Vormerkung und Vorkaufsrecht Flashcards
§ 883 I 2 BGB: künftiger Anspruch
Einschränkung, um faktische Verfügungssperre zu vermeiden: es muss bereits feste Rechtsgrundlage gegeben sein → (+), wenn Grundlage des künftigen Anspruchs nicht mehr einseitig vom Schuldner beseitigt werden kann
→ Entstehung muss hinreichend sicher sein → schutzwürdiges Interesse
→ Gläubiger muss bestimmt / bestimmbar sein
→ Bsp.: Vorvertrag, bindendes Verkaufsangebot
Rechtsnatur Vormerkung, § 883 BGB
Sicherungsmittel eigener Art mit einzelnen dinglichen Wirkungen
dient dazu, die Erfüllung schuldrechtlicher Ansprüche auf Änderung der dinglichen Rechtslage zugunsten des Gläubigers zu sichern
Sicherungsbedürfnis
- schuldrechtliche Verpflichtung bewirkt keine Beschränkung der Verfügungsbefugnis des Veräußerers
→ durch das Verpflichtungsgeschäft wird er nicht daran gehindert, entgegen der eingegangenen Verpflichtung anderweitig über das Grundstück zu verfügen - kein Einfluss des Erwerbers auf Eintragung (Dauer)
Wirkung Vormerkung
bewirkt gerade keine Grundbuchsperre:
vgl. § 53 I 1 GBO: Grundbuchamt darf die Eintragung einer vormerkungswidrigen Verfügung nicht ablehnen, da sie GB nicht unrichtig macht (nur ggü. Vormerkungsberechtigtem unwirksam, ggü. allen anderen wirksam!)
Vormerkung = Recht zum Besitz i. S. v. § 986 BGB?
(-)
Voraussetzungen wirksames Entstehen einer Vormerkung
- vormerkungsfähiger Anspruch, § 883 I 1
- Bewilligung bzw. einstweilige Verfügung, § 885 I 1 (oder Urteil gem. § 895 ZPO)
- Eintragung der Vormerkung ins GB, § 885 I
- Berechtigung des Veräußerers bzw. gutgläubiger Erwerb
Sicherungswirkung der VM
Verfügungen, die dem Inhalt des gesicherten schuldrechtlichen Anspruchs widersprechen, sind gegenüber dem Vormerkungsgläubiger (= relativ) unwirksam, § 883 II BGB
→ beginnt, sobald alle Wirksamkeitsvoraussetzungen der VM vorliegen, also meist mit der Eintragung der VM
→ schützt nur vor vormerkungswidrigen Verfügungen (weitere VM Verfügung gleichgestellt, §§ 883 II, 888 BGB analog)
→ endet, wenn der geschützte Vormerkungsberechtigte der vormerkungswidrigen Verfügung zustimmt oder mit Erlöschen der VM
Beseitigung Vormerkung
- § 886 BGB, wenn die Geltendmachung des durch die VM gesicherten Anspruchs dauerhaft durch eine Einrede ausgeschlossen wird
- § 888 I BGB (-), VM bewirkt keine GB-Sperre → Rechtsfolge passt nicht
- § 894 BGB entsprechend, wenn VM (-)
Verhältnis Vormerkung ↔︎ Vorkaufsrecht
Vorkaufsrecht geht der Auflassungsvormerkung im Rang vor, § 883 III BGB
→ keine Unwirksamkeit gem. §§ 888 I, 883 II 1 BGB
§ 883 I BGB: sicherbarer Anspruch
Ansprüche, die auf eine dingliche Rechtsänderung von Grundstücksrechten gerichtet sind (Übertragung, Inhaltsänderung, Aufhebung)
Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung möglich?
= Erwerb der VM vom Nichtberechtigten
e. A.: nach § 892 BGB
(-) VM ≠ dingl. Recht am Grundstück, da Bestand der VM vom Bestand des zu sichernden Anspruchs abhängt → kein dingliches Recht, keine Zuordnungsfunktion, sondern Sicherungsmittel sui generis
h. M.: nach § 893 Alt. 2 BGB = Verfügung, die keinen Rechtserwerb i. S. v. § 892 BGB zur Folge hat
(+) wg. § 883 II BGB führt VM zu “dinglicher Gebundenheit” des Grundstücks, weshalb ihre Bewilligung als unmittelbare Einwirkung auf das Grundstück betrachtet werden kann
→ i. E. Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs anerkannt
→ aber nur bei Bewilligung und nicht bei einstweiliger Verfügung, da dann keine rechtsgeschäftliche Bestellung
entsprechende Anwendung der §§ 994 ff. BGB auf den vormerkungswidrigen Dritterwerber?
→ ZBR aus § 1000 S. 1 BGB
- unmittelbare Anwendung (-), da kein EBV (nur VM eingetragen, noch kein Eigentum)
- analog?
→ Regelungslücke (+): Verwendungsersatz des vormerkungswidrigen Dritterwerbers nicht eigens geregelt
→ vglb. Interessenlage (+): BGB enthält für nahezu alle anderen Herausgabeansprüche Regelungen über den Verwendungsersatz, Anspruch auf Zustimmung zur Löschung ist Herausgabeanspruch vglb., andere Ausgleichsmechanismen wie GoA, BerR (-); Besitzer tätigt Verwendungen, die letztlich einem Dritten zugute kommen; ggü. VM-Berechtigten gilt Vormerkungsschuldner immer noch als Eigentümer
gutgläubiger Vormerkungserwerb → später (vor Eintragung) Bösgläubigkeit
Rspr.: auch spätere Bösgl. kann den Eigentumserwerb nicht verhindern, Gutgläubigkeit bei Antragstellung der VM genügt → durch die Vormerkung erfolgt mithin auch hinsichtlich des Erwerbs des Eigentums eine Vorverlagerung des Gutglaubenszeitpunkts
(+) § 892 II BGB
(-) sehr weite Vorverlagerung, Schutzwürdigkeit des VM-Berechtigten?
P: Mietvertrag wegen § 883 II 1 BGB analog relativ unwirksam?
→ Anspruch aus § 985 BGB, Recht zum Besitz des Mieters aus Mietvertrag (Eintritt des VM-Berechtigten gem. § 566 BGB) → Anwendbarkeit § 883 II 1 BGB?
- direkt (-), da MV ≠ Verfügung: keine dingliche Rechtsänderung
- analog str.:
Rspr.: (-)
(+) Vermietung steht Eigentumserwerb nicht entgegen
(+) Schutzzweck § 566 BGB: Schutz des Mieters, der keinen Einfluss auf Übereignung hat; hatte auch keinen Grund, GB einzusehen
(+) Erwerber nicht unbillig benachteiligt: erhält Mietzins und ggf. SEA gg. Veräußerer
a. A.: (+)
(+) MV angesichts § 566 BGB durchaus vglb., belastet ähnlich wie beschränkt dingliches Recht das Eigentum: Erwerber von Nutzung ausgeschlossen
(+) Erst-Recht-Schluss: dingl. Wohnungsrecht wäre z. B. gem. § 883 II BGB unwirksam ggü. Erwerber, MV soll es nicht sein, obwohl nur schuldrechtlich?
P: § 883 II BGB auch bei Erzwingung einer späteren Vormerkung aufgrund einstweiliger Verfügung?
→ § 883 II 2 BGB: Zwangsvollstreckung, Arrestvollziehung
→ einstweilige Verfügung jedoch keine Form der Zwangsvollstreckung, sondern nur Titel für Zwangsvollstreckung, aber: Vollziehung der einstweiligen Verfügung = gesetzestechnischer Begriff für die Zwangsvollstreckung einer einstweiligen Verfügung, vgl. § 928 ZPO → einstweilige Verfügung fällt unter § 883 II 2 BGB
analoge Anwendbarkeit der §§ 280 I, II, 286 BGB auf § 888 I BGB?
BGH: (-)
(+) § 888 I BGB lediglich unselbständiger Hilfsanspruch mit verfahrensrechtlicher Bedeutung
(+) dingliche Natur schließt Anwendbarkeit aus
(+) keine unbillige Benachteiligung des Gläubigers, da sich dieser an seinen Schuldner halten kann
h. L.: (+)
(+) Vergleich mit §§ 990 II, 1146 BGB: verweisen als dingliche Regelungen explizit auf schuldrechtliche Verzugsregelungen
(+) Interessen des Gläubigers: bei Nichtanwendung Anreiz zur pflichtwidrigen Verzögerung der Anspruchserfüllung
(+) Fälle denkbar, in denen sich Gläubiger nicht an Schuldner halten kann
Akzessorietät der Vormerkung
- Vormerkung kann nur bestehen, wenn und solange der gesicherte Anspruch besteht
→ von Bestand und Durchsetzbarkeit der Forderung abhängig - Übertragung (Zweiterwerb) gem. § 401 BGB mit Abtretung des gesicherten Anspruchs auf dessen Erwerber, ohne dass eine Eintragung im GB erforderlich wäre (= Übertragung außerhalb des GB; erfolgt trotzdem Eintragung, ist diese bloße GB-Berichtigung)
Hat Erwerber gegen Veräußerer Anspruch auf Bewilligung der Vormerkung?
str., erklärt der Berechtigte die Bewilligung zur Eintragung der VM nicht freiwillig, so kann der Gläubiger zur Sicherung seines Anspruchs aber jedenfalls bei Gericht eine einstweilige Verfügung gegen den Berechtigten als Schuldner erwirken, § 885 I BGB, § 935 ZPO, aufgrund derer die Eintragung ins GB erfolgt
Berechtigung des Bewilligenden
Bewilligender = derjenige, dessen dingliches Recht von der Vormerkung betroffen wird
Rechtswirkungen der VM
- Sicherungswirkung, § 883 II BGB
- Rangwirkung, § 883 III BGB
- Vollwirkung
“Wiederaufladung” der VM
bereits eingetragene VM kann nach Untergang des zuerst gesicherten Anspruchs von den Parteien auch zur Sicherung eines neuen deckungsgleichen Anspruchs zwischen denselben Parteien wieder verwendet werden, ohne dass die alte VM gelöscht und eine neue VM bestellt werden müsste
→ aber erforderlich, dass Anspruch, Eintragung und Bewilligung kongruent sind, d. h. den gleichen sicherungsfähigen Anspruch zwischen den gleichen Parteien betreffen
→ auch möglich: bereits bestehende VM kann um weitere abzusichernde Ansprüche “aufgeladen” werden
relative Unwirksamkeit gem. § 883 II BGB
reicht nur soweit, als dies zur Sicherung des Anspruchs erforderlich ist
→ in obj. Hinsicht: Verfügungen sind wirksam, soweit sie der Erfüllung des gesicherten Anspruchs nicht im Wege stehen
→ in subj. Hinsicht: vormerkungswidrige Verfügungen relativ unwirksam, d. h. nur dem Vormerkungsberechtigten ggü. unwirksam, für alle anderen wirksam → daher kann vormerkungswidrige Verfügung auch im Grundbuch eingetragen werden!
Schutz vor vertragswidrigen Zwischenverfügungen
- bei Eintragung einer VM gem. § 883 II BGB
- beim dinglichen Vorkaufsrecht gem. § 1098 II i. V. m. § 883 II BGB
- beim Eigentumsvorbehalt bzw. Vereinbarung eines aufschiebend bedingten Rechtserwerbs gem. § 161 BGB
Voraussetzungen des Anspruchs aus § 888 I BGB
- Bestehen einer wirksamen Vormerkung zugunsten des Anspruchstellers
- Eingetragenes Recht zugunsten des Anspruchsgegners
- Recht beruht auf vormerkungswidriger Verfügung, die gem. § 883 II BGB relativ unwirksam ist
- Keine Einreden oder Einwendungen gegen den Anspruch
