Les Certificats D'urbanisme Flashcards
Quelles sont les origines des certificats d’urbanisme ? Quel est son intérêt ?
Les certificats d’urbanisme sont nées de la pratique notariale. Ils ont vocation à renseigner et à transmettre des informations sur la situation de l’immeuble transmis au regard de la réglementation en matière d’urbanisme. Ils ont été créés par la loi du 16 juillet 1971, il s’agit d’un document administratif. Il existe deux types de certificat d’urbanisme, le certificat d’information et le certificat d’opération.
Comment est effectué une demande de certificat d’urbanisme ?
Qui ? La demande de certificat d’urbanisme peut être effectué par toute personne. Il peut y en avoir plusieurs simultanément.
Comment ? La demande de certificat d’urbanisme impose de remplir un formulaire CERFA accompagné de documents demandés. La demande concernera un certificat d’urbanisme informatif ou opérationnel
A qui ? La demande de certificat d’urbanisme doit être déposé auprès de la mairie de la commune où se situe le bien en deux exemplaires pour un certificat d’information et en 4 exemplaires pour un certificat préopérationnel
Comment est instruite la demande de certificat d’urbanisme ?
Qui est compétent ? La mairie est compétente pour délivrer le certificat d’urbanisme au nom de la commune. Aujourd’hui, beaucoup de délégation de compétence en matière d’urbanisme, il y a de plus en plus d’établissements publics de coopération intercommunale dont le président sera compétent pour délivrer le certificat d’urbanisme.
Quels sont les délais ?
* 1 mois pour un CU informatif
* 2 mois pour un CU pré-opérationnel
Quelle est la durée de validité du certificat d’urbanisme ?
Le certificat d’urbanisme a une durée de validité de 18 mois à compter de sa délivrance en cas de certificat exprès ou à compter de la fin du délai d’instruction en cas de certificat tacite.
Le certificat d’urbanisme peut être prolongé d’une année autant de fois que souhaité. La prorogation doit avoir été demandé au moins 2 mois avant la date de l’expiration et il faut que les règles urbanisme en vigueur au moment du 1er certificat d’urbanisme n’est pas changé. La commune à la possibilité d’opposer l’évolution du plan local d’urbanisme pour refuser une demande de prorogation. En cas de silence de l’administration cela voit acceptation de la prorogation pour une durée d’un an à l’expiration du délai initial. On peut aussi demander la prorogation d’un CU tacite.
Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme d’information ?
Le certificat d’urbanisme d’information va renseigner sur la situation du terrain au regard des dispositions d’urbanisme. Il va aussi permettre de connaître les limitations administratives au droit de propriété à savoir servitude d’urbanisme par exemple. Il permet aussi de connaître les droits de préemption urbain et des informations sur le terrain en matière de pollution des sols. Le certificat d’urbanisme informe aussi sur les taxes et participation susceptibles d’être imposées. Le certificat d’urbanisme doit aussi mentionner s’il y a lieu dans une éventuel sur scie à statuer
Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel?
Le certificat d’urbanisme pré-opérationnel permet d’indiquer si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d’une opération prévue. L’administration va se prononcer au regard des éléments existants. Le certificat sera alors assorti de prescription et de précision et rendra un avis positif ou négatif. Si la vie est négative alors l’opération n’est pas réalisable. Dans le cadre d’un certificat d’urbanisme préopérationnel, il ne peut pas y avoir de sursis à statuer.
Si l’administration n’apporte aucune réponse à cette demande, le certificat pré-opérationnel dégénère en certificat d’information tacite.
Que peut faire le notaire dans le cas d’un certificat d’urbanisme tacite ?
Si le certificat d’urbanisme est tacite, le notaire a potentiellement une note de renseignements d’urbanisme cependant cet élément n’est pas créateur de droit. Le notaire ne peut pas se limiter à la note d’urbanisme et il doit s’informer sur le plan local d’urbanisme en vigueur.
Qu’est-ce que la règle de cristallisation dans le cadre du certificat d’urbanisme ?
L’un des avantages du certificat d’urbanisme et qu’il crée un droit acquis sur la parcelle à savoir que les règles sont cristallisées au jour de sa délivrance et pour les 18 mois à venir. Cela concerne toutes les règles d’urbanisme applicables ainsi que les taxes les participations et les limites administratives. D’après un arrêt du Conseil d’État du 15 décembre 2015, cette cristallisation peut-être invoquée par toute personne intéressée, la cristallisation va jouer même si une autre demande d’autorisation d’urbanisme a été formulée avant le certificat d’urbanisme.
Si un certificat d’urbanisme est délivré, mais qu’une autorisation d’urbanisme sur cette même parcelle et refusé, et que ce refus est déclaré illégal, le demandeur à 6 mois pour renouveler sa demande après le refus invalidé. La demande d’autorisation d’urbanisme nouvelle doit être examiné au regard des règles d’urbanisme en vigueur au jour du refus illégal même si le certificat d’urbanisme est périmée au jour de la nouvelle demande d’autorisation.
Quelle est la portée du certificat d’urbanisme ?
Le certificat d’urbanisme permet de bénéficier de l’effet cristallisateur. En ce qui concerne les certificats préopérationnels le Conseil d’État a rendu un avis en indiquant que le certificat préopérationnel négatif ne confère aucun droit à son titulaire. Mais dans un arrêt du Conseil d’État du 18 décembre 2017, il est jugé que le certificat d’urbanisme préopérationnel même négatif emporte effet cristallisateur.
Quelles sont les limites de l’effet cristallisateur du certificat d’urbanisme ?
L’effet cristallisateur du certificat d’urbanisme à plusieurs limites.
* Sursis à statuer, il ne peut être demandé que si :
1. une décision d’élaboration et de révision du PLU a été prise
2. un débat sur le PADD a eu lieu
3. l’exécution du projet rend plus onéreuse la mise en œuvre du PLU
- Légalité de la disposition : les dispositions rapportées dans le certificat d’urbanisme serait illégal ne bénéficie pas de l’effet cristallisateur. Cependant une règle oubliée ou mal retranscrite peut-être opposé.
Quels sont les contentieux relatifs au certificat d’urbanisme ?
Il y a plusieurs contentieux possibles. Il peut tout d’abord y avoir un recours en annulation, ou alors la mise en jeu de la responsabilité de la personne publique qui a délivré le document. Enfin, il est possible que le certificat d’urbanisme soit retiré.
Qu’est-ce qu’un recours en annulation du certificat d’urbanisme ?
Ce recours permis de demander l’annulation du certificat d’urbanisme. Il ne peut être demandé que par une personne ayant qualité pour agir. Le notaire n’a pas qualité pour agir d’après un arrêt du Conseil d’État de 1990. Le pétitionnaire à 2 mois à compter de la notification du certificat d’urbanisme pour agir et les tiers ont 2 mois à compter de la connaissance de ce certificat.
Il est possible de faire un recours à l’encontre d’un certificat d’urbanisme préopérationnel. Le Conseil d’État a admis le recours contre un certificat informatif. Ce contentieux et rare car le certificat ne vaut pas autorisation d’urbanisme.
Quelles sont les actions en responsabilité que l’on peut t’entender lorsque le CU est irrégulier ou incomplet ?
Il est possible d’entrer une action en responsabilité à l’encontre de la personne publique qui est à l’origine du certificat d’urbanisme. La personne publique peut alors être condamné à payer des dommages et intérêts.
Il est aussi possible d’engager la responsabilité du notaire sous le fondement de l’article 1240 du Code civil.
Quid du droit de retrait du certificat d’urbanisme ?
Le droit de retrait est une possibilité pour la personne publique de retirer le certificat d’urbanisme si celui-ci est illégal. La personne publique à 4 mois pour le faire.
