Ref MatR: MietR 2 Flashcards
Welche Ansprüche hat der V bei Beendigung des MV?
- §546 Hrg- u Räumungsanspr
= Anspr auf sofortige Räumung
= weiter als andere Hrg-Ansprüche §§985/ 812
= umfasst Wegnahme von eingebrachten Sachen/ Rückbau von baul Veränderungen/ Beseitigung von Schäden/ Rückgabe frei von Untermietern
= erforderl ist aber ein urspr wirks MV!! sonst nicht anw.bar zB bei Anfechtung
-> beinhaltet Rückgabe im Soll-Zustand - §985
= beinhaltet nur Rückgabe im Ist-Zustand - §812
Allgemeines zur ordentl Kündigung §542
= NUR bei unbefristeten MV mögl
= grds grundlos mögl aber mit Frist
= Ausnahme: WohnraumMV für V Grund nötig
= Fristen nach §573c
= Widerspruchsrecht bei unbilliger Härte für M §574
Allgemeines zur außerordentl Kündigung §543
= nur mit Grund, grds ohne Frist
= Kündigungsgründe nach §§543, 569
= ggf Umdeutung in ordentl Kündigung §140
Anforderungen an die Kü.erklärung
= §568 Schriftform
= §§569 IV, 573 III Angabe des wichtigen Grundes
= muss ggü ALLEN Parteien ausgesprochen werden (einheitl Kündigung)
Was ist bei einer Kündigung von MV über andere Sachen zu beachten?
= in §578 ist aufgeführt welche Normen aus den §§549ff anw.bar sind
= Kü.fristen für ordentl Kündigung in §580a
= keine Anw der Formerfordernisse einer Kü.erklärung nach §§568, 569 IV, 573ff
Sonderkündigungsrecht bei Zwangsversteigerung des Grundstücks
= gem §57a ZVG kann der Ersteher das MV unter Einhaltung der gesetzl Kü.frist kündigen
= etwaige vertragl Kü.fristen können somit auf gesetzl Fristen abgekürzt werden
Heilungsmöglichkeit einer auf Zahlungsverzug des Mieters gestützten außerordentl Kündigung
= §§543 II 2, 3/ 569 III Nr.2: Heilung durch Zahlung sämtl Rückstände od durch unverzügl Aufrechnung
-> Nachholungsrecht des M
= Problem: Erledigung
Wer trägt den Kündigungsfolgeschaden (zB Umzugskosten etc..)?
- bei berechtigter außerordentl Kü
= bei außerordentl Kü wegen Pflichtverletzung einer Partei trägt diese die Kosten des anderen §536a/ 280 - bei unberechtigter Kü (zb vorgetäuschter Eigenbedarf)
= Kündigende haftet für Folgeschäden des anderen §280 (zB Umzugskosten §§280 I, 241 II/ höhere neue Miete)
= Problem: wann endet die SE-Pflicht (Ausgleich für höhere Miete)?
Hat der M auch alternative Möglichkeiten ohne Kündigung aus dem MV zu kommen?
= Anspr aus §242 auf vorzeitige Vertragsaufhebung, wenn
a. ein akzeptabler Nachmieter gestellt wird u
b. M ein berechtigtes Interesse am vorzeitigen Auszug hat, welches das Interesse des V am Bestand des MV ganz erhebl überwiegt
Welche Ansprüche kann der V ggü M geltend machen bei Nichterfüllung der Rückgabepflicht?
- Nutzungsausfallentschädigung §546a I/ EBV/ 812
= für die Dauer der Vorenthaltung vereinbarte/ ortübl Miete - ggf Ansprüche aus weiteren Schäden §546a II
= zB Vorenthaltungsschäden an zu vertröstenden Nachmieter/ entgangene höhere Miete - SE statt der ganzen Leistung §281
= zB Nichtentfernung von durch den M eingebrachte Sachen
Tenor: erfolgreiches Räumungsurteil
= Der Beklagte wird verurteilt, die Whg zu räumen u an den Kläger herauszugeben
Kann auf Feststellung geklagt werden, dass eine best Kündigung unwirksam ist?
= Nein, weil die Wirks.keit einer Kündigung kein Rechtsverhältnis iSv §256 I darstellt, sondern nur eine Vorfrage ist
= per Auslegung/ Umdeutung: Feststellung des (Nicht-/) Fortbestands des MV
Was passiert mit einem MV bei Verkauf an einen neuen Eigentümer?
= §566 I: Kauf bricht nicht Miete
= gesetzl Vertragsneubegründung: mit Beendigung des ErwerbsTB entsteht zw Erwerber u M ein mit dem alten inhaltsgleiches neues MV (Novation)
Verkauf eines Mietobjekts
Was ist mit Kü.gründen, die bereits im Zeitpkt des Erwerbs bestanden, ohne dass vom alten V eine Kü ausgesprochen wurde?
= Erwerber erlangt Kü.recht u kann kündigen, sofern der Kü.grund nicht durch den Übergang verfällt
Verkauf eines Mietobjekts
Wie sind schwebende Anfechtungslagen nach §123 zu behandeln?
= Erwerber kann nur gemeinsam mit dem Veräußerer die Anfechtung des MV erklären (Rechtsgedanke §351: Sind bei einem Vertrag auf der einen oder der anderen Seite mehrere beteiligt, so kann das Rücktrittsrecht nur von allen und gegen alle ausgeübt werden)
Kann Zahlungsverzug des Mieters eine ordentl Kündigung §573 II Nr.1 rechtfertigen?
Gibt es Heilungsmögl.keiten?
= §573 II Nr.1: ein berechtigtes Interesse des V an einer ord Kü ist gegeben, wenn M seine vertragl Pflichten -schuldhaft- nicht unerhebl verletzt
1. grds Zahlungsverzug kann auch eine ordentl Kündigung rechtfertigen, ausnahmsw nicht wenn unverschuldete Zahlungsunfhk vorliegt
= Grds “Geld hat man zu haben” gilt nicht, da vertretenmüssen nicht ausr, sondern Verschulden
(+) Wortlaut §543 erfasst auch unverschuldete Zahlungsunfhk
2. KEINE Heilungsmöglichkeit, da §569 III Nr.2 nicht anw.bar ist (Schonfristzahlung)
Wann endet die SE-Pflicht durch V für Kündigungsfolgeschäden?
= Problem: bei WohnraumMV ist keine ordentl Kü mögl, sodass keine Orientierungsmögl.keit
- Lit: abstr Grenze von 5 Jahren
(-) Verstoß gg Grds der konkr Schadensberechnung - Rspr: Orientierung an Mieterhöhungsmögl.keit
= §558: V kann Mieterhöhung bis zur ortsübl Miete verlangen/ innerhalb von 3 Jahren 20%
= Schaden ist auf Mietdifferenz bis zum Zeitpkt des Wirks.werdens der Erhöhung zu begrenzen
Wie kann ein MV trotz (ordentl/ außerordentl) Kündigung u ohne übereinstimmenden Willen der Parteien dennoch fortgesetzt werden?
= §545: wenn der M in der Whg bleibt u V nicht innerhalb von 2 Wochen nach Gebrauchsfortsetzung widerspricht
-> urspr MV läuft auf unbest Zeit weiter
= §545 kann vertragl abbedungen werden
= soweit es V zumutbar ist, kann er zu nachvertragl Rücksichtnahmepflichten verpflichtet sein
Muss ein Widerspruch nach §545 ausdrückl erfolgen um zu verhindern dass der MV unbefristet weiterläuft?
= nur eindeutiger Beendigungswille muss erkennbar sein
= kann bereits mit Kü.erklärung zusammenfallen
Wann wird ein Rückzahlungsanspr der Kaution des M fällig?
= nicht schon bei Beendigung des MV, sondern erst nach Ablauf einer sich daran anschließenden angemessenen Überlegungs- u Abrechnungsfrist
= oder sobald V die Kaution abrechnet, indem er ggü M erklärt, ob u welche Ansprüche er gg diesen erhebt
(+) Sicherungszweck der Kaution
Darf V nur gg unbestrittene Forderungen zur Abrechnung der Kaution stellen?
= BGH: auch streitige Forderungen dürfen verrechnet werden
(+) entspricht beiderseitigen Interesse, das beendete MV rechtl u tats schnellstmögl abzuschließen
(+) M kann sich selbst bei streitigen Forderungen durch Klage auf Rückzahlung schützen
-> V trifft Darlegungs- u Beweislast für das Bestehen der Forderungen
Schema: außerord Kündigung §543 (allg Vorschrift)
- MV
- Kü.erklärung
a. Zugang
b. einheitl (an alle Mieter/ Vermieter)
c. Form: schriftl mit Angabe des Kü.grundes - wichtiger Grund §543 I
a. Generalklausel/ Regelfall/ …
= Abwägung beiderseitiger Interessen:
= Unzumutbarkeit der Fortführung/ pers Härtefallgründe (wg Ausstrahl.wirkung der GR)
b. Glaubhaftmachung - Abmahnung (ggf entbehrl)
- keine Verlängerung des MV
a. wegen Widerspruch §§574ff
b. stillschweigende Verlängerung §545
Räumung u Hrg der Mietsache §546
= Anspr auf sofortige Räumung bei fristloser Kü.
= ggf ist eine Räumungsfrist §721 ZPO zu gewähren (durch Auslegung der PV/ des vorangegangenen Verhaltens)
= im Unterschied zu §985: Hrg des Ist-Zustandes <-> §546: Hrg des Soll-Zustandes
Sozialklausel §574/ 574a
= Berücksichtigung von Härtefällen bei ord Kü., die eine Fortsetzung des MV ermöglichen
= keine Anw bei fristloser Kü. aber Berücksichtigung bei Ges.abwägung (wichtiger Grund)
