§ 6 Grundschulden Flashcards
Fremdgrundschuld
- WÄHRUNG
- GRUNDSCHULDKAPITAL UND GRUNDSCHULDZINS
- BUCHGRUNDSCHULD / BRIEFGRUNDSCHULD
- ABTRETUNGSAUSSCHLUSS UND ABTRETUNGSBESCHRÄNKUNG
Rn. 2 ff.
- WÄHRUNG: wegen fehlender Akzessorietät andere Währung als gesicherte Forderung zulässig.
- GRUNDSCHULDKAPITAL UND GRUNDSCHULDZINS:
> Beachte: zur Fälligkeit des Grundschuldkapitals gilt seit Risikobegrenzungsgesetz zwingend Erfordernis der Kündigung mit Sechsmonatsfrist, 1193 Abs. 2. Beachte:
° Dagegen verstoßende Fälligkeitsregelung: Folge ist gesetzliche Fälligkeitsregelung mit Wirksamkeit im übrigen, 306 Abs. 1 u. Abs. 2 BGB.
> Zins: rechtlich möglich sind variable Zinssätze, idR aber Festzinssätze zwischen 12 und 20%.
° Folge: deutliche Erweiterung des Haftungsumfangs der Grundschuld, sodass auch spätere Zinserhöhungen oder Erhöhung der Darlehensvaluta mit gesichert sind.
° Folge außerdem: Rechtsmacht des Grundschuldgläubigers reicht betragsmäßig über die gesicherte Verbindlichkeit hinaus. Aber (nur) interne Begrenzung entsprechend Sicherungsabrede!
° In der Zwangsversteigerung: über die gesicherte Forderung hinausgehender Erlös ist an Inhaber des Rückgewähranspruchs herauszugeben. Bank darf daher alle realisierbaren Grundschuldzinsen im Zwangsversteigerungsverfahren geltend machen.
> Sonstige Nebenleistung:
° Erhöhung des Volumens der dinglichen Sicherheit, allerdings ohne Erhöhung der Notar- und Grundbuchkosten, 37 Abs. 1 GNotKG.
° ebenso wie Zinsen nicht der Fälligkeitsregelung von 1193 Abs. 2 BGB unterworfen. ABER: Es gilt 1234 iVm 1193 Abs. 1 S. 3 analog, Verwertungsreife daher erst nach sechs Monaten nach Kündigung!
° Nicht näher bezeichnete Nebenleistung In Höhe von bis zu 10% nach Rechtsprechung zulässig. -> Literatur nimmt (wie auch im Bereich der Zinsen) mitunter jedoch eine planmäßige Übersicherung an!
- BUCHGRUNDSCHULD / BRIEFGRUNDSCHULD:
> Nachteile Briefgrundschuld: höhere Grundbuchkosten (1,3 statt 1,0); Aufgebotsverfahren bei Briefverlust erforderlich; Briefvorlage bei Grundbuchänderungen in Zusammenhang mit der Briefgrundschuld erforderlich, 42 GBO
- ABTRETUNGSAUSSCHLUSS UND ABTRETUNGSBESCHRÄNKUNG:
> Abtretung der Grundschuld ist riskant für Eigentümer, da neuer Grundschuldgläubiger (insbesondere, wenn nicht nach KWG reguliert).
> zwar in gewissem Umfang Schutz durch 1192 Abs. 1a (Einreden aus dem Sicherungsvertrag können auch den Erwerber der Grundschuld entgegengehalten werden); sobald die Grundschuld allerdings voll streckbar (794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) ist, muss Eigentümer dazu Vollstreckungsgegenklage erheben.
> Beschränkung der Abtretbarkeit greife darüber hinaus nicht bei Erwerb durch Umwandlung oder Anwachsung!
> Beschränkung oder Ausschluss der Abtretbarkeit daher zulässig und zum Zwecke des Schutzes des Eigentümers mitunter sinnvoll und angebracht.
> Wegen 892, 1157 BGB ins GB eintragen.
Dingliche und persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung
- BEDEUTUNG
- DINGLICHE
- PERSÖNLICHE
- FORM UND KOSTENFRAGEN
Rn. 24 ff.
- BEDEUTUNG: Grundschuld allein schafft noch keinen Vollstreckungstitel, diesen schafft die Unterwerfung unter diese sofortige Vollstreckbarkeit nach 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO.
- DINGLICHE: 794 Abs. 1 Nr. 5, 800 ZPO
° Bedeutung: Eigentümer unterwirft sich in der Weise der sofortigen Zwangsvollstreckung dass diese gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks zulässig sein soll. Normalerweise zum Vollstreckungstitel führende Klage erübrigt sich daher.
° Beachte 799a ZPO, wonach der ursprüngliche Gläubiger dem Vollstreckungsschuldner verschuldensunabhängig für Schäden aus für unzulässig erklärter Vollstreckung durch einen anderen Gläubiger haftet.
- PERSÖNLICHE:
> zusätzliches abstraktes Schuldversprechen / Schuldanerkenntnis in Höhe der Grundschuld einschließlich aller Nebenleistungen; diesbezüglich Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung nach 794 Abs. 1 ZPO.
> Vorteil: zusätzliche Sicherheit, welche die Zwangsvollstreckung in das gesamte sonstige Vermögen des Schuldners ermöglicht; sofortige Fälligkeit (271 Abs. 1 BGB) möglich, da 1192 Absatz 2 BGB nicht gilt.
> Bank darf aus beiden Sicherheiten vorgehen, allerdings nur bis zur Höhe des Grundschuldbetrages; damit keine betragsmäßige Erweiterung der Sicherheit.
> Achtung: bei Sicherung einer fremden Schuld verstößt die Vereinbarung der weiten Sicherungsabrede (= Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Verbindlichkeiten der Bank gegen den Darlehensnehmer) gegen 305 Abs. 1, 307 BGB! Folge: nach BGH ist weite sicherungsabrede nur wirksam mit Blick auf solche Verbindlichkeiten, die Anlass der Grundschuldbestellung waren, also ein bestimmtes Darlehen beziehungsweise eine bestimmte Geschäftsbeziehung. Bei darüberhinausgehender Sicherungsabrede muss persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung vom Darlehensnehmer selbst abgegeben werden!
- FORM UND KOSTENFRAGEN:
> 794 Abs. 1 Nr. 5 zwingt zur notariellen Beurkundung und löst damit Mehrkosten aus.
> mögliche Strategie zur Mostenreduzierung: entweder Aufspaltung in vollstreckbare und nicht vollstreckbare Grundschuld oder (vorzugswürdig wegen Gefahr des Titelverbrauchs durch Leistung eines nachrangingen Gläubigers auf die Grundschuld, 1150, 268 BGB) Unterwerfung nach 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO nur wegen eines Teilbetrags der Grundschuld. Siehe hierzu im einzelnen Rn. 37 ff.
Sicherungsvertrag
- RECHTSNATUR
- FORM
- ENGER SICHERUNGSZWECK
- WEITER SICHERUNGSZWECK
- BELEHRUNGSPFLICHTEN DES NOTARS
- RÜCKGEWÄHRANSPRUCH
Rn. 46 ff.
- RECHTSNATUR: Schuldrechtlicher (und damit nur inter partes) wirkender Vertrag zwischen Sicherungsnehmer und Sicherungsgeber, der den Rechtsgrund für die grundschuldbestellung liefert. Notwendig, da Grundschuld als abstraktes Recht ihrem Rechtsgrund nicht in sich trägt.
- FORM: Keine Formerfordernisse.
- ENGER SICHERUNGSZWECK: enge Abgrenzung der gesicherten Forderungen, insbesondere eine spezifische Darlehensforderung.
- WEITER SICHERUNGSZWECK: Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Verbindlichkeiten -> grundsätzlich zulässig, beachte allerdings das bankunübliche Verbindlichkeiten nicht mehr gesichert sind. Ebenfalls unzulässig bei Sicherung von fremder Schuld!
- BELEHRUNGSPFLICHTEN DES NOTARS: Siehe Formulierung in Rn. 59.
- RÜCKGEWÄHRANSPRUCH:
> Anspruch des Sicherungsgebers gegen den Sicherungsnehmer auf Rückgewähr der Grundschuld, wenn keine gesicherten Verbindlichkeiten mehr bestehen.
> Beachte: wegen inter partes-Wirkung der Grundschuld tritt im Falle der Abtretung der neue Grundschuldgläubiger nicht automatisch in den Sicherungsvertrag ein. Folge: ohne entsprechende Vertragsübernahme durch den Zessionar richtet sich der Rückgewähranspruch weiterhin gegen den ursprünglichen Grundschuldgläubiger. Kann dieser wegen der Abtretung nicht erfüllen: Schadensersatzpflicht gegenüber Sicherungsnehmer.
> Arten der Rückgewähr:
° Übertragung der Grundschuld, 1154 BGB
° Verzicht auf die Grundschuld, 1168 BGB -> Eigentümergrundschuld entsteht.
° Aufhebung der Grundschuld, 875, 1183 BGB.
° beachte: grundsätzlich nach Wahl des Sicherungsgebers; Beschränkung dieser Wahlmöglichkeiten in AGB ist unzulässig.
> Nachrangige Grundschuldgläubiger: lassen sich Rückgewähransprüche in der Regel als zusätzliche Sicherheit abtreten. Beachte dann die zehnjährige Verjährungsfrist nach 196 BGB.
Abtretung von Grundschulden
- ABTRETUNG DER FREMDGRUNDSCHULD
- ABTRETUNG EINER EIGENTÜMERBRIEFGRUNDSCHULD (1196 BGB)
Rn. 70 ff.
- ABTRETUNG DER FREMDGRUNDSCHULD: Siehe Formulierungsbeispiel in Rn. 70; beachte:
> Abtretung der Buchgrundschuld durch Einigung und Eintragung, 1154 Abs. 3, 873 BGB.
> Abtretung der Briefgrundschuld durch
° Einigung, Eintragung und Briefübergabe, 1154 Abs. 2, 873 BGB oder
° Einigung, Abtretungserklärung und Briefübergabe, 1154 Abs. 1, 873 BGB
> Umschreibung der Vollstreckungsklausel:
° zuständig: Notar, der Grundschuldbestellungsurkunde verwahrt (797 Abs. 2 ZPO).
° Voraussetzung: Nachweis der Abtretung eine neugläubiger durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden, 795, 727 Abs. 1 ZPO.
° Umschreibung dingliche Vollstreckungsklausel bei Buchgrundschuld: Eintragung der Abtretung im Grundbuch reicht aus. Str.: Nachweis des Eintritts in den Sicherungsvertrag erforderlich? Nach Hdb nicht, keine Vollstreckungsbedingung; nur im Rahmen der Klauselgegenklage relevant.
° Umschreibung dingliche Vollstreckungsklausel bei Briefgrundschuld: entweder mittels Eintragung im Grundbuch oder mittels Vorlage der Urschrift einer notariell beglaubigten oder der Ausfertigung einer notariell beurkundeten Abtretungserklärung des Altgläubigers (beglaubigte Abschrift genügt nicht).
° Umschreibung persönliche Vollstreckungsklausel: mittels Vorlage der Urschrift einer notariell beglaubigten oder der Ausfertigung einer notariell beurkundeten Abtretungserklärung des Altgläubigers, in welcher die Abtretung des Anspruchs aus dem abstrakten Schuldanerkenntnis ausdrücklich mit abgetreten ist (beglaubigte Abschrift genügt nicht).
- ABTRETUNG EINER EIGENTÜMERBRIEFGRUNDSCHULD (1196 BGB):
> beachte zunächst 47 GBO bei mehreren Eigentümern -> Angabe des Anteils- oder Gemeinschaftsverhältnisses erforderlich.
> Ausschluss des gesetzlichen Löschungsanspruchs gemäß 1179a Abs. 5 BGB oftmals sinnvoll um mehrmalige Verwendung zu ermöglichen, wenn mehrere Grundschulden bestellt werden. Anderenfalls Gefahr, dass dieser Anspruch die Sicherheit entwertet, sobald ein Abtretungsempfänger die Eigentümergrundschuld an den Eigentümer zurück abgetreten hat.
> Dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung ist trotz 1197 Abs. 1 BGB bereits vor Abtretung möglich, entfaltet allerdings erst mit Abtretung der Grundschuld Wirkung oder wenn die Grundschuld durch Eigentumswechsel zur Fremdgrundschuld wird.
> Abstraktes Schuldversprechen mit persönlicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung In der Bestellungsurkunde ist auszulegen als Angebot an künftigen Abtretungsempfänger zu einem Vertrag nach 780 BGB; dann in der Regel stillschweigende Annahme. -> wirksam nur gegenüber dem ERSTEN Abtretungsempfänger, was mitunter unklar sein kann. Lösung: persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung besser in (dann beurkundungspflichtiger) Abtretungserklärung aufnehmen!
Das belastete Objekt
- GESAMTGRUNDSCHULD
- NACHTRÄGLICHE MITBELASTUNG
- LÖSCHUNG UND FREIGABE
Rn. 113 ff.
- GESAMTGRUNDSCHULD:
> entsteht nach alter Rechtsprechung erst mit Eintragung an allen Pfandobjekten! Verzögerungspotential, beispielsweise wenn noch teilweise Neuvermessung erforderlich ist. Lösung: Formulierungen zur Zulässigkeit von Teilvollzug (Rn. 115) aufnehmen, dann entstehen zunächst Einzelgrundschulden und mit Belastung des letzten Pfandobjekts die Gesamtgrundschuld.
- NACHTRÄGLICHE MITBELASTUNG: Zwei Möglichkeiten.
> Mit zu belastender Grundbesitz wird dem bereits belasteten Grundstück als Bestandteil zugeschrieben (890 Abs. 2, 1131 BGB, grundbuchlich 6, 5 Abs. 2 GBO). Grundschuld erstreckt sich dann auf den zugeschriebenen Grundbesitz; Gilt auch für dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung
° Vorteil: Mithaft erfolgt kraft Bestandszuschreibung, NICHT kraft rechtsgeschäftlicher Bestellung. Daher gilt 1192 Abs. 2 nicht, sodass (bei Hafterstreckung von Altgrundschulden) 1192 Abs. 2 nicht greift!
° Nachteil: es entsteht ein Grundstück im Rechtssinne, was mitunter nicht gewünscht ist, Insbesondere da nur einheitlich belastbar.
> Grundschuld wird rechtsgeschäftlich auf den weiteren Grundbesitz erstreckt; dann neue Beurkundung der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung erforderlich. -> 1192 Abs. 2 BGB greift bzgl. in die Mithaft einbezogenen Grundbesitzes!
- LÖSCHUNG UND FREIGABE:
> Löschung: erfordert Aufgabeerklärung des Gläubigers (875 Abs. 1 BGB), Eintragung im Grundbuch (875 Abs. 1, 46 GBO) und – wichtig – Aufgabeerklärung des Eigentümers (1183 BGB).
> Pfand Freigabe: nach 1175 ohne Zustimmung des Eigentümers möglich.
> Außerdem möglich: Schuldrechtliches löschungs- beziehungsweise Freigabeversprechen, das durch Vormerkung gesichert werden kann.
