Contrato-promessa, pacto de opção e pacto de preferência Flashcards
Pacto de Opção:
Consiste no acordo em que uma das partes se vincula à respectiva declaração de vontade negocial, correspondente ao negócio visado, e a outra parte se reserva a faculdade de aceitá-lo ou não, dentro de um prazo razoável, mas uma vez aceite, essa declaração da primeira considera-se uma proposta irrevogável e instantaneamente perfeito, sem necessidade de nova declaração da outra parte.
Não se demonstra um entendimento pacífico.
Contrato-promessa (410.º a 413.º, 755.º/1/f) e 830.º):
A promessa de contrato futuro ou contrato-promessa, consiste na convenção pela qual alguém se obriga a celebrar um contrato (410.º/1).
Diz-se contrato prometido ou definitivo aquele cuja realização se pretende (ex: contrato de compra e venda; contrato de sociedade; contrato de locação; contrato de mandato).
Embora tenha mais aplicabilidade no âmbito dos contratos, nada obsta a que o seu objecto seja a realização de um negócio jurídico unilateral, embora com menos frequência.
Espécies de contrato-promessa:
I. Contrato-promessa bilateral ou sinalagmático;
II. Contrato-promessa unilateral ou não sinalagmático.
(410.º/2 e 411.º).
Forma e substância do contrato-promessa (410.º):
Aplicam-se ao contrato-promessa as normas disciplinadoras do contrato prometido (ficará então remetido ao regime geral dos contratos e ao regime especial de cada contrato, consoante o caso). Vigora pois, o princípio da equiparação.
Excepções:
I. Forma do contrato-promessa (410.º/2 e 3);
- Regime geral: em regra, se o contrato exige documento autÊntico ou particular, o contrato-promessa só pode ser constituído sob forma de documento assinado pela parte que se vincula ou ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral (410.º/2). Constitui uma formalidade “ad substantiam”.
Fora esses casos, vigora o princípio da liberdade de forma (219.º).
Questão: e no caso de um contrato-promessa bilateral ou recíproco, sujeito a documento escrito e tão-só assinado por um dos contraentes?
I. A lei defende a redução do contrato parcialmente inválido, porém, ela deixa de verificar-se quando se mostre que este não teria sido concluído sem a parte viciada (292.º);
E a invalidade total só se produz quando o contraente interessado neste resultado mostre que o negócio jurídico não teria sido concluído sem a parte viciada. Caberá ao interessado na destruição do contrato alegar e provar factos que preencham a hipótese da contranorma impeditiva prevista no 292.º (342.º/2).
Mas quem deseje prevalecer-se da invalidade parcial - visto que esta constitui a regra - encontra-se liberto do ónus de alegar e provar que a vontade dos contraentes ter-se-ia orientado no sentido da manutenção do esquema negocial, embora amputado da parte inválida.
O julgador, se ficar na dúvida, deve declarar a validade do contrato-promessa unilateral.
II. Outra alternativa será a da conversão do contrato (293.º);
Esta apenas poderá ser decretada quando tal vontade hipotética - cuja prova se exige e não releva no caso de dúvida - com ela se concilie.
Em qualquer das situações exige integração do contrato e por isso apela aos ditames da boa fé (293.º).
Questão relevante: há um argumento sistemático a favor da tese da redução que parece não poder negligenciar-se, no âmbito do comércio de unidades habitacionais, para protecção do consumidor.
Compreende-se que recaia o ónus da alegação e prova de que a vontade hipotética seria a da não aceitação do negócio sem a vinculação dos dois contraentes sobre pessoa/empresa especializada e não sobre o consumidor.
Objecto de Assento do Supremo Tribunal de Justiça de 29-XI-1989 relativamente ao domínio do 410.º|/2 nestes casos específicos.
Portanto, isso conduzirá a uma invalidade parcial e consequente redução do negócio parcialmente inválido para um contrato-promessa unilateral, se essa tiver sido a vontade das partes.
- Regime próprio de certos contratos-promessa:
1) Contrato-promessa relativos à celebração de contratos onerosos de transmissão ou constituição de direitos reais sobre edifícios ou suas fracções autónomas, em fase de construção ou apenas projectados: exige-se documento escrito com reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes. Além da certificação pela entidade que realiza esse reconhecimento, da existência da licença de utilização do edifício ou da respectiva construção (410.º/3); - Forma das promessas unilaterais remuneradas:
Este contrato é simultaneamente oneroso e bilateral, existindo obrigações para ambas as partes, mas a que impende sobre o promitente de satisfazer a compensação de imobilização não é uma obrigação principal de prestação - sendo essa a de celebrar o contrato prometido/negócio definitivo - tratando-se, portanto, esse de um dever secundário de prestação.
O 410.º/2 e 3 requere para ele um documento escrito.
Basta a assinatura da parte que se vincula à realização do contrato prometido. Não existindo norma especial, vigora a liberdade de forma (219.º). - Aplicação dos preceitos do contrato prometido:
A outra ressalva ao princípio da equiparação reporta-se às normas do contrato prometido que, pela sua razão de ser, não devam considerar-se extensivas ao contrato-promessa. Para se apurar se determinada norma disciplinadora do contrato prometido é ou não aplicável ao respectivo contrato-promessa, haverá que atender ao seu fundamento. - Efeitos da promessa:
I. A prestação devida consiste na emissão de uma declaração de vontade negocial destinada a celebrar o contrato prometido.
II. Nada se convencionando sobre a data da realização do contrato definitivo, basta a interpelação, judicial ou extrajudicial (805.º/1) para o seu estabelecimento. A determinação do prazo caberá ao tribunal (777.º/2), se houver cláusula no sentido de o mesmo ser fixado pelas partes e elas não chegarem a acordo.
No caso de estarmos perante um contrato-promessa unilateral sem indicação de prazo, o promitente tem a faculdade de requerer ao tribunal a fixação de um prazo à outra parte para que, dentro dele, esta exerça o seu direito, sob pena de caducidade (411.º). - Atribuição de eficácia real à promessa:
I. O contrato-promessa, por sua natureza, apenas produz efeitos obrigacionais. Todavia, assiste às partes a possibilidade de atribuir eficácia real à promessa de transmissão ou constituição de direitos reais sobre bens imóveis ou bens móveis sujeitos a registo.
Requisitos:
1) Que haja uma declaração expressa no sentido de atribuição da eficácia real (413.º/1);
2) Que a promessa conste de escritura pública ou de documento particular autenticado;
Se o contrato não especificar isto, basta documento particular com reconhecimento de assinatura da parte que se vincula ou de ambas (413.º/2).
3) A inscrição da promessa no registo (413.º/1).
II. Esta oponibilidade “erga omnes” da promessa determina a ineficácia dos actos realizados em sua violação. Surge um direito de crédito assistido de eficácia absoluta ou, noutro entendimento, um direito real de aquisição, o beneficiário da promessa fica titular de um direito dirigido a exigir do promitente a realização do contrato definitivo e que pode fazer valer perante terceiros. Logo, a alienação ou oneração do imóvel em causa não impede a execução específica do contrato-promessa (830.º). - Transmissão dos direitos e obrigações das partes:
Os direitos e obrigações que resultam do contrato-promessa são, em princípio, transmissíveis, através de acto entre vivos ou por morte (412.º).
À transmissão entre vivos aplicam-se as regras gerais da cessão da posição contratual (424.º e seguintes) ou da simples cessão de créditos (577.º e seguintes), consoante se trate, de direitos e de obrigações, ou só de um direito de crédito.
À transmissão por morte aplicam-se as regras dos pactos sucessórios.
Apenas se veda a transmissibilidade dos direitos e obrigações que se mostrem “exclusivamente pessoais “(412.º/1)- - Não cumprimento da promessa:
Vigoram para o contrato-promessa as regras gerais respeitantes ao cumprimento das obrigações.
I. Quando ocorra a declaração de nulidade ou anulação do contrato prometido e não resulte afectada a subsistência do contrato-promessa, regressa-se à situação jurídica anterior à celebração (289.º/1, 762.º/1 e 766.º). Competem às partes os seus direitos e obrigações iniciais, impondo-se uma nova realização do negócio definitivo.
II. Quando ocorra o incumprimento do contrato-promessa, que derive da recusa de celebração do contrato prometido ou de outras causas, encontra-se submetido ao regime geral do não cumprimento das obrigações.
Todavia, relativamente:
a) À Execução específica (830.º/1): se o promitente, na hipótese de promessa unilateral, ou qualquer dos promitentes, sendo o contrato-promessa sinalagmático, não celebrar o contrato definitivo, cabe à outra parte a faculdade de conseguir sentença que substitua a manifestação de vontade do faltoso. Com esse pedido pode cumular-se o pedido de indemnização moratória correspondente aos danos sofridos por atraso no cumprimento da promessa.
Os contraentes podem afastá-la mediante convenção em contrário. Não se exigindo convenção se houver sinal (440.º e 442.º) ou se houver sido fixada uma pena para o não cumprimento da promessa (830.º/2).
A decisão do tribunal que julgue procedente o pedido de execução específica produz os efeitos do contrato prometido, quer dizer, fica valendo como seu título constitutivo.
*Elimina-se a possibilidade de exclusão no âmbito de promessas respeitantes a contratos onerosos de transmissão ou constituição de direitos reais sobre edifícios ou suas fracções autónomas já construídos, em construção, a construir (830.º/3).
Se o contrato prometido envolve a possibilidade de o promitente faltoso invocar a excepção de não cumprimento, torna-se necessário, para que a acção proceda, que o. demandante consigne em depósito a sua prestação, no prazo definido pelo tribunal (830.º/5).
Questão: Como agir, na execução específica, quanto aos pontos omissos do contrato prometido?
A invalidade do contrato-promessa, lacunoso a respeito de elementos essenciais do contrato definitivo, apenas se produz quando esses elementos não possam ser determinados através do recurso os critérios gerais (236.º a 239.º) e especiais (ex: 539.º; 543.º/2; 883.º) predispostos para a interpretação e integração da vontade dos contraentes.
É doutrina que decorra ainda do princípio da equiparação (410.º/1).
- Resolução do contrato:
É importante distinguir:
I. Existência de sinal;
As várias soluções derivam do 442.º, onde se proporciona uma tríplice possibilidade à escolha do contraente não faltoso. Sendo elas:
a) Perda do sinal ou a sua restituição em dobro, consoante a parte que não cumpriu foi a que entregou ou recebeu (442.º/2 1ª parte);
b) Se o contrato prometido incidir sobre uma coisa e se houver verificado a sua tradição antecipada para a contraparte, pode essa, quando o incumprimento seja imputável à outra, em vez do sinal dobrado, optar pelo valor da coisa ou do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, com dedução do preço estabelecido, mas acrescentando-se a restituição do sinal e da parte do preço que tenha pago (442.º/2 2ª parte);
Concede-se o direito de retenção sobre ela (755.º/1/f).
Pode ainda ocorrer a Excepção do cumprimento do contrato (442.º/3 2ª parte).
Nestes casos exclui-se qualquer outra indemnização compensatória devida pelo promitente faltoso (442.º/4).
c) Que o contraente fiel requeira a execução específica do contrato, nos termos do 830.º (442.º/3);
ou
II. Inexistência de sinal;
Na falta de sinal, a indemnização apura-se de harmonia com as regrais gerais de responsabilidade civil e tende a cobrir os danos definitivos.
O sinal (441.º) e presume-se com base no 350.º/2 (presunção ilidível).
- Outras violações do contrato-promessa: a falta de legitimidade para o cumprimento:
Assim sucede com a prática de actos que ponham em causa o cumprimento, ainda antes da verificação ou do decurso do respectivo prazo. Por exemplo, quando o promitente faltoso não tem legitimidade para a celebração do contrato prometido.
Ilegitimidade:
I. Ao tempo da celebração do contrato-promessa se não for afastada pelo promitente;
Só resta ao lesado a tutela indemnizatória.
II. Superveniente;
Se o contrato-promessa possui meros efeitos obrigacionais, a contraparte tem apenas direito a indemnização, calculada nos termos gerais ou fixada previamente a título de sinal ou perda convencional (442.º/2, 3 e 4 e 811.º).
Se a promessa tem eficácia real, é oponível ao terceiro adquirente, desde que se encontre registada antes do registo do direito deste (413.º). Nesta hipótese, embora não haja previsão legal, existe o direito de execução específica. Têm legitimidade passiva: o promitente faltoso, com vista à execução específica do contrato-promessa; e o terceiro, se obteve a posse da coisa, para reivindicação desta. Devem ser demandados na mesma acção.
Pacto de preferência (414.º a 423.º):
Figura um tanto ou quanto próxima ao contrato-promessa unilateral, embora diversa.
Também chamado de pacto de prelação ou pacto de preemção (a respeito da compra e venda)
Consiste num acordo pelo qual alguém se obriga a dar preferência a outrem, na eventual conclusão futura de um determinado contrato, caso o promitente venha de facto a celebrá-lo e o beneficiário queira contratar em condições iguais às que um terceiro aceita.
Releva bastante importância prática a respeito da compra e venda, mas pode referir-se a quaisquer contratos onerosos em que tenha sentido a preferência (ex: locação, sociedade, contrato constitutivo do direito de superfície).
O nosso legislador pensou principalmente no contrato que tenha como objecto a venda (414.º), declarando depois a obrigação de dar preferência extensiva a todos os contratos com ela compatíveis (423.º).
Apresenta-se sempre unilateral, só uma das partes se vincula: o beneficiário permanece livre de exercer ou não o direito que lhe cabe.
Mas permitem-se pactos de preferência recíprocos (ex: se numa partilha se convenciona a preferência entre condividentes, para a hipótese de algum deles alienar a sua parte).
O promitente fica adstrito a dar preferência a outrem na realização de determinado contrato; todavia, apenas se compromete a preferi-lo, se vier a existir um projecto de realização desse contrato e se tal projecto, comunicado ao promissário, for por ele aceite.
Há assim, algo menos do que no contrato-promessa.
- Requisitos de forma e de substância:
I. Encontra-se submetido ao regime geral dos contratos, apenas com a ressalva da forma (415.º aplica o 410.º/2 para o contrato-promessa). Só a assinatura do promitente é exigida.
II. O direito e a obrigação de preferência são, em princípio, intransmissíveis, entre vivos e por morte (420.º). - Exercício do direito de preferência: regulado no 416.º.
Impõe-se a comunicação de um projecto de contrato e das cláusulas respectivas (1458.º cpc).
A comunicação referida tem o prazo de 8 dias (228.º).
Se houve notificação judicial, observa-se a modalidade de execução específica (1458.º/2 cpc). Nas restantes hipóteses, aplicam-se as normas que regulam o cumprimento das obrigações sem prazo certo (777.º).
A lei contempla a situação de se pretender alienar, por preço global, juntamente com outra ou outras, a coisa que é objecto de preferência (417.º).
Também se convenciona que o obrigado à preferência possa receber de terceiro que deseja adquirir a coisa, a promessa de uma prestação acessória que o titular da preferência não possa satisfazer (418.º).
Na pluralidade de preferentes (419.º).
Espécies de preferência:
I. Convencional;
O preferente apenas goza de um mero direito de crédito à conduta do obrigado à preferência.
II. Legal.
Quando resulte da lei, o preferente goza de um direito potestativo que lhe permitirá fazer seu o negócio realizado em violação da preferência (1410.º).
Quando esta eficácia real for atribuída ao pacto de preferência que recaia sobre bens imóveis ou móveis sujeitos a registo (421º/1).
O direito convencional de preferência nunca prevalece contra os direitos legais de preferência (422.º).
- Violação da preferência:
I. Se o obrigado à preferência alienar a coisa a terceiro, sem que tenha dado conhecimento ao preferente (416.º);
Importa se a preferência é real ou não.
Se não for, só tem direito à indemnização pelos danos que resultarem do incumprimento da preferência.
Se tiver eficácia real, é lícito, através da acção de preferência, fazê-lo prevalecer sobre o negócio realizado com terceiro (1410.º para a preferência legal; 421.º/2).
Contra quem deve ser proposta a acção?
É discutível.
Uma opinião baseada na letra do 1410.º/1 afirma que deve ser contra o preferente faltoso e terceiro, em litisconsórcio necessário passivo.
Outra opinião baseada no princípio de que deve ser demandado apenas quem tenha posse da coisa, afirma que deve ser apenas contra o terceiro adquirente.
Prazo de proposição da acção: 6 meses, contados da data em que o preferente conheça os elementos essenciais da alienação. E dentro dos 15 dias seguintes à propositura da acção impõe-se ao demandante o depósito do que o terceiro haja despendido, a fim de que o mesmo seja reembolsado, caso a acção proceda.
