Le lotissement Flashcards
Qu’est ce que le lotissement ?
La définition du lotissement est prévue par l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme.
Un lotissement est la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.
Il n’est plus nécessaire que plusieurs lots soient créés.
Le lotissement suppose :
- une unité foncière (à diviser)
- une division du sol (en jouissance ou en propriété)
- des lots à bâtir (intention de bâtir au jour de la division)
Définition lotissement
Qu’est ce qu’une unité foncière ?
Un ilot de propriétés d’un seul tenant composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision = assemblage de parcelles qui a vocation à être traité comme un tout.
Une unité foncière peut comporter plusieurs parcelles cadastrales.
Plusieurs conditions :
- des parcelles d’un seul tenant = sans discontinuité.
- pas de discontinuité juridique
Une unité foncière ou plusieurs contigues sont la contidition sinequanone pour la création d’un lotissement. Les lotissements multisites sont interdits sauf dans le cadre d’opérations de revitalisations du territoire.
Qu’est ce qu’un colotissement ?
Un colotissement est la possibilité de former un lotissement avec plusieurs propriétaires d’unités foncières contigues. La contiguité se définit par le fait que les parcelles se touchent a minima en deux points.
Qu’est ce qu’un lotissement partiel ?
Le lotissement partiel est la possibilité de réaliser un lotissement uniquement sur une partie de l’unité foncière.
L’arrêt de la CE du 26 janvier 2015 prévoit que si les lots sont divisés en même temps, le lotissement s’applique à tous les lots. Si un lotissement partiel est créé et que les autres lots font l’objet d’une construction plus tard, les nouveaux lots et le lotissement partiel. A défaut d’un temps significatif, les lots anciens et nouveaux font parti du même lotissement.
Qu’est ce qu’une division du sol ?
La division du sol est une division foncière.
On entre dans le cadre du lotissement avec la division en propriété et avec la division en jouissance.
La division en jouissance renvoie à un transfert du droit de construire à celui qui a un droit de jouissance.
La division en propriété renvoie à la possibilité de transférer le droit de propriété à plusieurs personnes en opérant une division du terrain.
Quid de la copropriété horizontale ?
Le but était de contourner les règles du lotissement. Les lots transitoires ont permis la construction du bien. Le terrain était une partie commune, et un droit de jouissance privatif sur le terrain et droit de construire sa maison est confié.
Le CE dans un arrêt du 2 février 1977 est venue établir qu’il s’agissait d’une fraude au régime du lotissement et à condamner les montages Stenner.
Quid du lot à bâtir dans le cadre du lotissement?
Il faut une intention de bâtir au jour de la division et il faut qu’un batiment puisse être érigé (possibilité de se mouvoir et d’être protégé des agressions extérieures).
Les lots en question peuvent ne pas être des petits jardins (pas assez important pour constituer un lot du lotissement)
Quid du périmètre du lotissement ?
Le périmètre permet de savoir où le régime du lotissement s’applique. D’après l’article L.422-1-2 du Code de l’urbanisme, le lotissement vise tous les lots destinés à être bâtis, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs.
Le lotissement ne peut contenir des terrains qui ne sont pas destinés à être bâtis uniquement si :
- leur inclusion est nécessaire à la cohérence d’ensemble de l’opération
- la réglementation qui leur est applicable est respectée
exemple d’un terrain en zone agricole ou naturelle.
Quid du nombre de lots dans un lotissement
Il n’y a pas de critère numéraire. Dès le premier lot, la réglementation du lotissement s’applique même si le terrain est divisé et que le vendeur en conserve une partie (CE 20.02.2013).
La subdivision de lot dans le cadre du lotissement
Cette situation suppose une nouvelle division après la création du lotissement. Il faut d’abord voir si dans le cahier des charges l’autorise.
Concernant les subdivisions de lots soumis à permis d’aménager, la subdivision est spumise à l’accord des colotis et aux autorisations administratives sauf dans deux cas :
- s’il s’agit d’une opération de détachement rattachement, (détachement d’une partie d’un lot pour rattacher à un lot contigu) non soumis à l’approbation des colotis.
- s’il s’agit d’une subdivision qui respecte le nombre maximal de lots. Elle n’est pas soumise à l’accord des colotis mais uniquement à celui du lotisseur.
Cette règle ne peut pas fonctionner s’il y a un PLU en place (au-delà de 10 ans la règlementation du lotissement ne s’applique plus).
Quels sont les cas d’exclusions concernant le champ d’application du lotissement ?
- Les détachements de terrain (R.442-1 du Code de l’Urbanisme exemple - détachement avec bat non destiné à la démolition, détachement de prop en vue d’un rattachement à une prop contigue, détachement du fait d’une expropriation…). On exclut la division du bâti ( 1 terrain avec 2 constructions –> 2 terrains avec 2 constructions).
- Les opérations de remembrement.
- Le permis de construire valant division. A la différence du lotissement, le PCVD suppose que le promoteur construise le terrain et non pas l’acquéreur. Son application suppose une division, plusieurs groupes de bâtiments distincts et des divisions intervenant avant l’achèvement (exemple : VEFA)
Quels sont les deux types de dispositions dans un cahier des charges de lotissement ?
Une partie réglementaire et une partie contractuelle
La partie réglementaire concerne les règles d’urbanisme et la partie contractuelle régit les rapports entre les colotis.
Quelles sont les caractéristiques des dispositions réglementaires d’un cahier des charges de lotissement ?
Elles fixent les règles d’urbanisme applicables, similaires à un plan local d’urbanisme à échelle restreinte
Elles incluent des règles sur la division du terrain, les accès, les réseaux, les limites séparatives, les hauteurs et les clôtures.
