausreichender Grund dafür ersichtlich, dass durch einen Rekurs auf das Anfechtungsrecht die Haftungsauschlüsse unterlaufen werden können

Question 44

Wie ist das Verhältnis bei anfänglich unbehebbaren Mängeln zur Garantiehaftung

Answer 44

hM:§311a II –> kommt auf Wissen des Mieters an über Mangel
nachträgliche Unmöglichkeit bewirkt nicht nur das Erlöschen der Hauptleistungspflichten, sondern führt auch zur Auflösung des Mietverhältnisses, ohne dass es einer Kündigung bedarf

tvA: bei anfänglicher Unmöglichkeit kommt ein Anspruch aus §536a I bereits vor Überlassung der Mietsache zu
(+) Garantiehaftung muss in dieser Vorschrift unabhängig davon eingreifen, ob der Mieter die Mietsache in Besitz genommen hat oder nicht
(+) gerade bei anfänglicher Unmöglichkeit kann es nicht auf eine Übergabe ankommen, der Schutz des Mieters muss insbesondere bei unbehebbaren Mängeln gelten

Question 45

Ausschluss der Gewährleistung?

Answer 45

Unterliegt der AGB Kontrolle - insb. §307; §309 Nr.7, 8a

Question 46

Rückgabe des Schlüssels am letzten Tag des Mietverhältnisses oder am Folgetag?

Answer 46

o BGH sieht eine Rückgabepflicht am letzten Tag des Mietverhältnisses

Question 47

Ab wann ist eine Abweichung des tatsächlichen vom vereinbarten Wohnraum erheblich iSv § 536 Abs. 1 S. 3 BGB?

Answer 47

Früher: Abweichungen bis 10% unerheblich
Nun BGH zu Mieterhöhungen: Auch geringere Abweichungen sind
erheblich
Schrifttum: Unerheblich allenfalls bei Abweichungen von maximal 2-3%,

Question 48

Welchen Charakter hat §546?

Answer 48

• BGH.: In § 546 BGB ist keine Regelung enthalte, in welchem Zustand die Wohnung zurückzugeben sei. Vielmehr sei danach der Zustand der Mietsache für die Rückgabe selbst ohne Bedeutung, so dass der Vermieter wegen Verschlechterung der Mietsache zwar Schadensersatz verlangen, nicht jedoch die Rücknahme der Mietsache verwei-gern könne.

tvA (Instanzgerichte): § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet den Mieter zur Rückgabe der Mietsache in vertragsgemäßem, also nicht über die übliche vertragliche Abnutzung hinausgehenden Zustand. Danach könne der Vermieter bei einer Verletzung der Pflicht zur Rückgabe der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand (nur) Schadensersatz statt der Leistung verlangen, was wiederum voraussetze, dass er dem Mieter erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt habe oder diese ausnahmsweise entbehrlich sei.

Question 49

Wie ist nach Rückgabe der Mietsache der geltend gemachter Ersatzanspruch zu zu sehen ? Als Schadensersatz neben der Leistung oder als Schadensersatz statt der Leistung und wie verhält sich im letztgenannten Fall dazu ein konkurrierender deliktischer Schadensersatzanspruch nach § 823 Abs. 1 BGB?

Answer 49

tvA: § 281 BGB wird für generell anwendbar gehalten.
(+) Annahme, dass § 546 Abs. 1 BGB auch eine Leistungspflicht des Mieters zur Rückgabe der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand, also ohne über eine vertraglich erlaubte Abnutzung hinausgehende Schäden, zum Inhalt habe und dadurch eine auf die Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes lautende Beseitigungspflicht begründe.
(+) Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass andernfalls die Abgrenzung zwischen zu beseitigenden einfachen Gebrauchsspuren und weitergehenden Substanzbeschädigungen schwierig sei oder es sonst sachwidrig zur unterschiedlichen Behandlung einer Schadensbeseitigung und den sich häufig überlappenden Fallgestaltungen einer vertraglich eigens übernommenen (Wieder-)Herstellungspflicht komme
—> wird das sich aus § 281 Abs. 1 BGB ergebende Fristsetzungserfordernis dabei auch auf einen konkurrierenden deliktischen Schadensersatzanspruch nach § 823 Abs. 1 BGB übertragen

hM: Die gegenteilige Auffassung sieht für eine Anwendung des § 281 BGB weder vor noch nach Vertragsende Raum.
(+) Der Schadensersatzanspruch aus einer zur Beschädigung der Mietsache führenden Pflichtverletzung (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB) oder aus einer damit konkurrierenden unerlaubten Handlung (§ 823 BGB) falle bereits mit der Schadensentstehung und nicht erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses an und werde gemäß § 271 Abs. 1 BGB sofort fällig.
–> Der Vermieter könne hierbei nach seiner Wahl entweder Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder unmittelbar Schadensersatz in Geld (§ 249 Abs. 2 BGB) beanspruchen und büße diesen an kein Fristsetzungserfordernis geknüpften Anspruch auch nicht durch eine zwischenzeitliche Vertragsbeendigung ein
–> Zudem sei es auch nicht möglich, ein etwaiges Fristsetzungserfordernis auf konkurrierende Schadensersatzansprüche aus § 823 Abs. 1 BGB zu übertragen

Question 50

Leistungspflicht des Mieters, solange der Vermieter unberechtigt eine begehrte Belegeinsicht verweigert?

Answer 50

ganz hM: Nein
(+) wird teilweise mit einem abweichend von der Rechtsfolge des § 274 Abs. 1 BGB erforderlichen Hinausschieben der Fälligkeit begründet
(+) sowie teilweise damit begründet, dass der Vermieter durch Verweigerung der Belegeinsicht dem Mieter in ver- tragsverletzender Weise dessen Recht auf eine vorgreifliche Überprüfung der Abrechnung verhindere, so dass sich sein gleichwohl erhobenes Zahlungsver- langen als eine gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßende unzulässige Rechtsausübung darstelle

Question 51

Sinn der Überprüfung der Betriebskostenabrechnung

Answer 51

Sinn einer Überprüfung der Betriebskostenabrechnung liegt vielmehr gerade darin, den Mieter bereits vorab in die Lage zu versetzen, etwaige Abrechnungsfehler aufzudecken, und ihm über die unmittel- bare Belegkontrolle und das dadurch vermittelte eigene Bild die Möglichkeit zur wirkungsvollen Abwehr der ungerechtfertigten Inanspruchnahme aus einem wegen eines vertragsverletzenden Verhaltens des Vermieters ansonsten ganz oder teilweise ungeprüft bleibenden Abrechnungssaldos einzuräumen

Question 52

Ist §985 auf §§280 I, III, 281 anwendbar?

Answer 52

hL (-)

BGH (+)