Le CCMI - Contrat de Construction de Maison Individuelle Flashcards
Quels sont les deux types de CCMI ?
Il existe :
- le CCMI avec fourniture de plan
- le CCMI sans fourniture de plan
Qu’est ce qu’un contrat de construction de maison individuelle sur plan ?
L’article L231-1 du CCH vient préciser que toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d’ouvrage, d’après un plan, qu’elle a proposé ou fait proposer, doit conclure avec le maître d’ouvrage un CCMI.
- La personne se cherge de la construction de la maison dans son intégralité
- l’immeuble est à usage d’habitation ou professionnel
- 2 logements maximum (pas de fraude)
- Fourniture d’un plan (peu importe qu’il y ait été remise par le constructeur ou par un tiers au nom du constructeur)
Le contrat de louage d’entreprise avec founiture de plan tombe dans le CCMI.
Quelles sont les particularités du CCMI par rapport aux autres contrats ?
C’est un contrat d’adhésion
Différent du CPI car c’est un contrat spécial par rapport au CCMI.
Différent de la vente d’immeuble à construire, car le terrain est fourni par le maitre d’ouvrage.
Si rénovation d’une maison individuelle c’est le contrat de vente d’immeuble à rénover qui s’applique.
Quid de la formation du contrat de CCMI avec fourniture de plan ?
- rédigé par écrit (pas d’obligation d’acte authentique)
- il faut joindre une notice d’informations
- le CCMI doit être envoyé par LRAR
Le délai de rétractation ne commence à courir qu’à compter du moment où le contrat et la notice en LRAR.
Quid du contenu du CCMI avec fourniture de plan ?
Plusieurs clauses à prévoir L.231-2 du CCH
- désignation du terrain
- confirmation de la conformité du projet au CCH
- consistance et caractéristiques techniques du bâtiment à construire
- coût du bâtiment à construire (le maître d’ouvrage peut se réserver certains travaux - danger car le constructeur peut chiffrer à la baisse les travaux à réaliser par le maître d’ouvrage)
- l’indication des modalités de fnancement et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître d’ouvrage
- la date d’ouverture du chantier
- le délai d’exécution des travaux et les pénalités en cas de retard
- la référence de l’assurance souscrite par le maître d’ouvrage
(- mentions si éléments préfabriqués - description des éléments et modalités sur la fabrication des éléments)
Quelles conditions suspensives peut-on prévoir dans le cadre du CCMI ?
- CCMI sous condition suspensive de l’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire, sous réserve que l’accédant bénéficie d’une promesse de vente ou d’obtention de ces droits de construire. Si c’est une promesse de donation (ça n’existe pas juridiquement), le CCMI est nul : arrêt 14 mars 2020.
- Condition suspensive d’obtention du PC ou autre autorisation administrative.
- Obtention des prêts demandés pour le financement de l’opération.
- Condition suspensive d’obtention de l’assurance dommage-ouvrage.
- Condition suspensive de garantie de bonne fin
L’ouverture du chantier est nécessairement postérieur à la réalisation de la dernière condition.
Si ces clauses sont absentes, le risque est d’entrainer la nullité du contrat. C’est une nullité de protection (maître de l’ouvrage uniquement) qui peut être couverte par confirmation.
Quelles clauses sont prohibées dans le cadre du CCMI ?
- Les clauses qui ont pour objet d’obliger le maitre de l’ouvrage à donner mandat au constructeur pour la recherche de prêt, sans que ce mandat soit exprès avec toutes les conditions utiles.
- De même : subordonner le remboursement du dépôt de garantie à la justification de plusieurs refus de demande de prêt. Il suffit d’un refus.
- Admettre comme valant autorisation administrative un permis de construire assorti de telles prescriptions techniques ou architecturales que ça entrainerait une modification substantielle du projet.
- Décharger le constructeur de son obligation de réalisation des travaux dans les temps en prévoyant des causes de retard autres que le cas de force majeure, le cas fortuit ou intempéries. C’est plus rigoureux que pour le CPI où la JP accepte en retard : les grèves etc.
- Subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix : faire obstacle à la possibilité de consignation du maître de l’ouvrage.
- Interdire au maître d’ouvrage de visiter le chantier notamment avant chaque échéance et avant la réception.
- Interdire au maître d’ouvrage de constater la bonne fabrication des éléments préfabriqués.
En cas de clauses prohibées, sanction pénale encourure et clause réputée non écrite.
La règlementation du CCMI est-elle d’ordre public ?
La loi est d’ordre public ( CCH, art. L. 230-1 ) et le non-respect de ces dispositions est sanctionné par la nullité (relative) du contrat ainsi que par des sanctions pénales (emprisonnement de 2 ans et amende de 300 000 euro(s).
Quelles sont les conséquences de la nullité du CCMI ?
Si la démolition est demandée et que le constructeur ne s’y oppose pas, la démolition est à la charge du constructeur + réparation du préjudice. Le maître d’ouvrage peut demander la nullité mais pas la démolition. Il peut uniquement demander des DI.
Si la démolition est demandée et que le constructeur s’y oppose, le juge doit mettre en avant la proportionnalité.
Quelles sont les obligations du maître d’ouvrage ?
Le maître de l’ouvrage a obligation de payer le prix.
Modalités du paiement - échelonnement
2 possibilités :
- il ne commence à payer qu’à ouverture du chantier. Il est possible de prévoir un dépôt de garantie (3% max du coût e la construction).
- Paiement de 5% à la conclusion du contrat et 5% à la délivrance du PC, + garantie de remboursement (caution)
Echelonnement prévue par les textes + echelonnement spécifique si préfabriqué.
Quid des travaux réservés dans le cadre du CCMI ?
Dans le cadre du CCMI, le MO peut réserver certains travaux si
- le MO veut d’autres finitions que celles proposés par le constructeur
- le MO veut finir les travaux lui-même
Travaux chiffrés dès le début et budgétisés. 4 mois pour renoncer à la réserve et le constructeur doit chiffrer le cout des travaux si il les réalise.
Mention manuscrite à prévoir qui doit figurer au contrat sous peine de nullité.
Quid du CCMI sans fourniture de plan ?
Même définition, le régime du CCMI sans fourniture de plan est impératif. Rédigé par écrit avec une notice d’information.
L’échelonnement est libre mais le solde est payable à livraison avec possibilité de consigner.
