§ 8 Vorkaufsrechte Flashcards
Vorkaufsrechte
- GESTALTUNGSMÖGLICHKEITEN
- FAKTISCHE AUSWIRKUNGEN/RISIKEN
- UMGEHUNGSGESCHÄFTE, ERWEITERTER ANWENDUNGSBEREICH (VORZUGSBEDINGUNGEN, ANKAUFSRECHT ETC)
- VORSORGE IM KAUFVERTRAG BEI BESTEHENDEN VORKAUFSRECHTEN
- FORM: schuldrechtlicher Vertrag, der Verpflichtung zur Bestellung begründet: 311b Abs. 1 BGB. dingliche Einigung hingegen formfrei, 873 BGB -> 925a nach HdB nicht analog! Ausübung des Vorkaufsrechts nach hM formfrei.
- GESTALTUNGSMÖGLICHKEITEN:
> subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht: Bestellung für eine bestimmte natürliche oder juristische Person. Beachte:
° gesetzliche Regel: unvererblich und unübertragbar; zeitlich nicht beschränkt (1098 Abs. 1, 473 BGB) -> Norm ist dispositiv , also Gestaltungsspielraum.
> Subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht: Bestellung zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks ( 1094 Absatz 2, 1098 Absatz 1, 463 ff. BGB)
> rein schuldrechtliches Vorkaufsrecht (463 ff. BGB):
° Wirkung nur inter partes, aber Sicherung durch vormerkung möglich.
° anders als bei dinglichem Vorkaufsrecht ist Vereinbarung eines limitierten Kaufpreises im verkaufsfall möglich.
° Zusätzliche Bestellung neben dinglichem Vorkaufsrecht möglich.
> Vorkaufsrecht für einen, mehrere oder alle verkaufsfälle möglich. Letzteres besonders einschneidend, daher Risikohinweis.
- Mehrheit von Berechtigten: Gemeinschaftsverhältnis im Grundbuch angeben, 47 GBO.
- FAKTISCHE AUSWIRKUNGEN/RISIKEN:
> erschwerte Beleihbarkeit des Grundstücks -> dingliches Vorkaufsrecht hat gegenüber nachrangigen Grundpfandrechten die Wirkung einer Eigentumsvormerkung (1098 Abs. 2 BGB). Vormerkungschutz greift zwar erst mit Eintritt des Verkaufsfalls, dieser ist für die Bank jedoch mitunter nicht feststellbar. Folge: Bank wird häufig Rangrücktritt verlangen.
> Hindernis bei Erbbaurechtsbestellung, da Rangrücktritt erforderlich wegen 10 Abs. 1 ErbbauRG.
> Bei subjektiv-dinglichen Vorkaufsrecht: Grundstücksteilung führt zu einer Vervielfältigung der berechtigten mit Gemeinschaftsverhältnis nach 472 BGB. Folge: bei der Kaufvertragsabwicklung im Vorkaugsgfall oder der Löschung des Vorkaufsrecht müsste jeder Berechtigte mit eingebunden werden (Form 29 GBO bei Löschungen bedenken).
- UMGEHUNGSGESCHÄFTE, ERWEITERTER ANWENDUNGSBEREICH (VORZUGSBEDINGUNGEN, ANKAUFSRECHT ETC):
> bei gesetzlichem grundfall recht enger Anwendungsbereich: allein auf ERSTEN VORKAUFSFALL in der Person des URSPRÜNGLICHEN BESTELLERS beschränkt -> Umgehung möglich, wenn Eigentum zuvor beispielsweise schenkweise an Dritten übertragen würde -> Klausel kann umgehungsfest formuliert werden durch weite Definition des Verkaufsfalls, der solche Konstellationen umfasst, siehe Rn. 19.
> enger Anwendungsbereich umfasst ebenfalls nicht:
° Erwerb zu Vorzugsbedingungen;
° Erwerb In den Fällen von Tod, Insolvenz oder Ehescheidungen -> derartige Vorkaufsrechte können nur schuldrechtlich vereinbart werden (als Ankaufsrecht, Erwerbsrecht oder Optionen). Sicherung jeweils durch Vormerkung möglich.
- VORSORGE IM KAUFVERTRAG BEI BESTEHENDEN VORKAUFSRECHTEN:
> Lösungsmöglichkeit, insbesondere durch Rücktrittsrecht erforderlich.
> Grund: mit Ausübung des Vorkaufsrechts entsteht zweiter Kaufvertrag gleichen Inhalts neben dem ersten Kaufvertrag. Erfüllung des zweiten Kaufvertrags führt daher zu 275, 283 BGB gegenüber den Erstkäufer.
> Warte dann für neuen Kaufvertrag mit Zweitkäufer:
° Auflassung muss erneut erklärt werden.
° Bevollmächtigung und Anweisungen an Notar müssen neu erklärt werden.
° Vorkaufsrechtsbescheinigung und Genehmigungen müssen erneut eingeholt werden.
° Eigentumsvormerkung und gegebenenfalls Finanzierungsgrundschuld des Erstkäufers müssen gelöscht werden.
° Siehe Rn. 39 Für Formulierungsbeispiel einer Abwicklungsvereinbarung unter Beteiligung aller drei Parteien.