Ref MatR: MietR 2

Question 1

Welche Ansprüche hat der V bei Beendigung des MV?

Answer 1

1. §546 Hrg- u Räumungsanspr
   = Anspr auf sofortige Räumung
   = weiter als andere Hrg-Ansprüche §§985/ 812
   = umfasst Wegnahme von eingebrachten Sachen/ Rückbau von baul Veränderungen/ Beseitigung von Schäden/ Rückgabe frei von Untermietern
   = erforderl ist aber ein urspr wirks MV!! sonst nicht anw.bar zB bei Anfechtung
   -> beinhaltet Rückgabe im Soll-Zustand
2. §985
   = beinhaltet nur Rückgabe im Ist-Zustand
3. §812

Question 2

Allgemeines zur ordentl Kündigung §542

Answer 2

= NUR bei unbefristeten MV mögl
= grds grundlos mögl aber mit Frist
= Ausnahme: WohnraumMV für V Grund nötig
= Fristen nach §573c
= Widerspruchsrecht bei unbilliger Härte für M §574

Question 3

Allgemeines zur außerordentl Kündigung §543

Answer 3

= nur mit Grund, grds ohne Frist
= Kündigungsgründe nach §§543, 569
= ggf Umdeutung in ordentl Kündigung §140

Question 4

Anforderungen an die Kü.erklärung

Answer 4

= §568 Schriftform
= §§569 IV, 573 III Angabe des wichtigen Grundes
= muss ggü ALLEN Parteien ausgesprochen werden (einheitl Kündigung)

Question 5

Was ist bei einer Kündigung von MV über andere Sachen zu beachten?

Answer 5

= in §578 ist aufgeführt welche Normen aus den §§549ff anw.bar sind
= Kü.fristen für ordentl Kündigung in §580a
= keine Anw der Formerfordernisse einer Kü.erklärung nach §§568, 569 IV, 573ff

Question 6

Sonderkündigungsrecht bei Zwangsversteigerung des Grundstücks

Answer 6

= gem §57a ZVG kann der Ersteher das MV unter Einhaltung der gesetzl Kü.frist kündigen
= etwaige vertragl Kü.fristen können somit auf gesetzl Fristen abgekürzt werden

Question 7

Heilungsmöglichkeit einer auf Zahlungsverzug des Mieters gestützten außerordentl Kündigung

Answer 7

= §§543 II 2, 3/ 569 III Nr.2: Heilung durch Zahlung sämtl Rückstände od durch unverzügl Aufrechnung

-> Nachholungsrecht des M
= Problem: Erledigung

Question 8

Wer trägt den Kündigungsfolgeschaden (zB Umzugskosten etc..)?

Answer 8

1. bei berechtigter außerordentl Kü
   = bei außerordentl Kü wegen Pflichtverletzung einer Partei trägt diese die Kosten des anderen §536a/ 280
2. bei unberechtigter Kü (zb vorgetäuschter Eigenbedarf)
   = Kündigende haftet für Folgeschäden des anderen §280 (zB Umzugskosten §§280 I, 241 II/ höhere neue Miete)
   = Problem: wann endet die SE-Pflicht (Ausgleich für höhere Miete)?

Question 9

Hat der M auch alternative Möglichkeiten ohne Kündigung aus dem MV zu kommen?

Answer 9

= Anspr aus §242 auf vorzeitige Vertragsaufhebung, wenn
a. ein akzeptabler Nachmieter gestellt wird u
b. M ein berechtigtes Interesse am vorzeitigen Auszug hat, welches das Interesse des V am Bestand des MV ganz erhebl überwiegt

Question 10

Welche Ansprüche kann der V ggü M geltend machen bei Nichterfüllung der Rückgabepflicht?

Answer 10

1. Nutzungsausfallentschädigung §546a I/ EBV/ 812
   = für die Dauer der Vorenthaltung vereinbarte/ ortübl Miete
2. ggf Ansprüche aus weiteren Schäden §546a II
   = zB Vorenthaltungsschäden an zu vertröstenden Nachmieter/ entgangene höhere Miete
3. SE statt der ganzen Leistung §281
   = zB Nichtentfernung von durch den M eingebrachte Sachen

Question 11

Tenor: erfolgreiches Räumungsurteil

Answer 11

= Der Beklagte wird verurteilt, die Whg zu räumen u an den Kläger herauszugeben

Question 12

Kann auf Feststellung geklagt werden, dass eine best Kündigung unwirksam ist?

Answer 12

= Nein, weil die Wirks.keit einer Kündigung kein Rechtsverhältnis iSv §256 I darstellt, sondern nur eine Vorfrage ist
= per Auslegung/ Umdeutung: Feststellung des (Nicht-/) Fortbestands des MV

Question 13

Was passiert mit einem MV bei Verkauf an einen neuen Eigentümer?

Answer 13

= §566 I: Kauf bricht nicht Miete
= gesetzl Vertragsneubegründung: mit Beendigung des ErwerbsTB entsteht zw Erwerber u M ein mit dem alten inhaltsgleiches neues MV (Novation)

Question 14

Verkauf eines Mietobjekts
Was ist mit Kü.gründen, die bereits im Zeitpkt des Erwerbs bestanden, ohne dass vom alten V eine Kü ausgesprochen wurde?

Answer 14

= Erwerber erlangt Kü.recht u kann kündigen, sofern der Kü.grund nicht durch den Übergang verfällt

Question 15

Verkauf eines Mietobjekts
Wie sind schwebende Anfechtungslagen nach §123 zu behandeln?

Answer 15

= Erwerber kann nur gemeinsam mit dem Veräußerer die Anfechtung des MV erklären (Rechtsgedanke §351: Sind bei einem Vertrag auf der einen oder der anderen Seite mehrere beteiligt, so kann das Rücktrittsrecht nur von allen und gegen alle ausgeübt werden)

Question 16

Kann Zahlungsverzug des Mieters eine ordentl Kündigung §573 II Nr.1 rechtfertigen?
Gibt es Heilungsmögl.keiten?

Answer 16

= §573 II Nr.1: ein berechtigtes Interesse des V an einer ord Kü ist gegeben, wenn M seine vertragl Pflichten -schuldhaft- nicht unerhebl verletzt
1. grds Zahlungsverzug kann auch eine ordentl Kündigung rechtfertigen, ausnahmsw nicht wenn unverschuldete Zahlungsunfhk vorliegt
= Grds “Geld hat man zu haben” gilt nicht, da vertretenmüssen nicht ausr, sondern Verschulden
(+) Wortlaut §543 erfasst auch unverschuldete Zahlungsunfhk
2. KEINE Heilungsmöglichkeit, da §569 III Nr.2 nicht anw.bar ist (Schonfristzahlung)

Question 17

Wann endet die SE-Pflicht durch V für Kündigungsfolgeschäden?

Answer 17

= Problem: bei WohnraumMV ist keine ordentl Kü mögl, sodass keine Orientierungsmögl.keit

1. Lit: abstr Grenze von 5 Jahren
   (-) Verstoß gg Grds der konkr Schadensberechnung
2. Rspr: Orientierung an Mieterhöhungsmögl.keit
   = §558: V kann Mieterhöhung bis zur ortsübl Miete verlangen/ innerhalb von 3 Jahren 20%
   = Schaden ist auf Mietdifferenz bis zum Zeitpkt des Wirks.werdens der Erhöhung zu begrenzen

Question 18

Wie kann ein MV trotz (ordentl/ außerordentl) Kündigung u ohne übereinstimmenden Willen der Parteien dennoch fortgesetzt werden?

Answer 18

= §545: wenn der M in der Whg bleibt u V nicht innerhalb von 2 Wochen nach Gebrauchsfortsetzung widerspricht
-> urspr MV läuft auf unbest Zeit weiter
= §545 kann vertragl abbedungen werden
= soweit es V zumutbar ist, kann er zu nachvertragl Rücksichtnahmepflichten verpflichtet sein

Question 19

Muss ein Widerspruch nach §545 ausdrückl erfolgen um zu verhindern dass der MV unbefristet weiterläuft?

Answer 19

= nur eindeutiger Beendigungswille muss erkennbar sein
= kann bereits mit Kü.erklärung zusammenfallen

Question 20

Wann wird ein Rückzahlungsanspr der Kaution des M fällig?

Answer 20

= nicht schon bei Beendigung des MV, sondern erst nach Ablauf einer sich daran anschließenden angemessenen Überlegungs- u Abrechnungsfrist
= oder sobald V die Kaution abrechnet, indem er ggü M erklärt, ob u welche Ansprüche er gg diesen erhebt

(+) Sicherungszweck der Kaution

Question 21

Darf V nur gg unbestrittene Forderungen zur Abrechnung der Kaution stellen?

Answer 21

= BGH: auch streitige Forderungen dürfen verrechnet werden

(+) entspricht beiderseitigen Interesse, das beendete MV rechtl u tats schnellstmögl abzuschließen
(+) M kann sich selbst bei streitigen Forderungen durch Klage auf Rückzahlung schützen
-> V trifft Darlegungs- u Beweislast für das Bestehen der Forderungen

Question 22

Schema: außerord Kündigung §543 (allg Vorschrift)

Answer 22

1. MV
2. Kü.erklärung
   a. Zugang
   b. einheitl (an alle Mieter/ Vermieter)
   c. Form: schriftl mit Angabe des Kü.grundes
3. wichtiger Grund §543 I
   a. Generalklausel/ Regelfall/ …
   = Abwägung beiderseitiger Interessen:
   = Unzumutbarkeit der Fortführung/ pers Härtefallgründe (wg Ausstrahl.wirkung der GR)
   b. Glaubhaftmachung
4. Abmahnung (ggf entbehrl)
5. keine Verlängerung des MV
   a. wegen Widerspruch §§574ff
   b. stillschweigende Verlängerung §545

Question 23

Räumung u Hrg der Mietsache §546

Answer 23

= Anspr auf sofortige Räumung bei fristloser Kü.
= ggf ist eine Räumungsfrist §721 ZPO zu gewähren (durch Auslegung der PV/ des vorangegangenen Verhaltens)
= im Unterschied zu §985: Hrg des Ist-Zustandes <-> §546: Hrg des Soll-Zustandes

Question 24

Sozialklausel §574/ 574a

Answer 24

= Berücksichtigung von Härtefällen bei ord Kü., die eine Fortsetzung des MV ermöglichen
= keine Anw bei fristloser Kü. aber Berücksichtigung bei Ges.abwägung (wichtiger Grund)

Question 25

Problem bei Ausspruch einer hilfsweisen ord Kü

Answer 25

= grds sind Gestaltungsrechte bedingungsfeindlich
= will V aber fristlos u hilfsweise ordentl kündigen, wird die hilfsweise ausgesprochene Kü jedoch unbedingt erklärt
= zwar werden beide Kündigungen gleichzeitig ausgesprochen, die ord Kü soll aber erst nachrangig geprüft werden

Question 26

Gegen wen muss sich Titel bei Zwangsräumung richten?

Answer 26

= gg jeden MitBESITZER §§750 I 2, 885 I
= nicht gg bloße Besitzdiener (mj Kinder gelten als Besitzdiener)
= Beteiligung an MV nicht erforderl, sondern Besitz ausreichend