Ref MatR: MietR

Question 1

Formerfordernis MV

Answer 1

= grds formfrei
= Ausnahme: Schriftformerfordernis für MV, die für länger als ein Jahr befristet geschlossen werden §550

Question 2

RF wenn MV nicht schriftlich geschlossen wird

Answer 2

= keine Unwirksamkeit, sondern Vertrag ist als unbefristeter MV wirksam
= nur Befristung ist unwirksam
= ABER für die Dauer der unwirks Befristung ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ein beidseitiger Kü.verzicht anzunehmen

Question 3

Befristung von Wohnraummietvertrag

Answer 3

= §575: Befristungsgrund + schriftl Mitteilung erforderl

Question 4

Befristung von Gewerberaummiete

Answer 4

= zulässig u üblich
= Anwendung von §550 über §578 I: soweit Befristung länger als ein Jahr ist Schriftform erforderlich

Question 5

Begrenzung von Sicherheitsleistungen §551

Answer 5

= absolute Obergrenze für die Höhe der Mietsicherheiten im WohnraummietR
-> höchstens das 3fache der Monatsmiete
= grds auch wenn verschiedene Sicherungsinstrumente kumuliert werden (Kumulationsverbot)

Question 6

RF bei Verstoß gg Obergrenze der Sicherheitsleistungen §551

Answer 6

= §139: nicht der ganze MV ist nichtig, sondern die Sicherheitsabrede §134
= Wille des Vermieters dahingehend auszulegen, dass eine den Anforderungen des §551 genügende Sicherheit bestehen bleibt
= Problem: bei Kumulation verschiedener Sicherungsinstrumente muss entschieden werden welches Sicherungsinstrument bestehen bleiben soll

Question 7

Wonach richtet sich die rechtl Einordnung eines Mischmietvertrages?

Answer 7

= richtet sich danach welcher vertraglich vereinbarte Nutzungszweck überwiegt
= im Zweifel: Wohnraummietvertrag
= ist jur Person auf Mieterseite kann grds kein Wohnraummietverhältnis vorliegen

Question 8

Sonderrechtsnachfolge bei Tod des Mieters §563

Answer 8

= §563 I: MV wird vorrangig mit Ehegatte bei gemeinsamen Haushalt weitergeführt
= §563 II: soweit Ehegatte nicht eintritt, wird MV mit Kindern aus gemeins Haushalt weitergeführt
= §563 III: Personen aus gemeins Haushalt können Eintritt widersprechen
-> soweit §563 (-), tritt Erbe in MV ein §564

Question 9

Sonderkündigungsrecht bei Tod des Mieters §563 IV

Answer 9

= V hat SonderkündigungsR soweit in eingetretenen Person ein wichtiger Grund liegt (Fortführung des MV ist unzumutbar)

Question 10

Stellt eine geringere als vertraglich vereinbarte Wohnfläche einen Sachmangel dar, der zur Minderung der Miete berechtigt, §536?

Answer 10

= Angabe der Wohnfläche ist Beschaffenheitsvereinbarung
= nachteilige Abweichung von mehr als 10% ist erhebl Sachmangel
-> Minderung muss nicht erklärt werden, sondern kraft Gesetz

Question 11

Problem: hebt geringere als vertragl vereinbarte Wohnfläche die Tauglichkeit zum vertragsgem Gebrauch auf? (Voraussetzung für Minderung §536)

Answer 11

= bei Abweichung von mehr als 10% wird Untauglichkeit vermutet, ohne dass zusätzl Vortrag notw ist
= Sicherung der Äquivalenz von Mietzins u Gebrauchsüberlassung

Question 12

Wer haftet bei Schäden der Mietsache durch vertragsgem Gebrauch?

Answer 12

= Verschlechterung/ Veränderung der Mietsache durch vertragsgem Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten, soweit dieser seine Obhutspflichten wahrt
= Reichweite der Obhutspflichten sind im Einzelfall zu bestimmen (welche Verhaltensmaßnahmen sind üblich/ Zumutbarkeit der Obhutsmaßnahmen)
= Exkulpationsmöglichkeit iRv §280
= nicht leistungsbezogene Nebenpflicht gem §241 II
-> es obliegt V die Mietsache im vertragsgem Zustand zu erhalten

Question 13

Schema: Mietminderung §536

Answer 13

1. wirks MV
2. Mangel
   a. Sachmangel
   aa. erheblich
   bb. Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft §536 II

b. Rechtsmangel

3. bei/ nach Gebrauchsüberlassung
4. Kein Ausschluss
   a. Kenntnis vom Mangel §536b
   b. unterlassene Mängelanzeige §536c
   c. vertragl Ausschluss
5. RF: Minderung kraft Gesetz für die Zeit, in der sich Mangel auf die Gebrauchstauglichkeit auswirkt (keine Minderungserklärung notw)

Question 14

Wie wird die Mietminderung geprüft?

Answer 14

1. bei Minderung des Anspruchs unter: Anspruch erloschen
2. bei bereits erfolgter Zahlung: §812
3. sonstige Rechte wie Erfüllung/ SE bleiben erhalten

Question 15

Verschiedene Varianten des SE-Anspruchs aus §536a I

Answer 15

1. §536a I Alt.1: SE für Mängel die bei Vertragsschluss bereits vorlagen
   = verschuldensunabh Garantiehaftung
2. §536a I Alt.2: SE für Mängel nach Vertragsschluss
   = Verschulden des Vermieters erforderl
3. §536a I iVm §284: nutzlose Aufwendungen

Question 16

Wann sind Mängelrechte aus §§536ff ausgeschlossen?

Answer 16

1. §536b: M kannte Mangel bei Vertragsschluss
   = bei grob FL Unkenntnis nur wenn V Mangel arglistig verschwiegen hat
2. §536c: keine unverzügl Anzeige des Mangels
3. §536d: vertragl Ausschluss von Rechten
   = außer V hat Mangel arglistig verschwiegen
4. §242: wenn M entggen §555a die Mängelbeseitigung durch den V verweigert

Question 17

Worin bestehen die Hauptpflichten des V?

Answer 17

= aus §535 I 2 ergibt sich:
1. vertragsgem Gebrauchsüberlassung der Mietsache (Überlassungspflicht)
2. Schutz gg Störungen des Gebrauchs
3. Instandhaltung der Mietsache während Mietzeit (Erhaltungspflicht)
4. Herstellung eines vertragsgem Zustands der Mietsache

Question 18

Zust.keit für Mietrechtsstreitigkeiten

Answer 18

1. sachl §23 Nr.2a
   = ausschließl Zust.keit des AG §23 Nr.2a für Ansprüche aus Wohnraummietverhältnis
2. örtl §29a
   = ausschließl Zust.keit des Gerichts, in dessen Bezirk sich die Räume befinden

(+) Mieterschutz um größere Sachnähe des zuständigen Gerichts herzustellen

Question 19

Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln: Fristenplan für regelm Schönheitsreparaturen

Answer 19

= unwirksam §307 I, II Nr.1
= starre Klauseln, die M regelm zu Schönheitsreparaturen verpflichten ohne Rücksicht auf den tats Renovierungsbedarf zu nehmen, stellen eine unangem Benachteiligung des M dar

(+) V kann gg Ausgleich die Erhaltungspflicht auf M übertragen. ABER unangem Benachteiligung des M, wenn dieser nach Pflichtenübertragung mehr schuldet als V selbst geschuldet hätte
= bei starren Fristen Reparatur schuldet obwohl es Zustand der Whg nicht veranlasst hätte

Question 20

Wann ist ein Fristenplan für Schönheitsreparaturen wirksam?

Answer 20

= weiche Klauseln (im Allgemeinen/ spätestens), die den Einwand fehlenden Renov.bedarfs nicht ausschließen u Pflicht zur Vornahme vom konkr Bedarf abhängig macht

Question 21

Wirks.k einer Klausel, die die Beteiligung des Mieters an den hypothetischen Kosten zukünftiger Schönheitsreparaturen vorsieht, wenn dieser auszieht, bevor die nächste Schönheitsreparatur nach dem Fristenplan fällig ist

Answer 21

= unwirks wegen unangem Benachteiligung §307 I 1
= für durchschn verständigen Mieter ist bei Vertragsschluss nicht erkennbar, welcher Abnutzungsgrad die Whg zum Ende des MV haben wird u müsste einen fiktiven SV einschätzen

Question 22

Welche SE-Ansprüche stehen dem M zu, wenn er Reparaturen aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vornimmt?

Answer 22

1. cic wegen Einbeziehung von unwirks Klauseln in den Vertrag (+)
   = Verletzung einer vorvertragl Rücks.nahmepflicht
   = Verschulden im Einzelfall zu prüfen
2. §539 I iVm §§677, 683 1, 670 (-)
   = kein Fremdgeschäftsführungswille weil M ein eigenes Geschäft besorgt, indem er eine vermeintliche Verpflichtung erfüllen will
3. §812 I 1 Alt.1 (+)

Question 23

Kann M über Klausel im MV verpflichtet werden die Whg soweit erforderl renoviert zurückzugeben, wenn er sie selbst im unrenovierten Zustand übernommen hat?

Answer 23

= Klausel unwirksam §307 I 1, II Nr.1, wenn dem M eine unrenovierte Whg ohne angemessenen Ausgleich überlassen wird

(+) sonst müsste M die Whg in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie selbst vom V erhalten hat
-> M darf durch AGB nur zur Beseitigung solcher Gebrauchsspuren verpflichtet werden, die auf seine eigene Besitzzeit entfallen

Question 24

Kann M von V Renovierung der Whg während der Mietzeit verlangen, wenn er sie selbst unrenoviert übernommen hat?

Answer 24

= grds ist V zur Instandhaltung verpflichtet §535 I 2
= ABER unrenovierte Zustand bei Übergabe ist das vertragl geschuldete Soll
= wird die Whg renoviert, erhält der M mehr als ihm urspr zustand, sodass M sich gem §242 in einem angem Umfang an den Kosten beteiligen muss

Question 25

§ 545 Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses

Answer 25

= Nach § 545 verlängert sich das MV auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf des Mitverhältnisses fortsetzt u nicht eine Partei innerhalb einer Frist von 2 Wochen ab dem fortgesetzten Gebrauch seinen entgegenstehenden Willen äußert

Question 26

Anwendung von §167 ZPO zur Einhaltung der Widerspruchsfrist §545

Answer 26

= §167 grds auch auf Fristen anw.bar, die auch durch außergerichtl Geltendmachung gewahrt werden können
= rechtzeitiger Widerspruch auch, wenn Räumungsklage innerhalb Widerspr.frist eingereicht wird, deren Zustellung demnächst erfolgt
(+) Wortlaut unterscheidet nicht zw gerichtl od außergerichtl geltend zu machenden Frist
(+) eindeutiger als durch Räumungsklage kann Widerspruch nicht ausgedrückt werden, da stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen