Season 3 Episode 5

Question 1

Aが、A所有の甲建物について、Bと賃貸借契約を締結した場合について。

AとBが、一時使用のために甲建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、借地借家法第三章(借家)の規定は適用されない。

Answer 1

正しい。 一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、借地借家法 第三章(借家)の規定は適用されず、民法の賃貸借の規定が適用されます(借地借家法 4 0 条 )。

Question 2

Aが、A所有の甲建物について、Bと賃貸借契約を締結した場合について。

「AがBに対し、法定期間内に、契約の更新をしない旨の通知をすれば、その通知について正当の事由がなくても、契約は更新されない」旨のAB間の特約は、無効である。

Answer 2

正しい。 建物の賃貸人による更新拒絶の通知には、正当の事由が必要です。

そして、 この規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効です。したがって、本肢の特約は無効です(28 条、30 条)。

Question 3

Aが、A所有の甲建物について、Bと賃貸借契約を締結した場合について。

AB間の賃貸借が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借でない場合、AB間 で契約の期間を10 ヵ月と定めたときは、AB間の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借となる。

Answer 3

正しい。 期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされます。

ただし、定期建物賃貸借の場合は、1年未満の期間を定めることが許されます(29 条1項、38 条1項)。

Question 4

Aが、A所有の甲建物について、Bと賃貸借契約を締結した場合について。

AB間で契約の期間を3年と定めた場合、AがBに対し、契約の期間満了の3か月前に正当の事由に基づき契約の更新をしない旨の通知をしたときは、契約は更新されない。

Answer 4

誤り。 借家契約の期間の定めがある場合、当事者が期間の満了の1年前から6ヵ月前 までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなします。
ただし、その期間は、定めがないものとします。したがって、契約の期間満了の3か月前に更新拒絶の通知をしたときは、更新の拒絶は認められません(26 条1 項)。

Question 5

Aが、A所有の甲建物を、Bに賃貸した場合について。

AB間で契約の期間を3年と定めた場合、A及びBが、相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をすることなく、契約期間が満了したときは、契約は更新され、更新後の契約期間は3年となる。

Answer 5

誤り。 借家契約の期間の定めがある場合、当事者が期間の満了の1年前から6ヵ月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなします。
ただし、その期間は、定めがないものとします。したがって、更新後の期間は3年ではなく、更新後は、期間の定めがない建物の賃貸借となります(借地借家法 26 条1項)。

Question 6

Aが、A所有の甲建物を、Bに賃貸した場合について。

AB間で契約の期間を3年と定めた場合、AがBに対し、契約の期間満了の6ヵ月前 に更新をしない旨の通知をした際に、甲建物の明渡しの条件として、一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、Aの更新拒絶に正当の事由があるとみなされる。

Answer 6

誤り。 建物の賃貸人による更新拒絶の通知は、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができません。
そして、正当の事由の有無は、
1，建物の賃貸人および賃借人(転借人を含む)が建物の使用を必要とする事情のほか、
2，建物の賃貸借に関する従前の経過、
3，建物の利用状況および建物の現況、
4，建物の賃貸人が建物の明渡しの条件としてまたは建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、総合的に判断します。
したがって、4の財産上の給付の申出があれば、それだけで正当の事由があるとみなされるのではありません(28 条、判例)。

Question 7

Aが、A所有の甲建物を、Bに賃貸した場合について。

AB間で契約の期間を3年と定めた場合、AがBに対し、契約の期間満了の6ヵ月前に正当の事由に基づき更新をしない旨の通知をしたときは、Bが期間満了後も甲建物の使用を継続し、Aが遅滞なく異議を述べなかったとしても、契約は更新されない。

Answer 7

誤り。 借家契約の期間の定めがある場合、賃貸人が期間の満了の1年前から6ヵ月前までの間に賃借人に対して正当の事由に基づき更新をしない旨の通知をしても、期間満了後も賃借人が建物の使用を継続するときは、賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ、 契約は更新されます(26 条2項)。

Question 8

Aが、A所有の甲建物を、Bに賃貸した場合について。

甲建物の賃貸借が期間の定めがない建物の賃貸借である場合、AがBに対し、正当の事由に基づき甲建物の賃貸借の解約の申入れをしたときは、解約の申入れの日から6か月を経過することによって当該賃貸借は終了する。

Answer 8

正しい。 期間の定めがない建物の賃貸借において、賃貸人が賃借人に対し、正当の事由に基づき賃貸借の解約の申入れをしたときは、解約の申入れの日から6ヵ月を経過することによって賃貸借は終了します(27 条1項、28 条)。

Question 9

Aが、A所有の甲建物をBに賃貸している場合について。

AとBが甲建物の賃貸借契約を締結する前に、AとCが甲建物の賃貸借契約を締結していた場合には、AがBに甲建物を引き渡したときでも、Cは、甲建物の賃借権をBに対抗することができる。

Answer 9

誤り。 建物の賃借人は、賃借権の登記を備えていなくても、建物の引渡しを受ければ、 賃借権を第三者に対抗することができます。
したがって、甲建物の引渡しを受けたBは、 賃借権をCに対抗することができます。つまり、Cは、賃借権をBに対抗することはできません(借地借家法 31 条1項)。

Question 10

Aが、A所有の甲建物をBに賃貸している場合について。

Bが甲建物の賃借権をCに譲渡しようとする場合、Aがこれを承諾しないときは、裁判所は、Bの申立てにより、Aの承諾に代わる許可を与えることができる。

Answer 10

誤り。 借家権の譲渡は、賃借権の譲渡にほかならないので、賃貸人の承諾が必要です。

そして、この賃貸人の承諾を得られなくても、借地権の譲渡の場合と異なり、賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可の制度は存在しません(民法 612 条1項)。

Question 11

Aが、A所有の甲建物をBに賃貸している場合について。

Cが甲建物を適法に転借している場合、AB間の賃貸借契約が期間満了によって終了するときは、Aが、Cにその旨の通知をすれば、その通知がされた日から3か月を経過することによって、BC間の転貸借は終了する。

Answer 11

誤り。 建物の転貸借がされている場合に、建物の賃貸借が期間満了によって終了するときは、賃貸人は、転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を転借人に対抗することができません。
そして、賃貸人が、この通知をしたときは、転貸借は、その通知がされた日から「6ヵ月」を経過することによって終了します(借地借家法 34 条)。

Question 12

Aが、A所有の甲建物をBに賃貸している場合について。

Cが甲建物を適法に転借している場合、AとBが甲建物の賃貸借契約を合意により解除したときは、Aは、その解除の当時、Bの債務不履行による解除権を有していたときは、その合意による解除をCに対抗することができる。

Answer 12

正しい。 賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができません。
ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、合意による賃貸借の解除を転借人に対抗することができます(民法 613 条3項)。

Question 13

Aが、A所有の甲建物をBに賃貸している場合について。

AとBが、「Aは、Bが甲建物に造作を付加することに同意するが、当該造作について、Bの造作買取請求権の行使を認めない」旨の特約をした場合、その特約は、Bに不利なものであるから、無効である。

Answer 13

誤り。 賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、賃借人は、賃貸借が期間の満了によって終了するときに、賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができます。しかし、この造作買取請求権を認めない旨の特約は、有効です(借地借家法 37 条、33 条)。

Question 14

Aが、A所有の甲建物をBに賃貸している場合について。

Aが、Bの賃料の不払いを理由に、AB間の賃貸借契約を解除した場合、特別の事情がない限り、Bは、Aに対して、Aの同意を得てBが甲建物に付加した造作の買取りを請求することができる。

Answer 14

誤り。 建物の賃貸借契約が、賃借人の債務不履行を理由に解除された場合には、賃借人は、造作買取請求権を行使することができません(33 条、判例)。

Question 15

Aが、A所有の甲建物をBに賃貸している場合について。

甲建物の適法な転借人であるCが、Aの同意を得て甲建物に造作を付加した場合、AB間の賃貸借契約が期間満了により終了し、BC間の賃貸借契約も終了するときは、CはAに対してその造作を時価で買い取るよう請求することができる。

Answer 15

正しい。 建物の賃貸借契約が期間の満了によって終了し、転貸借契約も終了する場合、 適法な転借人は、賃貸人に対し、造作買取請求権を行使することができます。したがって、Aの同意を得て甲建物に造作を付加したCは、Aに対してその造作を時価で買い取 るよう請求することができます(33 条2項)。

Question 16

Aが、A所有の甲建物をBに賃貸している場合について。
事業用定期借地権が設定されている乙土地の上に甲建物が存在し、その事業用定期借地権の存続期間の満了によってBが乙土地を明け渡すべきときは、Bがその事業用定期借地権の存続期間が満了することをその2年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Bの請求により、Bがこれを知った日から2年を超えない範囲内において、乙土地の明渡しについて期限を許与することができる。

Answer 16

誤り。 借地上の建物が賃貸されている場合に、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその「1年前」までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から「1年」を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができます(35 条1項)。

Question 17

Aが、A所有の甲建物をBに賃貸している場合について。
甲建物が居住用建物であり、Bが相続人なしに死亡した場合、婚姻の届出をしていないが、Bと事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Cは、Bの権利義務を承継する。ただし、Cが、相続人なしにBが死亡したことを知った後1か月以内にAに反対の意思を表示したときは、この限りでない。

Answer 17

正しい。 居住の用に供する建物の賃借人が、相続人なしに死亡した場合、その当時婚姻の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦と同様の関係にあった同居者は、 建物の賃借人の権利義務を承継します。
ただし、相続人なしに死亡したことを知った後 1月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、その権利義務を承継しません (借地借家法 36 条)。

Question 18

Aが、A所有の甲建物をBに賃貸している場合について。
AB間の契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約(以下この問において「定期建物賃貸借契約」という。)であって、賃料の改訂に関する特約がない場合、 建物の借賃が、土地又は建物の価格の上昇その他の経済事情の変動により不相当となったときは、AはBに対し、借賃の増額を請求することができる。

Answer 18

正しい。 定期建物賃貸借においても、借賃の改定に係る特約がなければ、建物の借賃が、土地または建物の価格の上昇その他の経済事情の変動により不相当となったときは、 賃貸人は賃借人に対し、借賃の増額を請求することができます(32 条1項)。

Question 19

Aが、A所有の甲建物をBに賃貸している場合について。

AB間の契約が定期建物賃貸借契約である場合、公正証書以外の書面によって契約を締結し、契約期間を 10 か月と定めたときは、その定めは有効である。

Answer 19

正しい。 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができます。
つまり、定期建物賃貸借契約は、公正証書以外の書面によって締結することもできます。また、定期建物賃貸借契約においては、契約の期間を1年未満とする定めをした場合でも、その定めは有効です。したがって、本肢の定めは有効です(38 条1項、29 条1項)。

Question 20

Aが、A所有の甲建物をBに賃貸している場合について。

AB間の契約が定期建物賃貸借契約である場合、Aが、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了する旨を、当該契約書と同じ書面に記載して説明をすれば、契約の更新がない旨の定めは有効となる。

Answer 20

誤り。 定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません。
そして、この説明書面は、契約書とは別個独立の書面であることが必要です。したがって、契約書と同じ書面に説明内容を記載して説明をしても、有効な説明をしたことにはなりません。そして、この説明をしなかった ときは、契約の更新がない旨の定めは無効となります(38 条2項・3項)。

Question 21

Aが、A所有の甲建物をBに賃貸する契約を、Bと締結する場合について。
AB間の契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約(以下この問において「定期建物賃貸借契約」という。)であり、契約の更新がない旨を定めた場合、その契約期間が3年であるときは、Aは、3年が経過すれば、Bに通知をしなくても、当然に、期間満了による終了をBに対抗することができる。

Answer 21

誤り。 定期建物賃貸借において、期間が1年以上である場合には、賃貸人は、期間の満了の1年前から6ヵ月前までの間に賃借人に対し期間の満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、期間満了による終了を賃借人に対抗することができません。
なお、この通知期間の経過後に、賃貸人が賃借人に対してこの通知をした場合、その通知の日から6月を経過すれば、契約は終了します(借地借家法 38 条4項)。

Question 22

Aが、A所有の甲建物をBに賃貸する契約を、Bと締結する場合について。
AB間の契約が居住用建物の定期建物賃貸借契約である場合、Aは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Bに対し、解約の申入れをすることができる。この場合、AB間の契約は、解約の申入れの日から1月を経過することによって終了する。

Answer 22

誤り。 居住用建物の定期建物賃貸借(床面積が 200 m²未満の建物に限る)において、 転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、賃借人は、解約の申入れをすることができ、申入れの日から1月を経過すると、契約は終了します。
しかし、賃貸人は、解約の申入れをすることができません(38 条5項)。

Question 23

Aが、A所有の甲建物をBに賃貸する契約を、Bと締結する場合について。
AB間の契約が定期建物賃貸借契約である場合、AB間で「BはAに対して借地借家法第 32 条第1項に基づく借賃の減額請求をすることができない」旨の特約をしたときは、建物の借賃が、土地又は建物の価格の低下その他の経済事情の変動により不相当となっても、BはAに対し、借賃の減額を請求することができない。

Answer 23

正しい。 定期建物賃貸借契約においては、借賃の改定に係る特約があるときは、借賃増減請求権の規定は適用されません。
したがって、「賃借人は借賃の減額を請求することができない」旨の特約があるときは、建物の借賃が、土地または建物の価格の低下その他の経済事情の変動により不相当となっても、賃借人は賃貸人に対し、借賃の減額を請求することができません(38 条7項、32 条)。

Question 24

Aが、A所有の甲建物をBに賃貸する契約を、Bと締結する場合について。

甲建物が事業用定期借地権が設定されている土地の上にある場合、AB間で「甲建物を取り壊すこととなるときに甲建物の賃貸借が終了する」旨を定めることができるが、 その特約は公正証書によってしなければならない。

Answer 24

誤り。 法令または契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すことが明らかな場合に、建物の賃貸借をするときは、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができます。
そして、この特約は、建物を取り壊すべき事由を記載 した書面によってしなければなりません。したがって、公正証書以外の書面でも構いません(39 条)。

Question 25

建物の区分所有等について。

一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属するが、規約で別段の定めをすることにより、区分所有者全員の共有に属するとすることもできる。

Answer 25

正しい。 共用部分は、区分所有者全員の共有に属します。
ただし、一部共用部分は、 これを共用すべき区分所有者の共有に属します。そして、この規定については、規約で別段の定めをすることができます。したがって、一部共用部分は、規約で別段の定めを することにより、区分所有者全員の共有に属するとすることもできます(区分所有法 11 条1項・2項)。

Question 26

建物の区分所有等について。規約に別段の定めがある場合を除いて、各共有者の共用部分の持分は、その有する専有部分の壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積の割合による。

Answer 26

誤り。 共用部分の各共有者の持分は、規約で別段の定めをしない限り、専有部分の床面積の割合によります。

そして、この専有部分の床面積は、規約で別段の定めをしない限り、壁その他の区画の「内側線」で囲まれた部分の水平投影面積によります。したがって、「中心線」という記述は誤りです(14 条1項・3項・4項)。

Question 27

建物の区分所有等について。共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するが、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

Answer 27

正しい。 共用部分の変更(その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く) は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決します。
ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができます(17 条1 項)。

Question 28

建物の区分所有等について。共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、各共有者が単独で行うことができる。

Answer 28

正しい。 共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、各共有者(各区分所 有者)が、集会の決議を経ずに、単独で行うことができます(18 条1項・2項)。

Question 29

建物の区分所有等について。共用部分の管理に係る費用については、規約に別段の定めがない限り、各共有者が、その持分に応じて負担する。

Answer 29

正しい。 各共有者は、規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて、共用部分の負担に任じ(共用部分の管理に係る費用を負担し)、共用部分から生ずる利益を収取します(区分所有法 19 条)。

Question 30

建物の区分所有等について。敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができる。

Answer 30

誤り。 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、 その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができません。
ただし、規約に別段の定めがあるときは、分離して処分することができます (22 条1項)。

Question 31

建物の区分所有等について。区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任することができるが、管理者は、区分所有者の中から選任しなければならない。

Answer 31

誤り。 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議(区分所有者および議決権の各過半数による決議)によって、管理者を選任し、または解任することができます。しかし、管理者となるための資格・要件を限定する規定はありません。
したがって、区分所有者以外の者も、管理者になることができます(25 条1項)。

Question 32

建物の区分所有等について。管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情がある場合、区分所有者は、集会の決議を経ずに、単独でその解任を裁判所に請求することはできない。

Answer 32

誤り。 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、集会の決議を経ずに、単独でその解任を裁判所に請求することができます (25 条2項)。

Question 33

建物の区分所有等に関する法律について。管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。

Answer 33

正しい。 管理者は、規約または集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために、原告または被告となることができます。

なお、管理者は、共用部分等を保存し、 集会の決議を実行し、規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負います(区分所有 法 26 条1項・4項)。

Question 34

建物の区分所有等に関する法律について。管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。

Answer 34

正しい。 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができます(管理所有、27 条)。

Question 35

建物の区分所有等に関する法律について。規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議によって行う。

Answer 35

誤り。 規約の設定、変更または廃止は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によって行います。

なお、規約の設定、変更または廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければなりません (31 条1項)。

Question 36

建物の区分所有等に関する法律について。一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有 者の4分の1を超える者又はその議決権の4分の1を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

Answer 36

正しい。 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての区分所有者全員の規約の設定、変更または廃止は、「当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の4分の1を超える者」または「その議決権の4分の1を超える議決権を有する者」が反対したときは、することができません(30 条2項、31 条2項)。

Question 37

建物の区分所有等について。他の区分所有者から区分所有権を譲り受け、建物の専有部分の全部を所有することとなった者は、公正証書による規約の設定を行うことができる。

Answer 37

誤り。 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、一定の事項に関する規約を定めることができます。
しかし、他の区分所有者から区分所有権を譲り受け、建物の専有部分の全部を所有することとなった者は、公正証書により規約を設定することができません。なお、この公正証書による規約で定めることができる事項は、
1，規約共用部分に関する定め、
2，規約敷地に関する定め、
3，専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止を排除する定め、
4，区分所有者が数個の専有部分を所有する場合における各専有部分に対応する敷地利用権の割合に関する定めです(区分所有法 32 条)。

Question 38

建物の区分所有等について。管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが、規約を保管しなければならない。

Answer 38

正しい。 規約は、管理者が保管しなければなりません。

ただし、管理者がないときは、 建物を使用している区分所有者またはその代理人で規約または集会の決議で定めるものが保管しなければなりません(33 条1項)。

Question 39

建物の区分所有等について。規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

Answer 39

正しい。 規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければなりません。

なお、規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではなりません(33 条2項・3項)。

Question 40

建物の区分所有等について。区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができるが、この定数は、規約で減ずることができる。

Answer 40

正しい。 区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有する者は、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができます。ただし、 この定数は、規約で減ずることができます。なお、この定数は、規約で増やすことはできません(34 条3項)。

Question 41

建物の区分所有等に関する法律について。集会の招集の通知は、会日より少なくとも2週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならないが、この期間は規約で伸縮することができる。

Answer 41

誤り。 集会の招集の通知は、会日より少なくとも「1週間」前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければなりません。
ただし、この期間は規約で伸縮することができます(区分所有法 35 条1項)。

Question 42

建物の区分所有等に関する法律について。

集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。

Answer 42

正しい。 集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができます(36 条)。

Question 43

建物の区分所有等に関する法律について。

専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。

Answer 43

正しい。 専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければなりません。

なお、この場合には、集会の招集の通知は、この議決権を行使すべき者にすれば足ります。もし、議決権を行使すべき者が定められていないときは、共有者のいずれか一人に対して通知をすれば足ります(40 条、35 条2項)。

Question 44

建物の区分所有等に関する法律について。

区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。

Answer 44

正しい。 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができます。なお、議決権を行使することはできません(44 条1項)。

Question 45

建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という)について。

法又は規約により集会において決議をすべき場合において、これに代わり書面による決議を行うことについて区分所有者が1人でも反対するときは、書面による決議をすることができない。

Answer 45

正しい。 区分所有法または規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、書面または電磁的方法による決議をすることができます。
したがって、区分所有者が1人でも反対すれば、書面による決議をすることができません(45 条1項)。

Question 46

建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という)について。

集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。

Answer 46

正しい。 集会においては、規約に別段の定めがある場合および別段の決議をした場合を除いて、管理者または集会を招集した区分所有者の一人が議長となります。
なお、集会は、管理者が招集しますが、管理者がないときは、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものが、集会の招集をすることができます(区分所有法 41 条、34 条1項・5項)。

Question 47

建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という)について。

集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の一人がこれに署名押印しなければならない。

Answer 47

誤り。 集会の議事録が書面で作成されているときは、議長および集会に出席した区分所有者の「二人」がこれに署名押印しなければなりません。
したがって、「一人」とする 本肢は誤りです(42 条3項)。

Question 48

建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という。)について。

占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

Answer 48

正しい。 占有者は、建物またはその敷地もしくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負います。
占有者も建物等を使用するので、その使用方法については、区分所有者と同様の義務を負うのです (46 条2項)。

Question 49

建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という)について。

規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しては、その効力を生じない。

Answer 49

誤り。 規約および集会の決議は、区分所有者の特定承継人(新たに専有部分を購入した者など)に対しても、その効力を生じます(区分所有法 46 条1項)。

Question 50

建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という)について。

区分所有者の共同の利益に反する行為をしている区分所有者に対し、当該行為の停止を請求するために訴訟を提起する場合には、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議を経なければならい。

Answer 50

誤り。 区分所有者の共同の利益に反する行為をしている区分所有者に対し、当該行為の停止を請求するために訴訟を提起する場合には、区分所有者および議決権の各過半数による集会の決議を経なければなりません(57 条1項・2項、39 条1項)。

Question 51

建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という)について。

建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失した場合、規約に別段の定めがない限り、各区分所有者は、滅失した共用部分については、復旧の工事に着手するまでに集会における復旧決議があったときは、復旧することができない。

Answer 51

正しい。 建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失した場合には、各区分所有者は、滅失した共用部分および自己の専有部分を復旧することができます。
ただし、共用部分については、復旧工事に着手するまでに、集会における復旧決議があったときは、 各区分所有者が復旧することはできません。決議に従って復旧することになります。そして、この点については、規約で別段の定めをすることができます(61 条1項・3項・ 4項)。

Question 52

建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という)について。

法第62条第1項に規定する建替え決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、その集会の招集の通知は、当該集会の会日より少なくとも1月前に発しなければならないが、この期間は、規約で伸長することができる。

Answer 52

誤り。 建替え決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、その集会の招集の通知は、当該集会の会日より少なくとも「2月前」に発しなければなりません。
ただし、 この期間は、規約で伸長することができます。したがって、「1月前」という記述は誤りです(62 条4項)。

Question 53

不動産の登記について。登記することができる権利には、抵当権、賃借権及び配偶者居住権が含まれる。

Answer 53

正しい。 登記することができる権利は、
1，所有権、
2，地上権、
3，永小作権、
4，地役権、
5，先取特権、
6，質権、
7，抵当権、
8，賃借権、
9，配偶者居住権、
10，採石権です。
したがって、登記することができる権利には、抵当権、賃借権および配偶者居住権が含まれます (不動産登記法3条)。

Question 54

不動産の登記について。登記事項証明書の交付を請求するに当たり、請求人は、利害関係を有することを明らかにしなければならない。

Answer 54

誤り。 「何人」も、登記官に対し、手数料を納付して、登記記録に記録されている事項の全部または一部を証明した書面(登記事項証明書)の交付を請求することができます。
したがって、請求人は、利害関係を明らかにする必要はありません(119 条1項)。

Question 55

不動産の登記について。登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければ、することができない。

Answer 55

正しい。 登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請または官庁もしくは公署の嘱託がなければ、することができません(申請主義の原則)。
なお、法令に別段の定めがある場合の例として、表示に関する登記は、登記官が、職権ですることができます(16 条1項、28 条)。

Question 56

不動産の登記について。権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。

Answer 56

正しい。 権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者および登記義務者が共同してしなければなりません。
例えば、売買契約に基づく所有権移転登記の申請は、売主(登記義務者)と買主(登記権利者)が共同して行います(60 条)。

Question 57

不動産登記の申請について。登記の申請を共同してしなければならない者の一方に登記手続をすべきことを命ずる確定判決による登記は、当該申請を共同してしなければならない者の他方が単独で申請することはできない。

Answer 57

誤り。 権利に関する登記の申請は、原則として、登記権利者および登記義務者が共同してしなければなりません。

しかし、登記手続をすべきことを命ずる確定判決を得た者は、単独で、権利に関する登記の申請をすることができます(不動産登記法 60 条、63 条1項)。

Question 58

不動産登記の申請について。不動産の収用による所有権の移転の登記は、起業者が単独で申請することができる。

Answer 58

正しい。 不動産の収用による所有権の移転の登記は、起業者が単独で申請することができます。

この場合も、「権利に関する登記の共同申請主義の原則」の例外となります (60 条、118 条1項)。

Question 59

不動産登記の申請について。登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。

Answer 59

正しい。 民法上の代理権は、本人の死亡によって消滅しますが、不動産の登記申請の代理権は、本人の死亡によっては消滅しません(17 条1号)。

Question 60

不動産登記の申請について。登記官は、その登記をすることによって申請人自らが登記名義人となる場合において、当該登記を完了したときは、速やかに、当該申請人に対し、原則として、当該登記に係る登記識別情報を通知しなければならない。

Answer 60

正しい。 登記官は、その登記をすることによって申請人自らが登記名義人となる場合において、当該登記を完了したときは、法務省令で定めるところにより、速やかに、当該申請人に対し、当該登記に係る登記識別情報を通知しなければなりません。
ただし、 当該申請人があらかじめ登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をした場合その他の法務省令で定める場合は、通知する必要がありません(21 条)。

Question 61

不動産の登記について。権利に関する登記を申請する場合には、申請人は、法令に別段の定めがある場合を除き、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。

Answer 61

正しい。 権利に関する登記を申請する場合には、申請人は、法令に別段の定めがある場合を除き、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければなりません。
例えば、売買による所有権移転登記の申請をする場合は、その売買契約の内容に関する情報を提供する必要があります。なお、表示に関する登記の申請をする場合には、登記原因証明情報の提供は不要です(不動産登記法 61 条)。

Question 62

不動産の登記について。登記権利者が権利に関する登記の申請人となることができる場合において、当該登記権利者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人は、当該権利に関する登記を申請することができる。

Answer 62

正しい。 「登記権利者」、「登記義務者」または「登記名義人」が権利に関する登記の申請人となることができる場合において、これらの者について相続その他の一般承継があったときは、その相続人その他の一般承継人は、当該権利に関する登記を申請するこ とができます(62 条)。

Question 63

不動産の登記について。表題部所有者の相続人その他の一般承継人は、所有権の保存の登記の申請をすることができない。

Answer 63

誤り。 所有権の登記がない不動産の登記記録の表題部に、所有者として記録されている者を表題部所有者といいます。

そして、「表題部所有者」または「表題部所有者の相続人その他の一般承継人」は、所有権の保存の登記を申請することができます(2条 10 号、 74 条1項1号)。

Question 64

不動産の登記について。所有権を有することが確定判決によって確認された者は、所有権の保存の登記の申請をすることができる。

Answer 64

正しい。 所有権を有することが確定判決によって確認された者は、所有権の保存の登記を申請することができます(74 条1項2号)。

Question 65

不動産の登記について。土地収用法の規定による収用によって所有権を取得した者は、所有権の保存の登記を申請することができる。

Answer 65

正しい。 土地収用法その他の法律の規定による収用によって所有権を取得した者は、 所有権の保存の登記を申請することができます(不動産登記法 74 条1項3号)。

Question 66

不動産の登記について。権利の変更の登記又は更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる。

Answer 66

正しい。 権利の変更の登記または更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾がある場合およびそのような第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができます(66 条)。

Question 67

不動産の登記について。仮登記は、権利について保存等があった場合において、当該保存等に係る登記の申請 をするために登記所に対し提供しなければならない一定の情報を提供することができないときに限り、することができる。

Answer 67

誤り。 仮登記は、本肢の場合の他に、権利の設定、移転、変更または消滅に関して請求権を保全しようとするときも、することができます(105 条)。

Question 68

不動産の登記について。仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるときは、当該仮登記の登記権利者が単独で申請することができる。

Answer 68

正しい。 仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるときは、その仮登記の登記権利者が単独で申請することができます。

なお、仮登記は、仮登記を命ずる処分(裁判所が、 仮登記の登記権利者の申立てにより、行います)があるときも、その仮登記の登記権利者が単独で申請することができます(107 条1項、108 条1項)。

Question 69

不動産の登記について。仮登記の登記権利者及び登記義務者が共同して仮登記を申請する場合には、申請人は、その申請情報と併せて当該仮登記の登記義務者の登記識別情報を提供しなければならない。

Answer 69

誤り。 登記権利者および登記義務者が共同して権利に関する登記の申請をする場合には、申請人は、原則として、その申請情報と併せて登記義務者の登記識別情報を提供しなければなりません。しかし、仮登記の登記権利者および登記義務者が共同して仮登記を申請する場合には、申請人は、当該仮登記の登記義務者の登記識別情報を提供する必要はありません(不動産登記法 22 条、107 条2項)。

Question 70

不動産の登記について。所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合でも、当該第三者の承諾を得ることなく、申請することができる。

Answer 70

誤り。 所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、その第三者の承諾があるときに限り、申請することができます(109 条1項)。

Question 71

不動産の登記について。所有権の登記の抹消は、所有権の移転の登記の有無にかかわらず、現在の所有権の登記名義人が単独で申請することができる。

Answer 71

誤り。 所有権の登記の抹消は、所有権の移転の登記がない場合に限り(所有権保存登記の抹消の場合に限り)、所有権の登記名義人が単独で申請することができます(77 条)。

Question 72

不動産の登記について。仮登記の抹消は、仮登記の登記名義人が単独で申請することができる。

Answer 72

正しい。 仮登記の抹消は、仮登記の登記名義人(登記記録の権利部に権利者として記録されている者)が単独で申請することができます。
なお、仮登記の登記名義人の承諾 がある場合には、その仮登記の登記上の利害関係人も、単独で、その仮登記の抹消を申請することができます(110 条、2条 11 号)。

Question 73

不動産の登記について。所有権の登記名義人は、建物の床面積に変更があったときは、当該変更のあった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければならない。

Answer 73

正しい。 建物の床面積に変更があったときは、表題部所有者または所有権の登記名義人は、その変更があった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければなりません(不動産登記法 51 条1項、44 条1項3号)。

Question 74

不動産の登記について。所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請人となることができる場合において、当該登記名義人について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人は、当該表示に関する登記を申請することができる。

Answer 74

正しい。 「表題部所有者」または「所有権の登記名義人」が表示に関する登記の申請人となることができる場合に、その「表題部所有者」または「所有権の登記名義人」について相続その他の一般承継があったときは、その相続人その他の一般承継人は、その表示に関する登記を申請することができます(30 条)。

Question 75

不動産の登記について。登記官は、一筆の土地の一部について地目の変更があったときは、所有者からの申請がなくても、職権で、その土地の分筆の登記をしなければならない。

Answer 75

正しい。 登記官は、一筆の土地の一部について地目の変更があったときは、所有者からの申請がなくても、職権で、その土地の分筆の登記をしなければなりません(39 条2 項)。

Question 76

不動産の登記について。所有権の登記名義人が異なる土地を合併して共有地とする合筆の登記をすることは

可能である。

Answer 76

誤り。 「表題部所有者」または「所有権の登記名義人」が相互に異なる土地の合筆の登記は、することができません。

したがって、所有権の登記名義人が異なる土地を合併 して共有地とする合筆の登記をすることはできません(41 条3号)。

Question 77

不動産の登記について。区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続があったときは、相続人は、被相続人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。

Answer 77

正しい。 区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができます(不動産登記法 47 条2 項)。

Question 78

不動産の登記について。区分建物が属する一棟の建物が新築された場合における当該区分建物についての表

題登記の申請は、当該新築された一棟の建物に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならない。

Answer 78

正しい。 区分建物が属する一棟の建物が新築された場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該新築された一棟の建物に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければなりません。
つまり、分譲マンションが新築された場合には、すべての専有部分についての表題登記の申請を、一括して行う必要があるということです(48 条1項)。

Question 79

不動産の登記について。敷地権付き区分建物の表題部所有者から所有権を取得した者は、当該敷地権の登記名義人の承諾を得ることなく、当該区分建物に係る所有権の保存の登記を申請することができる。

Answer 79

誤り。 区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も、所有権の保存の登記を申請することができます。

この場合において、当該建物が敷地権付き区分建物 であるときは、その敷地権の登記名義人の承諾を得なければなりません(74 条2項)。

Question 80

不動産の登記について。登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記録中の所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない。

Answer 80

正しい。 区分所有法に規定する敷地利用権(登記されたものに限ります)であって、 専有部分と分離して処分することができないものを「敷地権」といいます。
この「敷地権」は、区分建物の表題部に記録されます。そして、登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する「敷地権」について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記録中の所有権、地上権その他の権利が「敷地権である旨の登記」をしなければなりません。つまり、区分建物についての「敷地権の登記」と、その敷地についての「敷地権である旨の登記」をセットで行うことにより、専有部分と敷地利用権を分離して処分することができない旨を公示 するのです(46 条)。