§ 1 - Grundstückskauf Flashcards

Question

Besonderheiten bei Parteien II - VERKAUF DURCH VORERBEN - GÜTERGEMEINSCHAFT - INSOLVENZVERMERK - ZV-VERMERK

Answer 1

Rn. 648 ff. - VERKAUF DURCH VORERBEN: > 2113 S. 1 BGB: Unwirksamkeit ggü. Nacherben mit Eintritt der Nacherbfolge soweit Recht des Nacherben vereitelt würde. > Befreiung von 2113 S. 1 BGB (nicht aber S. 2) durch Erblasser möglich, 2136 BGB. --> Keine Befreiung: Verfügung ggü. Nacherben nur mit deren Zustimmung wirksam. Zustimmung ggf. als Fälligkeitsvoraussetzung! > Achtung: Nach hM sind auch bei befreiter Vorerbschaft die Nacherben bei der Löschung des Nacherbenvermerks vom Grundbuchamt anzuhören (rechtliches Gehör) --> Verzögerung! Siehe Rn. 649a für Umgehung (Wirksamkeitsvermerk als Fälligkeitsvoraussetzung) - GÜTERGEMEINSCHAFT: 1) Auf Verkäuferseite: > Bei Alleinverwaltung durch einen Ehegatten Unwirksamkeit sogar des Kaufvertrages ohne Zustimmung des anderen Ehegatten, 1424 S. 1 BGB. > Keine Alleinverwaltung: KV zwar wirksam, Erfüllung aber wegen 1438 BGB unmöglich, sofern keine Ausnahmen nach 1429 ff greifen. > Gutglaubensschutz nach 1412, 892. > Notar: Hinweis auf Beschränkungen, sofern diese bekannt sind (17 Abs. 2 S. 2 BeurkG) 2) Auf Käuferseite: > Jeder Ehegatte kann wirksam KV abschließen, den KP aber nur bei Zustimmung des anderen Ehegatten aus Gesamtgut zahlen, 1438 BGB. > Eintragung der Gütergemeinschaft ins GB auf Antrag, 13 GBO. - INSOLVENZVERMERK: > Insolvenzeröffnung im GB einzutragen, 32 InsO. Übergang der Verfügungsbefugnis aber unabhängig von GB-Eintragung mit Verfahrenseröffnung, 80 Abs. 1 InsO, überwindbar über 91 Abs. 2 InsO iVm 878 BGB. VOR Eintragung ist aber gutl. Erwerb möglich. > Veräußerung durch Verwalter: Verwalter über Bestellungsurkunde (56 Abs. 2) auszuweisen, beglaubigte Abschrift zur Niederschrift (12 BeurkG). > Vormerkung insolvenzfest, 106 InsO. > Vollmachten erlöschen, 117 InsO. Auch Belastungs- und Notarvollmachten! Folge: Verwalter müsste bei Bestellung von Finanzierungsgrundpfandrechten mitwirken --> Fälligkeitsvoraussetzung! Allerdings keine Mitwirkung erforderlich bei Grundpfandbestellungsvormerkung. > Notar hat Kenntnis von Verfahrenseröffnung: Beurkundung des KVs mit Schuldner als Verkäufer abzulehnen. - ZV-VERMERK: > rel. Verfügungsverbot, 20 ZVG iVm 135, 136 BGB --> Belehrung Notar! > Beibringung der Rücknahmeerklärungen der ZV-Gl. als Fälligkeitsvorrauss.

Answer 2

Rn. 683 ff - GbR: > Ausgangspunkt: Teilrechtsfähigkeit der GbR anerkannt, daher selbst als Eigentümerin im Grundbuch einzutragen, flankierend auch formale Grundbucheintragungsfähigkeit anerkannt. >Gesetzliche Regelung in 899a BGB, beachte hierzu: ° Anwendungsbereich ist beschränkt auf das Eigentum an Immobilien beziehungsweise dingliche Grundbuchrechte, kein gutgläubiger Erwerb von Gesellschaftsanteilen! Auch kein Erwerb von beweglichen Sachen und Zubehör sowie Forderungen. ° Außerdem beschränkt auf Verfügungen durch bereits eingetragene GbRs, nach hM nicht auf Verpflichtungsgeschäfte anzuwenden. Arg.: Systematische Stellung in Sachenrecht; kein allgemeines GbR Register in Form des Grundbuchs. -> Gestaltungsempfehlung Handbuch: Bzgl. schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts Doppelverpflichtungen aufnehmen, also der GbR und der handelnden Gesellschafter selbst! ° Nur anwendbar bei namentlicher Nennung der Gesellschafter im Grundbuch (vgl. 47 Abs. 2 GBO); keine Anwendung auf Altfälle mit eingetragenen Namensgesellschaft! > Wesentliche Wirkung von 899a damit: Gesellschafterbestand ist Grundbuchinhalt, über 709, 714 BGB damit Vertrauensschutz, dass eingetragene Gesellschafter die GbR aktiv gemeinsam vertreten können (Passivseite: Erklärung gegenüber einem Gesellschafter reicht aus). > Bei GbR als Käuferin: Mängel der Vertretungsmacht auch relevant bei der Bestellung einer Finanzierung Grundschuld mittels Belastungsvollmacht, da eine tatsächlich nicht existierende GbR nicht bevollmächtigt werden kann, damit keine Abgabe der zur Grundpfandrechtsbestellung notwendigen Erklärung möglich (899a hilft in dieser Konstellation nicht). Empfehlung Handbuch: zusätzliche Bevollmächtigung (neben der Gesellschaft als Käuferin) auch der auftretenden Gesellschafter selbst. > Weitere sichere Gestaltungsmöglichkeiten zur Überwindung der Vertretungs- Problematik laut Handbuch: ° Eintragung als vermögensverwaltende OHG oder KG ins Handelsregister, aus dem Vertretungsverhältnisse ersichtlich sind, oder ° Umwandlung in reine Innengesellschaft. Beachte: bei Innengesellschaft ist gesamthänderische Bindung des Gesellschaftsvermögens abbedungen, daher Miteigentum nach Bruchteilen und Eintragung jedes Gesellschafters selbst im Grundbuch mit nachfolgender Veräußerung das Miteigentumsanteils durch den jeweiligen Gesellschafter. Achtung: Umwandlung von Gesamdhand- in Bruchteilseigentum ist beurkundungspflichtig! > Beachte: 899a BGB auch im Grundbuchverfahren anwendbar: ° relevant im Zusammenhang mit 19 ff. GBO, siehe im Einzelnen die Kommentierung zu 899a! > Beachte auch: ° Wechsel im Gesellschafterbestand wird mit Blick auf die Gesellschaft wie 894 BGB, 22 GBO behandelt. ° beachte in diesem Zusammenhang 82 S. 3 GBO: GbR ist gehalten, Angaben zum Gesellschafterbestand richtigzustellen. - PERSONENHANDELSGESELLSCHAFT, JURISTISCHE PERSONEN: > Notar hat wirksame Vertretung der Gesellschaft zu prüfen, mittels Einsichtnahme des Handelsregisters oder Vorlage eines aktuellen Handelsregisterauszugs. > Nachweis der Vertretungsmacht mittels Notarbescheinigung gemäß 21 BnotO; Vertretungsbescheinigung sollte zur Niederschrift selbst genommen werden. Siehe Formulierung in Rn. 698. > Beachte: 21 BNotO umfasst auch Bescheinigungen über Bestehen oder Sitz einer juristischen Person. > Bei ausländischer Gesellschaft: Notar hat Existenz und Vertretungsberechtigung der handelnden Personen zu prüfen. Bei Eintragung in öffentliches Register möglich durch Vorlage einer öffentlich beglaubigten Registerblattabschrift; In Betracht kommt auch eine Vertretungsbescheinigung eines ausländischen Notars. > Bei Umwandlungen wegen (partieller) Gesamtrechtsnachfolge keine neue Auflassung erforderlich; Grundbuchberichtigung unter Vorlage von beglaubigtem Handelsregisterauszug oder Vertretungsbescheinigung gemäß 21 BNotO. - GESELLSCHAFT IN GRÜNDUNG: > Empfehlung Handbuch zu KG in Gründung: Vormerkung zugunsten der GbR bewilligen; Auflassung zugunsten der KG in Gründung erklären; Endvollzug jedoch erst vornehmen wenn KG im HR eingetragen ist. Vorteil: Unsicherheiten bzgl. der wirksam Vertretung der GbR bei der Auflassung werden vermieden (Hintergrund: KG entsteht wirksam mit Eintragung ins HR oder - bei Zustimmung aller Gesellschafter - mit der Aufnahme des Geschäftsbetriebs). > Bewilligung der Vormerkung und Auflassung zugunsten der vor GmbH ist uneingeschränkt möglich; vor GmbH ist grundbuchfähig. Gründungsurkunde mit Geschäftsführerbestellung ist Grundbuchamt In Form von 29 GBO vorzulegen.

Answer 3

Rn. 704 ff. - VERBRAUCHER/UNTERNEHMER: > Allgemein 13, 14 BGB. Beachte: auch die WEG kann Verbraucherin nach 13 analog sein, wenn ihr mindestens ein Verbraucher angehört und der Verband das Rechtsgeschäft sie wieder zu gewerblichen noch selbstständig beruflichen Zwecken schießt. > Folge: 310 Abs. 3 BGB: Einmalige Verwendung reicht aus; Stellen wird vermutet. - KLAUSELKONTROLLE: > Allgemein: Prüfung nach 307 ff. BGB. > Beachte: transparenzgebot nach 307 Abs. 1 S. 2 BGB kann bereits verletzt sein, wenn die Klausel nicht von dispositiven Recht abweicht, sondern in ihm gar keine Entsprechung hat, beispielsweise Baubeschreibung -> Transparenzgebot hat drei Ausprägungen: Verständlichkeitsgebot, Bestimmtheitsgebot, Vollständigkeitsgebot. - AMTSPFLICHTEN DES NOTARS (17 ABS. 2A BEURKG): > Nr. 1: Hinwirken, dass Erklärungen durch Verbraucher persönlich oder Vertrauensperson abgegeben werden. ° Bei Vertretung des Verbrauchers durch eine andere als die Vertrauensperson ist sicherzustellen, dass die Belehrung über die Anforderungen von 17 Abs. 2a BeurkG auf andere Art sichergestellt ist, z.B. über anschreiben des Notars an Verbraucher. ° Achtung: keine unbedingte Amtspflicht des Notars; Ausnahmen daher zulässig. Insbesondere ist vollmachtloser Vertretung nicht gänzlich unzulässig, allerdings darf sie nicht von Notar angeregt werden. Zulässig beispielsweise bei ausdrücklichem Wunsch des beteiligten Verbrauchers und sachlichen Grund, beispielsweise Wohnort oder Krankenhausaufenthalt. > Nr. 2: Zweiwöchige Überlegungsfrist. Beachte: ° Gibt nur im Anwendungsbereich von 311b Abs. 1 BGB, daher nicht beispielsweise bei Bestellung von Grundpfandrechten (Beurkundungserfordernis wegen 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). ° Fristberechnung: 2 Wochen ab Zugang des Vertragstextes. ° Unterschreitung nur in Ausnahmefällen zulässig, wenn sich der Notar insbesondere davon überzeugt hat, dass sich der Verbraucher auf andere Weise hinreichend mit dem Inhalt des Rechtsgeschäftes auseinandergesetzt hat. Notar hat stets zu prüfen, ob der Schutzzweck der Norm (insbesondere Übereilungschutz) erreicht ist; Prüfung anhand Umstände des Einzelfalls, beispielsweise Maß der Fristunterschreitung, Komplexität des Rechtsgeschäfts, Vorbildung des Verbrauchers. Achtung: zweiwöchige Regelfrist steht grundsätzlich nicht zur Disposition der Beteiligten! Gründe für ein Unterschreiten der Frist sind in der Urkunde selbst anzugeben.

Answer 4

Rn. 719 ff. > Bei Erwerb eines Grundstücks zu Bruchteilen (741 BGB) gelten 745 und 749 Abs. 2 BGB. ° 745: Regelung zur Verwaltung und Benutzung möglich -> Umfasst beispielsweise die Regelung, das nur bestimmte Teile eines Grundstücks oder bestimmte Räumlichkeiten eines Hauses durch den jeweiligen Miteigentümer genutzt werden dürfen. ° 749: Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, kann ausgeschlossen werden. > Bedeutung 1010 BGB: Regelungen nach 745 und 749 BGB sind als Belastungen des jeweiligen Miteigentumsanteils im Grundbuch eintragungsfähig und wirken damit auch für und gegen sonderrechtsnachfolge des jeweiligen Miteigentümers.

Answer 5

Rn. 751 ff. - GESETZLICHE GRUNDLAGE: Begründung der Zuständigkeit in 23 BNotO; Regelung des Verfahrens in 57 ff. BeurkG. - RECHTSVERHÄLTNISSE: Es sind zwei Rechtsverhältnisse zu unterscheiden: > Verwahrungsvereinbarung: betrifft den materiell -rechtlichen Kaufpreisanspruch; Abänderung der Zahlungspflicht des Käufers dahingehend, Dieser auf Notaranderkonto zu zahlen hat. > Verwahrungsanweisung: betrifft die Durchführung der Verwahrung, wobei stets die nicht dispositiven 57 ff. BeurkG zu beachten sind. - ZULÄSSIGKEIT DER VERWAHRUNG: > nach 57 Abs. 2 BeurkG berechtigtes Sicherungsinteresse erforderlich. Einzelheiten hier streitig; nach allgemeiner Ansicht ist das berechtigte Sicherungsinteresse jedoch nach objektiven Kriterien zu bestimmen. Maßgeblich ist dabei, dass das Rechtsgeschäft nicht ebenso sicher ohne Nutzung eines Notaranderkonto abgewickelt werden kann. Notar hat in dieser Hinsicht einen gewissen Beurteilungsspielraum. Achtung: 57 Abs. 2 BeurkG steht nicht zur Disposition der Parteien. Verwahrung ist daher NICHT bereits aufgrund übereinstimmenden Parteiwillens zulässig! Bei zulässiger Verwahrung trifft den Notar dennoch keine Pflicht, Verwahrung zu wählen. > Anwendungsfälle, in denen Verwahrung in Betracht kommt: ° Besitzübergang (zu festem Termin) vor Kaufpreiszahlung zur Vermeidung einer ungesicherten Vorleistung des Verkäufers. Besitzübergang dann mit Eingang des Kaufpreises auf Notaranderkonto; möglich bereits kurz nach Beurkundung. ° Kauf eines in der Zwangsversteigerung befindlichen Grundstücks: Bei (regulärer) Direktzahlung wäre KP fällig u.a. mit treuhänderischer Überlassung der Rücknahmeanträge der die ZV betreibenden Gläubiger (ähnlich wie bei der Löschung von Grundschulden) -> Risiko dieser Konstruktion: Durch Insolvenz des Verkäufers nach Fälligkeitsmitteilung aber vor Verwendung des Rücknahmeantrags kann der Rücknahmeantrag unbeachtlich werden! -> Lösung durch Verwahrung, bei der die Auszahlung des KPs an den Verkäufer erst NACH Eigentumsumschreibung erfolgt. Häufiger Anwendungsfall, insb. wenn Privatgläubiger die ZV betreiben. Bei Kreditinstituten sind Risiken oftmals besser beherrschbar, dann eher Direktzahlung möglich. ° Vermeidung von Abwicklungsschwierigkeiten bei Beteiligung mehrerer Kreditinstitute. Notar kann in diesem Fall zunächst den gesamtkaufpreis auf Anderkonto sammeln und dann auszahlen, wenn feststeht, dass die Treuhandauflagen sämtlicher Gläubiger erfüllt werden können. ° Verkauf durch Partei Kraft Amtes (Insolvenzverwalter, Nachlassverwalter , Testamentsvollstrecker): Beachte , dass die obergerichtliche Rechtsprechung 878 BGB NICHT auf den Verlust der Amtsstellung bei Parteien Kraft Amtes anwendet (anders die hL). Folge: Amtsstellung und damit Verfügungsbefugnis müssen bis zur Vollendung des Rechtserwerbs vorliegen. Verlust der Amtsstellung vor Eigentumsumschreibung hindert Eigentumserwerb des Käufers -> Abwicklung über Anderkonto kann dieses Risiko beherrschbar machen. Notar muss prüfen, ob nach Eigentumsumschreibung und vor Auszahlung die Verfügungsbefugnis noch besteht. Alternative Gestaltungsmöglichkeit: Direktzahlung, aber Einholung der Bestätigung von Nachlass- beziehungsweise Insolvenzgericht dass die Amtsstellung und damit Verfügungsbefugnis (i) nach eintragen der Vormerkung und (ii) nach Eigentumsumschreibung noch fortbestand. Löschung der Vormerkung erst nach letzter Bestätigung (anders als bei üblicher Abwicklung , bei der die Vormerkung bereits gelöscht werden kann, wenn keine Zwischeneintragungen ohne oder gegen den Willen des Käufers erfolgt sind).

Answer 6

Rn. 842 ff. > Gesetzliche Anforderungen: 57 ff. BeurkG > Form: Schriftform, 57 Abs. 4 BeurkG > Fakultative Verwahrung: möglich als alternative Gestaltungsoption (gegenüber der Pflichtverwahrung, die fest vereinbart wird), wenn die Notwendigkeit einer späteren Verwahrung In Betracht kommt. dem Inhalt nach somit eine Klausel, die Verwahrung ermöglicht, aber nicht zwingend anordnet. Vorteil: spätere Änderung des Vertrages wird vermieden. > Erfüllungswirkung: nach BGH nur, wenn ausdrücklich von den Parteien vereinbart. BGH hat darüber hinaus offen gelassen, ob Erfüllung bereits mit Auszahlung oder bereits Vorliegen der Erfüllungsvoraussetzungen eintritt. > Bei ausstehenden Genehmigungen, insbesondere weil vollmachtloser Vertretung: Verwahrung sollte erst mit vorliegen sämtliche Genehmigungen erfolgen, anderenfalls fehlt es technisch an einer wirksamen Verwahrungsanweisung, aufgrund derer Der Notar Geldbeträge annehmen könnte. > Auszahlungsvoraussetzungen: ° Äquivalent zu Fälligkeitsvoraussetzungen bei Direktzahlung; dürfen dementsprechend nicht hinter diesem zurückbleiben. ° relevant insbesondere bei erforderliche Räumung des Vertragsgegenstandes, die vom Notar nicht überwacht wird. Lösung: Mitteilung des Verkäufers oder (vorzugswürdig) beider Parteien über die erfolgte Räumung. > Rückzahlung bei nichteintritt der Auszahlungsvoraussetzungen: ° typischerweise größtes Problem in der praktischen Handhabung der Verwahrung. Problem ist, dass der Notar gegebenenfalls zu prüfen hat ob eine Auszahlung aus dem Anderkonto zu unterbleiben hat. Empfehlung Handbuch: Frage, ob bei Vertragsstörungen auszuzahlen ist, sollte von vornherein an Gerichte delegiert werden. ° Flankierendes Problem: Beachtlichkeit von Widerrufen, sie hierzu 60 Abs. 2 und 3 BeurkG. Beachtlich sind den auch bei einseitigen Widerrufen nur solche die den Bestand des Rechtsgeschäfts in Frage stellen; Notar dann nicht über den Hinterlegten Betrag verfügen. -> Insbesondere nicht der Fall, wenn lediglich eine Minderung geltend gemacht wird. Notar sollte den Käufer in diesem Fall auf die Unbeachtlichkeit seines Widerrufs hinweisen.

Answer 7

Rn. 898 ff. - ZULÄSSIGKEIT: > Konflikt mit den Zielsetzungen von 17 BeurkG, Daher nur zurückhaltend einsetzen; Beurkundung mit vollmachtlosen Vertretern wird oftmals vorzugswürdig sein. Systematische Aufspaltung von Kaufverträgen in Angebot und Annahme ist mit Blick auf 17 Abs. 2a S. 1 BeurkG berufsrechtlich unzulässig (ebenso die systematische Beurkundung mit vollmachtlosen Vertretern). Folge: zulässig bei Vorliegen eines sachlichen Grundes, beispielsweise große räumliche Entfernung zwischen den Parteien oder Terminschwierigkeiten von einiger Erheblichkeit. > Achtung: Annahme-Notar ist nach BGH nicht mehr zur Belehrung über den Inhalt des Angebots verpflichtet; Er hat lediglich nach 17 Abs. 1 BeurkG die Annahmefähigkeit des Angebots zu überprüfen und ob etwaige Annahmebedingungen zu beachten sind. > Empfehlung HdB: Sämtliche materiell oder formell relevanten Erklärungen in der Annahmeurkunde wiederholen oder relevante Erklärungen über 13a BeurkG zum Inhalt der Annahme machen. - ANGEBOT, INSB. ZV-UNTERWERFUNG, VORMERKUNG, ÄNDERUNGEN DER ANNAHMEFRIST, AUFLASSUNG: > Unterteilung der Angebotsurkunde in (i) das eigentliche Angebot und (ii) den vollständigen Inhalt des angebotenen Kaufvertrages, welcher der Niederschrift als Anlage gem. 9 Abs. 1 S. 2 BeurkG beizufügen ist. > Beachte hierzu: ° Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Angebot muss als Prozesshandlung wegen des vollstreckungsrechtlichen Bestimmtheitsgebots nach 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO ausdrücklich erklärt werden. Empfehlenswert es daher die ausdrückliche Wiederholung der Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers unter Nennung des Kaufpreises. Gibt hingegen der Käufer das Angebot ab, kann er sich ohne weiteres der Zwangsvollstreckung unterwerfen. ° Vormerkung: wird die Vormerkung noch vor Annahme des Angebots bewilligt und im Grundbuch eingetragen, liegt darin eine ungesicherte Vorleistung des Anbietenden. -> Mögliche Lösungen: Bevollmächtigung des Angebotsempfängers zur Bewilligung nach fristgerechter Angebotsannahme ODER Eintragungsbewilligung bereits im Angebot aufnehmen, aber Notar anweisen, die Vormerkung erst nach Annahme des Angebots zur Eintragung zu bringen. Ist dennoch die sofortige Eintragung der Vormerkung gewünscht, sollte sie unter auflösende Bedingung gestellt werden. Bedingungseintritt ist dann die Einreichung einer notariellen Eigenurkunde beim Grundbuchamt mit der Erklärung, dass der gesicherte Anspruch nicht besteht (Hintergrund: Schubladenvollmacht und (bei konservativer Lesart) wohl auch Schubladenlöschung (wegen der darin enthaltenen Weisung des Notars) wegen 117 InsO nicht insolvenzfest). ° Verlängerung der Annahmefrist ist beurkundungspflichtige Inhaltsänderung des Angebots. Nach Ablauf der Angebotsfrist bedarf deren Verlängerung erneuter Beurkundung. P dann: Wiederverwendung der Vormerkung (ohne erneute GB-Eintragung) möglich? Nach BGH möglich bei Kongruenz; beachte aber, dass sich der Rang nicht nach der alten Eintragung, sondern allein nach dem Zeitpunkt der neuen Bewilligung bestimmt (anderenfalls Konflikt mit 879 BGB). -> wegen bestehender Rechtsunsicherheiten Eintragung neuer vormerkung empfehlenswert. ° Auflassung: wegen 925 S. 2 BGB Bevollmächtigung des Angebotsempfängers notwendig. Sicherung des Erklärenden dann über beurkundungsrechtliche oder verfahrensrechtliche Lösung.

Answer 8

Rn. 914 - BINDUNGS- UND ANNAHMEFRIST: Zu unterscheiden sind AGB Konstellationen und solche außerhalb der 307 ff.: > AGB (-): keine Bedenken gegen langfristige Bindung des Anbietenden, Frist von 30 Jahren (vgl. 462 S. 1 BGB) Sollte nicht überschritten werden. > AGB (+): Prüfung anhand von 308 Nr. 1 BGB. ° Nach BGH besteht bei Bauträger- und Eigentumswohnungskaufverträgen eine Regelfrist von vier Wochen; 308 Nr. 1 BGB greift in der Regel, wenn diese um 50% überschritten wird. Gilt auch, wenn Angebot nach Ablauf der Frist fortgelten soll, aber widerruflich wird. ° Überschreitungen bedürfen eines sachlichen Grundes; Voraussetzung ist stets ein schutzwürdiges, gegenüber den Belangen das Klauselgegners vorrangiges Interesse das Klauselverwenders. In der Lit. oftmals bejaht, wenn baurechtliche Zulässigkeit noch geklärt werden muss. ° Falls 308 Nr. 1 BGB (+): Folge 306 Abs. 2 BGB, also Geltung des dispositiven gesetzesrechts, In diesem Fall 147 Abs. 2 BGB, somit Geltung der Regelbindungsfrist von vier Wochen. > Der BGH-Rspr. zugrundeliegender Sachverhalt: BauträgerV, hierin vom Bauträger (als Verwender) vorformulierte Klausel, nach der der Erwerber an sein Angebot zum Vertragsschluss für sechs Wochen oder mehr gebunden ist. - ANNAHME: > Wirksamkeit der Annahme: Mit Zugang einer AUSFERTIGUNG (vgl. 47 BeurkG) beim Erklärungsempfänger. --> BGH lässt allerdings Verzicht auf Zugang der Ausfertigung zu. > Ausfertigung des Angebots muss nicht zwingend bei Beurkundung der Annahme vorliegen, außer bei Vollmachten durch den Erklärenden des Angebots (12 BeurkG, insb. bei Vollmacht für 925 S. 2 BGB). > Bei Bezugnahme nach 13a BeurkG ist jedenfalls eine beglaubigte Abschrift erforderlich. - ALTERNATIVE GESTALTUNGEN: > Optionsvertrag: Technisch aufschiebend bedingter KV; aufs. Bedingung ist die Ausübung des Optionsrechts. > KV mit Rücktrittsvorbehalt: Beachte im Anwendungsbereich der 307 ff. BGB die Regelung von 308 Nr. 3 BGB, wonach ein sachlicher Grund erforderlich ist --> idR (+) bei Feststellen der baurechtlichen Zulässigkeit, str. bei Erzielen einer bst. Abverkaufsquote. Im Allgemeinen aber ähnliche Bedenken wie längerer Bindungsfrist, daher restriktiv zu handhaben. > Vollmachlose Vertretung --> Beachte: Keine Höchstfrist für Genehmigung, nur 177 Abs. 2.

Answer 9

Rn. 956 ff. - AUFHEBUNG: relevant ist insbesondere die Frage, ob die Aufhebung beurkundungspflichtig ich ist. Es kommt auf den Zeitpunkt an: > Bereits vollzogener Kaufvertrag: Aufhebung ist stets beurkundungspflichtig, da der schuldrechtliche Aufhebungsvertrag eine Pflicht zu Rückübereignung des Grundstücks beinhaltet. Damit 311b Abs. 1 BGB (+) > Anwartschaftsrecht bereits entstanden: Aufhebung beurkundungspflichtig -> Wegen 22 GBO bedarf es dann auch keiner Löschungsbewilligung zur Löschung der Vormerkung mehr. ° Merke: Anwartschaftsrecht entsteht als antragsgestütztes Anwartschaftsrecht mit Stellen des Eigentumsumschreibungsantrags oder als vormerkungsgestütztes Anwartschaftsrecht mit Eintragung der Vormerkung oder jedenfalls Stellen des Eintragungsantrags. ° Folge: mit Beseitigung des Anwartschaftsrechts (zB durch formlose Aufhebung der Auflassung) würde an sich die Beurkundungspflicht entfallen. Aus Dokumentationsgründen nicht empfehlenswert. ° Herleitung: nach hM direkt aus 311 Abs. 1 BGB. > Vor Entstehen des Anwartschaftsrechts: Aufhebung formfrei möglich, wenngleich bereits aus Dokumentationsgründen nicht empfehlenswert. - ÄNDERUNG DES KAUFVERTRAGES: > nach ständiger BGH Rechtsprechung: Änderungen nach bindender (873 Abs. 2 BGB) Erklärung der Auflassung grundsätzlich formlos möglich. Arg. BGH: Zwecke des Formerfordernisses der Beurkundung sind in diesem Stadium bereits erreicht. - BESTÄTIGUNG DES KAUFVERTRAGES: > Gesetzliche Grundlage der Bestätigung eines nichtigen Rechtsgeschäfts: 141 Abs. 1 BGB. > Bei Bestätigung eines nichtigen GKVs gilt stets 311 Abs. 1 BGB, daher stets beurkundungspflichtig. Sofern der nichtige Ausgangsvertrag formgerecht geschlossen wurde, ist laut BGH keine erneute Verlesung und auch keine Verweisung nach 13a BeurkG erforderlich (anders Hdb). Bei einem Formmangel der Ausgangsurkunde kommt 13a BeurkG hingegen nicht in Betracht.

Answer 10

Quelle: WüHdb S. 744 ff., Tegen S. 55 ff. - HINTERGRUND / PROBLEMATIK: > Aus grundbuchrechtlicher Sicht: Existenznachweis und Nachweis der ordnungsgemäßen Vertretung können mangels GbR-Register nicht in der Form von 29 GBO geführt werden -> in Betracht käme notariell beglaubigter GesellschaftsV, allerdings könnte sich der Gesellschafterbestand auch nachträglich verändert haben; der Nachweis ist damit praktisch kaum zu führen. -> Faktisch bliebe dann nur der Erwerb durch mittels notariellem Gesellschaftsvertrag neu gegründeter GbR. > Folge: GBA weigerten sich bisweilen, die GbR als Erwerberin einzutragen. > Nunmehr gesetzlich gelöst über 47 Abs. 2 GBO --> Gesellschafter namentlich eintragen; Eintragung als Namens-GbR ist unzulässig. > Materiell-rechtlich flankiert von 899a BGB, der allerdings nur eingeschränkten Gutglaubensschutz vermittelt und nach hM insb. keine schuldrechtlichen Verpflichtungen erfasst. > 899a BGB umfasst guten Glauben an: ° Existenz der Gesellschaft (str., aber wohl hM) ° Gesellschafterstellung der im GB eingetragenen Personen ° Vertretungsmacht der als Gesellschafter eingetragenen Personen > 899a umfasst nicht: ° Mitverkaufte bewegliche Sachen ° den GbR-Anteil selbst ° Schuldrechtliches Kausalgeschäft (str., aber hM) - GBR ALS VERÄUßERIN: > P 1: Da 899a nach hM nicht das Kausalgeschäft erfasst, wäre der Erwerb nicht kondiktionsfest. Achtung: Eine verbreitete Ansicht lässt den Erwerb über 899a selbst als Causa genügen, da der gutgläubige Erwerb nach allg. Regeln (sofern nicht unentgeltlich, 816 Abs. 1 S. 2 BGB) kondiktionsfest ist. Solange dies noch nicht höchstricherlich entschieden ist, kann der Erwerber durch folgende Gestaltungen abgesichert werden: 1) Umwandlung in OHG oder Innengesellschaft (=Miteigentum) als Zwischenschritt. Nachteile: Aufwand, höhere Gebühren, OHG unterliegt handelsrechtlichen Buchführungspflichten. 2) Schuldrechtliche Doppelverpflichtung (=Schuldbeitritt) der Gesellschafter, insb. bzgl. des Eigentumsverschaffungsanspruchs. Die Auflassung dient dann auch der Erfüllung dieser Verpflichtung, sodass der Erwerb kondiktionsfest ist! -> Rettet allerdings wegen Akzessorietät die Vormerkung nicht (s.u.)! 3) Abwicklung über Anderkonto mit Auszahlung erst nach Eigentumsumschreibung. Auflassungsvormerkung kann zusätzlich eingetragen werden und hilft, wenn GbR wirksam vertreten wurde. - P2: Bei Unwirksamkeit des Kausalgeschäfts (insb. GbR nicht wirksam vertreten, dann schwebende Unwirksamkeit und Unwirksamkeit, wenn GbR nicht genehmigt) wegen strenger Akzessorietät auch KEINE VORMERKUNG! --> Sicherung mittels Abwicklung über Anderkonto möglich, siehe oben 3). - GBR ALS ERWERBERIN: > Früher bestand das oben beschriebene Nachweisproblem. ° BGH 2011: Ausreichend ist, wenn 1) GbR und alle Gesellschafter in der notariellen Auflassungsverhandlung benannt sind --> Urkundseingang und 2) die Handelnden erklären, dass die alleinige Gesellschafter sind. ° GBA muss keine weiteren Nachweise der Existenz, Identität oder Vertretung prüfen --> Müssen daher auch nicht von Notar im Rahmen seiner Prüfungspflicht nach 12, 17 BeurkG angefordert werden. ACHTUNG: materiell-rechtlich besteht gleichwohl das Problem, dass der Vertrag mangels wirksamer Vertretung / Nichtbestehend der Gesellschaft unwirksam sein kann! 899a hilft hier mangels Eintragung nicht! -> Verkäufer hätte dann Rückzahlungsanspruch gegen die Scheingesellschaft, außerdem SE gem. 179 Abs. 1 BGB. > Belastungsvollmacht: Sollte zur Vermeidung von Nachweisproblemen (Vertretungsmacht in Form von 29 GBO) auch jedem Gesellschafter persönlich erteilt werden. > Kaufpreiszahlung: Ebenfalls (Mit)Verpflichtung der Gesellschafter anzuraten; ebenso auch bei 780 BGB, 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO bzgl. Kaufpreiszahlung, da Vermögen der GbR unzureichend sein könnte. Zwar greift 128 HGB, büber 794 Abs. 1 Nr. 5 kann jedoch schneller die vollstreckbare Ausfertigung erhalten werden. - GRUNDBUCHBERICHTIGUNGEN BEI WECHSELN IM GESELLSCHAFTERBESTAND: siehe Palandt 899a Rn. 3, Tegen S. 64 ff. > Ausscheiden eines Gesellschafters -> Bewilligung nur von ausscheidendem Gesellschafter oder Unrichtigkeitsnachweis (22 Abs. 1, 29 GBO) > Eintritt eines neuen Gesellschafters -> Bewilligungen der bisherigen Gesellschafter (19, 29 GBO) und Zustimmung des eintretenden Gesellschafters (22 Abs. 2, 29 GBO). Alternativ Unrichtigkeitsnachweis (22 Abs. 1, 29 GBO) > Übertragung von Geschäftsanteil: Bewilligungen der bisherigen und ausscheidenden Gesellschafter (19, 29 GBO) und Zustimmung des eintretenden Gesellschafters (22 Abs. 2, 29 GBO). Alternativ Unrichtigkeitsnachweis (22 Abs. 1, 29 GBO). Bewilligungen der bisherigen Gesellschafter sind entbehrlich, wenn Übertragung in Form von 29 GBO nachgewiesen wird. > Tod eines Gesellschafters: Bewilligung der verbleibenden Gesellschafter und der Erben. Alternativ Unrichtigkeitsnachweis (22 Abs. 1, 29 GBO). Einzelheiten str., siehe Kommentierung im Palandt. - VERTRETUNG DER GBR DURCH EINEN GESELLSCHAFTER: Nach einigen OLGs muss eines Vollmacht in Form von 29 GBO beigebracht werden; auch notarieller GesellschaftsV soll nicht zum Nachweis einer von der gesetzlichen Regelung abweichenden Vertretungsregelung ausreichen.