Season 1 Episode 5

Question 1

賃借人が家賃を支払おうとしても、賃貸人がこれを受領せず、以後の家賃の受領を明確に拒んだ場合においても、賃借人は、家賃を供託しないと、履行遅滞になる。

Answer 1

誤り。 弁済の提供により、債務不履行責任を免れる。

債務者は、弁済の提供により、その提供の時から、債務不履行責任を免れます。本肢の賃借人は「家賃を支払おうとして」いるのですから、弁済の提供をしたといえ、家賃を供託しなくても、履行遅滞になりません。

Question 2

賃貸借契約の期間が満了した場合において、正当の事由があるときは、賃貸人は、あらかじめ更新拒絶の通知をしなくても、賃貸借契約の更新を拒むことができる。

Answer 2

誤り。 更新拒絶の通知が必要。

賃貸借契約の期間満了に際して賃貸人が更新を拒絶しようとする場合、賃貸人は期間満了の1年前から6ヵ月前までに賃借人に対して更新拒絶の通知をしなければなりません。

Question 3

賃貸人の承諾を得て、賃借人から建物を転借している場合、賃貸借契約が合意解除されても、転借人の権利は、特段の事由がある場合を除き、消滅しない。

Answer 3

正しい。 賃貸借が合意解除により終了→転借人に対抗できない。

賃貸借が合意解除により終了したときは、特別の事情がない限り、賃貸人は転借人に対し合意解除による賃貸借契約の終了を対抗することができません。

Question 4

賃貸借契約の更新の際、家賃の増額について賃貸人の請求があったときは、賃借人は、これを拒むことはできない。

Answer 4

誤り。 更新時に、当然に増額請求が認められるわけではない。

賃貸借契約の更新の際、賃貸人に当然に借賃の増額請求権が認められているわけではありませんので、「賃借人は家賃の増額請求を拒めない」とする本肢は誤りです。なお、借地借家法上、借賃の増減額請求権が認められるのは、借賃が不相当になった場合です。

Question 5

賃貸人Aと賃借人Bとの間の居住用建物の賃貸借契約について。

BがAに敷金を交付していた場合に、Aがこの建物をCに売却し、Cが賃貸人としての地位を承継したときでも、Cの承諾がない限りAの敷金返還債務は承継されず、Bは、Aに対してのみ敷金の返還請求をすることができる。

Answer 5

誤り。 賃貸人が交替→敷金関係は承継される。
敷金関係は旧賃貸人(建物譲渡人)から新賃貸人(建物譲受人)に当然に承継されますので、旧賃貸人の敷金返還債務は、新賃貸人に当然に移転し、これについて新賃貸人の承諾は問題になりません。賃借人が敷金返還請求をする相手は、新賃貸人ということになります。

Question 6

賃貸人Aと賃借人Bとの間の居住用建物の賃貸借契約について。

「Aは、Bが建物に造作を付加することに同意するが、Bは、賃貸借の終了時に、Aに対してその造作の買取りを請求しない」旨の特約は有効である。

Answer 6

正しい。 造作買取請求権は、特約により排除できる。

賃貸借終了時において、賃借人は賃貸人に対して、造作買取請求権を有します。造作買取請求権を排除する特約は、有効とされています。

Question 7

賃貸人Aと賃借人Bとの間の居住用建物の賃貸借契約について。

Bが死亡した場合で、その当時Bの相続人でない事実上の配偶者Dがこの建物で同居していたとき、Dは、当該建物の賃借権に限っては、相続人に優先してBの賃借人としての地位を承継する。

Answer 7

誤り。 賃借人と事実上夫婦の関係にあった同居者は、賃貸借を承継する場合あり。

居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合で、死亡当時、婚姻関係にない事実上の配偶者が同居している場合には、その者が賃借人の権利義務を承継します。この規定は、相続人がいる場合には適用されないことに注意しましょう。

Question 8

賃貸人Aと賃借人Bとの間の居住用建物の賃貸借契約について。

この建物が、その敷地の売却に伴い2年後に取り壊されることが明らかな場合に、「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」旨の特約をAB間の賃貸借契約に定めるときは、公正証書によってしなければならない。

Answer 8

誤り。 取壊し予定の建物の賃貸借は、公正証書による必要はない。
賃貸借の目的物である建物が、法令又は契約により一定の期間を経過した後に取り壊すべきことが明らかな場合には、特約により、建物を取り壊すべき時に賃貸借が終了する旨を定めることができます。この特約は、書面による必要がありますが、「公正証書」でなくてもかまいません。

Question 9

家屋の賃貸人Aと賃借人Bの間の家賃について。

家賃の増減について特約のない場合で、建物の価格の低下その他の経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、Bは、Aに対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。

Answer 9

正しい。 賃借人に借賃減額請求権あり。

本肢の場合、賃借人は借賃減額請求をすることができます。

Question 10

家屋の賃貸人Aと賃借人Bの間の家賃について。

一定期間家賃を増額しない旨の特約がある場合でも、その期間内に、建物の価格の上昇その他の経済事情の変動により家賃が不相当に低額となったときは、Aは、Bに対し将来に向かって家賃の増額を請求することができる。

Answer 10

誤り。 増額しない旨の特約あれば、増額請求はできない。

借賃を増額しない旨の特約があるときは、増額請求はできません。

Question 11

家屋の賃貸人Aと賃借人Bの間の家賃について。

Aの家賃の増額請求について、増額を正当とする裁判が確定した場合で、Bが既に支払った額に不足があるとき、Bは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれをAに支払わなければならない。

Answer 11

正しい。 増額の裁判確定後は、不足分は利息を付して支払う。
増額請求に対し当事者の協議が調わない場合、借主は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める借賃を支払えば足ります。ただし、裁判の確定により既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付して、支払う必要があります。

Question 12

契約期間が2年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約(以下この問において「定期借家契約」とする)について。

事業用ではなく居住の用に供する建物の賃貸借においては、定期借家契約とすることはできない。

Answer 12

誤り。 居住用建物でも、定期建物賃貸借を締結できる。

定期建物賃貸借契約は、事業用建物を目的とする場合に限られません。

Question 13

契約期間が2年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約(以下この問において「定期借家契約」とする)について。

定期借家契約は、公正証書によってしなければ、効力を生じない。

Answer 13

誤り。 定期建物賃貸借は、書面による必要がある。

定期建物賃貸借契約は書面による必要がありますが、必ずしも「公正証書」による必要はありません。

Question 14

契約期間が2年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約(以下この問において「定期借家契約」とする)について。

定期借家契約を締結しようとするときは、賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

Answer 14

正しい。 定期建物賃貸借では、賃貸人の書面による事前説明が必要。

定期建物賃貸借契約を締結しようとするときは、賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、この賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません。

Question 15

契約期間が2年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約(以下この問において「定期借家契約」とする)について。

定期借家契約を適法に締結した場合、賃貸人は、期間満了日1カ月前までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば、その終了を賃借人に対抗できる。

Answer 15

誤り。 1年前から6ヵ月前までの間に、通知が必要。

期間が1年以上の定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は、期間満了の1年前から6カ月前までの間に期間満了により契約が終了する旨を通知しなければ、その終了を賃借人に対抗できません。

Question 16

建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」とする)について。

最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、建物の共用部分を定める規約を設定することができる。

Answer 16

正しい。 公正証書による規約設定。

最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、建物の共用部分を定める規約を設定することができます。

Question 17

建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」とする)について。

規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。

Answer 17

正しい。 規約は管理者が保管する。

規約は管理者が保管しなければならず、管理者がないときは、「建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるもの」が、規約を保管しなければなりません。

Question 18

建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」とする)について。

規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならない。

Answer 18

正しい。 規約の閲覧は拒めない。

規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒むことはできません。

Question 19

建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」とする)について。

規約の保管場所は、各区分所有者に通知するとともに、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

Answer 19

誤り。 規約の保管場所は掲示する。

規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければなりません。しかし、規約の保管場所を、各区分所有者に通知する必要はありません。

Question 20

区分所有法について。共用部分の保存行為については、各区分所有者は、いかなる場合でも自ら単独で行う ことができる。

Answer 20

誤り。 規約により別段の定めがされる場合あり。

共用部分の保存行為は、原則として各共有者が単独ですることができますが、これと異なる規約を定めることもできます。したがって、異なる規約が定められた場合には、自ら単独で行うことはできません。

Question 21

区分所有法について。建物の価格の1/3に相当する部分が滅失したときは、規約に別段の定め又は集会の 決議がない限り、各区分所有者は、自ら単独で滅失した共用部分の復旧を行うことはできない。

Answer 21

誤り。 小規模滅失の復旧は、単独で可能。

建物価格の2分の1以下に相当する部分が滅失したとき(小規模滅失)は、各区分所有者は、規約の定め又は集会の決議がない限り、単独で復旧することができます。

Question 22

区分所有法について。建物の価格の2/3に相当する部分が滅失したときは、集会において、区分所有者及 び議決権の各3/4以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。

Answer 22

正しい。 大規模滅失の復旧は、特別決議(4分の3以上)が必要。

建物価格の2分の1を超える部分が滅失したとき(大規模滅失)の復旧には、特別決議が必要となり、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議が必要となります。

Question 23

区分所有法について。区分所有法第62条第1項に規定する建替え決議は、規約で別段の定めをすれば、区分 所有者及び議決権の各3/4以上の多数により行うことができる。

Answer 23

誤り。 建替え決議は、「5分の4以上」。

建替え決議は、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数による集会の決議が必要です。 これと異なる規約を定めることはできません。

Question 24

区分所有法について。区分所有者の1/5以上で議決権の1/5以上を有するものは、管理者に対し、会議の 目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができるが、この定数は、規約によって減ずることができる。

Answer 24

正しい。 区分所有者の集会招集請求権は「5分の1以上」。

集会の招集請求は、区分所有者の 1/5 以上で議決権の 1/5 以上を有するものがすることができます。この定数は、規約で減ずることができます。

Question 25

区分所有法について。その形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更については、規約に別段の 定めがない場合は、区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議で決することができる。

Answer 25

正しい。 軽微変更は、普通決議による。

その形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更(軽微変更)は、原則として普通決議により行います。

Question 26

区分所有法について。占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約 又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

Answer 26

正しい。 占有者も、区分所有者と同様の義務を負う。

建物等の使用方法につき、占有者は、区分所有者が負う義務と同一の義務を負います。

Question 27

区分所有法について。区分所有法第62条第1項に規定する建替え決議が集会においてなされた場合、決議に 反対した区分所有者は、決議に賛成した区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。

Answer 27

誤り。 建替え決議→建替え参加者の売渡請求権。

建替え決議がなされた場合、決議に賛成した区分所有者は、反対した区分所有者に対して、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すよう請求することができます。反対者が賛成者に対して買 取りを請求できるわけではありませんので、本肢は誤りです。

Question 28

不動産登記について。登記識別情報を失念した場合には、その登記をした登記所から再通知を受けることが できる。

Answer 28

誤り。 登記識別情報は、再通知されない。

登記識別情報を失念した場合に、再通知を受けることができるという規定はありません。

Question 29

不動産登記について。権利に関する登記を申請するには、一定の場合を除き、その申請情報と併せて登記原 因を証する情報を提供しなければならない。

Answer 29

正しい。 登記原因証明情報の提供が必要。

権利に関する登記を申請するときは、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければなりません。

Question 30

不動産登記について。抵当権の設定の登記の申請は、被担保債権の債権者が登記権利者、債務者が登記義務 者となって行わなければならない。

Answer 30

誤り。 抵当権の登記義務者は、被担保債権の債務者とは限らない。

抵当権の設定登記は、抵当権設定契約の当事者である債権者(抵当権者)と設定者が、それぞれ登記権利者および登記義務者となって行います。抵当権設定者は「物上保証人」など、債務者以外の者の場合もありますので、本肢は誤りです。

Question 31

不動産登記について。所有権の移転の登記の申請は、必ず登記所に出頭してしなければならない。

Answer 31

誤り。 当事者が出頭する必要はない。

従前は、不動産の権利に関する登記は「出頭主義」に基づいて、当事者又は代理人が登記所に出頭して申請しなければなりませんでしたが、現在は、オンライン申請が可能となっており、出頭しなくても申請できるようになっています。

Question 32

不動産登記の申請について。登記の申請を共同してしなければならない者の一方に登記手続をすべきことを命ずる 確定判決による登記は、当該申請を共同してしなければならない者の他方が単独で申請することができる。

Answer 32

正しい。 判決による登記→単独で申請できる。

登記の申請を共同してしなければならない者の一方に、登記手続をすべきことを命ずる確定判決があった場合には、当該確定判決に基づく登記は、当該申請を共同してしなければならない者の他方が、単独で申請することができます。

Question 33

不動産登記の申請について。相続又は法人の合併による権利の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。

Answer 33

正しい。 相続・合併の登記→単独で申請できる。

相続又は法人の合併による権利の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができます。

Question 34

不動産登記の申請について。登記名義人の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記は、登記名義人が単独で申請することができる。

Answer 34

正しい。 登記名義人の氏名等変更の登記→単独で申請できる。

登記名義人の氏名もしくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記は、登記名義人が単独で申請することができます。

Question 35

不動産登記の申請について。所有権の登記の抹消は、所有権の移転の登記の有無にかかわらず、現在の所有権の登記名義人が単独で申請することができる。

Answer 35

誤り。 所有権の登記の抹消を単独でできるのは、所有権の移転の登記がない場合。

所有権の登記の抹消は、所有権の移転の登記がない場合に限り、所有権の登記名義人が単独で申請することができます。所有権の移転の登記がある場合は、所有権の登記の抹消も、原則通り、共同申請となります。

Question 36

不動産の仮登記について。仮登記の申請は、仮登記義務者の承諾があるときは、仮登記権利者が単独ですること ができる。

Answer 36

正しい。 仮登記を単独で申請できるのは、承諾又は処分があるとき。

仮登記は、仮登記義務者の承諾があるとき及び仮登記を命ずる処分があるときは、仮登記権利者が単独で申請できます。

Question 37

不動産の仮登記について。仮登記の申請は、仮登記を命ずる処分があるときは、仮登記権利者が単独ですることができる。

Answer 37

正しい。 仮登記を単独で申請できるのは、承諾又は処分があるとき。

仮登記は、仮登記義務者の承諾があるとき及び仮登記を命ずる処分があるときは、仮登記権利者が単独で申請できます。

Question 38

不動産の仮登記について。仮登記の抹消の申請は、仮登記の登記名義人の承諾がある場合には、当該仮登記の登記上の利害関係人が単独ですることができる。

Answer 38

正しい。 承諾あれば、利害関係人も仮登記抹消を申請できる。

仮登記の抹消申請について、仮登記の登記名義人の承諾がある場合には、当該仮登記の「登記上の利害関係人」も、単独で申請することができます。

Question 39

不動産の仮登記について。仮登記の抹消の申請は、登記識別情報を提供して、登記上の利害関係人が単独ですることができる。

Answer 39

誤り。 登記識別情報を提供して単独で仮登記抹消を申請できるのは、仮登記の登記名義人。

仮登記の抹消は、「仮登記の登記名義人」が登記識別情報を提供して単独で申請することができます。「登記上の利害関係人」が登記識別情報を提供して単独で仮登記の抹消を申請することができるわけではありません。