Les Constructions Irregulières

Question 1

Que prévoit la jurisprudence Sekler ?

Answer 1

Cet arrêt du Conseil d’état du 27 mai 1988 prévoir que dans le cas de construction devenue non conforme les nouveaux travaux peuvent être autorisés s’ils permettent de rendre la construction plus conforme ou s’ils sont étrangers à la règle méconnue

Question 2

Quelles sont les sanctions et actions civiles en cas d’absence d’autorisation ou en cas de non-respect de l’autorisation ?

Answer 2

Les sanctions civiles sont l’absence de reconstruction à l’identique en cas de sinistre et l’absence d’autorisation d’urbanisme future pour le bien en question.
L’action des tiers et l’action de l’administration peuvent être encourues.

Question 3

Que prévoit l’action des tiers dans le cadre d’une construction irrégulière ?

Answer 3

Il se base sur l’article 1240. Le tiers peut demander une réparation en nature à savoir mise en conformité ou démolition si les conditions sont remplies.
- faute résultant de la violation d’une règle d’urbanisme
- préjudice personnel actuel et certain

La démolition demandee par le tiers devait être obligatoirement ordonnée par le juge en vertu de l’arrêt de CASS 30 septembre 1998 mais aujourd’hui au vue des impératifs de proportionnalité et de respect de la vie familiale il est possible que le juge apprecie différemment.

Question 4

Que prévoit l’action de l’administration ?

Answer 4

L’autorité compétente à la possibilité de se tourner vers les juridictions judiciaires en action en démolition ou mise en conformité. L’administration n’a qu’à constater une irrégularité (Civ 3e 16 mai 2019)
La démolition ne peut être demandée que si la mise en conformité est impossible (QPC 2020) toutefois la Cour a déjà censuré des arrêts qui n’ont pas effectués de contrôle de proportionnalité entre la démolition et l’article 8 CEDH (Civ 16 janvier 2020)
Délai de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux.

Question 5

Quelles actions contre un permis irrégulier ?

Answer 5

Le propriétaire ne peut être condamné à démolir que si le permis a été préalablement annulé pour excès de pouvoir.
Il faut donc d’abord faire un recours gracieux, puis recours devant le TA contre le permis et attendre la décision définitive d’annulation du permis avant de demander la démolition définitive.
En cas de permis annulé, 2 ans pour agir.
La loi Macron est venue réduire cette action à des zones déterminées.

Question 6

Quelles sont

Question 7

Quelles sont les sanctions civiles en cas de construction irrégulière?

Answer 7

Les sanctions civiles incluent l’action des tiers et l’action de l’administration

Les sanctions peuvent être engagées pour l’absence d’autorisation ou le non-respect de l’autorisation.

Question 8

Que comprend la notion d’autorisation dans le contexte des constructions irrégulières?

Answer 8

La notion d’autorisation comprend le permis et la déclaration préalable

La déclaration préalable n’est pas considérée comme une véritable autorisation.

Question 9

Quel revirement a eu lieu en 1959 concernant l’action des tiers en matière d’urbanisme?

Answer 9

La Cour de cassation a admis l’action des tiers, permettant à ceux-ci de se prévaloir de la violation des règles d’urbanisme

Avant, cette action était considérée comme n’étant pas possible pour un tiers.

Question 10

Quels sont les critères pour qu’un tiers engage la responsabilité pour construction irrégulière?

Answer 10

1. Preuve d’une faute résultant de la violation d’une règle d’urbanisme
2. Préjudice personnel, actuel et certain
3. Lien de causalité

Exemples de préjudice : atteinte à la vue.

Question 11

Quel est le délai pour agir en cas de construction irrégulière par un tiers?

Answer 11

5 ans à compter de la connaissance des faits, avec un délai butoir de 20 ans

Ce délai s’applique pour engager une action civile.

Question 12

Quelles actions peuvent être demandées par un tiers en cas de construction irrégulière?

Answer 12

Les tiers peuvent demander :
* Réparation en nature (démolition ou mise en conformité)
* Réparation par équivalent (attribution de dommages-intérêts)

Les tribunaux hésitent à accorder la démolition.

Question 13

Quel article du Code de l’urbanisme autorise l’administration à agir contre les constructions irrégulières?

Answer 13

Article L480-14

Cet article permet d’obtenir la démolition ou la mise en conformité d’une construction irrégulière.

Question 14

Qu’est-ce que la DAACT dans le contexte des constructions?

Answer 14

La DAACT est la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux

Elle est déposée par le maître de l’ouvrage pour attester de la conformité de la construction.

Question 15

Quel est le délai pour que l’administration vérifie la DAACT?

Answer 15

3 mois pour le contrôle, 5 mois si le recollement est obligatoire. Le récolement désigne un contrôle de conformité effectué par l’administration qui a délivré l’autorisation de travaux.

Ce délai commence à partir du dépôt de la DAACT.

Question 16

Quel est le délai de prescription pour l’action de l’administration en cas de construction irrégulière?

Answer 16

10 ans à compter de l’achèvement de la construction

La DAACT vaut présomption simple d’achèvement.

Question 17

Quelle est la position du Conseil constitutionnel sur la démolition des constructions irrégulières?

Answer 17

La démolition est possible si la mise en conformité est impossible, conforme au droit de propriété

Le Conseil a statué sur la constitutionnalité de l’article L480-14 en 2020.

Question 18

Quel est le délai pour agir en démolition en cas de permis irrégulier selon l’article L480-13?

Answer 18

2 ans à partir de la décision définitive annulant le permis

Cette action doit être engagée après l’annulation pour excès de pouvoir.

Question 19

Quelles modifications a apportées la Loi Macron de 2015 concernant les constructions irrégulières?

Answer 19

La possibilité d’action en démolition est limitée aux zones soumises à protection particulière

En dehors de ces zones, la démolition ne peut pas être demandée.

Question 20

Vrai ou faux : L’action de l’administration contre une construction irrégulière nécessite de prouver un préjudice.

Answer 20

Faux

L’administration doit prouver une irrégularité sans avoir à démontrer un préjudice.

Question 21

Complétez : La sanction pour construction irrégulière peut être _____ ou _____ .

Answer 21

démolition, mise en conformité

Ces sanctions sont prévues pour lutter contre les constructions sans autorisation.

Question 22

Quelles conditions doivent être remplies pour que le constructeur puisse être condamné à des dommages-intérêts selon l’article L480-13 ?

Answer 22

Le permis doit avoir été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité doit avoir été constatée par la juridiction administrative, dans les deux ans après l’achèvement des travaux.

Il est également nécessaire de prouver que le permis est irrégulier.

Question 23

Quels acteurs peuvent être tenus responsables dans une action en responsabilité contre le constructeur ?

Answer 23

Les architectes, les entrepreneurs, les techniciens et le maître d’ouvrage.

Le maître d’ouvrage est celui qui a commandé les travaux.

Question 24

Quel est le délai pour agir en responsabilité après l’achèvement des travaux ?

Answer 24

Deux ans à partir de l’achèvement des travaux.

Ce délai est connu sous le nom de DAACT (Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux).

Question 25

L’article L480-13 s’applique-t-il aux constructions érigées sans permis de construire ?

Answer 25

Non, il ne s’applique que pour les constructions érigées en vertu d’un permis de construire irrégulier.

Pour les déclarations préalables irrégulières, il faut agir dans le cadre du droit commun.

Question 26

Quelle est la sanction pénale prévue par l’article L480-4 du Code de l’urbanisme pour l’exécution de travaux sans autorisation ?

Answer 26

Une amende entre 1 200 euros et 300 000 euros, ou jusqu’à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou inutilisable.

En cas de récidive, une peine d’emprisonnement de six mois peut être prononcée.

Question 27

Quels sont les responsables qui peuvent faire l’objet de sanctions pénales selon l’article L480-4 ?

Answer 27

Les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes et les entrepreneurs.

Toute personne responsable de l’exécution des travaux peut être concernée.

Question 28

Quelle est la durée de prescription pour que l’administration puisse intenter des poursuites pénales pour des infractions liées à l’urbanisme ?

Answer 28

Six ans à compter de l’achèvement des travaux.

C’est également durant ce délai que les agents peuvent visiter le chantier.

Question 29

Vrai ou Faux : Les acquéreurs d’un bien construit illégalement peuvent être soumis à des sanctions pénales.

Answer 29

Faux.

Les acquéreurs ne sont pas soumis à la sanction pénale car il n’y a pas d’élément intentionnel.

Question 30

Que se passe-t-il en cas de régularisation ultérieure d’une construction illégale ?

Answer 30

La démolition n’est plus possible, mais cela ne permet pas d’échapper à la sanction pénale.

Les sanctions restent applicables même après régularisation.

Question 31

Quels types de mesures peuvent ordonner les juges pénaux en plus des sanctions pénales ?

Answer 31

Des mesures de restitution, telles que la mise en conformité ou la démolition.

Ces mesures n’ont pas besoin d’être motivées et s’appliquent même si le bien a été vendu.

Question 32

Quels peuvent être les effets d’une vente d’un bien construit illégalement sur la responsabilité du vendeur ?

Answer 32

Le vendeur doit démolir et peut demander à l’acquéreur de le faire, sinon il devra passer devant le tribunal.

L’acquéreur peut se retourner contre le vendeur sur le fondement de la garantie d’éviction.

Question 33

Quelles sont les sanctions administratives applicables aux constructions érigées sans autorisation ?

Answer 33

Refus de raccordement aux réseaux, refus de reconstruction à l’identique, et réduction de l’indemnité en cas d’expropriation.

Les sanctions administratives sont imprescriptibles.

Question 34

Quelles sanctions fiscales peuvent être appliquées en cas de construction illégale ?

Answer 34

Versement des redevances dues, majorées jusqu’à 80%.

Le délai de reprise pour l’administration fiscale est de 6 ans.

Question 35

Quel est le principe d’une prescription administrative décennale ?

Answer 35

Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable de travaux ne peut être fondée sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme.

Ce principe est introduit par la loi ENL de 2006.

Question 36

Quelles sont les conditions pour autoriser des travaux postérieurs selon l’arrêt ELY du 3 mai 2011 ?

Answer 36

Les travaux postérieurs peuvent être autorisés si :
* Toutes les prescriptions civiles et pénales sont éteintes (10 ans)
* Les travaux sont nécessaires à la conservation de la construction et respectent les normes
* Les intérêts privés et publics sont équilibrés.

Cet arrêt admet un tempérament à la jurisprudence TALAMY.

Question 37

Quels types de constructions sont exclus de la prescription administrative décennale ?

Answer 37

Les exclusions incluent :
* Risque pour la sécurité des personnes
* Action en démolition engagée
* Situées dans une zone protégée
* Situées sur le domaine public
* Constructions sans consignation des sommes prescrites
* Constructions réalisées sans permis de construire.

Les limitations ont été renforcées par la loi d’août 2021.

Question 38

Quelle est la conséquence d’une construction réalisée sans permis ?

Answer 38

Pas de prescription décennale applicable.

Cela inclut les cas où le permis a été obtenu par fraude.

Question 39

Quelle est la position de la jurisprudence concernant les permis annulés ?

Answer 39

Un permis annulé est considéré comme n’ayant jamais existé, assimilant la situation à une construction sans permis, donc pas de prescription décennale.

Cependant, certains estiment que cette interprétation pourrait être discutée.

Question 40

Quelles responsabilités incombe au notaire lors de la vente d’une construction ?

Answer 40

Le notaire doit :
* Demander les autorisations de construction
* Informer sur les risques des constructions irrégulières
* Fournir un certificat de non contestation.

En cas de manquement, le notaire engage sa responsabilité.

Question 41

Quelles actions peuvent être intentées par l’acquéreur en cas de démolition ?

Answer 41

L’acquéreur peut agir sur :
* Garantie d’éviction
* Dol
* Défaut d’information
* Erreur sur les qualités substantielles
* Garantie des vices cachés.

Le notaire a l’obligation d’information et de conseil.

Question 42

Quel arrêt précise que le notaire ne pouvait pas rapporter la preuve des conséquences de l’absence de certificat de conformité ?

Answer 42

Civ 3e 17 juin 2015.

Cet arrêt souligne les obligations du notaire envers les acquéreurs.

Question 43

Vrai ou Faux : La prescription administrative décennale s’applique aux constructions irrégulières si elles ne présentent pas de risque pour la sécurité des personnes.

Answer 43

Vrai.

Cependant, cette règle a des limites spécifiques selon le contexte.

Question 44

Complétez : La loi ENL de 2006 a introduit le principe de _______.

Answer 44

[prescription administrative décennale].

Question 45

Quel arrêt a élargi la solution de la prescription administrative décennale aux constructions devenues non conformes depuis plus de dix ans ?

Answer 45

Arrêt CE de 2018.

Cet élargissement répond à des préoccupations pratiques dans le domaine de l’urbanisme.