Fiscalité des opérations

Question 1

Est ce que les terrains sont soumis à la TVA ?

Answer 1

S’il s’agit d’un terrain à bâtir, la TVA est de plein droit. A défaut, pas de TVA.
Terrain à bâtir = terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisés en application d’un PLU.
Qu’importe si l’acquéreur a l’intention de construire.
On prend en compte la zone dans laquelle se situe la parcelle. Si U, considéré comme constructible. Si A, non constructible sauf si autorisation de construire.

Question 2

Qu’est-ce que l’assujetti à la TVA ?

Answer 2

Une personne qui effectue une activité économique de manière indépendante, quel que soit son statut juridique.

La qualité d’assujetti ne dépend pas du statut juridique, mais de l’exercice d’une activité de façon indépendante et permanente.

Question 3

Quels sont les deux critères pour être considéré comme assujetti à la TVA ?

Answer 3

• Exercer une activité de façon indépendante
• Avoir un caractère de permanence dans l’activité

L’assujetti doit agir pour son propre compte et ne pas être lié par un contrat de travail.

Question 4

Quel est l’impact de la qualité d’assujetti sur la facturation de la TVA ?

Answer 4

Seuls les assujettis peuvent facturer la TVA sur leurs ventes ou opérations.

Les personnes non assujetties ne facturent pas de TVA.

Question 5

Qu’est-ce que la franchise en base en matière de TVA ?

Answer 5

C’est un régime d’exonération pour les contribuables ayant un petit chiffre d’affaires, les exemptant de TVA.
On exclut les promoteurs, les marchands de biens, les lotisseurs et les bailleurs sociaux.

Les assujettis comme les promoteurs ne peuvent pas bénéficier de cette franchise.

Question 6

Comment un assujetti peut-il agir en tant que tel dans une opération ? (TVA)

Answer 6

Il doit exister un lien entre l’opération réalisée et son activité habituelle.
Exemple : si un boulanger vend sa résidence habituelle, pas de TVA.

La cession d’un actif inscrit au bilan est généralement considérée comme une opération économique.

Question 7

Qu’est-ce qu’une activité économique selon l’article 256A du CGI ?

Answer 7

Toutes les activités de producteurs, commerçants ou prestataires de service, y compris les professions libérales, effectuées de manière répétée et habituelle.

Une vente occasionnelle, comme celle d’un particulier, ne constitue pas une activité économique.

Question 8

Vrai ou Faux : Un agriculteur vendant des terrains de son patrimoine foncier agit toujours en tant qu’assujetti à la TVA.

Answer 8

Faux

Si les terrains ne sont pas inscrits au bilan de l’exploitation, l’agriculteur n’agit généralement pas en tant qu’assujetti.

Question 9

Quel est le rôle du numéro d’identification à la TVA pour un professionnel ?

Answer 9

Il permet au professionnel de faire ses déclarations de TVA.

Tous les assujettis doivent avoir un numéro d’identification à la TVA.

Question 10

Complétez : Un promoteur est soumis à la TVA car il exerce une activité __________.

Answer 10

[répétée]

La vente ou la construction d’immeubles est considérée comme une activité économique répétée.

Question 11

Quelles sont les conséquences fiscales d’une cession d’immeuble réalisée par une entreprise qui ne l’exploite plus ?

Answer 11

La vente ne sera pas soumise à la TVA si elle vise seulement à mieux tirer parti d’un bien devenu étranger à son activité économique.

Cela inclut des biens qui n’ont jamais été exploités ou qui ne le sont plus depuis un certain temps.

Question 12

Quel est le principe concernant la cession d’un bien immobilier inscrit à l’actif d’une entreprise ?

Answer 12

La cession est considérée comme une opération économique et est soumise à la TVA.

Cela s’applique si le bien est affecté à une activité taxable à la TVA.

Question 13

Qu’est ce que la TVA à la marge ?

Answer 13

La TVA sur marge s’applique lors de la vente d’un terrain à bâtir. Si le vendeur n’a pas récupéré la TVA lors de l’achat initial, la TVA est calculée sur la plus-value considérée comme une marge. Si le vendeur est un professionnel et avait lui-même acheté le terrain à un non-assujetti à la TVA, celle-ci s’applique sur la marge réalisée par le vendeur. Les cessions d’immeubles sont en principe soumises à la TVA sur le prix total de vente, mais le cédant peut opter pour la TVA sur la marge

Question 14

Que faire en cas d’oubli du paiement de la TVA ?

Answer 14

En cas d’oubli, régularisation dans les 2 ans au plus tard le 31 décembre de l’année n+2.

Question 15

Quid de l’engagement de construire de l’acquéreur ?

FIscalité - TVA

Answer 15

Conditions :
- Assujetti
- Engagement de construire dans les 4 ans à compter de l’acte
- Construction nouvelle ou rénovation lourde
Conséquences :
Exonération sur la TPF.

La TVA sur les frais liés aux travaux sera déductible.

L’administration fiscale considère qu’il y a achèvement (et donc resp des 4 ans) si DAACT déposée. Parfois le contribuable dépose en complément une livraison à soi-même.

L’acquéreur peut demander prorogation du délai à l’administration fiscale = 1 an renouvelable. Si refus, il doit être motivé.

Si l’engagement n’est pas respecté, il est possible de le substituer à un engagement pour revendre.

Question 16

Quid de la TVA en cas d’engagement pour revendre ?

Question 17

Quelles locations sont obligatoirement soumises à la TVA ?

Answer 17

Les locations d’habitation meublées, immeubles à usage professionnel équipés, immeubles à usage professionnel non équipé réputés commerciaux, terrains aménagés, et locations isolées de places de stationnement

Ces locations doivent répondre à certains critères comme la fourniture de prestations supplémentaires ou la participation aux résultats du preneur.

Question 18

Quels sont les types de biens exonérés de TVA avec option possible ?

Answer 18

Immeuble à usage professionnel nu et terres et bâtiments agricoles

L’option pour la TVA doit être clairement formulée auprès de l’administration fiscale.

Question 19

Quel est le principe d’option pour soumettre les loyers à la TVA ?

Answer 19

L’option doit être expresse et informée à l’administration fiscale, et elle peut être exercée local par local

L’option prend effet le premier jour du mois où elle est formulée.

Question 20

Quelles conséquences peut avoir une dénonciation de l’option pour la TVA ?

Answer 20

Elle peut rendre exigibles des régularisations de TVA prévues à l’article 207 de l’annexe II du CGI

La dénonciation ne peut être faite qu’à partir de la première année de la 9ème année civile suivant l’option.

Question 21

Qu’est-ce qu’un assujetti non redevable ?

Answer 21

C’est un assujetti exonéré de TVA selon les dispositions du CGI

Par exemple, les professionnels de santé qui exercent des activités médicales ou paramédicales.

Question 22

Comment se distingue un investisseur privé d’un investisseur professionnel en matière de TVA ?

Answer 22

L’investisseur privé exerce son droit de propriété sans être soumis à la TVA, tandis que l’investisseur professionnel réalise des opérations dans un but commercial

Cela peut influencer leur statut d’assujetti et leur droit à déduction de TVA.

Question 23

Quel est l’impact de la qualité d’assujetti sur les baux d’habitation ?

Answer 23

Les baux d’habitation ne sont pas taxés à la TVA, et sans perception de TVA, il n’y a pas de droit à déduction

Cela peut rendre l’option pour la qualité d’assujetti peu intéressante.

Question 24

Vrai ou Faux : Un médecin est assujetti à la TVA immobilière lorsqu’il vend son cabinet, même s’il est exonéré pour son activité économique.

Answer 24

Vrai

La vente de biens immobiliers est soumise à des règles spécifiques de TVA, indépendamment de l’exonération de l’activité professionnelle.

Question 25

Complétez : L’option pour soumettre les loyers à la TVA doit être _______.

Answer 25

expresse

Cela signifie qu’elle doit être clairement formulée à l’administration fiscale.

Question 26

Quelles sont les conséquences d’un changement d’utilisation des locaux sur l’option pour la TVA ?

Answer 26

Sans incidence

Un changement de locataire ou une vacance temporaire n’affectent pas l’option.

Question 27

Quels critères déterminent si une location est réputée commerciale ?

Answer 27

Elle constitue pour le bailleur un moyen d’accroître ses débouchés ou le bailleur participe aux résultats du preneur

Par exemple, louer des emplacements dans des galeries commerciales.

Question 28

Qu’est-ce qu’un marchand de biens professionnel?

Answer 28

Une personne ayant officiellement la qualité de marchand de biens, comme constructeur ou lotisseur, et qui s’est déclarée auprès de l’administration fiscale.

Les marchands de biens exercent une activité de négoce.

Question 29

Quelles sont les conditions pour qu’une opération soit imposable aux BIC?

Answer 29

Les opérations doivent être :
* Réalisées à titre habituel
* Acquises avec l’intention de revendre
* Concernant des biens immobiliers ou fonds de commerce.

BIC signifie Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Question 30

Comment se définit le caractère habituel d’une activité de marchand de biens?

Answer 30

Il se définit par la répétition des acquisitions en vue de revente, appréciée par l’administration fiscale et le juge de l’impôt.

Il n’y a pas de critère précis, cela dépend des faits.

Question 31

Qu’est-ce que l’intention spéculative dans le contexte des marchands de biens?

Answer 31

C’est l’intention d’acheter un bien dans le but de le revendre.

Cela doit être évalué au moment de l’acquisition.

Question 32

Vrai ou Faux : Les acquisitions à titre gratuit sont imposables aux BIC.

Answer 32

Faux.

Les acquisitions à titre gratuit ne sont pas imposables aux BIC.

Question 33

Quels types de biens sont visés par l’article 35 I 1) du CGI?

Answer 33

Les biens susceptibles d’être imposés au BIC incluent :
* Immeubles bâtis
* Immeubles non bâtis
* Droits réels immobiliers
* Droits indivis
* Démembrements
* Servitudes
* Cessions dans des baux emphytéotiques
* Droits mobiliers se rapportant aux immeubles.

L’article 35 élargit aussi cette notion aux cessions de droit au bail.

Question 34

Que se passe-t-il lorsque la donation est considérée comme inopposable à l’administration fiscale?

Answer 34

La donation est réputée inexistante pour l’application de l’article 35 I, et les bénéfices sont imposés au nom du vendeur, tenant compte du prix d’acquisition du bien par le donateur.

Cela signifie que l’opération n’entre pas dans le champ des plus-values immobilières des particuliers.

Question 35

Complétez : L’intention spéculative correspond à _______.

Answer 35

acheter en vue de revendre.

Question 36

Quels types de sociétés peuvent être visées par l’article 35 selon la doctrine fiscale?

Answer 36

Les sociétés dont le patrimoine est essentiellement composé d’immeubles, comme :
* Parts de SNC
* Parts de SCI
* Sociétés d’attribution
* Sociétés coopératives de construction.

Ces sociétés visent la transmission aux associés par fractions divisées.

Question 37

Quelles sont les personnes physiques imposables à l’IR dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)?

Answer 37

Les entreprises individuelles

Cela inclut les contribuables marchands de biens professionnels.

Question 38

Qu’est-ce qui est présumé concernant les transactions d’un marchand de biens professionnel?

Answer 38

Elles se rattachent à son activité commerciale, sauf preuve du contraire

Le vendeur peut prouver que les biens cédés ne sont pas dans son stock immobilier.

Question 39

Qui est imposable à l’impôt sur le revenu dans le cadre de certaines sociétés non soumises à l’IS?

Answer 39

Les associés de ces sociétés, si ce sont des personnes physiques

Exemples incluent les SARL de famille et les SNC.

Question 40

Quelles sont les caractéristiques d’une SNC?

Answer 40

• Exerce tout type d’activités
• Minimum de 2 associés
• Responsabilité indéfinie des associés
• Régime fiscal similaire à l’entreprise individuelle

Les bénéfices sont imposés même s’ils ne sont pas distribués.

Question 41

Qu’est-ce qu’une SARL de famille?

Answer 41

Une SARL composée de 2 associés, imposable à l’IR si elle opte pour ce régime

Cette option est possible uniquement entre frères, sœurs, partenaires, concubins, ascendants et descendants.

Question 42

Quel est l’inconvénient d’être imposé à l’IR pour les associés d’une SARL de famille?

Answer 42

Imposition au taux progressif de l’IR, pouvant aller jusqu’à 45%

Il y a aussi des avantages à être à l’IS, comme la déduction des dépenses.

Question 43

Comment se caractérise une société de construction-vente fiscalement?

Answer 43

S’analysent comme des sociétés de personnes, avec imposition des bénéfices au nom des associés

Cela évite une double imposition.

Question 44

Quels sont les critères pour qu’une société civile bénéficie du régime dérogatoire de l’article 239 ter du CGI?

Answer 44

• Société civile
• Statuts prévoyant la responsabilité indéfinie des associés
• Objet social précisant la construction pour revente

Sans ces critères, le régime ne s’applique pas.

Question 45

Quelles sont les étapes pour déterminer le résultat imposable d’une SCCV?

Answer 45

• Calcul du résultat au niveau de la société
• Répartition des bénéfices entre associés

Le résultat est déterminé selon les règles de droit commun des BIC.

Question 46

Quelles sont les conséquences de la perte du régime de faveur pour une SCCV?

Answer 46

La société passe automatiquement à l’IS

Les bénéfices de l’exercice en cours deviennent taxables à l’IS.

Question 47

Quel est le seuil de recettes commerciales pour qu’une société civile échappe à l’imposition à l’IS?

Answer 47

Moins de 10% des recettes commerciales par rapport à l’ensemble des recettes

Cela inclut des opérations accessoires qui ne sont pas commerciales.

Question 48

Vrai ou Faux: Une société opaque est déjà imposable à l’IS.

Answer 48

Vrai

Les profits d’une société opaque sont imposables à l’IS.

Question 49

Quel est le taux réduit d’imposition pour les sociétés sous certaines conditions?

Answer 49

15% si le chiffre d’affaires est inférieur à 10 millions d’euros

Ce taux s’applique jusqu’à 42 500 euros de bénéfice, au-delà le taux normal de 25% s’applique.

Question 50

Quid des marchands de biens qui s’ignorent ?

Answer 50

Il est possible qu’une personne physique soit en réalité considérée d’un point de vue fiscal comme un marchand de bien. Cela aura deux conséquences un redressement au niveau de la TVA et un glissement de la plus-value des particuliers vers une imposition sur le revenu ou sur les sociétés.
Pour cela les conditions sont les mêmes que pour les marchands de bien classiques point à savoir l’acquisition à titre onéreux d’un bien immobilier avec un caractère habituel des opérations point il faut aussi une intention spéculative c’est-à-dire un délai court entre l’acquisition et la revente on peut aussi s’intéresser aux modes de financement, à la mise en location et cetera.
En ce qui concerne les sociétés, on s’interroge sur l’objet social

Question 51

Sur qui pèse la charge de la preuve de la qualité de marchand de bien ?

Answer 51

La charge de la profession administration fiscale. Elle doit prouver l’habitude et l’intention spéculative. Jusqu’en 2017, l’habitude découlait de l’intention spéculative.

Question 52

Quid du constructeur occasionnel et de la qualification de marchand de biens

Answer 52

3 conditions classiques :
- caractère habituel
- intention spéculative
- opération immobilière

Si 1e vente, le contrôle sera effectué a posteriori.
Si l’opération considérée comporte :
- moins de 10 appartements
- moins de 5 maisons individuelles
- moins de 500 m² de bureaux ou locaux commerciaux
- réalisé par une personne physique ou une SCI
alors on peut considérer qu’il s’agit de la simple gestion du patrimoine privé. A défaut, application de l’article 35.

Si l’opération intervient 15 ans ou plus après achèvement, l’administration fiscale considère que l’intention de revendre a été écartée.

Question 53

Quid de lotisseur occasionnel ?

Answer 53

Sont considérés comme le tisseur occasionnel les personnes qui procèdent à la cession d’un terrain divisé en lot destiné à être construit lorsque le terrain a été acquis à cet effet. Il faut donc une division d’un terrain en lot destiné à être construit et une intention spéculative.
Si la personne est considérée comme un lotisseur occasionnel, alors il est imposé sur les bénéfices industriels et commerciaux au niveau de l’impôt sur le revenu.

Question 54

Quid de lotisseur occasionnel ?

Answer 54

Sont considérés comme le tisseur occasionnel les personnes qui procèdent à la cession d’un terrain divisé en lot destiné à être construit lorsque le terrain a été acquis à cet effet. Il faut donc une division d’un terrain en lot destiné à être construit et une intention spéculative.
Si la personne est considérée comme un lotisseur occasionnel, alors il est imposé sur les bénéfices industriels et commerciaux au niveau de l’impôt sur le revenu.

Question 55

La taxe d’aménagement

Answer 55

La taxe d’aménagement est un impôt local perçu par la commune le département et la région Île-de-France cette taxe est entrée en vigueur le 1er mars 2012. Elle est du par le contribuable qui entreprend des opérations de construction de reconstruction ou d’agrandissement de bâtiment nécessitant un permis de construire un permis d’aménager ou une déclaration préalable de travaux.

Question 56

Cité trois exonérations de plein droit de la taxe d’aménagement

Answer 56

La taxe d’aménagement est exonérée de plein droit:
- dans le cadre de construction et aménagement destiné à un service public,
- dans le cadre de la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit depuis moins de 10 ans,
- dans le cas de logement locatif ou pré social,
- dans le cas de construction dans la surface est inférieure ou égale à 5 m2,
- dans le cas de place de stationnement aménagé au-dessus ou en dessous de bâtiment
Etc.

Question 57

Citez 3 exonérations facultatives de la taxe d’aménagement

Answer 57

L’exonération facultative laisse la possibilité aux trois bénéficiaires de renoncer en partie ou en totalité à la part qui leur revient. On peut citer :
- les logements sociaux sont mis à TVA réduite,
- les locaux à usage d’habitation principale financée par un prêt à taux zéro dans la limite de 50 % des surfaces au-delà des 100 premiers mètres carrés,
- les locaux à usage industriel ou artisanal,
- les maisons de santé,
- les abris de jardin soumis à déclaration préalable, tout annexe dans la surface est inférieure ou égale à 20 m²