Bail Rural Flashcards
Qu’est ce qu’un bail rural ?
Le bail rural est une mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie par l’article 311-1.
Le bail rural est prévu par l’article L.411-1 du Code rural. Ces dispositions sont d’ordre public.
Entre aussi dans la définition de bail rural, les contrats de cueillette de fruits d’une exploitation et les contrats en vue de la prise en pension d’animaux d’un fonds agricole.
Preuve d’un contrat de bail rural
La preuve se fait par tout moyen.
Le bail rural est-il un contrat à titre onéreux ?
Oui, c’est un contrat à titre onéreux. Le caractère onéreux est l’une des caractéristiques. Il y a une contrepartie pour toutes les parties. La qualification retenue par les parties ne lient pas le juge. La requalification a pour effet d’imposer un remboursement des arrérages non payées au preneur à bail.
Quelles sont les conventions exclues du régime du bail rural ?
Les conventions exclues sont prévues à l’article L.411-2 du Code rural.
Sont exclues les conventions pour lesquelles les dispositions législatives le prévoient, les conventions conclues pour l’entretien de terrains à côté d’un bien à usage d’habitation, les conventions d’occupation précaire si elles ne sont ni répétée ni continue. Elles ne doivent pas être conclues en vue de frauder le régime du fermage, des baux emphytéotiques
Que prévoit le Code rural dans le cas des petites parcelles en ce qui concerne l’application du statut du fermage ?
Le Code rural prévoit par les dispositions du L.411-3 du Code rural un régime du fermage allégé en fonction de la nature et de la superficie maximum des parcelles. Ce régime est exclu s’il y a une division datant de moins de 9 ans.
Quelle forme pour le bail rural ?
Le bail rural peut être verbal, écrit sous seing privé ou par acte notarié.
Quelles conséquences en cas de bail verbal ? Quels avantages avoir un contrat écrit ?
Le bail verbal est nécessairement conclu pour une durée de 9 ans. Pas besoin de publicité au SPF. L’écrit permet une preuve des conditions prévues. Il y a obligation d’un acte authentique si le bail a plus de 12 ans.
Le bail est-il un acte de disposition, d’administration ou de conservation ? Quid de la capacité du bailleur rural
Le bail rural est considéré comme un acte de disposition.
Au niveau de la capacité, si le bailleur est :
- majeur sous tutelle, autorisation du juge. Si renouvellement, plus sûr de redemander une nouvelle autorisation.
- majeur sous curatelle, ***
- habilitation familiale, on se réfère au jugement
Quid de la capacité du preneur à bail rural ?
Il faut vérifier sa capacité juridique et sa capacité professionnelle.
Quid de la conclusion d’un bail rural en cas d’usufruit
L’usufruitier peut louer le bien mais il doit avoir l’accord du NP pour le donner à bail. A défaut d’accord, (J) pour passer outre. Sans accord du NP ou (J), nullité. Pour le renouvellement, la JP estime que si les conditions sont inchangées, l’U peut le faire seul.
Quid de la conclusion du bail en cas d’indivision
Bail rural = acte de disposition donc unanimité requise et de même pour le renouvellement.
Quid de la conclusion du bail rural dans le cadre du mariage ?
Si la parcelle agricole appartient aux deux époux dans le cadre de la communauté, article 1425, gestion conjointe il faut le consentement des deux. A défaut, nullité de l’acte avec deux ans pour agir à compter de la connaissance de l’acte.
Quelles sont les obligations du bailleur du régime du bail rural sous le statut du fermage ?
- Obligation de délivrance, le bailleur doit délivrer le bien en bonne état (sauf clause contraire du bailleur qui prend le bien en l’état).
- Obligation de contenance sauf clause contraire, il garantit la « taille du terrain ».
- S’agissant des travaux : incombent au bailleur les grosses réparations, sauf clause contraire.
- Garantie des vices cachés (ex : si la terre se révèle incultivable). Cette garantie n’est pas non plus d’ordre public. La pollution peut être un vice caché.
- Garantie d’éviction du fait d’un tiers et du fait personnel, sauf clause contraire.
- Garantie du fait personnel, le bailleur doit lui assurer la jouissance paisible des biens loués.
- Obligation de la permanence et de la qualité des plantations
- Obligation de reconstruction en cas de destruction partielle
- Paiement de la taxe foncière
- Obligation d’assurance contre l’incendie pour les bâtiments loués.
Zoom sur l’obligation de paiement du preneur à bail rural soumis au statut du fermage
- Paiement du fermage.
Ce prix n’est pas libre (fourchette par arrêté préfectoral). Révision périodique et indexation sur l’inflation. Le fermage ne peut pas être calquée sur les bénéfices du preneur (CCass° 29 février 2024) - clause illicite. Paiement annuel.
Baisse du fermage si perte de la récolte
Augmentation du fermage si investissements du bailleur au-delà de ces obligations légales en accord avec le fermier, s’il a été contraint de réaliser des aménagements par des PPu, si à la fin du bail (J) impose le paiement d’une indemnité (répercussions possibles).
Hormis l’obligation de paiement, quelles sont les autres obligations du preneur du bail rural ?
- Obligation d’entretien du fonds agricole
- Obligation d’utiliser le bien dans sa destination soit exercer une activité agricole. Si abandon de l’activité, résiliation automatique. Il faut que l’exploitation soit effective. En cas de départ d’un copreneur, l’autre doit demander le maintien du bail dans les 3 mois. Evolution JP aujourd’hui il s’agit d’une faculté.
- Obligation de bonne exploitation du fonds agricole - si nuisance, le bailleur peut demander la nullité.
- Respect des clauses environnementales, il faut respecter la biodiversité. La JP différencie le bail environnemental et le bail rural avec des clauses environnementales. Pour le bail environnemental, la sanction est la résiliation. Pour le bail rural, le non-respect entraine la résiliation uniquement si l’exploitation a été compromise.
