Contratos em espécie I

Question 1

Quando a compra e venda considerar-se-á obrigatória e perfeita?

Answer 1

Pura, quando as partes acordarem no objeto e no preço.

Question 2

A compra e venda, via de regra, não exige forma especial. Quais as exceções?

Answer 2

• Bens imóveis (art. 108 cc);
• BENS IMÓVEIS QUE COMPONHAM CAPITAL SOCIAL - Certidão da Junta Comercial;
• ALIENAÇÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS NOMINATIVOS - transferência por termo lavrado no livro respectivo;
• CESSÃO DE COTAS SOCIAIS - por escrito e averbada no Registro Público.

Question 3

Quando a compra e venda com objeto coisa futura ficará sem efeito?

Answer 3

Se a coisa não vier a existir, salvo se a intenção era contrato aleatório.

Question 4

A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro?

Answer 4

Sim, sendo que o 3º deve ser designado logo pelos contratantes, ou estes prometerem designar.
Se o 3º não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.

Question 5

É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros?

Answer 5

Sim, desde que suscetíveis de objetiva determinação. (preço por cotação)

Question 6

O que acontece na venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial?

Answer 6

Entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. (preço tabelado)

Question 7

É válido deixar a fixação do preço ao arbítrio exclusivo de uma das partes?

Answer 7

Não, é nulo esse tipo de contrato.

Question 8

O vendedor é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço?

Answer 8

Se não for venda a crédito, não.

Question 9

Até o momento da tradição, como é feita a alocação de riscos?

Answer 9

Da coisa: por conta do vendedor;
Do preço: por conta do comprador.
Obs. os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.

Obs. Comprador em mora: as coisas correrão por sua conta.

Question 10

Em qual hipótese o vendedor poderá sobrestar na entrega da coisa?

Answer 10

Caso antes da tradição o comprador cair em insolvência, pode sobrestar até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado. Mesmo que tenha sido ajustado prazo para pagamento.

Question 11

É válida a venda de ascendente para descendente?

Answer 11

Não, é anulável, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

Dispensa-se o consentimento do cônjuge se for regime de separação obrigatória.

Question 12

A necessidade de consentimento do cônjuge para venda de ascendente para descendente se aplica aos casos de união estável? Qual o prazo para a anulação?

Answer 12

Não, pois é norma restritiva de direitos.

A anulação só será admissível se houver prova do prejuízo para a parte que levantou essa anulabilidade, no prazo de 2 anos contados da CIÊNCIA DO ATO, que se PRESUME ABSOLUTAMENTE, em se tratando de transferência imobiliária, a PARTIR DA DATA DO REGISTRO DE IMÓVEIS.

Question 13

É possível que haja a compra e venda de bens entre cônjuges mesmo que se trate de comunhão universal?

Answer 13

Sim, em que pese haja impossibilidade do objeto em casos de compra e venda entre cônjuges de bens da comunhão, já que existem bens excluídos do regime da comunhão universal, como são os bens de uso pessoal e utensílios de trabalho dos cônjuges.

Question 14

Em quais casos o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço?

Answer 14

Em compras ad mensuram, quando se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas.

Obs. será considerada simplesmente enunciativa a referência às dimensões, quando a diferença encontrada não exceder de 1/20 (5%) da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

Question 15

O que acontece no caso de venda ad mensuram quando houver excesso de área?

Answer 15

Se o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

Question 16

Haverá direito à complementação da área ou devolução do excesso na venda ad corpus?

Answer 16

Não, quando o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões.

Question 17

Qual o prazo decadencial do direito de propor as ações referentes à complementação da área nas vendas ad mensuram/ad corpus?

Answer 17

1 ano, a contar do registro do título.
Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.

Question 18

Quem responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição?

Answer 18

O vendedor, salvo convenção em contrário.

Question 19

Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma autoriza a rejeição de todas?

Answer 19

Não.

Question 20

Quais os regramentos da compra e venda da coisa indivisa? E o que acontece se houver muitos condôminos?

Answer 20

O condômino não pode vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto.
O condômino a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no PRAZO DE 180 DIAS, sob pena de decadência.

Se forem muitos condôminos, preferirá:
- o que tiver benfeitorias de maior valor;
- o de quinhão maior;
- quem depositar primeiro o preço.

Question 21

No que consiste a retrovenda?

Answer 21

É a cláusula em que vendedor de COISA IMÓVEL pode reservar-se o direito de RECOBRÁ-LA no prazo máximo de DECADÊNCIA DE 3 ANOS, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Se o comprador se recusar, o vendedor pode depositar a quantia judicialmente.

Question 22

O direito de retrato (retrovenda) é cessível a transmissível?

Answer 22

Sim, a herdeiros e legatários, e poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
É diferente do direito de preferência - que NÃO é cessível e transmissível aos herdeiros.

Question 23

No que consiste a venda a contento e a sujeita a prova?

Answer 23

Feita a contento: entende-se realizada sob condição SUSPENSIVA, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado - comprador não conhece o bem.

Sujeita a prova: presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina - comprador conhece o bem mas necessita de prova que tem todas as qualidades.

Em ambos os casos, as obrigações do comprador são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.

Obs. não havendo prazo para declarar, o vendedor tem direito de intimar o comprador judicial ou extrajudicialmente para declarar em prazo improrrogável. Caso deixe passar esse prazo, o comprador deverá pagar até a restituição da coisa um aluguel, e é cabível ação de reintegração de posse.

Question 24

O que é a preempção ou preferência? Quais os prazos para exercer o direito? Qual o prazo para pagamento?

Answer 24

É a obrigação do comprador de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.

Prazo para exercer o direito:
Móvel: não pode exceder 180 dias;
Imóvel: não pode exceder 2 anos.

Prazo para pagamento (caducará):
Móvel: 3 dias, após a notificação do vendedor;
Imóvel: 60 dias.

Question 25

O que acontece caso o comprador alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem?

Answer 25

Responde por perdas e danos.

O adquirente responde solidariamente se tiver procedido de má-fé.

Question 26

Em qual caso o expropriado tem direito de preferência?

Answer 26

Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos - tredestinação ilícita

Question 27

O que é venda com reserva de domínio? Depende do que?
O que não pode ser objeto de venda com reserva de domínio?

Answer 27

É quando o vendedor, no caso de coisa MÓVEL, reserva para si a PROPRIEDADE, até que o preço esteja integralmente pago.

Será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.

Não pode: a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.

Obs. mesmo que a transferência da propriedade só se dê com o pagamento integral da coisa, o comprador responde pelos riscos da coisa a partir de quando lhe foi entregue.

Question 28

Quando o vendedor poderá executar a cláusula de reserva de domínio?

Answer 28

Apenas após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.

Question 29

Qual a diferença entre a cláusula de venda de reserva com domínio do contrato de alienação fiduciária e do leasing?

Answer 29

• cláusula de venda com reserva com domínio: há uma cláusula especial de compra e venda. Implica que o domínio permanecerá nas mãos do devedor;
• alienação fiduciária: há um direito real de garantia. O devedor é o fiduciante que compra o bem de um terceiro, caso não possa pagar, pegará o dinheiro com a instituição financeira, e para garantir o pagamento a esta instituição financeira, transferirá a propriedade a esse credor fiduciário. Há uma propriedade resolúvel, mas esta é de terceiro, e não do próprio vendedor;
• leasing (arrendamento mercantil): há um contrato de locação com opção de compra. A opção de compra se dá com o pagamento do valor residual garantido

Question 30

No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior a título de perdas e danos?

Answer 30

Sim, salvo os juros moratórios e os encargos do processo