§ 8 Vorkaufsrechte

Question 1

Vorkaufsrechte

• GESTALTUNGSMÖGLICHKEITEN
• FAKTISCHE AUSWIRKUNGEN/RISIKEN
• UMGEHUNGSGESCHÄFTE, ERWEITERTER ANWENDUNGSBEREICH (VORZUGSBEDINGUNGEN, ANKAUFSRECHT ETC)
• VORSORGE IM KAUFVERTRAG BEI BESTEHENDEN VORKAUFSRECHTEN

Answer 1

• FORM: schuldrechtlicher Vertrag, der Verpflichtung zur Bestellung begründet: 311b Abs. 1 BGB. dingliche Einigung hingegen formfrei, 873 BGB -> 925a nach HdB nicht analog! Ausübung des Vorkaufsrechts nach hM formfrei.
• GESTALTUNGSMÖGLICHKEITEN:

> subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht: Bestellung für eine bestimmte natürliche oder juristische Person. Beachte:

° gesetzliche Regel: unvererblich und unübertragbar; zeitlich nicht beschränkt (1098 Abs. 1, 473 BGB) -> Norm ist dispositiv , also Gestaltungsspielraum.

> Subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht: Bestellung zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks ( 1094 Absatz 2, 1098 Absatz 1, 463 ff. BGB)

> rein schuldrechtliches Vorkaufsrecht (463 ff. BGB):

° Wirkung nur inter partes, aber Sicherung durch vormerkung möglich.

° anders als bei dinglichem Vorkaufsrecht ist Vereinbarung eines limitierten Kaufpreises im verkaufsfall möglich.

° Zusätzliche Bestellung neben dinglichem Vorkaufsrecht möglich.

> Vorkaufsrecht für einen, mehrere oder alle verkaufsfälle möglich. Letzteres besonders einschneidend, daher Risikohinweis.

• Mehrheit von Berechtigten: Gemeinschaftsverhältnis im Grundbuch angeben, 47 GBO.
• FAKTISCHE AUSWIRKUNGEN/RISIKEN:

> erschwerte Beleihbarkeit des Grundstücks -> dingliches Vorkaufsrecht hat gegenüber nachrangigen Grundpfandrechten die Wirkung einer Eigentumsvormerkung (1098 Abs. 2 BGB). Vormerkungschutz greift zwar erst mit Eintritt des Verkaufsfalls, dieser ist für die Bank jedoch mitunter nicht feststellbar. Folge: Bank wird häufig Rangrücktritt verlangen.

> Hindernis bei Erbbaurechtsbestellung, da Rangrücktritt erforderlich wegen 10 Abs. 1 ErbbauRG.

> Bei subjektiv-dinglichen Vorkaufsrecht: Grundstücksteilung führt zu einer Vervielfältigung der berechtigten mit Gemeinschaftsverhältnis nach 472 BGB. Folge: bei der Kaufvertragsabwicklung im Vorkaugsgfall oder der Löschung des Vorkaufsrecht müsste jeder Berechtigte mit eingebunden werden (Form 29 GBO bei Löschungen bedenken).

• UMGEHUNGSGESCHÄFTE, ERWEITERTER ANWENDUNGSBEREICH (VORZUGSBEDINGUNGEN, ANKAUFSRECHT ETC):

> bei gesetzlichem grundfall recht enger Anwendungsbereich: allein auf ERSTEN VORKAUFSFALL in der Person des URSPRÜNGLICHEN BESTELLERS beschränkt -> Umgehung möglich, wenn Eigentum zuvor beispielsweise schenkweise an Dritten übertragen würde -> Klausel kann umgehungsfest formuliert werden durch weite Definition des Verkaufsfalls, der solche Konstellationen umfasst, siehe Rn. 19.

> enger Anwendungsbereich umfasst ebenfalls nicht:

° Erwerb zu Vorzugsbedingungen;

° Erwerb In den Fällen von Tod, Insolvenz oder Ehescheidungen -> derartige Vorkaufsrechte können nur schuldrechtlich vereinbart werden (als Ankaufsrecht, Erwerbsrecht oder Optionen). Sicherung jeweils durch Vormerkung möglich.

• VORSORGE IM KAUFVERTRAG BEI BESTEHENDEN VORKAUFSRECHTEN:

> Lösungsmöglichkeit, insbesondere durch Rücktrittsrecht erforderlich.

> Grund: mit Ausübung des Vorkaufsrechts entsteht zweiter Kaufvertrag gleichen Inhalts neben dem ersten Kaufvertrag. Erfüllung des zweiten Kaufvertrags führt daher zu 275, 283 BGB gegenüber den Erstkäufer.

> Warte dann für neuen Kaufvertrag mit Zweitkäufer:

° Auflassung muss erneut erklärt werden.

° Bevollmächtigung und Anweisungen an Notar müssen neu erklärt werden.

° Vorkaufsrechtsbescheinigung und Genehmigungen müssen erneut eingeholt werden.

° Eigentumsvormerkung und gegebenenfalls Finanzierungsgrundschuld des Erstkäufers müssen gelöscht werden.

° Siehe Rn. 39 Für Formulierungsbeispiel einer Abwicklungsvereinbarung unter Beteiligung aller drei Parteien.