VEFA Flashcards
Quid de la purge du rétractation dans le cadre d’une VEFA ?
Dans le cadre d’une VEFA, il y a un délai de réflexion d’un mois accompagné du projet d’acte, annexes, et d’une notice.
Il y a aussi le droit de rétractation de la loi SRU qui suppose 10 jours de réflexion, il peut alors se désengager du contrat de réservation.
Civ 3e 7 avril 2016 - La Cour a jugé que le délai de réflexion d’un mois purgé et l’acte acthentique signé, l’acquéreur ne peut pas demander annulation de l’acte authentique du fait de l’absence de purge de la loi SRU.
Quid du dépôt de garantie dans les contrats de réservations.
Il y a des quotum des dépôts de garantie qui varient en fonction de la date prévue pour la conclusion de l’acte authentique de vente. Si vente dans plus de 2 ans, le promoteur ne pourra exiger le versement d’un dépôt de garantie. Le DG est versé sur le compte spécial du réservant.
Quelles sont les obligations du vendeur à l’issue du contrat de réservation ?
Il y
Qu’est ce que le contrat VEFA ?
La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes.
La restitution est de droit si le prix définitif est supérieur de 5% au prix prévisionnel indiqué dans l’avant-contrat.
Quelles sont les conditions pour l’application du régime de la VEFA ?
- transfert de propriété
- construction par le vendeur
- paiement du prix échelonné au fur et à mesure des travaux par l’acquéreur.
Si contrat est autre, le juge n’est pas lié par la dénomination retenue par les parties et l’acquéreur peut demander la nullité du contrat.
Il y a 3 exceptions :
- CCMI
- Acq = société de construction-vente ou société d’attribution ou société coopérative
- Celui qui procure le terrain ou le droit de construire est un organisme HLM agissant comme prestataire de services
Quelles sont les obligations de l’acquéreur dans le cadre de la VEFA ?
- Obligation de payer le prix de vente, le prix de vente et l’échelonnement sont définis par la loi à mesure de l’avancement des travaux mais on peut prévoir des versements intermédiaires. Il est possible que le prix soit révisé et on prévoit des pénalités de retard.
- Obligation de prendre livraison - il faut que la procédure indiquée pour la livraison soit resp par le vend et l’acq.
Quid de la forme du contrat de VEFA ?
Secteur protégé
Secteur libre
Dans le secteur protégé, le contrat de VEFA doit être notarié est contenir plusieurs mentions obligatoires et des documents à peine de nullité.
Dans le secteur libre, la sanction de la nullité n’est plus. L’acte est notarié afin de le publier.
Quid des assurances construction ?
Que ce soit en secteur protégé ou libre, le vendeur doit justifier de la souscription de l’assurance contruction dès la notification du projet d’acte.
Pour l’assurance responsabilité décennale, le vendeur peut transmettre une attestation d’assurance.
Pour l’assurance DO, l’acquéreur peut demander la remise de la police d’assurance ainsi que les quittances de primes.
Que dire des obligations du vendeur dans le cadre de la VEFA ?
- Obligation de transfert de propriété - pas de VEFA si le vend n’est pas encore propriétaire de la parcelle. il faut à minima des droits réels. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur.
- Obligation d’information - le vendeur doit informer l’acquéreur des incidences fiscales (oblig du notaire et l’agent immo)
- Obligation de construire
- Obligation d’achever la construction - Obligation d’achèvement, seul les travaux de finition peuvent être laissés à la charge de l’acquéreur. L’achèvement = immeuble habitable conformément à sa destination. La constatation de l’achèvement se fait par tout moyen sauf si procédure spécifique.
- Obligation de livrer l’immeuble délivrance conforme - conforme aux prévisions contractuelles, la surface est aussi prise en compte. Po d’action en diminution du prix.
Livraison - délai prévu dans le contrat, aménagement contractuel pour majorer le délai, si le vend la met en oeuvre il faut informer l’acq. - Obligation de fournir une garantie d’achèvement et de remboursement - en cas de résolution, l’acq doit avoir une garantie.
Mandat et VEFA
Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement peut être assorti d’un mandat. Les actes entrant dans le cadre de ce mandat doivent être indispensables à la réalisation de la construction ( CCH, art. R. 261-5 ). Le mandat permet de compléter les pouvoirs dont dispose le vendeur en qualité de maître d’ouvrage afin que celui-ci puisse passer des actes de disposition mais ce uniquement en vue de pouvoir achever l’édification.
Le mandat peut être spécial ou G.
Cependant, il n’est pas possible de modifier unilatéralement le programme
Quelles sont les garanties auxquelles est tenu le vendeur ?
- La garantie décennale
- La garantie biennale
- La garantie des désordres apparents
- La garantie des défauts d’isolation phonique (1 an).
