§ 4 Erbbaurecht

Question 1

Begründung eines Erbbaurechts I

• NOTWENDIGKEIT EINES BAUWERKS
• SACHENRECHTLICHE GRUNDLAGEN

Answer 1

Rn. 1 ff.

• NOTWENDIGKEIT EINES BAUWERKS:

> Zwingendes Erfordernis nach 1 Abs. 1 ErbbauRG. Beachte:

° Keine Bestellung von Erbbaurecht bei dauernden Bauverboten möglich.

° zwingend feste Verbindung mit dem Grundstück erforderlich; nicht nur Häuser, sondern Einrichtungen und Anlagen aller Art, zB Hochspannungsleitungen, Brücken, Gleisanlagen -> Bestimmtheitsgrundsatz beachten, Rechtsprechung lässt aber Möglichkeit der Auslegung zu!

° auch künftige Bauwerke.

° auch nur bestimmte von mehreren Bauwerken auf einem Grundstück; Belastungsgegenstand ist dann Gesamtgrundstück; Ausübungsbereich des Erbbaurechts jedoch auf betroffene Gebäude beschränkt.

• SACHENRECHTLICHE GRUNDLAGEN:

> Begründung nach 873 Abs. 1 BGB; 925 nach 11 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG unanwendbar; Einigung aber in Form von 29 GBO nachzuweisen.

> Bestellung unter auflösender Bedingung unzulässig, 1 Abs. 4 ErbbauRG -> Daher Bestellung eines nicht befreiten Vorerben ohne Zustimmung des Nacherben Wegen Unwirksamkeit der Bestellung im Nacherbfall unzulässig.

> Rang: ausschließlich an erster Rangstelle, 10 ErbbauRG. Folge:

° vorrangiger Zwangsversteigerungsvermerk hindert Eintragung grundsätzlich, da nach 23 ZVG ebenfalls auflösend bedingt.

° nicht rangfähige Rechte (zB Nacherbenvermerk) sind unschädlich.

° Rangrücktritt zwingend auch bei existenznotwendigen Dienstbarkeiten (zB öffentlicher Kanal, U Bahn) erforderlich -> praktische Probleme! Wird der Rangrücktritt erklärt, wird der Dienstbarkeitsberechtigte jedenfalls Eintragung einer inhaltsgleichen erstrangigen Dienstbarkeit am Erbbaurecht fordern. Jedoch mit Blick auf 28 (vorrangiger Entschädigungsanspruch bei zeitablauf) und 33 ErbbauRG (Erlöschen bei Heimfall) höchst unsicher! SIEHE RN. 35 ZU RISIKEN UND GESTALTUNGSMÖGLICHKEITEN. Beachte, dass uU ein Anspruch auf Rangrücktritt nach 242 BGB bestehen kann.

Question 2

Begründung eines Erbbaurechts II - Besondere Arten des Erbbaurechts

• GESAMTERBBAURECHT
• NACHBARERBBAURECHT
• EIGENTÜMERERBBAURECHT
• UNTERERBBAURECHT
• WOHNUNGSERBBAURECHT

Answer 2

Rn. 36 ff.

• GESAMTERBBAURECHT = Einheitliches Erbbaurecht zu Lasten mehrerer Grundstücke -> Durch anfängliche Bestellung zulasten mehrerer Grundstücke, spätere Grundstücksteilung oder spätere Erstreckung auf weiteres Grundstück. Beachte:

° Grundstücke müssen nicht notwendigerweise aneinander grenzen; lediglich gewisser räumlicher Zusammenhang erforderlich, 6a GBO.

° Auch durch Vereinigung mehrere Einzelerbbaurechte nach 890 BGB möglich -> Zustimmung der jeweiligen Grundstückseigentümer nicht erforderlich. Erforderlich aber: gleiche Restlaufzeit und im Wesentlichen gleicher Inhalt.

• NACHBARERBBAURECHT: Konstellation: ein Gebäude erstreckt sich über mehrere Grundstücke; Abschluss mehrere Einzelerbbaurechtsverträge (statt eines - zulässigen - Gesamterbbaurechts) mit den jeweiligen Grundstückseigentümern -> nach hM unzulässig wegen 1 Abs. 3 ErbbauRG.
• EIGENTÜMERERBBAURECHT: entsteht beispielsweise durch Heimfall. Kann auch ursprünglich dingliche wirksam bestellt werden mittels einseitiger Erklärung des Eigentümers, 13, 19 GBO. beachte: nach BGH erfordern schuldrechtliche Vereinbarungen zwingend Personenmehrheit; die schuldrechtlichen Vereinbarungen des Erbbaurechtsvertrages werden damit erst mit Eintritt durch den späteren Erwerber wirksam.
• UNTERERBBAURECHT = Erbbaurecht an einem weiteren Erbbaurecht als belastungsgegenstand -> Bestellung ohne Zustimmung des Grundstückeigentümers möglich. Eintragung ebenfalls. nur ein erster rangstelle möglich, Daher nur Bestellung eines Untererbbaurechts möglich. Praktischer Anwendungsfall: Aufteilung in Wohnungserbbaurechte geplant, Grundstückseigentümer wünscht aber nur rechtliche Beziehung mit einem Erbbaurechtsnehmer, der dann wiederum untererbbaurechte bestellt. P 33 Abs. 1 ErbauRG -> an sich entschädigungsloser Untergang bei Heimfall des Obererbbaurechts. Siehe Rn. 51 zu Lösungen.
• WOHNUNGSERBBAURECHT: entsteht durch Teilung eines bestehenden Erbbaurechts gemäß WEG. Dann Miteigentumsanteil am Erbbaurecht.

Question 3

Begründung eines Erbbaurechts III - Form und Inhalt des Erbbaurechtsvertrages

• FORM
• AUFBAU/SYSTEMATIK
• ZUM VERTRAGSGEMÄßEN DINGLICHEN INHALT
• WEITERER SCHULDRECHTLICHER INHALT

Answer 3

Rn. 56 ff.

• FORM: Notarielle Beurkundung, 11 Abs. 2 ErbbauRG, 311b Abs. 1 BGB.
• AUFBAU/SYSTEMATIK: es ist zwingend zu unterscheiden zwischen

1) gesetzlichem Mindestinhalt nach 1 ErbbauRG (Erbbaurecht an Bauwerk, zwingend veräußerlich und vererblich);
2) Vertragsgemäßem dinglichen Inhalt nach 2, 5, 27 Abs. 1, 32 Abs. 1 ErbbauRG;
3) Sonstigem, nur schuldrechtlich wirkendem Inhalt.

• ZUM VERTRAGSGEMÄßEN DINGLICHEN INHALT:

> Regelungsgegenstände abschließend in 2, 5, 27 Abs. 1, 32 Abs. 1 ErbbauRG aufgeführt.

> Dingliche Wirkung wenn von dinglicher Einigung (Grundbucherklärungen) umfasst und als solche (durch Bezugnahme) im Grundbuch eingetragen.

> Merkposten:

° Erstreckung auf SONSTIGE GRUNDSTÜCKSFLÄCHEN (unbebaut) wie Zufahrt, Parkplatz etc. möglich, 1 Abs. 2 ErbbauRG.

° DAUER gesetzlich nicht geregelt, daher frei vereinbar; keine Obergrenze; auch automatische Verlängerung möglich (sofern nicht eine Partei widerspricht).

° VERLÄNGERUNG, 2 Nr. 6, 31 ErbbauRG: Praktisch eher unbedeutend, da recht eng und nur einschlägig, wenn Grundstückseigentümer mit einem Dritten einen Erbbaurechtsvertrag mit gleicher wirtschaftlicher Nutzung vereinbart (ähnlich Vorkaufsrecht nach BGB) -> Durchgreifendes echtes Verlängerungsrecht des Erbbauberechtigten kann nur schuldrechtlich vereinbart werden; dingliche Sicherung dann mittels Vormerkung!

° ENTSCHÄDIGUNG gesetzlich nicht geregelt, außer bei 27 Abs. 2 ErbbauRG (Sozialer Wohnungsbau) frei vereinbar. Abwendung der Entschädigung nach 27 Abs. 3 ErbbauRG durch Angebot der Verlängerung möglich, Regelung Ist allerdings dispositiv.

° Insbesondere: HEIMFALL:

• beachte: kein automatischer Untergang des Erbbaurechts, vielmehr Anspruch des Grundstückseigentümers auf dessen Übertragung.
• Heimfallgründe: in den Grenzen von 138, 242 frei vereinbar, daher weitreichender Gestaltungsspielraum. Typische Heimfallgründe zB vertragswidrige Nutzung; Kirchenaustritt bei kirchlichen Grundstücken; Tod des Berechtigten.
• Mit Ausübung Folge nach 33 Abs. 1 ErbbauRG: Untergang von Belastungen am Erbbaurecht mit Ausnahme von Grundpfandrechten und Reallasten.
• Beachte 33 Abs. 2 ErbbauRG betreffend den Übergang der persönlichen Haftung auf den Grundstückseigentümer in Zusammenhang mit Grundpfandrechten -> Regelung ist zwingend, Lösung nur durch Freistellungsansprüche zugunsten des Grundstückseigentümers. Schutz des Grundstückseigentümers zudem über 5 Abs. 2 ErbbauRG.

° Insbesondere: VERFÜGUNGSBESCHRÄNKUNGEN:

• Für Grundstückseigentümer bedeutend wegen des Haftungsrisikos aus 33 Abs. 2 ErbbauRG.
• Katalog der zulässigen Verfügungsbeschränkungen abschließend in 5 ErbbauRG aufgezählt; nach hM einzige Ausnahme: Dauerwohnrecht nach 31 ff WEG, dessen Einräumung ebenfalls von der Zustimmung des Grundstückseigentümers abhängig gemacht werden kann.
• Nicht in 5 ErbbauRG aufgeführte Gegenstände: keine Zustimmung des Eigentümers erforderlich, bspw. bei Aufteilung nach WEG oder Vermietung/Verpachtung -> Regelung mit dinglicher Wirkung in diesen Bereichen nur über Heimfall-Klausel möglich.
• Anspruch auf Zustimmung unter den Voraussetzungen von 7 ErbbauRG (zwingende Regelung!).
• WEITERER SCHULDRECHTLICHER INHALT:

> Betrifft wegen des abschließenden Katalogs in 2, 5, 27 Abs. 1, 32 Abs. 1 ErbbauRG sämtliche weiteren Regelungsgegenstände -> dingliche Wirkung nur bei Sicherung über Vormerkung!

> Insbesondere: ERBBAUZINS:

° Entgeltlichkeit gesetzlich nicht vorgeschrieben, daher auch unentgeltliche Bestellung eines Erbbaurechts möglich.

° Erbbauzins ist als Reallast zu Lasten des Erbbaurechts zu bestellen und in das erbbaugrundbuch einzutragen, 9 Abs. 1 ErbbauRG. Daher Bewilligung und Antrag im Erbbaurechtsvertrag erforderlich. Beachte: erbbauzins und entsprechende Zahlungsverpflichtung entstehen erst mit Eintragung; bei früherem wirtschaftlichen Übergang schuldrechtliche Zahlungsverpflichtung erforderlich. -> keine selbstständige Übertragung des Erbbauzinsanspruchs durch Grundstückseigentümer möglich, 9 Abs. 2 ErbbauRG!

° Wertsicherung: Zulässig gemäß 1105 Abs. 1 S. 2 BGB (als allgemeine Vorschrift zu wertgesicherten Reallasten), Wertsicherungsvereinbarung muss als Inhalt der Erbbauzinsreallast vereinbart und ins Grundbuch eingetragen werden.

• Anknüpfung an VPI zulässig. Unmittelbar dingliche Wirkung der Erhöhung auch ohne Eintragung ins Grundbuch -> Beachte bei Wohngebäuden die Einschränkungen nach 9a ErbbauRG!
• Bereichsausnahme bei Erbbaurechten mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren nach 4 PreisklG: hier ist praktisch jede Wertsicherungsklausel zulässig. Bei Laufzeit von weniger als 30 Jahren: Zulässigkeit bemisst sich nach PreisklG, also insbesondere Bindung von mindestens 10 Jahren erforderlich.

° Rangvereinbarungen: 9 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 ermöglicht, den Erbbauzinsanspruch weitgehend vollstreckungsfest zu machen; Bei entsprechender Vereinbarung wird verhindert, dass der Erwerber das Erbbaurecht in der Zwangsversteigerung erbbauzinsfrei erwirbt.

Question 4

Begründung eines Erbbaurechts IV

• GRUNDBUCHERKLÄRUNGEN
• QUALIFIZIERUNG ALS RECHTSKAUF

Answer 4

Rn. 158 ff.

• GRUNDBUCHERKLÄRUNGEN: siehe Rn. 158
• QUALIFIZIERUNG ALS RECHTSKAUF: Unterfällt damit 453 BGB; Mängel Haftung des Grundstückseigentümers nach 453 Abs. 3 BGB. Achtung: Kosten der Begründung und Übertragung das Erbbaurechts damit nach 453 Abs. 2 BGB vom Verkäufer = Grundstückseigentümer zu tragen (Regelung ist aber dispositiv).

Question 5

Bestehende Erbbaurechte

Rn. 166 ff.

• VERÄUßERUNG
• BELASTUNGEN IN ABT. II, III
• INHALTSÄNDERUNGEN
• AUFHEBEN UND ERLÖSCHEN

Answer 5

Rn. 166 ff.

• VERÄUßERUNG:

> Kauf- und Übertragungsvertrag in der Form von 311b BGB.

> Etwaige Zustimmungserfordernisse beachten!

> Dingliche Übertragung nach 873 BGB, Form 29 GBO.

• BELASTUNGEN IN ABT. II, III:

> Grundsätzlich belastbar wie jedes Grundstück, insbesondere eintragen von Vormerkungen möglich.

> Dienstbarkeiten bestellbar im Rahmen des Nutzungsrechts des erbbauberechtigten.

> Bei Grundpfandrechten Zustimmungserfordernisse beachten.

• INHALTSÄNDERUNGEN:

> Allgemein nach 876, der 877 BGB, also dingliche Einigung, Zustimmung der dinglich berechtigten und Eintragung ins Grundstücksgrundbuch.

> Inhaltsänderung immer in Form von 311b BGB!

• AUFHEBEN UND ERLÖSCHEN:

> Aufheben nach 11 Abs. 1 ErbbauRG iVm 875 BGB, also durch (materiell-rechtlich) formfrei mögliche Aufgabe Erklärung des Erbbauberechtigten und Eintragung im Grundbuch; Löschungsbewilligung in grundbuchtauglicher Form (19, 29 GBO) und Antrag (13 GBO) erforderlich. Beachte: Außerdem Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich, 26 ErbbauRG (Form: 29 GBO)!

> Achtung: schuldrechtliches Grundgeschäft zur Aufhebung in Form von 311b BGB!

> Bei Erlöschen durch Zeitablauf wird Grundbuch unrichtig, dann einfacher Löschungsantrag ausreichend; Zustimmungserklärungen der dinglich am Erbbaurecht Berechtigten nicht erforderlich. Achtung: die recht strenge Rechtsprechung fordert darüber hinaus für die Löschung im Wege der Grundbuchberichtigung, dass gleichzeitig mit dem Erlöschen des Erbbaurechts im Grundstück Grundbuch die Entschädigungsforderung des früheren erbbauberechtigten eingetragen wird! Deutliche Einschränkung!

> Beachte zur Entschädigungsforderung nach 28 ErbbauRG: diese lastet bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf als gesetzliche Forderung auch ohne Eintragung auf dem Grundstück, Rang dann entsprechend dem früheren Erbbaurecht. Grundstückseigentümer kann jederzeit die Eintragung im Wege der Grundbuchberechtigung bewirken! Nach hM reallastähnliches recht eigener Art. Nach hM ist 28 ErbbauRG dispositiv.

> Miet- und Pachtverhältnisse: 30 ErbbauRG verweist auf 566 ff. BGB.