§ 2 Bauträgervertrag

Question 1

Bauträgervertrag I

• BESONDERS ZU BEACHTENDE PUNKTE
• BEGRIFF, RECHTSNATUR, ANWENDBARE VORSCHRIFTEN
• BEURKUNDUNGSPFLICHT

Answer 1

Rn. 3 ff.

• BESONDERS ZU BEACHTENDE PUNKTE:

> Typischerweise FORMULAR- ODER VERBRAUCHERVERTRAG, dann 305 ff. BGB anwendbar (Auch bei Beurkundung, 305 Abs. 1 S. 2 BGB). Wenn ausnahmsweise weder Formular- oder Verbrauchervertrag: Inhaltskontrolle nach 242 BGB, bei der insbesondere ein formelhafter Sachmängelgewährleistungsausschluss in der Regel als unzulässig angesehen wird.

> Bei VERBRAUCHERN auch 17 Abs. 2a BeurkG beachten!

> Mitunter SAMMELBEURKUNDUNG gewünscht: werden nach Richtlinien Empfehlungen der Bundesnotarkammer bei bis zu fünf Erwerbern toleriert -> Erwerber darüber informieren, dass Sammelbeurkundung nicht zu Kosteneinsparungen führt.

> Problemkreis AUFSPALTUNG IN ANGEBOT UND ANNAHME. Beachte, dass der Erwerber (nicht der Bauträger) das Angebot zum Vertragsschluss abzugeben hat, um den geschäftlich Unerfahrenen die Belehrung durch Notar zukommen zu lassen (Ziffer II. 1. lit. d Richtlinienmpfehlung der Bundesnotarkammer)

• BEGRIFF, RECHTSNATUR, ANWENDBARE VORSCHRIFTEN:

> Siehe Legaldefinition in 650u BGB. Danach gilt Grundstücksrecht für den Grundstückskaufvertrag und Werkvertragsrecht für die Herstellung des Gebäudes und korrespondierende Baumängel.

> Möglich ist neben dem direkt Erwerb vom Bauträger auch der Erwerb von einem Dritten, auch ohne Zwischenerwerb des Bauträgers.

> Bei gewerblichen Bauträgern Erlaubnispflicht nach 34c Abs. 1 GewO; Folge ist die Anwendbarkeit der MaBV auf Bauträgerverträge.

> P Abgrenzung vom reinen Kaufvertrag:

° Noch zu errichtender Neubau: Werkvertragsrecht auf Errichtung des Bauwerks anwendbar.

° Bereits errichtete, aber nach der Verkehrsanschauung noch als neu geltende Bauwerke: ebenfalls Anwendung von werkvertragsrecht die Errichtung des Gebäudes betreffend. Faustregel: leerstehendes Objekt zwei Jahre nach Fertigstellung nicht mehr neu; bewohntes Objekt nach einem Jahr.

° Altbau: Entscheidend ist, ob eine Herstellungsverpflichtung übernommen wird, dann Anwendbarkeit des werkvertragsrechts, (+) bei Umbauten und Komplettsanierungen (= insgesamt BauträgerV); bei einzelnen Sanierungsleistungen jedenfalls für diese werkvertragsrecht anwendbar.

• BEURKUNDUNGSPFLICHT:

> Bauträgervertrag ist einheitliches Rechtsgeschäft und als solches insgesamt nach 311b Abs. 1 BGB beurkundungspflichtig. Gilt auch bei Erwerb des Grundstücks von Dritten, da eine einseitige Verknüpfung grundsätzlich ausreichend ist.

> Ausnahmen von Gesamtbeurkundungspflicht nur denkbar bei rein zusätzlich angebotener Renovierungsleistung, ohne dass ein einheitliches Rechtsgeschäft vorliegt.

Question 2

Bauträgervertrag II

• BESTIMMUNG DES VERTRAGSGEGENSTANDES, INSB. BAUBESCHREIBUNG
• SONDERWÜNSCHE
• AUFLASSUNG, VORMERKUNG

Answer 2

Rn. 65 ff.

• BESTIMMUNG DES VERTRAGSGEGENSTANDES, INSB. BAUBESCHREIBUNG:

> Grundstück wird häufig erst noch gebildet; Flächenangaben sind Beschaffenheitsvereinbarung iSv 434 BGB. Vereinbarung von geringen Toleranzgrenzen (zB 1%) sind zulässig. Zulässigkeit von Toleranzklauseln bis zu 3% im Anwendungsbereich von 308 Nr. 4 BGB von BGH offen gelassen.

° Lage des Grundstücks in maßstabsgetreuen Plan festhalten. Achtung: nach BGH Nichtigkeit des Vertrages bei ungenauem Lageplan, insbesondere falschen Maßangaben. Kann nur über 315 BGB überwunden werden (oftmals unerwünscht).

° Plan ist als Anlage beizufügen und den Beteiligten zur Durchsicht vorzulegen (9 Abs. 1 S. 3, 13 Abs. 1 S. 1 BeurkG).

> Baubeschreibung: muss dem Verbraucherbauträgervertrag zwingend beigefügt werden, 650u Abs. 1 S. 2, 650j BGB.

° Anforderungen an die Baubeschreibung gemäß Art. 249 § 2 EGBGB, Muss insbesondere klar formuliert sein! Maßgeblich für die vereinbarte Beschaffenheit iSv. 633 Abs. 2 S. 1 BGB.

° Baubeschreibung muss rechtzeitig vor Vertragsschluss in Textform zur Verfügung gestellt werden, Art 249 § 1 EGBGB. Rechtzeitigkeit zu bestimmen wie bei 17 Abs. 2a BeurkG.

° Textliche Baubeschreibung ist der Urkunde als Anlagen nach 9 Abs. 1 S. 2 BeurkG beizufügen und mit zu verlesen. 14 BeurkG (eingeschränkte Vorlesungspflicht) gilt nicht!

° Zulässig: Baubeschreibung und Baupläne gemäß 13a BeurkG Kraft Verweis auf andere notarielle Urkunde in die Urkunde über den Bauträgervertrag einbeziehen (Teilverweisung aus Datenschutzgründen).

° Keine Beurkundung von Baubeschreibung und Plänen: noch 311b Abs. 1 formnichtig!

• SONDERWÜNSCHE:

> Vor erfolgter Auflassung Nachtragsbeurkundung erforderlich; sonst formnichtig, Heilung erst mit Vollzug der Eigentumsumschreibung.

• AUFLASSUNG, VORMERKUNG:

> Auflassung: Laut Handbuch In der Regel Aussetzung der Auflassung bis zur Erfüllung der Erwerberpflichten, insbesondere KPZ. In diesem Fall regelmäßig Bevollmächtigung des Bauträgers zur späteren Erklärung der Auflassung. Laut Handbuch ausnahmsweise sofortige Auflassung, dann beurkundungsrechtliche oder verfahrensrechtliche Lösung -> Vorteil für Erwerber: bei Baumängeln keine vorherige Klage auf Erklärung der Auflassung erforderlich.

> Vormerkung: 3 Abs. 1 Nr. 2 MaBV verlangt die Eintragung der Vormerkung; die bloße Sicherstellung der Eintragung oder die Abtretung des Auflassungsanspruchs (Im Wege der Grundbuchberichtigung bei der ursprünglich zugunsten des Bauträgers eingetragenen Vormerkung eingetragen würde) reichen nicht aus, keine gleichwertige Sicherheit! Arg.: Käufer als Abtretungsempfänger hat keinen Einfluss auf den Bestand des vorgemerkten Anspruch, zu dem die Vormerkung akzessorisch ist.

Question 3

Bauträgervertrag III

• WIRKSAMER KAUFVERTRAG, 3 ABS. 1 NR. 1
• VORMERKUNGSSCHUTZ, 3 ABS. 1 NR. 2
• LASTENFREISTELLUNG, 3 ABS. 1 NR. 3
• BAUGENEHMIGUNG, 3 ABS. 1 NR. 4
• RATENZAHLUNG, 3 ABS. 2 MABV
• P IM FESTPREIS ENTHALTENE ERSCHLIEßUNGSKOSTEN
• SICHERHEITSLEISTUNG, 650M ABS. 2 BGB

Answer 3

Quelle: Rn. 121 ff. und Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn. 3212 ff.

Hintergrund: Wird nicht Sicherung nach § 7 MaBV gewählt (Bürgschaftslösung), dürfen Gelder des Käufers erst in die Verfügungsgewalt des Verkäufers gelangen, wenn die Voraussetzungen von 3 Abs. 1 und Abs. 2 MaBV vorliegen.

• WIRKSAMER KAUFVERTRAG, 3 ABS. 1 NR. 1:

> Öffentlich-rechtliche Genehmigungen zum Vollzug müssen vorliegen (insb. 22 BauGB).

> Notar muss Rechtswirksamkeit und Vorliegen der Genehmigungen bestätigen = Gutachterliche Tätigkeit; bei Zweifeln an Rechtswirksamkeit keine Entscheidung, sondern Tatsachenmitteilung.

> Achtung: Vereinbarung eines vertraglichen Rücktrittsrechts zugunsten des Verkäufers ist im Rahmen der MaBV nicht unwirksam, führt aber dazu, dass Verkäufer ohne Sicherheitsleistung keine Zahlungen des Käufers annehmen darf und dieser insoweit ein Leistungsverweigerungsrecht hat -> Notar hat daher die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit ohne Sicherheitsleistung abzulehnen!

• VORMERKUNGSSCHUTZ, 3 ABS. 1 NR. 2:

> = Ranggerechte Eintragung der Vormerkung; abgeleitete Vormerkung (infolge Abtretung des Eigentumsverschaffungsanspruchs) bietet dem Käufer nicht den gleichen Schutz wie die originäre und reicht daher nicht aus!

• LASTENFREISTELLUNG, 3 ABS. 1 NR. 3:

> Hintergrund: Grundbesitz ist in der Regel mit Globalgrundpfandrecht zugunsten der den Bau finanzierenden Bank des Bauträgers belastet -> im Nachrang zum Globalgrundpfandrecht eingetragene Vormerkung allein sichert lastenfreien Eigentumserwerb daher nicht -> Freigabe des Kaufobjekts von der Globalbelastung muss ebenfalls sichergestellt werden -> entweder durch Rangrücktritt oder (wie regelmäßig) Freistellungsverpflichtung.

> Mindestinhalt der Freistellungsverpflichtung nach 3 Abs. 1 S. 1 Ziff. 3 und 3 Abs. 1 S. 2 MaBV, also

° Zahlung der geschuldeten Vertragssumme bei Vollendung, oder

° Zahlung der dem Bautenstand entsprechenden Vertragssumme bei Nichtvollendung. Achtung: Umfasst auch den Mehrwert gegenüber der geschuldeten Vertragssumme, also unabhängig Ratenplan nach § 3 Abs. 2 MaBV! -> Im Falle des Steckenbleibens des Baus ist geschuldeter Betrag nur derjenige Betrag, der sich ergibt, wenn von der ursprünglich geschuldeten, dem jetzigen Bautenstand entsprechenden Vertragssumme alle Gegenforderungen des Erwerbers aus der Nicht- bzw. Schlechterfüllung des Vertrages (Minderung, Schadensersatz wegen Nichterfüllung, dagegen nicht Eigenleistungen oder Druckzuschlag für Mängelbeseitigung) abgezogen sind.

° Alternativ: Bei Nichtfertigstellung des Bauvorhabens kann sich Globalgläubiger auch das Recht vorbehalten, statt freizustellen alle geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen (objektiven Verkehrs–) Wert des Vertragsobjekts (unter Vetragsaufhebung) zurückzuzahlen (§ 3 Abs. 1 S. 3 MaBV). Beachte: Bauträgervertrag muss diese Option ausdrücklich vorsehen; reine Ersetzungsbefugnis zugunsten des Globalgläubigers ist zulässig.

• BAUGENEHMIGUNG, 3 ABS. 1 NR. 4:

> Hilfsweise Fiktionsbestätigungen, siehe Wortlaut Nr. 4.

• RATENZAHLUNG, 3 ABS. 2 MABV

> Bei Vorliegen der Fälligkeitsvorraussetzungen nach Nr. 1 – 4 Ratenzahlungen nach Baufortschritt, 3 Abs. 2 MaBV.

> Str.: Müssen 7 dieser 13 Raten bereits im BauträgerV festgelegt werden, oder darf die Festlegung dem Bauträger überlassen werden (so die hM)?

• P IM FESTPREIS ENTHALTENE ERSCHLIEßUNGSKOSTEN:

> werden diese bereits mit erster Rate angefordert, liegt darin eine ungesicherte Vorleistung des Erwerbers. Folge: doppelte Belehrungspflicht des Notars, also bzgl. Risiken bei Ausfall des Bauträgers und mögliche Lösungswege.

> Lösungswege:

° Erschließungskosten aus Kaufpreis herausnehmen; Erwerber hat diese dann auf Anforderung selbst an Gemeinde zu entrichten. P dabei: Kalkulationsrisiko liegt bei Erwerber; Finanzierung wird komplexer.

° Bauträger stellt Gemeinde Bürgschaft über sämtliche Erschließungskosten aus. Erwerber kann dann ör nicht mehr in Anspruch genommen werden.

° Vereinbarung eines betragsmäßig bestimmtes Zurückbehaltungsrechts eines Teils der ersten Kaufpreisrate, das die Erschließungskosten mit abdeckt. P Bauträger trägt in dieser Hinsicht insolvenzrisiko des Erwerbers.

° Wie oben, aber Zahlung des entsprechenden Teils der ersten Rate auf Anderkonto

• SICHERHEITSLEISTUNG, 650M ABS. 2 BGB:

> Entweder in Form einer Sicherheit (In der Praxis in der Regel als Erfüllungsbürgschaft einer Bank) oder (insofern nach Wahl des Bauträgers) als Sicherungseinbehalt -> Im letzteren Fall Abzug von der ersten Rate (also 25% statt 30% bzw. 20% statt 25% beim ErbbauR)

> Beachte: wird nicht durch die Bürgschaft nach 7 MaBV ersetzt.

> Zweck: Sicherung des Erfüllungsinteresses, also rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel.

> Achtung: Zwar dispostiv, aber gem. 309 Nr. 15b) kein vollständiger Verzicht und keine Einschränkung der Höhe nach möglich.

Question 4

Bauträgervertrag IV

• VORLEISTUNGSVERBOT, DECKELUNG AUF WERT DER ERBRACHTEN LEISTUNGEN
• BÜRGSCHAFT NACH 7 MABV
• GRUNDPFANDRECHTE
• SPÄTERE ÄNDERUNGEN UND BELASTUNGEN

Answer 4

Rn. 164 ff.

• VORLEISTUNGSVERBOT, DECKELUNG AUF WERT DER ERBRACHTEN LEISTUNGEN:

> Es besteht ein Vorleistungsverbot zugunsten des Verbrauchers, siehe 307 Abs. 2 Nr. 1, 309 Nr. 15a, 632a Abs. 1, 650u BGB iVm HausbauVo.

> 632a BGB wird für Anwendbar gehalten, Raten sind der Höhe nach somit auf den Wert der erbrachten Leistung beschränkt. Die gewerberechtlich starren Raten nach 3 Abs. 2 MaBV haben zivilrechtlich somit den Charakter von Höchstbeträgen.

• BÜRGSCHAFT NACH 7 MABV:

> Bedeutung: Bauträger hat die Möglichkeit, Sicherheit durch selbstschuldnerische Bankbürgschaft zu leisten. Folge: keine Bindung an 2 - 6 MaBV! insbesondere keine Bindung und Fälligkeitsvoraussetzungen nach 3 Abs. 1 und den starren Ratenzahlungsplan nach 3 Abs. 2 MaBV! Ermöglicht also Fälligstellung gegen Bürgschaft.

> Zweck: Sicherung von Fertigstellung UND Eigentumsverschaffungsanspruch. Siehe Formulierung auf S. 436 für Einbindung in der Vertragsgestaltung.

> Auch völliger Übergang von 3 zu 7 MaBV zulässig. Bürgschaft muss dann allerdings über den vollen Betrag lauten; Mischung von 3 und 7 ist unzulässig.

> Achtung: keine Beseitigung des Vorleistungsverbots nach 307 Abs. 2 Nr. 1, 309 Nr. 15a, 632a Abs. 1, 650u BGB iVm HausbauVo! Folge: von den Raten nach 3 Abs. 2 MaBV darf zwar abgewichen werden, aber nur, sofern der Wert der jeweiligen Teilleistung sie übersteigt.

> Aushändigung der Bürgschaftsurkunde erforderlich.

• GRUNDPFANDRECHTE:

> Bestellung entweder durch Erwerber oder veräußernden Bauträger:

° Bestellung durch Erwerber: Abtretung des Eigentumsverschaffunganspruchs als Übergangssicherheit bis zur Eintragung der Grundschuld mit Eigentumsumschreibung. Abtretung wird grundbuchlich Im Wege der Grundbuchberichtigung bei der Vormerkung eingetragen.

° Bestellung durch Bauträger: Bauträger kann im Auftrag und für Rechnung des Erwerbers noch vor Eigentumsumschreibung Grundpfandrechte eintragen, die nach Umschreibung vom Erwerber übernommen werden.

• SPÄTERE ÄNDERUNGEN UND BELASTUNGEN:

> Beachte 17 Abs. 2a BeurkG: Entsprechende Vollmachten und den Bauträger sind nur als Durchführungsvollmacht zulässig. Die Verpflichtung zu den jeweiligen Änderungen und Belastungen muss daher bereits möglichst präzise im Kaufvertrag angelegt sein.

Question 5

Bauträgervertrag V - Besonderheiten bei Renovierungsobjekten

• BAUBESCHREIBUNG
• BAUFORTSCHRITTSRATEN
• HAFTUNG FÜR MÄNGEL

Answer 5

Rn. 295 ff.

Besonderheiten bei Renovierungsobjekten:

• BAUBESCHREIBUNG: muss als negative Beschaffenheitsvereinbarung auch stets bereits ausgeführte renovierungs- und Sanierungsarbeiten ausführen.
• BAUFORTSCHRITTSRATEN: Nach 3 Abs. 2 S. 4 MaBV von 3 Abs. 2 S. 1 u. 2 entsprechende Geltung für Altbauten. Achtung: sitzt ausdrücklich ein Bauvorhaben voraus, daher nicht anwendbar bei lediglich geringfügigen Renovierungsarbeiten. Abgrenzung nach Art und Umfang der jeweiligen arbeiten.
• HAFTUNG FÜR MÄNGEL: Mängelhaftung grundsätzlich nach Werkvertragsrecht (da Bauträgervertrag); Gewährleistungsausschluss für Altbausubstanz zulässig.