17. Investeringsejendomme Flashcards
Def på aktiv + omsætningsaktiv og anlægsaktiv
- Aktiv:
o En aktuel økonomisk ressource, som er kontrolleret af virksomheden som et resultat af tidligere begivenheder - Et aktiv klassificeres som et omsætningsaktiv (IAS1.66) hvis:
o Virksomheden forventer at realisere/har til hensigt at sælge/forbruge aktiv som led i normal driftscyklus
o Primært besidder aktivet med handel for øje
o Forventer at realisere aktivet inden for 12 måneder efter regnskabsårets afslutning
o Aktivet er likvider, der ikke er underlagt begrænsninger som gør, at de ikke kan anvendes til at indfri forpligtelse i mindst 12 måneder efter regnskabsårets afslutning - Alle øvrige aktiver, som ikke er omfattet af førnævnte skal klassificeres som anlægsaktiver.
Def på materielt anlægsaktiv
- IAS16.6: anlægsaktiver er fysiske aktiver, der er anskaffet eller fremstillet til brug i virksomheden til produktion, handel med varer eller tjenesteydelser, udlejning eller administrative formål, og forventes anvendt i mere end en regnskabsperiode.
Typer af ejendomme (3 typer)
- Domicilejendomme:
o Ejendomme, der i et ikke uvæsentligt omfang anvendes i virksomheden til administration, produktion eller i forbindelse med handel med varer materielt anlægsaktiv (kostprismodel eller omvurderingsmodel) - Handelsejendomme:
o Ejendomme, der er opført eller anskaffet med videresalg for øje indenfor virksomhedens normale forretningsforløb en del af virksomhedens varerbeholdning (IAS2) - Investeringsejendomme (generel definition):
- Investering i grunde, bygninger, en del af en bygning eller i både grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital.
- Domicilejendomme og finanansieringsejendomme er ikke kun ejendomme, som ejes (IAS40.5). Omfatter både:
o Leasede ejendomme, hvor der indregnes brugsret (ROU-aktiv)
o Ejede ejendomme
Hvad består afkast på investeringsejendomme af?
- Afkastet består af:
o Lejeindtægter fra udlejning af ejendomme med fradrag af omkostninger forbundet med udlejningsvirksomheden og/eller eventuel kapitalgevinst ved videresalg.
Eksempler på investeringsejendomme
- Eksempler på investeringsejendomme, nævnt i IAS40:
o Grunde, som haves for at få værdistigning på langt sigt fremfor salg i normalt forretningsforløb
o Grund, som haves, hvor fremtidig brug endnu ikke er besluttet
o En bygning som ejes af den regnsk.aflæggende virksomhed (el. haves af virksomheden iht. fin.leasingaftale) og som udleases som en eller flere operationelle leasingaftaler
o En ledig bygning, men som haves for at blive udleaset som en eller flere operationelle leasingaftaler
o En bygning under opførelse som fremtidig inv.ejd.
Investeringsejendom under leasing
Finansiel leasing
o Leasingtager indregner brugsretten til et aktiv, mens leasinggiver ophører med at indregne det pågældende aktiv, og i stedet indregner et leasingtilgodehavende. Dvs. at der ikke vil være nogen investeringsejendom at finde i leasinggivers regnskab og dermed ikke en investeringsejendom.
- Operationel leasing:
o Leasingtager vil ikke indregne en brugsret, dvs. at aktivet er indregnet hos leasinggiver. Dermed er ejendommen indregnet i leasinggivers regnskab, hvorfor det er relevant at undersøge, om der er tale om en investeringsejendom.
Kendetegn ved investeringsejendomme
- I modsætning til domicilejendomme generer investeringsejendomme pengestrømme, der er stort set uafhængige af virksomhedens øvrige aktiver.
Indregningskriterier (efterfølgende udgifter?)
Almindelig indregningstest er gældende (regler som IAS16)
- Opfylde definition på et materielt anlægsaktiv, samt definition på en investeringsejendom
- Opfylde indregningskriterierne i IAS40.16
o Det skal være sandsynligt at de økonomiske fordele, der er tilknyttet til investeringsejendommen, vil tilgå virksomheden
o Posten skal have en kostpris, der kan opgøres pålideligt.
- Indregningstidspunkt = overtagelsesdato
- Indregningstest anvendes også på efterfølgende udgifter med relation til investeringsejendommen
o Dog kun hvis udgifterne har fremtidige økonomiske fordele
o Indregning af eventuelt erstattede dele ophører (minder om materielle anlægsaktiver)
Måling ved første indregning (+ overvejelser ved udskudt betaling eller byttehandel)
- IAS40.20: Måling til kostpris inkl. Transaktionsomkostninger (direkte henførbare udgifter)
o Fumlepenge må ikke indregnes.
o Udskudt betaling = omregning til kontant ækvivalent beløb
o Byttehandel = overvej om transaktion har kommerciel substans samt prioriteringsorden for dagsværdi
Efterfølgende måling
- Virksomheden kan vælge mellem 2 metoder til den efterfølgende måling:
1) Kostprismetoden (kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger)
2) Dagsværdimetoden
a. Opgør til dagsværdi vha. IFRS 13
b. Alle værdiændringer (både positive og negative) indregnes i resultatopgørelsen i den periode de opstår
c. Ingen krav om binding på særlige reserver under EK ved overskudsdeponering - Der skal vælges metode for samtlige investeringsejendomme under ét.
o Må ikke bare udvælge enkelte ejendomme der er steget i værdi og måle til dagsværdi, mens de resterende måles til kostpris. - Der kan efterfølgende ændres målemetode, men skal give et mere retvisende billede for at det tillades (det accepteres derfor typisk ikke at skifte fra dagsværdimetoden til kostprismetoden)
Om dagsværdimodellen + hvad bør dagsværdi opgøres med antagelse ud fra og hvad er undtagelser til brug af modellen
- Definition dagsværdi = Dagsværdi er den pris, der ville blive modtaget ved et salg af et aktiv eller ville skulle betales for at overdrage en forpligtelse i en transaktion i god ro og orden mellem markedsdeltagerne på målingsdagen.
- Dagsværdi kan opgøres ud fra følgende metoder (jf. iFRS13):
o Markedstilgang bruger priser eller anden information, der stammer fra markedstransaktioner med identiske eller sammenlignelige aktiver/forpligtelser eller grupper af aktiver/forpligtelser.
o Genanskaffelsestilgang anvender den aktuelle genanskaffelsesudgift
o Indkomsttilgang omdanner fremtidige beløb til et enkelt tilbagediskonteret beløb baseret på aktuelle forventninger til de fremtidige beløb.
Man skal vælge den der bedst repræsenterer dagsværdien (med udgangspunkt i dagsværdi-hierakiet, des højere man kan komme op, des bedre) - IAS40.32: Opfordrer til at bruge kvalificeret, uafhængig ekstern vurderingsmand men ikke et krav i forbindelse med vurdering af dagsværdi.
- Opgørelsen af dagsværdien bør ske med udgangspunkt i et aktivt marked uden fradrag af transaktionsomkostninger ved salg.
o Såfremt et aktivt marked ikke findes, fastsættes dagsværdien under hensyntagen til følgende:
Aktuelle priser for ejendomme af en anden art, tilstand eller beliggenhed justeret for disse forskelle
Aktuelle priser på et mindre aktivt marked justeret for disse ændringer i økonomi mv. siden sidste handel
Værdiansættelse på baggrund af tilbagediskonterede pengestrømme, der kan estimeres rimeligt pålideligt - Undtagelse til brug af dagsværdimodel:
o (Kun i helt særlige tilfælde) hvis der allerede ved anskaffelse er tydeligt bevis for, at dagsværdi ikke kan fremskaffes løbende på et pålideligt grundlag skal investeringsejendommen måles til kostpris. Den pågældende ejendom indregnes uden scrapværdi og uden mulighed for senere at bruge dagsværdier.
Øvrige investeringsejendomme måles forsat til dagsværdi.
Kostpris modellen
- Virksomheden kan vælge at måle investeringsejendomme til kostpris.
o Betyder at samtlige investeringsejendomme opgøres til kostpris fratrukket akkumulerede af- og nedskrivninger.
o IFRS5 anvendes, såfremt betingelser for langfristede aktiver bestemt for salg er opfyldt
o IFRS16 hvis der er tale om et leaset aktiv
Overførsler til og fra kategorien + behandling i de forskellige tilfælde
- Fire situationer, hvor der kan ske overførsel:
a. Fra investeringsejendom til domicilejendom
b. Fra investeringsejendom til handelsejendom
c. Fra domicilejendom til investeringsejendom
d. Fra handelsejendom til investeringsejendom - Overførsel må kun ske, hvis der sker ændring i ejendomsbrug
o Der skal være noget synligt der gør, at man klassificerer sig ind/ud af kategorien - IAS40.59: hvis kostprismodel anvendes på investeringsejendomme:
o Overførslerne mellem investeringsejendomme, handelsejendomme og domicilejendomme vil ikke ændre målingen.
o Dermed kun interessant at fokusere på konsekvens ved brug af dagsværdimodellen.
IAS40.57: overførsel kan kun ske, når der sker ændring i ejendommens brug:
a) Overførsel fra investeringsejendom (målt til dagsværdi) til domicilejendom):
o kræver at man påbegynder egen brug af ejendommen. Det skal være synligt for omverdenen, at man nu bruger ejendommen selv, før man overfører fra investeringsejendom til domicilejendom.
o Hvis man har en investeringsejendom, der måles til dagsværdi og man overfører til en domicilejendom bliver dagsværdien på investeringsejendommen ny kostpris på tidspunktet for ændringen i ejendommens brug, dvs. dagsværdi opfattes som kostpris.
b) Overførsel fra investeringsejendomme (målt til dagsværdi) til handelsejendomme påbegyndelse af om/tilbygning med henblik på salg. Jf. IAS40 så skal der være om-/tilbygning. Hvis en ejendom blot forsøges solgt som den er, vil den forsat skulle indregnes som investeringsejendom.
o IAS40.60 dagsværdi bliver ny kostpris på ændringstidspunktet.
c) Fra domicilejendom til investeringsejendom (målt til dagsværdi) sker på tidspunkt hvor man ophører med egen brug af ejendommen.
o IAS40.61: Brug IAS16 indtil ændringen finder sted. Hvis det har været målt til kostpris og nu skal måles til dagsværdi, kan der opstå en forskel i den bogførte værdi, hvilket skal behandles som en omvurdering/opskrivning efter IAS16.
i. Hovedregel: opskrivningsreserver føres på EK gennem anden totalindkomst ved stigning og i resultatopgørelsen ved fald
ii. Undtagelse: tilbagekorrektion af tidligere foretagne op/nedskrivninger foretages de samme sted. Dvs. at hvis der har været negative værdireguleringer gennem res. Opgørelse, så vil en stigning i dagsværdien også skulle foretages her.
iii. Investeringsejendommen måles efterfølgende til dagsværdi, og derfor vil værdiændringerne fra dette tidspunkt indregnes i resultatopgørelsen.
d) Fra handelsejendom til investeringsejendom (målt til dagsværdi) kræver operationel leasingaftale med anden part (ved finansiel leasing ville leasinggiver ophøre med at indregne ejendommen).
o IAS40.63: Hvis handelsejendommen har været målt til kostpris og investeringsejendommen nu skal måles til dagsværdi, skal forskellen mellem bogført værdi og dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen. Dvs. man anser det som om der har fundet et salg sted.
ÅRL
• Virksomheder kan måle investeringsejendomme til dagsværdi (§38) med værdiændringer i resultatopgørelsen (§49)
o Ikke længere krav om at investeringsejendommen skal være virksomhedens hovedaktivitet (= IAS40)
o Kan ikke længere måle ”dermed forbundne” forpligtelser til dagsværdi (= IAS40)
Kan ikke længere vise ”friværdien” af ejendommen i balancen
