Contrat de location (Bailleur) Flashcards
Autant en NCECF et IFRS, comment apprécier si un CL est un CLF/CLV ou un CLE/CLS ?
a) Transfert de propriété automatique à la fin ou OAPF?
b) Durée du CL couvre majeure partie (NCECF : 75%) de la durée de vie économique?
c) La VA des PFP (NCECF: VAPME) couvre la quasi-totalité (NCECF: 90%) de la JV du bien?
d) (IFRS seulement) Nature du bien fait en sorte que seul le preneur peut l’utiliser sans modifications majeures
IFRS : évaluation globale (si oui on a un CLF, sinon un CLS)
NCECF : au moins 1 critère respecté = CLF, sinon : CLE
IFRS 16:
- 61 Le bailleur doit classer chacun de ses contrats de location soit en tant que contrat de location simple, soit en tant que contrat de location-financement.*
- 62 Un contrat de location est classé en tant que contrat de location-financement s’il transfère au preneur la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété du bien sous-jacent. Un contrat de location est classé en tant que contrat de location simple s’il ne transfère pas au preneur la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété du bien sous-jacent.*
- 63 Qu’un contrat de location soit un contrat de location simple ou un contrat de location-financement dépend de la réalité de la transaction plutôt que de la forme du contrat. Voici des exemples de situations qui, individuellement ou conjointement, devraient en principe conduire à classer un contrat de location en tant que contrat de location-financement :*
- (a) le contrat de location a pour effet, au terme de sa durée, de transférer au preneur la propriété du bien sous-jacent ;*
- (b) le preneur a l’option d’acheter le bien sous-jacent à un prix dont on s’attend à ce qu’il soit suffisamment inférieur à sa juste valeur à la date à laquelle l’option devient exerçable pour que, dès la date de passation du contrat de location, le preneur ait la certitude raisonnable d’exercer l’option ;*
- (c) la durée du contrat de location couvre la majeure partie de la durée de vie économique du bien sous-jacent, même s’il n’y a pas de transfert de propriété ;*
- (d) à la date de passation du contrat de location, la valeur actualisée des paiements de loyers s’élève au moins à la quasi-totalité de la juste valeur du bien sous-jacent ;*
- (e) le bien sous-jacent est d’une nature tellement spécifique que seul le preneur peut l’utiliser sans lui apporter de modifications majeures.*
NCECF 3065
- .05 Le point de vue retenu aux fins du présent chapitre est que le fait d’être propriétaire d’un bien comporte des avantages et des risques. Parmi les avantages, on peut mentionner l’espoir de réaliser des bénéfices pendant la durée économique du bien, de tirer profit d’une augmentation de la valeur du bien et d’obtenir une valeur résiduelle au bout du compte. Du côté des risques, on note les possibilités de pertes pouvant résulter de la sous-utilisation du bien et de sa désuétude technologique, ainsi que les fluctuations de la rentabilité causées par l’évolution de la conjoncture économique. On estime donc que si le bail est rédigé en des termes tels que pratiquement tous les avantages et les risques inhérents à la propriété sont transférés au preneur, il représente en fait pour le preneur l’acquisition d’un bien et la création d’une obligation et, pour le bailleur, une vente ou un prêt.*
- .07 Le bailleur considère normalement que pratiquement tous les avantages et les risques inhérents à la propriété du bien sont transférés au preneur lorsque, à la date d’entrée en vigueur du bail, toutes les conditions suivantes sont remplies :*
- a) l’une des conditions énoncées au paragraphe 3065.06 est remplie;*
- b) le risque qui caractérise le recouvrement des loyers n’est pas supérieur au risque lié normalement au recouvrement de créances similaires;*
- c) le montant des coûts non remboursables que le bailleur pourrait être amené à engager aux termes du bail peut être estimé avec assez de précision. Si l’on ne peut estimer ces coûts avec assez de précision, cela peut vouloir dire que le bailleur conserve une partie importante des risques liés à la propriété du bien. Cette situation est susceptible de se produire, notamment, lorsque le bailleur se porte garant de la productivité du bien loué ou s’engage à protéger le preneur contre les risques de désuétude.*
- .06 Du point de vue du preneur, on peut considérer que pratiquement tous les avantages et les risques inhérents à la propriété lui sont transférés lorsque, à la date d’entrée en vigueur du bail, au moins l’une des conditions suivantes est remplie :*
- a) Il est pratiquement assuré que le preneur accédera à la propriété du bien au terme de la durée du bail. Cette condition se trouve remplie lorsque le bail prévoit que la propriété du bien loué sera cédée au preneur au terme de la durée du bail ou lorsqu’il contient une option d’achat à prix de faveur.*
- b) La durée du bail est telle que le preneur jouira de pratiquement tous les avantages économiques que l’on prévoit pouvoir tirer de l’utilisation du bien. Même si la durée du bail n’est pas égale, en termes d’années, à la durée économique du bien loué, on s’attend normalement à ce que le preneur retire pratiquement tous les avantages économiques que peut procurer l’utilisation du bien lorsque le bail couvre une proportion considérable (habituellement 75 % ou plus) de la durée économique du bien. On peut supposer en effet qu’un matériel moderne, doté des derniers perfectionnements technologiques et à l’état neuf est plus efficace qu’un matériel usé et de conception plus ancienne.*
- c) Le bailleur est assuré, aux termes du bail, de récupérer le capital investi dans le bien loué et de gagner un rendement sur cet investissement. Cette condition est remplie si, au début de la durée du bail, la valeur actualisée des paiements minimums exigibles en vertu du bail, abstraction faite de la partie de ces paiements qui a trait aux frais accessoires, représente la quasi-totalité (habituellement 90 % ou plus) de la juste valeur du bien loué à la date d’entrée en vigueur du bail. Pour déterminer la valeur actualisée, le preneur utilise comme taux d’actualisation son taux d’intérêt marginal ou, s’il le connaît et s’il est inférieur au taux d’intérêt marginal, le taux d’intérêt implicite du bail.*
Quels sont les montants à inclure dans le calcul de la VA des PFP (IFRS) et VA PME (NCECF) ?
IFRS 16:
- 70 À la date de début, les paiements de loyers pris en compte dans l’évaluation de l’investissement net dans le contrat de location comprennent les paiements qui se rapportent au droit d’utiliser le bien sous-jacent pendant la durée du contrat de location et qui n’ont pas encore été reçus, à savoir :*
- (a) les paiements fixes (y compris en substance selon la description énoncée au paragraphe B42), déduction faite des avantages incitatifs à la location à payer ;*
- (b) les paiements de loyers variables qui sont fonction d’un indice ou d’un taux, initialement évalués au moyen de l’indice ou du taux en vigueur à la date de début ;*
- (c) les garanties de valeur résiduelle données au bailleur par le preneur, une personne liée au preneur ou un tiers non lié au bailleur, qui a la capacité financière d’assumer les obligations de garantie ;*
- (d) le prix d’exercice de l’option d’achat que le preneur a la certitude raisonnable d’exercer (ce qui est apprécié à l’aide des facteurs décrits au paragraphe B37) ;*
- (e) les pénalités exigées en cas de résiliation du contrat de location, si la durée du contrat de location reflète l’exercice par le preneur de l’option de résiliation du contrat de location.*
NCECF 3065
.03 r) Paiements minimums exigibles en vertu du bail :
ii) Pour le bailleur, les paiements minimums exigibles en vertu du bail comprennent :
— les paiements minimums définis ci-dessus pour le preneur,
— plus toute valeur résiduelle ainsi que tous loyers exigibles au-delà de la durée du bail, qui sont garantis par une tierce partie non apparentée au preneur ou au bailleur, pour autant que le garant ait la capacité financière d’honorer les obligations afférentes à la garantie.
i) Pour le preneur, les paiements minimums exigibles en vertu du bail comprennent :
— les loyers minimums prévus pour la durée du bail,
— plus toute garantie, partielle ou complète de la valeur résiduelle du bien loué au terme de la durée du bail qui est donnée par le preneur ou une personne qui lui est apparentée
— plus toute pénalité exigée du preneur advenant que celui-ci décide de ne pas renouveler ou de ne pas prolonger le contrat de location au terme de la durée du bail.
Toutefois, si le bail comporte une option d’achat à prix de faveur, les paiements minimums ne comprennent que le total des loyers minimums pour la durée du bail et le montant prévu dans l’option d’achat à prix de faveur. Les paiements qui dépendent de facteurs mesurables à la date d’entrée en vigueur du bail, tels que l’indice des prix à la consommation ou le taux d’intérêt préférentiel, ne constituent pas, en substance, des loyers conditionnels dans leur totalité et ils sont pris en compte dans les paiements minimaux exigibles en vertu du bail sur la base de l’indice ou du taux existant à la date d’entrée en vigueur du bail.
En NCECF, est-ce que les pmt variables en fonction d’un indice ou taux sont inclus dans les PME?
Non, seulement en IFRS ils sont inclus dans les PFP.
NCECF 3065:
Définition des PME: Les paiements qui dépendent de facteurs mesurables à la date d’entrée en vigueur du bail, tels que l’indice des prix à la consommation ou le taux d’intérêt préférentiel, ne constituent pas, en substance, des loyers conditionnels dans leur totalité et ils sont pris en compte dans les paiements minimaux exigibles en vertu du bail sur la base de l’indice ou du taux existant à la date d’entrée en vigueur du bail.
Tant en NCECF qu’en IFRS, quel taux d’actualisation utiliser?
Taux implicite du CL. (Le bailleur le connaît toujours)
IFRS 16:
68 Le bailleur doit utiliser le taux d’intérêt implicite du contrat de location pour évaluer l’investissement net dans le contrat de location.
NCECF 3065:
- .07 Le bailleur considère normalement que pratiquement tous les avantages et les risques inhérents à la propriété du bien sont transférés au preneur lorsque, à la date d’entrée en vigueur du bail, toutes les conditions suivantes sont remplies :*
- a) l’une des conditions énoncées au paragraphe 3065.06 est remplie;*
- b) le risque qui caractérise le recouvrement des loyers n’est pas supérieur au risque lié normalement au recouvrement de créances similaires;*
- c) le montant des coûts non remboursables que le bailleur pourrait être amené à engager aux termes du bail peut être estimé avec assez de précision. Si l’on ne peut estimer ces coûts avec assez de précision, cela peut vouloir dire que le bailleur conserve une partie importante des risques liés à la propriété du bien. Cette situation est susceptible de se produire, notamment, lorsque le bailleur se porte garant de la productivité du bien loué ou s’engage à protéger le preneur contre les risques de désuétude.*
- Pour déterminer si la condition énoncée à l’alinéa 3065.06 c) est remplie, le bailleur utilise comme taux d’actualisation le taux d’intérêt implicite du bail.*
- .03*
- m) Taux d’intérêt implicite du bail : taux d’actualisation qu’il faut utiliser, à la date d’entrée en vigueur du bail, pour que la valeur actualisée globale :*
- i) des paiements minimums, au sens du bailleur, exigibles en vertu du bail, abstraction faite de la partie des paiements qui correspond aux frais accessoires pris en charge par le bailleur et au profit réalisé sur ces frais, le cas échéant, et*
- ii) de la valeur résiduelle non garantie qui revient au bailleur,*
soit égale à la juste valeur du bien, pour le bailleur, à la date d’entrée en vigueur du bail.
Quel sont les deux types de bailleur dans un CLF ?
Intermédiaire financier et fabricant/distributeur
Comment faire la comptabilisation initiale d’un CLS/CLE ? (incluant le traitement des coûts directs initiaux)
À la signature du bail = Rien
Coûts directs initiaux = Capitalisés et amortis sur durée du contrat
IFRS 16:
83 Les coûts directs initiaux que le bailleur engage pour obtenir un contrat de location simple doivent être ajoutés à la valeur comptable du bien sous-jacent et être comptabilisés en charges sur la durée du contrat de location, sur la même base que les produits locatifs.
Comment faire la comptabilisation initiale d’un CLF/CLV ?
1) Intermédiaire financier
- > Dans ce cas remplacement de l’immo par un INCL
- >Intégration des frais directs initiaux dans l’INCL
2) Fabricant ou distributeur
- > Constatation d’une vente (= profit)
- >Frais directs initiaux en charges
IFRS 16
Intermédiaire financier
- 67 À la date de début, le bailleur doit comptabiliser dans l’état de la situation financière les actifs détenus en vertu d’un contrat de location-financement et les présenter comme des créances pour un montant égal à l’investissement net dans le contrat de location.*
- 69 Les coûts directs initiaux, autres que ceux engagés par des bailleurs qui sont fabricants ou distributeurs, sont inclus dans l’évaluation initiale de l’investissement net dans le contrat de location et réduisent le montant des produits comptabilisés au cours de la durée du contrat de location. Le taux d’intérêt implicite du contrat de location est défini de telle manière que les coûts directs initiaux sont forcément inclus dans l’investissement net dans le contrat de location ; il n’est pas nécessaire de les ajouter séparément.*
INCL –> VA PFP + VA VRNG
Actif destiné à la location
À la signature du bail
INCL
Encaisse
Frais initiaux engagés
Fabricant et distributeur
- 71 À la date de début, le bailleur qui est fabricant ou distributeur doit comptabiliser les éléments suivants pour chacun de ses contrats de location-financement :*
- (a) les produits des activités ordinaires, soit la juste valeur du bien sous-jacent ou, si elle est inférieure, la valeur actualisée des paiements de loyers revenant au bailleur, calculée à l’aide d’un taux d’intérêt du marché ;*
- (b) le coût des ventes, soit le coût du bien sous-jacent, ou sa valeur comptable si elle est différente, moins la valeur actualisée de la valeur résiduelle non garantie ;*
- (c) le profit ou la perte sur vente (soit la différence entre les produits des activités ordinaires et le coût des ventes), établi selon les principes retenus par le bailleur pour ses ventes pures et simples auxquelles IFRS 15 s’applique. Le bailleur qui est fabricant ou distributeur doit comptabiliser à la date de début le profit ou la perte sur vente se rattachant à un contrat de location-financement, indépendamment de la question de savoir si le bien sous-jacent est transféré comme il est décrit dans IFRS 15.*
- 74 Le bailleur qui est fabricant ou distributeur doit comptabiliser en charges les coûts engagés pour l’obtention d’un contrat de location-financement à la date de début, ces coûts étant essentiellement liés à la réalisation du profit sur la vente par le fabricant ou le distributeur. Les coûts engagés par un bailleur qui est fabricant ou distributeur pour l’obtention d’un contrat de location-financement sont exclus de la définition des coûts directs initiaux et sont donc exclus de l’investissement net dans le contrat de location.*
INCL –> moindre de la JV du stock et VA PFP
Produits
Comptabilisaiton des produits
CMV
INCL –> VRNG, i.e. partie qu’on s’attend à recouvrir
Stocks
- Comptabilisation du coût des ventes*
- Frais initiaux (RN)*
Encaisse
Frais initiaux engagés
NCECF 3065
Intermédiaire financier:
- .30 Les produits financiers découlant d’un contrat de location-financement correspondent à la différence entre les deux montants suivants :*
- a) le total des paiements minimums exigibles en vertu du bail, abstraction faite des frais accessoires et de la marge de profit qui y est intégrée, plus toute valeur résiduelle non garantie revenant au bailleur;*
- b) son coût d’origine ou, si elle est différente du coût d’origine, la valeur comptable du bien loué.*
- .35 Le bailleur qui a conclu un contrat de location-financement doit imputer les frais initiaux directs aux résultats de l’exercice au cours duquel ils sont engagés et imputer en contrepartie un montant égal de produits financiers non gagnés.*
Écritures = idem IFRS (inclure VRNG)
Fabricant et distributeur
- .39 Les produits financiers découlant d’un contrat de location-vente correspondent à la différence entre :*
- a) le total des paiements minimums exigibles en vertu du bail, abstraction faite des frais accessoires et de la marge de profit qui y est intégrée, plus toute valeur résiduelle non garantie revenant au bailleur; et*
- b) la somme de la valeur actualisée de ces mêmes éléments.*
- .42 Les frais initiaux directs sont réputés être engagés dans le but d’effectuer la vente et, par conséquent, ils sont imputés aux résultats dès la date d’entrée en vigueur du bail.*
Écritures = idem IFRS (inclure VRNG)
Comment faire la comptabilisation ultérieure d’un CLS/CLE ?
Encaissement des loyers selon une méthode linéaire
Amortissement du bien loués selon les normes de immo
Dépréciation selon IAS 36
IFRS 16:
- 81 Le bailleur doit comptabiliser en produits les paiements de loyers provenant des contrats de location simple soit selon la méthode linéaire, soit selon une autre méthode systématique. Il doit utiliser une autre méthode systématique si celle-ci est plus représentative du rythme auquel les avantages tirés de l’utilisation du bien sous-jacent diminuent.*
- 84 La méthode d’amortissement des biens sous-jacents à des contrats de location simple doit être cohérente avec la méthode d’amortissement que le bailleur applique normalement à des biens similaires. Le bailleur doit calculer la dotation aux amortissements selon IAS 16 et IAS 38.*
NCECF 3065:
- .55 Les loyers provenant d’un contrat de location-exploitation doivent être imputés aux résultats, au fur et à mesure qu’ils deviennent exigibles, sur la durée du bail. Toutefois, si les loyers ne sont pas encaissés en montants égaux, les produits doivent être comptabilisés selon une formule linéaire à moins qu’une autre formule, à la fois logique et systématique, ne rende mieux compte de la courbe suivant laquelle le bailleur tire avantage du bien loué.*
- .56 Lorsqu’un bail donne lieu à des frais initiaux directs, ces frais doivent être synchronisés avec tous les produits gagnés pendant la durée du bail et ils doivent être reportés et amortis, sur la durée du bail, au rythme où l’on comptabilise les produits de location.*
IFRS : C’est quoi la différence entre les PFP du preneur et du bailleur ?
PFP du bailleur inclut la valeur garantie totale (vs preneur qui inclut uniquement la valeur de la garantie non couverte par la valeur résiduelle)
Comment faire les comptabilisations ultérieures d’un CLF/CLV ?
Encaissement des loyers
Produits de financement non gagnés aux résultats
VRG résivée fréquemment
PFP/PME soumis à dépréciation (sous IFRS 9)
IFRS 16:
- 75 Le bailleur doit comptabiliser les produits financiers sur la durée du contrat de location en considérant un taux de rentabilité de l’investissement net du bailleur dans le contrat de location pour la période qui est constant.*
- 77 Le bailleur doit appliquer à l’investissement net dans le contrat de location les dispositions d’IFRS 9 en matière de décomptabilisation et de dépréciation.*
Encaisse
INCL
Encaissement d’un loyer de début de période
INCL
Produits financiers (RN)
Désactualisation des PFP
NCECF 3065:
- .35 Le bailleur qui a conclu un contrat de location-financement doit imputer les frais initiaux directs aux résultats de l’exercice au cours duquel ils sont engagés et imputer en contrepartie un montant égal de produits financiers non gagnés. Le reste des produits doit être reporté et imputé aux résultats sur la durée du bail selon une formule permettant de dégager un taux de rendement constant de l’investissement restant dans le contrat de location.*
- .43 Lorsqu’il a conclu un contrat de location-vente, le fabricant ou le distributeur doit comptabiliser la vente, et constater le gain ou la perte connexe au moment de l’opération. Les frais initiaux directs doivent être imputés aux résultats à la date d’entrée en vigueur du bail et les produits financiers non gagnés doivent être reportés et imputés aux résultats sur la durée du contrat de location selon une formule permettant de dégager un taux de rendement constant de l’investissement restant dans le contrat de location.*
- .36 Chaque année, on révise la valeur résiduelle estimative pour déterminer si elle a connu une baisse.* (CLF)
- .44 Chaque année, on révise la valeur résiduelle estimative pour déterminer si elle a connu une baisse.* (CLV)
Écriture: idem IFRS
