Le lotissement Flashcards
Qu’est ce que le lotissement ?
La définition du lotissement est prévue par l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme.
Un lotissement est la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.
Il n’est plus nécessaire que plusieurs lots soient créés.
Le lotissement suppose :
- une assiette : une unité foncière (à diviser)
- un résultat : une division du sol (en jouissance ou en propriété)
- une finalité : des lots à bâtir (intention de bâtir au jour de la division)
Définition lotissement
Qu’est ce qu’une unité foncière ?
Un ilot de propriétés d’un seul tenant composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision = assemblage de parcelles qui a vocation à être traité comme un tout.
Une unité foncière peut comporter plusieurs parcelles cadastrales.
Plusieurs conditions :
- des parcelles d’un seul tenant = sans discontinuité.
- pas de discontinuité juridique
Une unité foncière ou plusieurs contigues sont la contidition sinequanone pour la création d’un lotissement. Les lotissements multisites sont interdits sauf dans le cadre d’opérations de revitalisations du territoire.
Qu’est ce qu’un colotissement ?
Un colotissement est la possibilité de former un lotissement avec plusieurs propriétaires d’unités foncières contigues. La contiguité se définit par le fait que les parcelles se touchent a minima en deux points.
Qu’est ce qu’un lotissement partiel ?
Le lotissement partiel est la possibilité de réaliser un lotissement uniquement sur une partie de l’unité foncière.
L’arrêt de la CE du 26 janvier 2015 prévoit que si les lots sont divisés en même temps, le lotissement s’applique à tous les lots. Si un lotissement partiel est créé et que les autres lots font l’objet d’une construction plus tard, les nouveaux lots et le lotissement partiel. A défaut d’un temps significatif, les lots anciens et nouveaux font parti du même lotissement.
Qu’est ce qu’une division du sol ?
La division du sol est une division foncière.
On entre dans le cadre du lotissement avec la division en propriété et avec la division en jouissance.
La division en jouissance renvoie à un transfert du droit de construire à celui qui a un droit de jouissance.
La division en propriété renvoie à la possibilité de transférer le droit de propriété à plusieurs personnes en opérant une division du terrain.
Sont exclus les divisions volumétriques de la définition du lotissement
Quid de la copropriété horizontale ?
Le but était de contourner les règles du lotissement. Les lots transitoires ont permis la construction du bien. Le terrain était une partie commune, et un droit de jouissance privatif sur le terrain et droit de construire sa maison est confié.
Le CE dans un arrêt du 2 février 1977 est venue établir qu’il s’agissait d’une fraude au régime du lotissement et à condamner les montages Stenner.
Quid du lot à bâtir dans le cadre du lotissement?
Il faut une intention de bâtir au jour de la division et il faut qu’un bâtiment puisse être érigé (possibilité de se mouvoir et d’être protégé des agressions extérieures).
Les lots en question peuvent ne pas être des petits jardins (pas assez important pour constituer un lot du lotissement)
D’après l’arrêt du Conseil d’Etat du 20 mars 2013, un bâtiment renvoie à une construction “couverte et close”.
De plus, le bâtiment doit être fixé au sol.
L’intention de bâtir doit être recherché chez l’acquéreur.
Quid du périmètre du lotissement ?
Le périmètre permet de savoir où le régime du lotissement s’applique. D’après l’article L.422-1-2 du Code de l’urbanisme, le lotissement vise tous les lots destinés à être bâtis, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs.
Le lotissement ne peut contenir des terrains qui ne sont pas destinés à être bâtis uniquement si :
- leur inclusion est nécessaire à la cohérence d’ensemble de l’opération
- la réglementation qui leur est applicable est respectée
exemple d’un terrain en zone agricole ou naturelle.
Quid du nombre de lots dans un lotissement
Il n’y a pas de critère numéraire. Dès le premier lot, la réglementation du lotissement s’applique même si le terrain est divisé et que le vendeur en conserve une partie (CE 20.02.2013).
La subdivision de lot dans le cadre du lotissement
Cette situation suppose une nouvelle division après la création du lotissement. Il faut d’abord voir si dans le cahier des charges l’autorise.
Concernant les subdivisions de lots soumis à permis d’aménager, la subdivision est spumise à l’accord des colotis et aux autorisations administratives sauf dans deux cas :
- s’il s’agit d’une opération de détachement rattachement, (détachement d’une partie d’un lot pour rattacher à un lot contigu) non soumis à l’approbation des colotis.
- s’il s’agit d’une subdivision qui respecte le nombre maximal de lots. Elle n’est pas soumise à l’accord des colotis mais uniquement à celui du lotisseur.
Cette règle ne peut pas fonctionner s’il y a un PLU en place (au-delà de 10 ans la règlementation du lotissement ne s’applique plus).
Quels sont les cas d’exclusions concernant le champ d’application du lotissement ?
- Les détachements de terrain (R.442-1 du Code de l’Urbanisme exemple - détachement avec bâtiment non destiné à la démolition, détachement de propriété en vue d’un rattachement à une propriété contiguë, détachement du fait d’une expropriation…). On exclut la division du bâti ( 1 terrain avec 2 constructions –> 2 terrains avec 2 constructions).
- Les opérations de remembrement.
- Le permis de construire valant division. A la différence du lotissement, le PCVD suppose que le promoteur construise le terrain et non pas l’acquéreur. Son application suppose une division, plusieurs groupes de bâtiments distincts et des divisions intervenant avant l’achèvement (exemple : VEFA)
Quels sont les avantages de la création d’un lotissement ?
- Une répartition libre de la surface constructible entre
les différents lots - Pour les permis de construire sollicités sur les lots aménagés,
une cristallisation des règles d’urbanisme dans le périmètre
du lotissement pendant 5 ans à compter de l’obtention
de la DP ou de la déclaration d’achèvement du lotissement
(en cas de PA) - L’annulation, totale ou partielle, ou la déclaration d’illégalité d’un SCOT ou d’un PLU ou d’une carte communale pour
un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au
lotissement ne fait pas obstacle, au maintien de l’application des règles au vu desquelles le PA a été accordé ou la DP a été prise (et donc à la cristallisation des règles d’urbanisme pourtant annulées) - La possible régularisation d’une division foncière intervenue sans DP (pour les lotissements soumis à DP seulement).
Dans ce cas, la demande de permis de construire pourra tenir lieu de DP de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d’une division.
Quels sont les inconvénients du lotissement ?
- Un régime strict de commercialisation des lots autorisés
- dans le cadre d’un PA :
Avant la délivrance du PA :
* Impossible de consentir une promesse de vente
* Aucun acompte ne peut être accepté
Après la délivrance du PA :
* Seule une promesse unilatérale de vente peut être conclue
* Le montant de l’indemnité d’immobilisation ne peut excéder 5 %
* Le lotisseur ne peut procéder à la vente définitive des lots qu’à l’achèvement complet des travaux ou, s’il y a été autorisé, à compter de l’achèvement des travaux autres que de finition ou à compter de l’autorisation de vente par anticipation (quel que soit le stade d’avancement des travaux)
* L’obtention des permis de construire les lots ne peut se faire qu’à l’achèvement des travaux d’aménagement et après la constatation de cet achèvement (sauf exceptions)
Quels sont les deux types de dispositions dans un cahier des charges de lotissement ?
Une partie réglementaire et une partie contractuelle
La partie réglementaire concerne les règles d’urbanisme et la partie contractuelle régit les rapports entre les colotis.
Quelles sont les caractéristiques des dispositions réglementaires d’un cahier des charges de lotissement ?
Elles fixent les règles d’urbanisme applicables, similaires à un plan local d’urbanisme à échelle restreinte
Elles incluent des règles sur la division du terrain, les accès, les réseaux, les limites séparatives, les hauteurs et les clôtures.
Le règlement d’urbanisme d’un lotissement doit être compatible avec quelles règles ? Quand le règlement devient-il opposable ?
Les règles d’urbanisme de la commune. Le règlement ne peut pas être plus souple que le règlement.
Le règlement doit être transmis avec la demande de permis d’aménager et le fait d’obtenir le permis permet de rendre le règlement opposable. Il sera par la suite opposable aux demandes d’urbanisme sur les parcelles comprises dans le lotissement.
Il doit également être approuvé par l’autorité administrative.
Quelle est la durée de validité des règles d’urbanisme prévue dans le règlement de lotissement ?
Dix ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si la commune est couverte par un PLU. Il n’est plus possible depuis la loi ALUR de proroger les règlements au-delà des 10 ans.
Il n’y a pas de prescription de droit privé.
Cela s’applique dans les communes ayant un plan local d’urbanisme, sauf opposition expresse des colotis.
Quelles sont les caractéristiques des dispositions contractuelles du cahier des charges de lotissement ?
Elles régulent l’usage des constructions, l’implantation, la hauteur, les coloris, et les normes d’entretien des espaces verts.
Le but est de prémunir les troubles excessifs de jouissance, et une éthique comportementale. Il peut y avoir des obligations personnelles ou réelles.
Ces normes sont applicables sans limitation de durée.
Les stipulations contractuelles du cahier des charges sont-elles opposables aux colotis ?
Le cahier des charges devient opposable à compter de sa publication au service de publicité foncière. Oui, même après l’expiration du délai de dix ans
La Cour de cassation a confirmé ce principe d’opposabilité.
Quels recours ont les colotis en cas de violation des stipulations contractuelles du cahier des charges ?
En cas de violation des dispositions, chaque coloti peut agir sans rapporter la preuve d’un préjudice. Il peut demander des DI ou la démolition. Cependant, la CCass° a rejeté la démolition d’un bien en indiquant qu’il n’y avait pas de préjudice pour le coloti et en indiquant qu’il y avait une disproportion manifeste entre la démolition et la violation.
Si la disposition concerne une obligation réelle immobilière, le coloti a 30 ans pour agir. S’il s’agit d’une disposition contractuelle, la prescription est de 5 ans.
La démolition est soumise à la prescription trentenaire, tandis que les dommages et intérêts peuvent être demandés dans un délai de cinq ans.
En quoi la Cour de cassation a-t-elle tempéré la sanction de la violation des règles de lotissement ?
Elle a tempéré en introduisant le principe de proportionnalité.
Ce principe permet d’apprécier la gravité de la violation avant d’exiger des sanctions comme la démolition.
Vrai ou faux : Aucune règle de caducité automatique n’existe pour la partie contractuelle du cahier des charges.
Vrai
La partie contractuelle reste applicable sans limitation de durée.
Qu’est ce que la création d’un lotissement nécessite-t-elle un permis d’aménager ?
PA = les lotissements qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement,
et les lotissements qui sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé ou autre
DPA = Les seuls lotissements qui ne comportent pas la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement et situés hors site classé ou secteur sauvegardé.
Pourquoi le législateur a-t-il souhaité soumettre le lotissement à permis d’aménager ?
Le (L) a souhaité protéger les lotis car certains se retrouvaient avec des parcelles mal équipées.
Le (L) souhaitait aussi réformer un urbanisme plus cohérent.
Il crée alors l’autorisation de lotir qui fut remplacé en 2007 par l’autorisation d’aménager.
Le PLU peut-il interdire la création de lotissement ?
Non, le PLU ne peut pas interdire la création de lotissement, car la loi l’autorise et que le PLU est réglementaire.
Qu’est ce qu’une division primaire ?
Une division primaire est une division effectuée en propriété ou en jouissance par un propriétaire au profit de personnes ayant obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L.231-1 du Code de l’urbanisme.
Quelle est la durée de validité du permis d’aménager ? Quelle est la durée d’instruction d’un permis d’aménager ? Et d’une déclaration préalable d’aménager ?
Le permis d’aménager est valable pour un délai de 3 ans à compter de la notification de l’arrêté de permis d’aménager. Si aucun travaux n’a été effectué au-delà de cette date, l’autorisation est périmé.
Pour un PA, l’instruction est de 3 mois, pour une DPA c’est un mois.
+1 mois si site classé ou remarquable.
Quelles sont les sanctions en cas de violation du régime du lotissement ? (non-obtention du PA
Au pénal, la sanction est une amende de 15.000 euros pour toute personne ayant vendu ou loué un terrain sur un lotissement sans autorisation. Il est possible de se voir demander des travaux de mise en conformité.
Au niveau administratif, le PC peut être refusé.
Au niveau civil, nullité demandable si vente ou location sur le bien SAUF si le PC a été autorisé.
Quid de la propriété des équipements du lotissement ?
3 possibilités :
- Transfert de propriété à l’ASL
- Transfert direct aux acquéreurs (indivision)
- Transfert à la commune (convention de rétrocession à la commune)
Quelles sont les obligations du lotisseur lors de la vente des lots ?
- Obligation de préciser, lorsqu’il fait de la publicité, si l’autorisation (PA/DPA) a été délivrée. Si elle est obtenue, mention obligatoire de la date de la décision.
- Obligation de bornage à défaut nullité de l’acte (1 mois max après la signature de l’acte authentique). Si l’un des voisin refuse le bornage, bornage judiciaire possible.
Quand peut-on vendre un lot ?
On ne peut procéder à la vente d’un lot qu’à compter de la réception du permis d’aménager
Par exception, il est possible de commercialiser le bien avant les travaux d’aménagement si la commune a délivré une autorisation de commercialisation par anticipation (garanties financières à transmettre à la commune) ou s’il a été conclu une promesse d’achat.
Dans quelles situations le permis de construire peut-il être autorisé dans le cadre d’un lotissement ? En dehors de ce situations, peut-il être refusé ?
Délivré dans 3 situations :
- Après achèvement des travaux d’aménagement
- MI, possibilité de délivrance du PC sous réserve de viabilisation du lot.
- Commercialisation anticipée avec garantie financière uniquement si le terrain est accessible (viabilisation au niveau des routes réalisée).
Le PC ne peut pas être refusé sur la base de nouvelles dispositions d’urbanisme sauf si risque pour la santé, sécurité publique ou risque environnemental ou en cas d’annulation du PLU. D’après la doctrine, si les règles sont plus favorables, possible que l’effet cristallisateur ne joue pas.
Comment modifier le règlement du lotissement ?
Règlement du lotissement ou le cahier des charges réglementaire
La modification doit être demandée par l’autorité compétente avec l’accord des colotis ou demandée par les colotis.
Pour être acceptée, la modification doit respecter l’une des deux majorités (L.442-1 du Code de l’Urbanisme) :
- 2/3 des colotis présents doivent représenter la 1/2 de la superficie du lotissement
- 1/2 des colotis présents doit représenter 2/3 de la superficie du lotissement.
La règle suppose de respecter –> Une voix = un lot pour la CCass°
–> Superficie du lotissement, sont exclus les parties communes.
Le maire n’est pas obligé de faire droit à cette demande de modification émanant d’une majorité de colotis dans les conditions fixées par l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme. Son éventuel refus devra toutefois être motivé par des raisons juridiques, par exemple car la modification serait incompatible avec la règlementation d’urbanisme en vigueur, ou encore pour un motif d’intérêt général en lien avec l’urbanisme (CE, 26 juin 1987, Moulis, n° 63985). Ces motifs sont susceptibles d’être critiqués devant le juge.
Si le cahier des charges est de nature contractuelle, les modifications apportées n’ont pas à être acceptés par l’autorité compétente.
Un changement de PLU peut-il mener à une modification du règlement du lotissement?
Il peut mener à une modification du règlement si le PLU est plus strict. La modification du règlement sera alors imposée par l’administration. L’administration peut réaliser une enquête publique (L.442-11 Code de l’urbanisme) et une délibération du conseil municipal.
De même dans le cadre d’une OUP, le règlement peut être modifié.
Quel type de cahier des charges est considéré comme réglementaire ?
Les cahiers des charges approuvé par la mairie entre 1924 et 1978 sont réglementaires. Ainsi, ils étaient visés par la caducité du règlement avant la loi ALUR prévu à l’ancien article L.442-9 du Code de l’urbanisme.
