Ref MatR: MietR 3 Flashcards
Abgrenzung Miete zu Pacht
= Pacht: entgeltl Gebrauchsüberlassung mit der zusätzl Mögl.keit der Fruchtziehung (zB Gaststätte/ Tankstelle..)
= §581 II: entspr Anw der Mietvorschriften, sofern sich aus §§582ff nichts Abweichendes ergibt
Abgrenzung Miete zu Leihe
= Leihe: unentgeltl Miete
= zB bei Ersatzfzg durch Werkstatt/ unentgeltl Überlassung einer Whg (soweit RBW u nicht nur Gefälligkeit)
Entsteht bei vorzeitigem Einzug des M in die Mietsache für diesen Zeitraum eine vertragl Verbindung?
- eA: vorzeitiger Beginn des HauptMV ggf unter Mietzahlungsverzicht
- aA: konkl separater MV ggf unter Mietzahlungsverzicht
- MM: Vertrag sui generis
- MM: nur cic
Welche Rechte kann M geltend machen, wenn V seine Hauptpflichten aus dem MV nicht erfüllt?
- Mängelbeseitigungsanspr §535 I
= ggf ZBR aus §320 - Gewährleistungsrechte §§536ff (ab Übergabe)
a. Minderung §536
b. SE §536a I
c. Aufwendungsersatz §536a II - Kündigung §543 I, II 1 Nr.1
Verhältnis von ZBR der Mietzahlung u gleichzeitige Minderung bei Mietmangel
= M kann seinen Mängelbeseitigungsanspr dem Zahlungsanspr des V als ZBR entgghalten §320
= davor muss er aber den Mangel angezeigt haben um überhaupt die Druckfkt zu erfüllen
-> Minderung u ZBR sind nebeneinander mögl
Aufwendungsersatzanspr bei Selbstvornahme zur Mängelbeseitigung §536a II
= abschließend für Aufwendungen des M zur Mängelbeseitigung!!
= soweit kein Verzug des V od eine nicht dringende Notwendigkeit vorliegt, KEIN Ersatz über §§536a I, 539, 812 od GoA (sonst Umgehung der strengeren Anforderungen des §536a)
Schema: Aufwendungsersatzanspr bei Selbstvornahme zur Mängelbeseitigung §536a II
I. Anspr entstanden
1. wirks MV
2. Mangel
3. bei Gebrauchsüberlassung
4. Fall des §536a II Nr.1/2
a. Nr.1: Verzug des V (Mahnung/ Vertretenmüssen)
b. Nr.2: Notstandsmaßnahmen
II. Anspr unterg
III. Anspr durchsetzb
Ersatzanspr für sonstige Aufwendungen §539 I
= soweit keine Aufwendung zur Mängelbeseitigung (Renovierung/ Verschönerung) ist §539 I abschließend!! (kein Rückgriff auf §§536a II/ 951/ 812)
= Rechtsgrundverweisung auf GoA
= Problem: Fremdgesch.führungswille
Abgrenzung Aufwendungsersatz §536a II zu §539 I
- §536a II
= Aufwendungen zur Mängelbeseitigung - §539
= sonstige Aufwendungen
Rechte des Vermieters
- Erfüllungsanspr §535 II bei Nichtzahlung der Miete
- Verzugsschaden §§280 I, II, 286
- Kündigung §§543 I, II 1 Nr.3, 569 III
- Unterlassungsanspr bei vertragswidrigen Gebrauch §541
Nebenpflichten des Vermieters u Mieters
- Vermieter
a. Schutzpflichten für RG des M §§280 I, 241/ 823
b. Rückzahlung der Kaution nach Beendigung u Ablauf einer angem Prüfungsfrist (3-6 Monate) - Mieter
a. Schutzpflichten (Einhaltung des vertragsgem Gebrauchs) §241 II
= ABER Abgrenzung zu §538: Abnutzung durch vertragsgem Gebrauch
b. Duldung von Reparaturen/ Modernisierung §555a
c. Zahlung der vereinbarten Kaution
Wann beginnt die Verjährungsfrist §548 bzw welche Anforderungen sind hieran zu stellen?
= in dem Zeitpkt indem der V die Mietsache “zurückerhält” (NICHT Beendigung des MV)
a. V muss in der Lage sein, sich durch Ausübung der umb Sachherrschaft ein Bild vom Zustand der Whg zu machen
b. M muss Besitz vollst u eindeutig aufgeben
c. V muss Kenntnis über Besitzaufgabe erlangen
ggü wem kann MV ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter sein?
= zB bei Gewerberaummiete für Angestellte des M/ bei Wohnraum die zur Hausgemeinschaft gehörenden Personen
= NICHT Gäste anderer Mieter
Untermiete/ Aufnahme von Dritten in Mietwhg
- §540
= gilt für alle Formen der Gebrauchsüberlassung bei allen Mietverhältnissen
= nur mit Erlaubnis des V
= bei Verweigerung zu Unrecht wird Obliegenheit verletzt - §553
= Erlaubnisanspr
= NUR für Teilüberlassung einer Whg
= bei Verweigerung zu Unrecht wird mietvertragl Pflicht verletzt: SE
= Aufnahme von Familienangehörigen ist nie unbefugt, da diese nicht als Dritte angesehen werden, Art.6
Problem: Anspruch des V gg M auf Hrg der gezahlten Untermiete bei unbefugter Untermiete während des bestehenden HauptMV?
- §§280 I, 241 II (-) kein Schaden des V, da V mangels eigener Mögl.k Untermietzins nicht erzielt hätte
- EBV (-) RzB des M
- §823 I (-) keine RGV
- GoA (-) kein fremdes Geschäft
- §816 I 1 (-) Untervermietung ist keine Verfügung
- §812 I 1 Alt.2 (-) kein Eingriff in Zuweisungsgehalt des V, da Gebrauchsmögl.k bei M
-> §541: Unterlassungsanspr
-> §§543 II 1 Nr.2, 573 II Nr1: Kü wg unbefugter Gebrauchsüberlassung
Wie bekommt der V den Untermieter aus dem Haus?
- bei Kü des HauptMV über §546 II u zusätzl §985
= Räumungstitel wirkt nur gg Hauptmieter §325 ZPO - ohne Kü des HauptMV
= nur wenn die Untermiete unbefugt ist (kein Familienangehöriger/ keine Erlaubnis) da kein abgeleitetes RzB: §985
Aufwendungsansprüche des Untermieters gg Hauptvermieter
= NICHT nach §§536a, 539 I, da nur im HauptMV anw.bar
= ggf aus GoA/ EBV/ §812
Konflikt: VermieterpfandR - Sicherungsübereignung
= Dritter vollstreckt in die Sache des M, V macht sein VermieterpfandR geltend
- Sache steht bereits bei Einbringung im Sicherungseigentum eines Dritten
= es kann kein VermieterpfandR entstehen - Sache wird erst im Zeitpkt der Einbringung durch Sicherungsübereignung an Dritten übereignet
= zeitgleiche Kollision von Verm.pfandR u Sicherungsübereignung
= Verm.pfandR hat Vorrang, da sonst Aushöhlung
= Sicherungseigentum ist mit Verm.pf.R belastet
= ggf gutgl Erwerb §936 - Sache wird erst nach Einbringung an Dritten sicherungsübereignet
= wie bei 2.
Erlöschen des VermieterpfandR mit Entfernung der Sache §562a
= ist auch das kurzzeitige nur vorübergehende Entfernen erfasst, wenn dies den gewöhnl Lebensverhältnissen entspricht? (zB PKW)
- eA: VermieterpfandR bleibt bestehen, kein Fall des §562a
(+) system Zus.hang mit §1253 I - Rspr: PfandR erlischt u entsteht mit Wiedereinbringung neu (revolvierendes VermieterpfandR)
(+) Abgrenzung zw vorübergehender u dauerhafter Entfernung schwierig: Rechtsunsicherheit
(+) Wortlaut
Fälligkeit von Wohnraummiete
= §556b I: Fälligkeit am 3. Werktag des Monats im Voraus
= ABER es ist ausreichend wenn M seine Leistungshdlung bis zum 3. Werktag vornimmt (Wohnraummieter muss bis zum 3. Werktag entrichten)
Anforderungen an die Wirksamkeit der Befristung eines WohnraumMV
= Sachgrund erforderl gem §575 (zB Eigenbedarf/ Umbau…)
= Grund muss bei Vertragsschluss schriftl mitgeteilt werden
(+) Ausschluss von Missbrauch zur Umgehung von Mieterschutz (Kü-/ Mieterhöhungsvorschriften)
Welche Rechte stehen dem M bei Mängeln an der Mietsache neben der Minderung zu?
= neben der Minderung darf der M gem §320 einen Teil der Miete zurückbehalten, um den V zur Mängelbeseitigung anzuhalten
= die Höhe des ZBR ist im Einzelfall zu bestimmen, es darf aber nicht zeitlich unbegrenzt Druck ausgeübt werden
-> hat ZBR erkennbar seinen Zweck verfehlt muss zu anderen Rechtsbehelfen gegriffen werden (Herstellungs-/ Vorschussklage)
Einrede der Verjährung §548
= Verjährung von Ansprüchen 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache
= ABER §215: mit einer Forderung kann auch noch nach Eintritt der Verjährung aufgerechnet werden, wenn die Aufrechnungslage bereits in unverjährter Zeit entstanden war
Voraussetzungen für §215, sodass keine Verjährung etwaiger Ersatzansprüche aus §548
= Aufrechnungslage muss bereits in unverjährter Zeit entstanden sein
- Gleichartigkeit der Forderungen
= Problem: Rückzahlungsanspr der Kaution gg Nachbesserungsanspr bzgl Mängeln
= Nachbesserungsanspr des V kann sich in Zahlungsanspr umwandeln, wenn M Nachbesserung trotz angem Frist nicht vorgenommen hat, da V jmd anderes mit Nachbesserung beauftragen kann u M den Zahlungsbetrag in Rechnung stellen kann
= soweit keine Fristsetzung erfolgt u nicht entbehrl, ist Aufrechnung abzulehnen
