Mietrecht Flashcards
Form des Mietvertrages
- Mietverträge beweglicher Sachen sind grds. formfrei
- Grundstücks- und Wohnraummietverträge
- über einem Jahr schriftlich, § 550 1, 578 II iVm 126 BGB
- Aber: Nichtbeachtung ist kein Wirksamkeitshindernis:
- -> führt nicht zur Nichtigkeit
- -> lediglich unbestimmte Vertragsdauer/ 1 Jahr Kündigungsfrist
Pflichten im Mietverhältnis
Pflichten des Vermieters:
- Gebrauchsüberlassung, § 535 I 1 BGB (HauptP)
- Erhaltung der Mietsache, § 535 I 2 BGB (HauptP)
- Sach- und Rechtsmängelgewähr, §§ 536 ff BGB (SekP)
- Verwendungsersatz uÄ (SekP)
- Schutzpflichten ggü. dem Mieter/ Dritten (NebenP)
Pflichten des Mieters
- Mietzahlung, § 535 II BGB (HauptP)
- Einhaltung Vertragsgem. Gebrauchs, §§ 535, 541, 543 II Nr. 2 BGB
- Obhutspflichten, § 536 c BGB (NebenP)
- Duldungspflichten, zB. §§ 555 a ff BGB (NebenP)
- Rückgabe der Mietsache, § 546 BGB (SekP)
- Allg. Sorgfaltspflichten (NebenP)
Abgrenzung Mietvertrag zu Leihe und Pacht
Leihe (§ 598 BGB) = Unentgeltlich
Pacht (§ 581 II BGB) = Pächter hat Recht auf Gebrauch und Fruchtziehung, der Mieter nur auf Gebrauchsüberlassung
Anspruch auf Gebrauchsüberlassung, § 535 1, 2 BGB
I. Anspruch entstanden
- Einigung (Abgrenzung zu Leihe/ Pacht, etc.)
- keine Wirksamkeitshindernisse
II. Anspruch erloschen
III. Anspruch gehemmt
IV. Rechtsfolge
- Überlassungspflicht
- Entstandhaltungsplficht (Vertragsgem. Gebrauch muss ermöglicht werden)
Anwendbarkeit der allg. Erlöschensgründe im Mietrecht, besonders § 275, 313 BGB
Grds. Anwendbar, aber § 536 ff. BGB sind lex speciales.
§ 275 BGB
Keine Anwendung wenn die Unmöglichkeit nicht auf einem Mangel beruht. Meist nur bei Untergang der Mietsache anwendbar!
§ 313 BGB
Evt. in den Fällen wo weder ein Mangel noch eine Unmöglichkeit vorliegt (Anmietung eines Balkons um Parade zu sehen). Oft aber durch Automatische Minderung, § 536 BGB verdrängt!
§ 536 b BGB analog, Kenntnis vom Mangel der Mietsache
§ 536 b BGB: Bei Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss stehen dem Mieter die Rechte aus § 536, 536 a BGB nicht zu
–> Gewährleistungsansprüche
Anwendung auf § 535 I 2 BGB: Erhaltungspflicht!
hM.: Nicht anwendbar
- § 536 b BGB will dem Mieter nur die Geltendmachung der Recht bzgl. des Mangels für die Vergangenheit verwehren.
- Bei Entzug zukünftiger Ansprüche müsste der Mieter Miete für einen nicht zu erreichenden vertraglichen Gebrauch zahlen
mM.: Anwendbar
Enger Zusammenhang von Wiederherstellungs- und Gewährleistungsansprüchen
Anspruch auf Mietzahlung, § 535 II BGB
I. Anspruch entstanden
- Einigung
- keine Wirksamkeitshidnernisse
- Fälligkeit
II. Anspruch nicht erloschen
- § 326 bei Unmöglichkeit (§ 275), also Untergang der Mietsache
- § 536 bei Mängeln der Mietsache
III. Anspruch nicht gehemmt
Fälligkeit des Mietzahlungsanspruchs, § 535 II BGB
I. Wohnraummietverhältnis. § 556b I BGB
Zu Beginn des Mietzeitraums, spätestens bis zum dritten Werktag.
II. Grundstücke und bewegliche Sachen, § 579 I BGB
Fälligkeit am Ende des Mietzeitraums.
III. Für Räume, § 579 II BGB
Verweis auf § 556b I BGB: Fälligkeit zu Beginn des Mietzeitraums, spätestens bis zum dritten Werktag.
Grundsätzlich kann die Fälligkeit abbedungen werden.
Mietminderung, § 536 BGB
I. Anwendbarkeit: Erst ab Überlassung der Sache
II. Mietvertrag
III. Mangel iSd § 536 BGB
IV. bei Überlassung bzw. im Laufe der Mietzeit
Mangel kann anfänglich bestanden haben oder später entstehen
V. kein Gewährleistungsausschluss
VI. Rechtsfolge
- Erlöschensgrund für Anspruch gem. § 535 II BGB (Mietzahlung)
- Kein Rückforderungsgrund für zuviel gezahlte Miete, das nur über § 812 I 2 1 BGB
Mangel im Mietrecht, § 536 BGB
§ 536 I BGB: Fehler
Jede erhebliche nachteilige Abweichung des Ist- vom Sollzustand
Erheblich = Überschreitung der Bagatellgrenze
§ 536 II BGB: Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft
- Eigenschaft: Jede Beschaffenheit der Sache selbst, jedes tatsächliche oder rechtliche Verhältnis, da für den Gebrauch von Bedeutung ist
- Zugesichert: Vermieter möchte rechtlich bindend dafür einstehen. Abgrenzung zur Beschaffenheitsangabe!
§ 536 III BGB: Rechtsmängel
Rechtsmangel muss zu Gebrauchsentzug/ -beeinträchtigung führen!
Äußere Umstände als Mangel iSd § 536 I BGB
zB.: Baulärm, Verschmutzung etc.
mA.: Enge Auslegung, äußere Umstände (-)
Mangel erfasst nur Substanzfehler. Der Vermieter soll nur für Umstände haften die er beeinflussen kann!
hM.: weite Auslegung, äußere Umstände (+)
- Gründe des Mieterschutzes Begrenzung über § 536b BGB
Umfasst sind auch Umweltfehler (alle tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse der Mietsache zur Umwelt) und konkrete Gefahrenquellen, so diese zu direkten Beeinträchtigung der Mietsache führen (Strahlung etc.)!
Indiziert die Flächendifferenz des Mietobjekts den Verlust der Tauglichkeit iSd § 536 I BGB
Mangel: Ist weicht negativ von der Sollbeschaffenheit ab UND das Mietobjekt wird dadurch untauglich
zT: Mieter muss Untauglichkeit positiv beweisen.
Maßgeblich für Mieter ist der bei Besichtigung gewonnene Eindruck
hM: Untauglichkeit wird indiziert. Gründe:
- Vermutung bei erheblichen Unterschieden von Ist und Soll
- Fläche ist wesentliches Merkmal für den Nutzwert der Wohnung.
- Wohnungsgröße dient der Vergleichbarkeit von Angeboten!
Streitentscheid pro hM:
- Entscheidung für die größere bei gleichwertigen Wohnungen
- Größe ist Berechnungsgrundlage der Betriebskostenabrechnung
- Größe ist Grundlage bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens.
Ausschluss des Gewährleistungsrechts (Minderung/ SEA)
I. Anfänglicher Mangel, § 536b : bei Kenntnis des Mieters zum Zeitpunkt des Vertragsschluss.
II. Nachträglicher Mangel, § 536c: Mängelanzeigepflicht bzw. –Obliegenheit des Mieters bei auftretenden Mängeln.
Mieter muss den Mangel anzeigen, § 536c II 2 BGB
III. § 326 II 1 Fall 1 BGB:
Analog bei auschließlichem Mieterverschulden!
IV. Vertraglicher Gewährleistungsausschluss, § 536d BGB
- Grundsätzlich möglich, Grenze ist arglistige Täuschung
- Nie bei Wohnraummiete!!
Anspruch auf Schadensersatz, § 536a I BGB
I. Anwendbarkeit
II. Mietvertrag
III. Mangel iSd § 536 I II, III BGB
IV. Wahl der Mangelvariante (536a I Fälle 1, 2, 3)
V. kein Haftungsausschluss
VI. keine Verjährung, § 195 BGB
VII. Rechtsfolge
Anwendbarkeit des § 536a I BGB
I. Immer nach Gebracuhsüberlassung
II. Vor Gebrauchsüberlassung § 280 ff BGB. Anwendung des § 536a I BGB ist strittig
III. Kann neben den Rechten aus § 536 geltend gemacht werden
IV. Schäden aus allg. Pflichtverletzungen (nicht Mietmängel) über § 280 I, 241 I, 535 BGB
Wahl der Variante, § 536a I BGB (Zeitpunkt des Mangels)
I. Fall 1 - Anfänglicher Mangel
Verschuldensunabhängiger SEA, auch wenn die schädliche Wirkung des Mangels erst nachträglich eintrat (Fall der Garantiehaftung)
II. Fall 2 - Nachträgliche Mangel
Verschuldensabhängiger Schadensersatz. Vertreten gem. § 276, 278 BGB
III. Fall 3 - Verzugshaftung
Pflicht zum Schadensersatz, wenn der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug gerät.
Ersatzfähige Schäden, § 536a I BGB
Jeder Schaden, oder sind Mangelfolgeschäden nur über § 280 BGB (verschuldensabhängig) ersatzfähig?
mM.: § 536a I BGB erfasst nur Mangelschäden!
- Vermieterhaftung für entfernte Schäden ist nur bei dessen Verschulden sachgerecht
- Keine uferlose Haftung des Vermieters
hM.: § 536a I BGB erfasst alle Schäden mit Mangelbezug
- Mieterschutzgründe, vor allem Beweiserleichterung
- § 536a I BGB erfasst auch das Integritätsinteresse. Das Äquivalenzinteresse ist schon durch § 536 gedeckt
- Mieter bewahrt seine Sachen in der Mietsache auf (Schutzwürdig)
- § 536b BGB würde bei Ersatzfähigkeit über § 280 BGB unterlaufen
Aufwendungsersatz, § 536 a II BGB
I. Anwendbarkeit
II. Aufwendungsersatzvariante
1. Selbstvornahme bei Verzug des Vermieters, § 536a II Nr. 1
2. Erforderlichkeit zur Erhaltung des Mietsache, § 536a II Nr. 2
III. Aufwendungen
- Jedes freiwillige Vermögensopfer im Interesse eines anderen
- Schände die notwendigerweise/ wahrscheinlich mit dem Einsatz für fremde Interessen verbunden sind
IV. Erforderlichkeit
Alle Aufwendungen die geeignet und notwendig sind, die Mietsache in vertragsgemäßen Zustand zu versetzten
V. keine Verjährung, § 548 II BGB
VI. Rechtsfolgen
Anwendbarkeit, § 536a II BGB
I. Anwendbar neben SEA, § 536 a I BGB
II. Nur für Aufwendungen zur Mängelbeseitigung, nicht für Verwendungen. Verwendungen nur über § 539 BGB (Verwendungen kommen der Mietsache zugute)
III. Aufwendugsansprüche aus GoA werdem verdrängt
Selbstvornahme bei Verzug des Vermieters, § 536a II Nr. 1 BGB
I. Fälliger Einredefreier Anspruch gem. § 535 I 2 BGB
II. Nichtleistung des Vermieters, § 286 I BGB
–> Keine Mängelbeseitigung trotz Möglichkeit
III. Mahnung/ Entbehrlichkeit, § 286 I, II BGB
Eindeutige, bestimmte Leistungsaufforderung, nicht nur bloße Mängelanzeige
IV. Verschuldensvermutung, § 286 IV BGB
V. Eigene Vertragstreue des Mieters, § 242 BGB
Selbstvornahme bei Verzug des Vermieters, § 536a II Nr. 2 BGB
Umgehende Beseitigung des Mangels war zur Wiederherstellung/ Erhaltung der Mietsache erforderlich
Anwendbarkeit des § 284 auf Mietmängel
Dagegen:
- § 284 tritt „an Stelle des SE statt der Leistung“.
- § 536a bezieht sich nur auf Schadensersatz und verweist nicht auf § 284.
Dafür:
- § 284 ist SchuldR AT und gilt somit grundsätzlich für den BT
- iRd Schuldrechtsmodernisierungsreform ist der Begriff „SEA statt der Leistung“ lediglich Präzisierung, nicht „in Stein gemeißelt“
- Anwendung von § 284 ist interessengerecht.
- Vor der Reform gab es Ersatz qua Rentabilitätsvermutung, die aber für Wohnraummieter nicht anzuwenden war, da Investitionen für den Mieter unrentabel sind
- Sinn und Zweck der Reform ist es gewesen den Mieter zu schützen. Deswegen soll § 284 anzuwenden sein.
AGL zur Rückzahlung von im Voraus entrichteter Miete
zT: § 536 BGB
Zur Vermeidung des § 818 III zu Gunsten des Vermieters. Dagegen spricht der Wortlaut des § 536.
zT: § 346 I BGB analog
Wertungsharmonie zum Kauf- und Werkrecht. Es fehlt aber an der Regelungslücke
hM: § 812 BGB
Wertung des § 814. Weiß der Mieter von der Nichtschuld des Vermieters, so entsteht der Anspruch nicht.
Ist § 539 BGB ein Rechtsgrund- oder Rechtsfolgenverweis in die GoA
Besonders relevant iRd eigenmächtigen Selbstvornahme da diese regl. ohne/ gegen den Willen des Vermieters vorgenommen wird
Frühere hM: uneingeschränkter Verweis auf die GoA.
- Wortlaut
- Mieter darf nicht schlechter gestellt werden als ein beliebiger Dritter
- Vermieter soll nicht auf Kosten des Mieters begünstigt werden
- Ablehnung des Bereicherungsanspruchs = unzulässige Strafsanktion
hM: § 539 BGB verweist nur auf die echte berechtigte GoA (§ 683).
- Wertungsharmonie zum KaufR, dort keine Selbstvornahme
- Da Aufwendungen des Mieters grds. identisch mit den ersparten Aufwendungen des Vermieters (Fachmönnische Hilfe) besteht kein Unterschied zwischen Kostenersatz und Bereicherungsausgleich, sodass § 536a BGB umgangen würde.
- Keine Mieterbenachteiligung, da 536 a II Anforderungen gering
Voraussetzung § 546 I BGB
Vertraglicher Herausgabeanspruch Vermieter gegen Mieter bzgl. der Mietsache nach Ende des Mietvertrages
I. Anwendbarkeit
- Alle Miet- und Pachtverhältnisse
- Verhältnis Vermieter - Mieter, Mieter - Untermieter
II. Anspruch entstanden:
–> Bei Beendigung des Mietverhältnisses (egal wie)
III. Anspruch erloschen
IV. Anspruch gehemmt
§ 546 I, II BGB - Rechtsfolge
I. Herausgabe der Mietsache
Dem Vermieter ist der unmittelbare Besitz iSv § 854 I BGB einzuräumen. Auch wenn der Mieter zZt der Anspruchsstellung weder unmittelbarer noch mittelbarer Besitzer war
II. Haftung bei verspäteter Herausgabe
- Anspruch auf vereinbarten oder ortsüblichen Mietzins, § 546a I
- Anprruch auf Schadensersatz, § 280 I, II, 286m 546a II BGB)gabeverlangen des Vermieters
III. Anspruch erloschen
IV. Anspruch gehemmt
Anspruch auf Mietzinszahlung wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache, § 546a I BGB
I. Anwendbarkeit:
Dem Herausgabeverlangen aus § 546 I BGB (nicht II) wird nicht nachgekommen.
–> Nur im Verhältnis zwischen den Parteien des Mietvertrages
II. Anspruch entstanden
- Beendigung des Mietverhältnisses
- Vorenthaltung der Mietsache Verweigerung der Rückgabe iSv § 546a I BGB
- kein Ausschluss
- Vermieter nimmt die erforderliche Mitwirkungshandlung nicht vor
- Rückgabe ist erfolgt, Mieter aber wieder im Besitz
Ansprüche auf Schadens- und Nutzungsersatz wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache, § 546a II BGB
I. Anwendbarkeit:
Dem Herausgabeverlangen aus § 546 I BGB (nicht II) wird nicht nachgekommen.
–> Nur im Verhältnis zwischen den Parteien des Mietvertrages
II. Mögliche Ansprüche
- §§ 280 I, II, 286, 546a II BGB - Verzugsschäden
- -> nach hM kein Sperrung durch 990 II BGB, da sich dieser nur auf den § 985 BGB bezieht - §§ 280 I, III, 283, 275 IV, 546 BGB - Unmöglichkeit
- EBV (strittig)
- § 812 I 1 Fall 1, Fall 2, 818 II BGB (strittig)
EBV neben Ansprüchen aus § 546a II BGB
Strittig ob d987 ff BGB neben den § 546a II BGB anwendbar ist
I. eA.: Vorrang der Vertragsverhältnisse
EBV neben vertraglichen Ansprüchen immer subsidiär
II. hM.: Nebeneinander Anwendbar
§ 546a BGB regelt den Nutzungsersatz nicht und ist somit nicht abschließend. EBV findet somit zusätzlich Anwendung
§ 812, 818 II BGB neben § 546a II BGB
Es bestehen keine Konkurrenzen zu § 546a I BGB, problematisch ist aber die Anwendbarkeit neben dem EBV!
hM.: EBV sperrt höchstens die Eingriffskondiktion, § 993 I BGB,
Es besteht kein Anlass die Ansprüche des Vermieters einzuschränken nur weil er auch Eigentümer ist! (Der Nichteigentümer (Mieter - Untermieter) hat hier kein Problem, da kein EBV))
Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch im Mietrecht, § 541 BGB
I. Anwendbarkeit
Umfasst Unterlassung und Beseitigung des vertragswidrig geschaffenen Zustandes
II. Vertragswidriger Gebrauch
1. Bestimmt sich nach der Parteivereinbarung
2. Evt. eine Zustimmungspflicht des Vermieters gem. § 242 BGB
zB. Besonders bei Grundrechten (zB.: Informtion!) nach einer beiderseitigen Interessenabwägung
III. Trotz Abmahnung
Voraussetzungen zur Auferlegung von Schönheitsreparaturen per AGB
Starre Fälligkeitsregelung: (zB alle 3 Jahre renovieren).
- Grds Verstoß gegen § 307 I 1, II Nr 1, da Renovierungspflicht unabhängig vom tatsächlichen Erscheinungsbild des Mietobjekts.
- Fixer zeitlicher Abstand (alle 3 Jahre) verstößt gegen Treu und Glauben. Nicht aber die Renovierungspflicht für sich genommen.
Endrenovierungspflicht: (Mieter muss am Ende renovieren)
- Grds. Verstoß gegen § 307 I 1, II Nr 1
- Nur Wahrnahme des Vermieterinteresses und ist unabhängig vom Zustand der Wohnung. Es kann nicht sein, dass der Mieter für eine kurze Mietzeit die Wohnung zu renovieren hat.
8 Erlöschensgründe des Mietvertrags!
Mietrecht AT
- § 542 II: Zeitablauf
- § 543: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Wohnraum
- § 563 IV: RücktrittsR des Vermieters bei Tod des Mieters ggü Erben.
- § 569: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
- § 573: Ordentliche Kündigung
Andere Sachen
- § 580: Kündigung bei Tod des Mieters
- Anfechtung
- Aufhebungsvertrag
Voraussetzungen der Kündigung
I. Kündigungserklärung:
Grds formfrei. Ausnahme schriftlich bei Wohnraummiete, § 568.
II. Kündigungsgrund
- ordentliche Kündigung des Vermieters: berechtigtes Interesse, § 573
- Außerordentliche Kündigung
- Für den Vermieter: §§ 543 II, 563 IV, 564 I 2, 569
- Für den Mieter: §§ 540 I 2, 563 IV, 564 I 2, 561, 569
III. Kein Widerspruch: in Fällen der besonderen Härte kann der Mieter gem § 574 widersprechen
IV. Rechtsfolge: Herausgabe der Sache gem § 546 I der Sache und nach § 547 des Mietzins.
Vorraussetzungen des Vermieterpfandrechts, § 562 BGB
- Wirksamer Mietvertrag
keine Einigung über das Pfandrecht erforderlich (anders § 1205) - Einbringung der Sache
Jede Sache, die der Mieter mit dem tatsächlichen Willen der nicht nur vorübergehenden Aufbewahrung in die Mietsache einstellt - Eigentum des Mieters an der Sache
- Vermieterforderung
Nur für Forderungen des Vermieters aus konkreten Mietverhältnis - Pfändbarkeit der Sache (§§ 811 ff. ZPO)
- kein Erlöschen des Pfandrechts
Rechtsfolge des Vermieterpfandrechts
- Berechtigte Inbesitznahme § 562b I BGB (Selbsthilferecht)
- Recht zum Besitz iSv § 986 BGB
- Verwertungsrecht §§ 1257, 1228 II BGB
- Vorzugsweise Befriedigung in Zwangsvollstreckung, § 805 ZPO
Erlöschen des Vermieterpfandrechts
Allgemeine Erlöschensgründe:
- § 1257 iVm. § 1252 Erlöschen der Forderung
- § 1253 Rückgabe
- § 1255 Aufhebung
- § 936 gutgläubig lastenfreier Erwerb
Besondere Erlöschensgründe:
- § 562 a BGB Entfernung
- § 562b II BGB Fristablauf
Entfernung iSd § 562a BGB
Tatsächliches Fortschaffen der dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sache durch den Mieter ohne Wissen des Vermieters bzw. bei Kenntnis ohne dessen Widerspruch
Ausschluss des Widerspruchsrecht des Vermieters gegen die Entfernung iSv § 562a BGB
I. Entfernung im regelmäßigen Geschäftsbetrieb (zB normaler Warenverkehr)
II. Entfernung nach gewöhnlichen Lebensverhältnissen (zB Mitnahme von Gegenständen auf Reise)
III. Entfernung bei offenkundig ausreichender Sicherheit. Maßstabfür das „ausreichen“ ist der zu erwartende Verwertungserlös
Rentalbilitätsvermutung
Korrektur der Differenzhypothese iRd Haftungsausfüllenden TBs
Frustrierte Aufwendungen, die sich bei ordnungsgemäßer Erfüllung rentiert hätten, sind als Erfüllungsinteresse ersatzfähig
–> Der zu ersetztende Schaden liegt nicht in der Aufwendung sondern im Verlust der Kompensationsmöglichkeit
Gegen: Vor dem Hintergrund des § 284 besteht für diese Theorie kein Bedarf. Sämtliche Aufwendungen seien ersetzbar über § 284.
Pro: im Rechtsverkehr kann die Rentabilität widerlegt werden, sodass das für den Vermieter nicht unbillig ist.
