Bail emphytéotique Flashcards
Qu’est ce que le bail emphytéotique ?
C’est un bail de longue durée, de 18 à 99 ans, portant sur un immeuble, généralement rural, et conférant au preneur un droit réel, susceptible d’hypothèque, cessible et saisissable.
Quelles sont les origines du bail emphytéotique ? Quel est son intérêt aujourd’hui ?
Le bail emphytéotique a été créé dans l’Antiquité avec l’idée selon laquelle un propriétaire foncier ne peut pas valoriser lui-même ses terres. Le bail emphytéotique est prévu par le droit romain. Le bail était conclu avec un emphytéote : on lui confère un droit réel qui est quasiment un droit de propriété, pour qu’il puisse utiliser les terres (les défricher) et en tirer un revenu pour un loyer très faible.
Le but aujourd’hui est la revalorisation des terres en cas d’amiante, de dites à dépolluer etc
Quelle forme prend le contrat d’un bail emphytéotique ?
Le bail emphytéotique doit être effectué par acte authentique et être publié au fichier immobilier. Il faut que le droit d’emphytéose soit inscrit. La publicité est requise aux fins d’opposabilité des tiers.
Quels sont les caractéristiques du droit réel d’emphytéose ?
Caractéristiques :
- Durée comprise entre 18 et 99 ans
- Redevance modique (non prévue par la loi)
- Nature du droit conféré, il s’agit d’un droit réel qui s’approche d’une propriété temporaire. Le droit réel d’emphytéose peut être cédé, hypothéqué, permet de construire et un droit d’accession.
Quid de l’exécution du contrat ? (Exécution et Inexécution)
La clause résolutoire pour non-paiement du loyer n’est pas possible car l’économie du contrat ne réside pas dans le paiement de la redevance. De même, la résolution judiciaire n’est pas permise.
L’emphytéote peut-il créer une servitude sur le bien ?
Il est possible de créer une servitude mais elle s’éteindra avec le bail emphytéotique. Elle ne peut pas être irrémédiables à moins qu’il s’agisse d’une servitude active.
Quand prend fin le bail emphytéotique ?
Le bail emphytéotique prend fin à la fin de la durée convenu. Il n’y a pas d’indemnisation pour le preneur à bail du fait des améliorations du bien car il est réputé en avoir tiré les fruits.
Les baux conclus au cours du bail emphytéotique ne s’opposent pas au bailleur sauf les baux d’habitation (depuis la loi ALUR). Cette législation est critiquable du point de vue de l’effet relatif des contrats et de l’adage nemo plus juris.
Bail emphytéotique administratif
La conclusion d’un bail emphytéotique administratif (BEA) reste exceptionnelle. Il est conclu en vue de l’accomplissement d’une opération d’intérêt général relevant de la compétence de la collectivité territoriale ou la construction d’un édifice. BEA conclu avec une PPrivée ou PPu. Initialement prévu pour les collectivités territoriales, L’Etat peut conclure des BEA depuis 2009 (BEA HLM). Aujourd’hui l’Etat ne peut plus construire avec le BEA, mais peut utiliser le bail à construction.
Quid de la fiscalité du bail emphytéotique ?
La constitution du bail est exonérée de TPF si le bailleur a opté pour la TVA. A défaut TPF sur le montant cumulé des redevances.
Impôts directs : imposition des redevances sur l’IR si PP.
Imposition sur IS ou BIC si société
