§ 3 Wohnungseigentum Flashcards
Merkposten
Siehe S. 434 ff. zu BauträgerV über Eigentumswohnungen. Nach Durchsicht von § 3 auf Relevanz prüfen.
Überblick neues WEG
- ENTSTEHEN DER WEG
- VERTRETUNG DER WEG IM RECHTSVERKEHR
- WAHRNEHMUNG VON RECHTEN UND PFLICHTEN
- SONDEREIGENTUMS FÄHIGKEIT VON STELLPLÄTZEN
- MEHRFACHPARKER (DUPLEX-, QUADRUPLEX- UND MULTIPARKER)
- ERSTRECKEN DES SONDEREIGENTUMS AUF FREIFLÄCHEN, 3 ABS. 2 WEG
- ABGESCHLOSSENHEIT UND ERFORDERNIS VON MAßANGABEN, § 3 ABS. 3 WEG
- WOHNUNGSEIGENTÜMERVERSAMMLUNG
- EINTRAGUNGSFÄHIGKEIT VON BESCHLÜSSEN
- BAULICHE VERÄNDERUNGEN
- ENTSTEHEN DER WEG:
> Anlage der Wohnungsgrundbücher, 9a Abs. 1 S. 2 WEG -> Achtung: auch bei Teilung durch den Eigentümer, 8 WEG -> Ein- Personen-Gemeinschaft damit anerkannt; die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ wird hierdurch obsolet! -> Vorschriften über die Wohnungseigentümergemeinschaft kommen bereits mit Anlage der Wohnungs- beziehungsweise Teilungsgrundbücher zur Geltung.
> Folge: ab diesem Zeitpunkt Beschlußfassung (insbesondere zur Bestellung des Verwalters) und Abschluss von Verträgen (insbesondere Versorgungsverträgen) möglich.
> Rechtsfigur des „werdenden Wohnungseigentümers“ in 8 Abs. 3 WEG nunmehr kodifiziert.
- VERTRETUNG DER WEG IM RECHTSVERKEHR:
> Vertretung durch Verwalter (9b Abs. 1 S. 1); Vertretungsmacht dritten gegenüber unbeschränkbar, 9b Abs. 1 S. 3 WEG -> Folge: 174 BGB greift nicht!
- WAHRNEHMUNG VON RECHTEN UND PFLICHTEN:
> Gemeinschaft übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus -> Formulierung orientiert sich an 1011 BGB, der zur Auslegung herangezogen werden kann. Betrifft daher insb.: Abwehransprüche gem. § 1004 BGB wegen Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums sowie Ansprüche aus den §§ 894, 907–909, 919, 985 BGB.
- SONDEREIGENTUMS FÄHIGKEIT VON STELLPLÄTZEN:
> Stellplätze nunmehr sondereigentumsfähig, 3 Abs. 1 S. 2 WEG -> Unabhängig davon, ob innerhalb oder außerhalb des Gebäudes.
> Raumeigenschaft von Stellplätzen wird fingiert, früherer Streit damit obsolet. Sondereigentums Fähigkeit erfordert zudem keinen unmittelbaren Gebäude Bezug mehr, damit Abkehr von früherer Dogmatik.
- MEHRFACHPARKER (DUPLEX-, QUADRUPLEX- UND MULTIPARKER):
> durch die Fiktion von 3 Abs. 1 S. 2 WEG Ist nunmehr der einzelne Stellplatz in einem Mehrfachparker sondereigentumsfähig.
> früher idR Begründung von Sondereigentum am gesamten Mehrfachparker mit Stellplatzregelung über § 1010 BGB. Begründung von Sondereigentum scheiterte früher jedoch an fehlende Raumeigenschaft der einzelnen Stellplätze, die nur in ihrer Gesamtheit einen Raum bildeten.
- ERSTRECKEN DES SONDEREIGENTUMS AUF FREIFLÄCHEN, 3 ABS. 2 WEG
> Sondereigentum kann insb. auf Terrassen und Gartenflächen erstreckt werden. Achtung: Keine vom Sondereigentum an den entsprechenden Räumen losgelöste Begründung von Sondereigentum möglich (anders als bei Stellplätzen)! -> ANNEXEIGENTUM!
> übergeordnetes Sondereigentum muss wirtschaftlich die Hauptsache bilden -> zu verstehen wie in 1 Abs. 2 ErbbauRG, daher nutzungsschwerpunkt (und nicht Wert) maßgeblich.
> eigentumsrechtliche Qualifikation von fest mit dem Grund und Boden verbundenen Sachen -> siehe hierzu 5 Abs. 1 S. 2 WEG neu = Geltung von 94 BGB -> Sondereigentum umfaßt Sachen (auch Gebäude), die auf Annex-Sondereigentum errichtet wurden. 5 Abs. 2 WEG greift dann nicht.
- ABGESCHLOSSENHEIT UND ERFORDERNIS VON MAßANGABEN, § 3 ABS. 3 WEG:
> Grundsatz: Sondereigentum kann nur im Falle der Abgeschlossenheit der Wohnungen und sonstigen Räume begründet werden können, 3 Abs. 3 WEG
> Ausnahme für Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks: Abgeschlossenheit ist nicht erforderlich, stattdessen Bestimmung dieser Sondereigentumseinheiten durch Maßangaben im Aufteilungsplan. Maßangaben sollen so genau sein, dass mit ihrer Hilfe im Streitfall der räumliche Bereich des Sondereigentums eindeutig bestimmt werden kann. Nach der Gesetzesbegründung sind dafür „in der Regel“ Länge, Breite und Abstand von den Grundstücksgrenzen anzugeben.
- WOHNUNGSEIGENTÜMERVERSAMMLUNG -> relevant für Gestaltung von Teilungserklärungen.
> Beschlußfähigkeit: 25 Abs. 3 aF WEG wurde gestrichen, Eigentümerversammlung ist daher nun unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer beschlussfähig.
> Einberufungsfrist nunmehr drei Wochen (vormals zwei), 24 Abs. 4 S. 2 WEG.
> Online-Teilnahme an Versammlung nunmehr als zusätzliche Option möglich, § 23 Abs. 1 S. 2 WEG.
- EINTRAGUNGSFÄHIGKEIT VON BESCHLÜSSEN:
> Siehe 10 Abs. 3 Neu: Eintragungsfähig sind Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung (= Öffnungsklausel) gefasst wurden -> Beschlüsse aufgrund gesetzlicher Beschlusskompetenzen oder Kompetenzen in der Gemeinschaftsordnung, die lediglich die gesetzliche Rechtslage wiederholen, sind nicht eintragungsfähig.
- Veräußerungsbeschränkungen und Haftung für Gelddschulden:
> Siehe 7 Abs. 3 S. 2 neu: entfalten gegenüber sondern Nachfolgern nur mit Eintragung Wirkung.
- BAULICHE VERÄNDERUNGEN:
> beachte die Neufassungen von 20 f. WEG.
> Beachte insbesondere 20 Abs. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer Bestimmte privilegierte bauliche Veränderungen auch gegen den Willen der Mehrheit verlangen kann.
Begründung von Wohnungs- und Teileigentum
- GESETZLICHE ALTERNATIVEN
- BEGRÜNDUNG DURCH VERTRAG, 3 WEG
- EINSEITIGE BEGRÜNDUNG NACH 8 WEG
- AUFBAU DER TEILUNGSERKLÄRUNG
- ÄNDERUNGEN DER TEILUNGSERKLÄRUNG
Tegen Rn. 9 ff.
- GESETZLICHE ALTERNATIVEN: gemäß 2 WEG entweder vertraglich nach 3 Weg oder einseitig nach 8 WEG -> Wegen sachenrechtlichen Typenzwangs abschließend.
- BEGRÜNDUNG DURCH VERTRAG, 3 WEG:
> setzt Bruchteilseigentum zwingend voraus -> keine Aufteilung von Gesamthandeigentum nach 3 WEG (nur nach 8 WEG)!
> Form:
° Vertrag über die Einräumung von Sondereigentum beurkundungspflichtig, 4 Abs. 3 WEG iVm 311 Abs. 1 BGB.
° Dingliche Einigung wie bei 925 S. 1 BGB, 4 Abs. 2 S. 1 WEG.
> Wohnungseigentum entsteht mit Eintragungen sämtlicher Wohnungseinheiten im Grundbuch.
> Gebühren: Wert des bebauten Grundstücks maßgeblich (42 Abs. 1 GNotKG), doppelte Gebühren (Nr. 21100) -> bei Teilung nach 8 WEG nur einfache Gebühr (Nr. 22100).
- EINSEITIGE BEGRÜNDUNG NACH 8 WEG:
> Praktisch häufigster Fall der Teilung, insb. Vorratsteilung durch Bauträger.
> Rechtsfolge: Mit der Teilung setzen sich die Eigentumsverhältnisse am Grundstück an den einzelnen Wohn-/Teileigentumseinheiten fort -> wesentlicher Unterschied zur Begründung nach 3 WEG, bei der den betroffenen Miteigentümern Sondereigentum zugewiesen wird!
> Form: Formvorschrift des 4 WEG finde keine Anwendung (mit Ausnahme von 4 Abs. 2 S. 2)
° Folge: Erklärung materiell-rechtlich grundsätzlich formfrei, bedarf aber wegen 29 GBO der öffentlichen Beglaubigung.
° Achtung: In der Praxis ist dennoch die Beurkundung der Teilungserklärung üblich, da dann bei späteren Abverkäufen die Bezugnahme nach 13a BeurkG möglich ist. Daher auch idR Mitbeurkundung der Baubeschreibung.
> Teilung wird mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam; mit der seit WeMOG auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht, 9a Abs. 1 S. 2 WEG.
> Als einseitige Willenserklärung (Empfänger: GBA) keine vollmachtlose Vertretung möglich, 180 BGB! Solche Erklärung ist nicht genehmigungsfähig -> Möglich ist hingegen mündliche Vollmacht (167 Abs. 2 BGB) mit anschließender Bestätigung nach 29 GBO.
- AUFBAU DER TEILUNGSERKLÄRUNG:
1 Sachverhalt und Grundbuchstand
2 Teilung nach 8 oder nach 3 WEG
3 Gemeinschaftsordnung
4 Verwalterbestellung (Zulässigkeit str., aber in der Praxis üblich)
5 Grundbuchanträge
- ÄNDERUNGEN DER TEILUNGSERKLÄRUNG:
> Bis Wirksamwerden der Teilung: jederzeit durch einseitige Erklärung änderbar; mangels Einigung keine Bindungswirkung nach 873 BGB.
> Nach vollzogener Teilung: Einseitige Änderung möglich, sofern Anteile noch in einer Hand liegen -> mit dinglicher Übertragung eines Wohnungseigentums auf einen Erwerber greifen hingegen 3, 4 WEG!
> Beachte zudem, dass die Zustimmung der Erwerber auf schuldrechtlicher Ebene erforderlich ist, sobald Kaufverträge geschlossen sind; anderenfalls Vertragsverletzung durch den Teilenden -> Praxis: Erwerber erteilen aufteilendem Bauträger idR Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung (und Gemeinschaftsordnung); daher höhere Flexibilität, insb. bei Änderungswünschen anderer Erwerber, die dann in einem Nachtrag zur Teilungserklärung umgesetzt werden können.
Voraussetzungen für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum I
- GRUNDSTÜCK
- P ABSCHNITTSWEISE BEGRÜNDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM BEI MEHRHAUSANLAGEN
- ZUSTIMMUNG DINGLICH BERECHTIGTER
- TEILFLÄCHE
- GENEHMIGUNGEN
Ausführungen gelten für Begründung nach 3 und 8 WEG gleichermaßen.
Tegen Rn. 18 ff.
- GRUNDSTÜCK:
> Begründung nur an einem Grundstück im Rechtssinne, 1 Abs. 4 WEG -> mehrere Grundstücke: zunächst Vereinigung (890 Abs. 1 BGB) oder zu schreiben als Bestandteil (890 Abs. 2 BGB).
> Unbebautes Grundstück: Aufteilung kann vorgenommen werden; wegen Bestimmtheitsgrundsatz muss allerdings der Aufteilungsplan nach 7 Abs. 4 WEG vorliegen -> Aufteilung dann derart, dass mit dem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an den noch zu errichtenden Räumen verbunden wird.
- P ABSCHNITTSWEISE BEGRÜNDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM BEI MEHRHAUSANLAGEN:
> Idealerweise Realteilung der einzelnen Grundstücke.
> Falls nicht möglich (ör Vorgaben, komplexe Dienstbarkeiten erforderlich): Grundstück ungeteilt lassen; P können dann aber weitere Bauabschnitte sein:
° Bei komplett abgeschlossener Planung: unproblematisch, komplette Aufteilung möglich.
° Bei noch nicht abgeschlossener Planung o. gewünschter Flexibilität (wenn also nicht der zur Begründung von Sondereigentum notwendige Aufteilungsplan vorliegt): P ist, dass dann Änderung der Gemeinschaftsordnung erforderlich ist (sobald Vormerkung eines Erwerbers im GB ist) -> Lösung üblicherweise über „überdimensionalen Miteigentumsanteil“ = Bildung einer großen Miteigentumsanteils (des Bauträgers), der später unterteilt und mit Sondereigentum verknüpft werden soll -> Bei Errichtung des Gebäudes steht dieses in Gemeinschaftseigentum (1 Abs. 5 WEG) -> Umwandlung in Sondereigentum dann nach 3, 4 WEG -> Sicherung der Mitwirkung der Erwerber dann über schuldrechtliche Verpflichtung zur Mitwirkung, dinglich gesichert durch (i) Vormerkung oder (ii) Veräußerungsverbot nach 12 WEG. -> Alternativ auch Bevollmächtigung zur Änderung der Teilungsanordnung durch Erwerber, die aber nicht ggü. deren Sonderrechtsnachfolgern wirkt.
- ZUSTIMMUNG DINGLICH BERECHTIGTER:
> Bei selbstständiger Belastung eines Miteigentumsanteils bei Teilung nach 3 WEG: Zustimmung nach 877, 876 BGB erforderlich.
> Ohne selbst ständige Belastung weder bei 3 noch bei 8 WEG Zustimmung erforderlich. Grund: Belastung setzt sich an den gebildeten Wohnungseinheiten fort; Grundpfandrecht wird gesamtrecht (1132 BGB). Beachte: daran ändert nach BGH (str.) auch Rangklassenprivileg für Hausgeldforderungen nach 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nichts.
- TEILFLÄCHE: Bildung von Wohnungs- und Teileigentum an Teilfläche (auch vor katasteramtlicher Fortschreibung) ist möglich, aufteilungsplan muss allerdings vorliegen.
- GENEHMIGUNGEN:
> Familien- und Betreuungsgericht: 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB unstr. bei 3 WEG (da Verfügung), bei 8 WEG str., (-) nach KG.
> ör:
° Negativtestat der Baubehörde bzgl. Vorkaufsrecht nicht erforderlich.
° Bei Erhaltungssatzung (Milieuschutz) aber Gen. nach 172 Abs. 1 S. 4 BauGB erforderlich. ACHTUNG: BGH wendet 878 BGB analog auf den Fall an, dass nach Eingang des Antrags auf Vollzug der Teilung, aber vor Anlegung der Wohnungsgrundbücher die Erhaltungssatzung erlassen wird! Arg: Aufteilender Eigentümer ist wegen des häufig langen Zeitraums bis zur Anlage der Wohnungsgrundbücher in gleicher Weise schutzbedürftig wie sonst Verfügungsempfänger.
Voraussetzungen für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum II
- GEMEINSCHAFTSORDNUNG
- GRUNDBUCHVERFAHRENSRECHT
- AUFTEILUNGSPLAN
- ABGESCHLOSSENHEITSBESCHEINIGUNG
Ausführungen gelten für Begründung nach 3 und 8 WEG gleichermaßen.
Tegen Rn. 40 ff.
- GEMEINSCHAFTSORDNUNG:
> Begriff: Regelungen zum Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und (neu) zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, 10 Abs. 1 WEG -> Mit Bezugnahme im Grundbuch (10 Abs. 3 WEG) werden die Vereinbarung der Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums -> wirken damit auch gegen sondern Nachfolger eines Wohnungseigentümers -> ohne Eintragung hingegen bloße schuldrechtliche Vereinbarung.
> Hintergrund: Regelungen des WEG sind dispositiv, 10 Abs. 1 S. 2 WEG.
> Achtung: GBA darf nicht an unwirksame Eintragung mitwirken; daher scheitert Eintragungs im ganzen, wenn eine Bestimmung der Gemeinschaftsordnung unwirksam ist.
> Bildung von Untergemeinschaften durch Vereinbarung/in Teilungserklärung mit jeweils eigene Verwaltungskompetenz zulässig, zB für abgeschlossene Hausteile oder einzelne Gebäude einer mehr Hausanlage -> ist NICHT rechts- und parteifähig!
- 10 Abs. 3 S. 1 WEG neu: Eintragungsfähigkeit von aufgrund Öffnungsklausel ergangener Beschlüsse
> Nur, wenn Gemeinschaftsordnung entsprechende (vom WEG abweichende) Beschlusskompetenz geschaffen hat (Beschlüsse aufgrund gesetzlicher Beschluss Kompetenzen wirken ohnehin gegenüber sondern Nachfolgern und sind nicht eintragungsfähig).
> Mit Eintragung Verdinglichung des jeweiligen Beschlusses.
- GRUNDBUCHVERFAHRENSRECHT:
> allgemeine Voraussetzungen: Antrag (3 GBO) und Bewilligung (19, 29 GBO).
> bei Begründung nach 3 WEG: Einigung ist Grundbuchamt in der Form von 20 GBO nachzuweisen.
> Anlagen zur Eintragungsbewilligung, 7 Abs. 4 WEG: Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
- AUFTEILUNGSPLAN:
> Zweck: Sicherung der sachenrechtlichen Bestimmtheit; Äquivalent zum Liegenschaftskataster; wird durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung im Grundbuch Grundbuchinhalt.
> Praxis: häufig vorläufiger aufteilungsplan. dann müssen vorläufiger und endgültiger aufteilungsplan übereinstimmen, anderenfalls ergänzungsurkunde erforderlich. außerdem Identität zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan erforderlich, da sonst sachenrechtliche Zuordnung der einzelnen Gebäudeteile nicht möglich ist. Praxis: Teilungserklärung sollte Nummern des Aufteilungsplans wiedergeben.
> P Mängel des Aufteilungsplans/der Bauausführung:
° Materielle Mängel, zB nicht zutreffende flächenangaben: Wohnungseigentum kann nicht wirksam begründet werden.
° Formelle Mängel (zB fehlende Unterschrift der Baubehörde auf Bauzeichnung): hindern wirksam Begründung von Wohnungseigentum nicht.
° P tatsächliche Bauausführung weicht von Grenzen im Aufteilungsplan ab: nach BGH entsteht Sondereigentum nur in den Grenzen des Aufteilungsplans; gilt auch bei lediglich unwesentlichen Abweichungen (anders hier oftmals die Literatur). Arg.: Anderenfalls wäre außerhalb des Grundbuchs liegender Umstand beachtlich.
° Achtung: keine Begründung von Sondereigentum, wenn tatsächliche Bauausführung derart von Aufteilungsplan abweicht, das sachenrechtliche Zuordnung der Räumlichkeiten zu den Raumeinheiten des Aufteilungsplans nicht mehr möglich ist -> dann entsteht Gemeinschaftseigentum an den betroffenen Flächen -> „Luftschranken“ = fehlende Trennwände zwischen Wohnungen jedoch unschädlich, sofern Zuordnung noch anhand des Plans möglich ist.
> Einhaltung der Anforderungen von 7 Abs. 4 Nr. 1 wird von Grundbuchamt überprüft.
- ABGESCHLOSSENHEITSBESCHEINIGUNG:
> wird von Baubehörde ausgestellt.
> keine Überprüfung durch Grundbuchamt! Auch keine notwendige Voraussetzung für Entstehung von Sondereigentum.
- P: ISOLIERTER MITEIGENTUMSANTEIL:
> Konstellation: Es soll Sondereigentum an nicht sondereigentumsfähigen Flächen begründet werden (zB Heizungsraum).
> Keine Entstehung von Sondereigentum, es entsteht (selbstst. übertragbarer) Miteigentumsanteil verbunden mit AnwR auf Sondereigentum.
> BGH: Inhaber des isolierten Miteigentumsanteils hat Anspruch auf Mitwirkung an der Änderung der Teilungserklärung, ggf. gg. Ausgleichszahlung.
Gegenstand von Sonder- und Gemeinschafteigentum
- FESTLEGUNG VON SONDER- UND GEMEINSCHAFTSEIGENTUM
- RÄUME UND BESTANDTEILE
Tegen Rn. 74 ff.
- FESTLEGUNG VON SONDER- UND GEMEINSCHAFTSEIGENTUM:
> Generell: Festlegung in der Teilungserklärung (teilungsvertrag bei 3 WEG) Unter Beachtung von 5 Abs. 1 und 2 WEG -> Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum damit in erster Linie anhand Teilungserklärung und Aufteilungsplan.
> Achtung: Gegenstände des Sondereigentums müssen positiv bestimmt werden! andernfalls bleiben die betroffenen Flächen Gemeinschaftseigentum.
> 5 Abs. 1 und 2 WEG sind zwingend! Abweichungen nur nach Maßgabe von 5 Abs. 3 WEG zulässig = sondereigentumsfähige Bestandteile können zu Bestandteilen des Gemeinschaftseigentums erklärt werden. Umgekehrt nicht möglich!
- RÄUME UND BESTANDTEILE:
> Nur Räume und in den Grenzen von 5 Abs. 1 WEG deren Bestandteile sind sondereigentumsfähig. Zwingender Mindestinhalt in der Teilungserklärung in dieser Hinsicht:
1) Zuordnung von Raum zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum
2) Höhe der Miteigentumsanteile an Gemeinschaftseigentum
3) Bestimmung, ob Sondereigentum Wohnungs- oder Teileigentum ist (1 Abs. 2 und 3 WEG)
> Achtung: keine Zuweisung von Bestandteilen zu Sondereigentum möglich! Die Zuordnung erfolgt hier allein kraft Gesetzes nach 5 Abs. 1 und 2 WEG!
> Relevante Problemkreise bei Bestandteilen (siehe im einzelnen Kommentierung zu 5 WEG): Heizkörper/versorgungsanlagen, Zähler (zwingend Gemeinschaftseigentum wenn der Erfassung des gemeinschaftlichen Gebrauchs dienend), Versorgungsleitungen (nach BGH zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn wesentliche Bestandteile des Gebäudes), Wohnungseingangstüren und Fenster (Gemeinschaftseigenum).
> Balkone: Nach hM „Raum“, daher sondereigentumsfähig.
> WeMOG: Beachte 3 Abs. 1 S. 2 neu (Stellplätze) und 3 Abs. 2 neu (Annexeigentum)!
- Merkposten: Siehe Rn. 127 zur Problematik der einheitlichen Abnahme von Gemeinschaftseigentum (Nicht empfehlenswert – Abnahme nach 640 BGB ist Hauptleistungspflicht; Einzelabnahme daher zu bevorzugen, da rechtssicher).
Sondernutzungsrechte I
- BEGRIFF
- BEGRÜNDUNG
- GESTUFTE BEGRÜNDUNG
Tegen Rn. 133 ff.
- BEGRIFF:
> durch Vereinbarung begründetes recht eines Wohnungs- oder Teileigentümers, abweichend von 16 Abs. 1 S. 3 Teile das Gemeinschaftseigentums allein zu benutzen.
> damit zwei Komponenten:
° entziehende/negative: Ausschluss aller Miteigentümer vom Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums.
° Zuweisende/positive: Zuweisung des Gebrauchs das betroffenen Gemeinschaftseigentums zu einem bestimmten Wohnungseigentümer.
- BEGRÜNDUNG:
> durch Vereinbarung nach 10 WEG.
> aufschiebende oder auflösende Bedingungen zulässig.
> str.: Begründung durch Beschluss der Eigentümerversammlung zulässig? Nach Palandt 13 WEG Rn. 11 wohl ausweislich BT-Drs. möglich bei Öffnungsklausel.
> Verdinglichung durch Eintragungen ins Grundbuch möglich, aber nicht zwingend oder für entstehen des sondernutzungsrechts konstitutiv -> Wird bei Eintragung Inhalt des Sondereigentums.
> P Bewilligung: Nach Tegen Rn. 138 ohnehin nur durch Vereinbarung (nicht durch beschluß) möglich; dann Bewilligung In Form von 29 GBO durch alle Wohnungseigentümer erforderlich -> heute Bewilligung durch Verwalter? würde 9b WEG neu nahelegen -> recherchieren, Merkposten!
- GESTUFTE BEGRÜNDUNG:
> Hintergrund: bei Teilung oftmals noch unklar Wer später Inhaber der sondernutzungsrechte sein soll -> Lösung über gestufte Begründung.
>
- Stufe: negative Komponente = Ausschluss aller übrigen Miteigentümer.
>
- Stufe: positive Komponente = Bauträger wird recht vorbehalten, sondernutzungsrechte von ihm bestimmten Wohnungseigentümer zuzuweisen. Hier zwei Mechanismen möglich:
1) Vorläufige Zuordnung = alleinige Zuweisung zum aufteilenden Eigentümer, der mittels Vollmacht oder 315 BGB zur weiteren Zuweisung an bestimmte Wohnungseigentümer ermächtigt wird. -> Nachteil: spätere Aufgabe der Nutzungsbefugnis ist Rechtsänderung, daher nach 877, 876 BGB Zustimmung der dinglich Berechtigten erforderlich!
2) Aufschiebend bedingte Begründung = Konkrete Zuweisung ist aufschiebende Bedingung für das Entstehen des sondernutzungsrechts in der Person des betroffenen Wohnungseigentümer aus. Folge: da Sonne Nutzungsrecht erst mit der Zuweisung ein steht hat bis zu diesem Zeitpunkt die Gesundheit der Eigentümer das Nutzungsrecht ja betroffenen Fläche. -> Vorteil ggü. oben 1): 877, 876 BGB (-), da Nutzung bis zum Bedingungseintritt der Gesamtheit der Eigentümer zusteht!
Sondernutzungsrechte II
- ÄNDERUNGEN/ERLÖSCHEN
- BESTIMMTHEIT UND UMFANG
- KOSTENTRAGUNGSPFLICHT
- BERECHTIGTE
- NACHTRÄGLICHE BEGRÜNDUNG
- ÜBERTRAGUNG VON SONDERNUTZUNGSRECHTEN
- GUTGLÄUBIGER ERWERB VON SONDERNUTZUNGSRECHTEN
- BELASTUNG UND AUFHEBUNG VON SONDERNUTZUNGSRECHTEN
Tegen Rn. 164 ff.
- ÄNDERUNGEN/ERLÖSCHEN:
> nach allgemeinen Regeln, also bis Eintragung der Vormerkung des Erwerbers mittels einseitiger Änderung der Teilungserklärung möglich, danach nur mit Zustimmung.
> früher auf Figur des werdenden Wohnungseigentümers gestützt, heute in 8 Abs. 3 WEG kodifiziert.
- BESTIMMTHEIT UND UMFANG:
> Bestimmtheitsgrundsatz durch genaue Bezeichnung (wörtliche Beschreibung, Kennzeichnung in Lageplan, Bezugnahme auf Aufteilungsplan) zu wahren.
> Einräumung nur in den Grenzen von 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG zulässig.
- KOSTENTRAGUNGSPFLICHT:
> Achtung: ohne eine Regelung Umlegung der Kosten (zB Reinigung und Instandhaltung) auf alle Miteigentümer entsprechend Beteiligungsquote, 16 Abs. 2 WEG!
> Grund: betroffene Flächen bleiben Gemeinschaftseigentum!
- BERECHTIGTE:
> keine Einräumung zugunsten außenstehenden Dritten möglich.
> Gemeinschaftliche Bestellung für mehrere Berechtigte möglich.
> Nach BGH sogar Einräumung nur zugunsten eines Miteigentümers möglich wenn die betroffene Einheit in Bruchteilseigentum steht.
- NACHTRÄGLICHE BEGRÜNDUNG:
> Zustimmung der dinglich Berechtigten bei nachträglicher Begründung, Aufhebung, Änderung und Übertragung erforderlich, 5 Abs. 4 S. 2 WEG.
- ÜBERTRAGUNG VON SONDERNUTZUNGSRECHTEN:
> Nur bei verdinglichte Sondernutzungsrechten.
> Nur innerhalb der Eigentümerschaft, nicht an Dritte.
> Inhaltsänderung, daher gelten 877, 873 BGB; Bewilligung in Form von 29 GBO.
> Anspruch auf Übertragung ist vormerkungsfähig.
> Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nur bei Zustimmungsvorbehalt entsprechend 12 WEG erforderlich.
> Realteilung eines Sondernutzungsrechts: nach Rechtsprechung möglich; Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht erforderlich.
- GUTGLÄUBIGER ERWERB VON SONDERNUTZUNGSRECHTEN:
> Nach hM nur möglich, wenn die das Sondernutzungsrecht begründende Vereinbarung unwirksam ist -> nicht hingegen bei wirksamer Vereinbarung und bloß unrichtiger Eintragung.
- BELASTUNG UND AUFHEBUNG VON SONDERNUTZUNGSRECHTEN:
> keine selbstständige Belastung möglich, da keine dinglichen Rechte.
> Aufhebung: als Kehrseite der Begründung nur mit Vereinbarung also Wohnungseigentümer und Bewilligung der Löschung durch den aufgehenden Eigentümer in Form von 29 GBO.
> Aufhebung kann unter den Voraussetzungen von 10 Abs. 2 S. 3 WEG verlangt werden, allerdings strenge Anforderungen, nur als Ultima Ratio (BGH). Umsetzung dann durch entsprechende Änderung der Gemeinschaftsordnung.
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer I
- RECHTSNATUR, 9A ABS. 1 WEG
- AUSÜBUNG VON RECHTEN UND WAHRNEHMUNG VON PFLICHTEN, 9A ABS. 2 WEG
- GEMEINSCHAFTSVERMÖGEN, 9A ABS. 3 WEG
- HAFTUNG DER WOHNUNGSEIGENTÜMER, 9A ABS. 4 WEG
- RECHTSNATUR, 9A ABS. 1 WEG:
> GdWE ist als solche rechts- und parteifähig, 9a Abs. 1 WEG -> kann ab Entstehen (mit Anlegen der Wohnungsgrundbücher) selbst Verträge eingehen und Verbindlichkeiten begründen -> Figur der „werdenden Wohnungseigentümerschaft“ damit obsolet. Ausdrücklich auch bei Teilung nach 8 WEG (9a Abs. 1 S. 2 WEG)!
° Damit kann aufteilender Alleineigentümer auch Beschlüsse treffen.
° Diese werden im Nachhinein oftmals verfristet (Anfechtungsfrist ein Monat, 45 WEG), aber nach allg. Vorschriften aufhebbar sein -> durch Mehrheitsbeschlüsse iR ordnungsgemäßer Verwaltung, 19 Abs. 1 WEG.
> GdWE ist grundbuchfähig -> Erwerb von Sondereigentum in der eigenen Anlage oder auch Grundstückserwerb außerhalb ist möglich (schon seit BGH Urteil von 2016, dort Erwerb angrenzenden Stellplatzes) -> Achtung: Dann Auflassung an GdWE selbst erklären!
> P Verbrauchereigenschaft: Früher str., von BGH (nach altem Recht) anerkannt, sobald der WEG nur ein Verbraucher angehört -> Nach Willen des Reform-Gesetzgeber sogar noch extensiver: Bereits Verbraucher, wenn Erwerb durch einen Verbraucher (bloß) nicht auszuschließen ist. (+) zB beim Bau einer Wohnung in einem (sonst reinem) Einkaufszentrum. Achtung: Dann gilt 309 Nr. 9 BGB zur Laufzeit von Dauerschuldverhältnissen!
- AUSÜBUNG VON RECHTEN UND WAHRNEHMUNG VON PFLICHTEN, 9A ABS. 2 WEG:
> Systematik: Vertretung im Außenverhältnis durch Verwalter (9b WEG), im Innenverhältnis gilt 19 WEG (Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss), außerdem Anspr. des einzelnen Wohnungseigentümers nach 18 II auf ordnungsgem. Verwaltung.
> Anwendungsbereich: Rechte und Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis (Fall 1) sowie möchte der Wohnungseigentümer, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern (falls 2) -> dann originäre Zuständigkeit der GdWE, individuelle Rechtsverfolgung durch einzelne Wohnungseigentümer ausgeschlossen.
° Fall 1: knüpft an 1011 BGB an, daher insbesondere Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche aus 1004 BGB.
° Fall 2: (+), Wenn Interesse an einheitlicher Geltendmachung Das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers an individueller Durchsetzung überwiegt -> zB Geltendmachung von notwegerecht, 823 BGB wg. Verletzung des Gemeinschaftseigentums.
> P Ausübung von Mängelrechten bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum:
° Grundlage der Mängelansprüche sind Erwerberverträge, die allein für den anspruchsumfang maßgeblich sind -> Anspruchsinhaber sind daher unstreitig die jeweiligen Erwerber.
° Ausübungsbefugnisse können davon abweichen:
1) Rücktritt und großer SE: Nur von einzelnem Wohnungseigentümer auszuüben, da auf Rückabwicklung und damit Ausscheiden aus der GdWE gerichtet.
2) Minderung und kl. SE: Haben rechtsgestaltende Wirkung und sind unteilbar, daher Geltendmachung durch GdWE -> Ausnahmen denkbar, insb. bei unbehebbaren Mängeln (= Unmöglichkeit der Nacherfüllung); dann kein Interesse an einheitlicher Rechtsdurchsetzung. Ebenso bei Verweigerung der Nacherfüllung (dann Aufrechnung durch einzelnen Erwerber möglich).
- GEMEINSCHAFTSVERMÖGEN, 9A ABS. 3 WEG:
> Rechtsträger: GdWE selbst; Wohnungseigentümer haben keinen Anteil am gemeinschaftsvermögen, über den sie verfügen könnten.
> Gegenstände: insb. von der GdWE eingenommene Gelder und originäre Ansprüche.
> Verwaltung: Durch GdWE (18 WEG), ggf. nach Maßgabe der Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer (19 Abs. 1 WEG), iÜ nach Entscheidungen des Verwalters (27 WEG).
- HAFTUNG DER WOHNUNGSEIGENTÜMER, 9A ABS. 4 WEG:
> beschränkte Außenhaftung für Verbindlichkeiten, deren Schuldner die GdWE selbst ist -> Achtung: GdWE muss nicht zuvor in Anspruch genommen werden, da 771 BGB nicht für anwendbar erklärt ist.
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer II
- Vertretung durch Verwalter, 9b WEG:
> Verwalter ist Organ (27 WEG), Geschäftsführer und gesetzliche Vertreter (9b Abs. 1 S. 1 WEG).
> Vertretungsmacht ist umfassend; Beschränkungen nur im Innenverhältnis (9b Abs. 1 S. 3 WEG), bei Grundstückskaufs- und Darlehensverträgen aber (auch im Außenverhältnis) Beschluss erforderlich (9b Abs. 1 S. 1 WEG) -> Für Nachweis ggü. GBA gilt 24 Abs. 6 WEG.
> Kein Verwalter: Vertretung durch die gemeinschaftlich, 9b Abs. 1 S. 2 WEG -> GdWE kann wiederum einen oder mehrere Eigentümer zur Vertretung ermächtigen.
Veränderungen I
- ÄNDERUNG DER TEILUNGSERKLÄRUNG
- ÄNDERUNGEN DER GEMEINSCHAFTSORDNUNG
- UMWANDLUNG VON TEIL- UND WOHNUNGSEIGENTUM
- ÄNDERUNG DER TEILUNGSERKLÄRUNG:
> Bei 3 WEG: nur mittels gemeinsamer Erklärung, also Ergänzung oder Nachtrag zur Teilungserklärung.
> Bei 8 WEG: bis zum Wirksamwerden der Teilung jederzeit durch einseitige Erklärung des teilenden Eigentümers möglich, und danach nur nach den Grundsätzen von 3 WEG -> beachte: Vormerkungsberechtigte müssen nach 877, 876 BGB zustimmen.
> P Vollmacht zur Änderung wegen abweichender Bauausführung: In der Praxis zur Erhaltung der Flexibilität bei der Bauausführung gebräuchlich, aber idR an 308 Nr. 4 BGB zu messen da änderungsvorbehalt -> muss daher zumutbar sein. (+) Unter folgenden Voraussetzungen:
° Erwerber muss bei Vertragsschluss absehen können, in welchem Umfang Bauträger die vertraglich versprochene Leistung ändern kann -> Mit Blick auf die geschuldete Leistung und nicht nur unerhebliche Veränderungen müssen ausgeschlossen sein -> unzulässig daher: einseitige Änderungen des vertragsgegenständlichen Eigentums, von Sondernutzungsrechten und des Gemeinschaftseigentums, soweit es für den konkreten Gebrauch wesentlich ist.
° Vollmacht ist außerdem zeitlich zu beschränken, Laufzeit bis maximal zum Verkauf des letzten Sondereigentums.
- ÄNDERUNGEN DER GEMEINSCHAFTSORDNUNG:
> Durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer (10 Abs. 1 WEG) -> Eintragung ins GB erforderlich, damit auch ggü. Sondernachfolgern wirksam (10 Abs. 3 WEG), anderenfalls nur inter partes Wirkung; Bewilligung dann durch alle Wohnungseigentümer erforderlich (anderenfalls läge eine einseitige Änderung des Eigentums vor, da die Vereinbarungen gem. 5 Abs. 4 WEG mit Eintragung Inhalt des Sondereigentums werden).
> P Zustimmung dinglich Berechtigter nach 877, 876 BGB erforderlich? (-), 5 Abs. 4 S. 2 ist insofern abschließend und sieht Zustimmungserfordernisse nur in Zusammenhang mit der Begründung, Übertragung und Aufhebung von Sondernutzungsrechten vor.
° ACHTUNG: die Zustimmung von Gläubigern von in Abt. II eingetragenen Rechten ist erforderlich! Z.B. bei Dienstbarkeiten u. Dauerwohnrecht -> Oftmals langwierig/Verzögerung/hohe Kosten: Kann durch Einholung eines UNSCHÄDLICHKEITSZEUGNISSES überwunden werden! -> Gegenstand dieser Landesgesetze ist eigentlich die Veräußerung eines Grundstückteils. Ist diese Rechtsänderung für die Betroffenen unschädlich, wird der Grundstücksteil von der Belastung befreit -> nach hM analog auf Änderungen der GemO anzuwenden.
° Beachte aber eine Stufe zuvor, dass die Zustimmung ohnehin nach 877, 876 S. 2 BGB entbehrlich ist, wenn das Recht des Dritten durch die Rechtsänderung (=Änderung der GemO) nicht berührt wird.
> Anspruch auf Abschluss einer Vereinbarung/Änderung der Gemeinschaftsordnung: kann nach 10 Abs. 2 WEG bestehen = Festhalten ist unbillig. (+) zB bei Bevorzugung einzelner Wohnungseigentümer ohne sachlichen Grund.
> Änderungen aufgrund Mehrheitsbeschluss, 10 Abs. 3 S. 1 WEG:
° Zunächst erforderlich: Öffnungsklausel in Gemeinschaftsordnung.
° Sodann: Mehrheitsbeschluss aufgrund Öffnungsklausel -> Wirkung ggü. Sondernachfolgern nur mit GB-Eintragung! Allerdings keine Eintragung möglich bei Beschlüssen aufgrund gesetzlicher Öffnungsklauseln.
- UMWANDLUNG VON TEIL- UND WOHNUNGSEIGENTUM
> Bezeichnung als Teil- oder Wohnungseigentum ist Zweckbestimmung -> Änderung nach hM (BGH) im Wege der Vereinbarung gem. 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 S. 2 WEG (str.: aA (KG): nach 877, 873).
> Daher nach hM erforderlich: Vereinbarung ALLER Miteigentümer; ist die Vereinbarung im GB eingetragen, müssen auch alle Eigentümer nach 22, 29 GBO mitwirken.
> Ausnahme: Änderungsvorbehalt für die Umwandlung in der Teilungserklärung zugunsten eines Eigentümers -> grds. zulässig, dann einseitig möglich.
> Neuer Aufteilungsplan nur erforderlich, wenn sich die Grenzen des Sondereigentums ändern.
> Neue Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich bei der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum.
> Zustimmung von Grundpfandgläubigern nach 5 Abs. 4 WEG nicht erforderlich.
Veränderungen II
- VERÄNDERUNGEN DER SACHENRECHTLICHEN AUFTEILUNG
- UNTERTEILUNG
- VEREINIGUNG
- VERÄNDERUNGEN DER SACHENRECHTLICHEN AUFTEILUNG:
> nach wirksamer Entstehung von Wohnungseigentum nicht mehr einseitig möglich, da das sachenrechtliche Grundverhältnis der gesamten Eigentümerschaft berührt wird -> Mitwirkung aller durch die Veränderung betroffenen Eigentümer notwendig. Form: Auflassung gemäß 4 WEG.
> Daher NICHT durch Vereinbarung gem. 10 Abs. 1 WEG möglich! -> vorweggenommene Zustimmung oder entsprechende Ermächtigung zur Änderung der sachenrechtlichen Festlegungen in Gemeinschaftsordnung daher unzulässig; können nicht als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden und sind nicht eintragungsfähig.
> Praxis: Mitwirkung alle Eigentümer wird regelmäßig nicht möglich sein; alternative Gestaltungsmöglichkeiten, die nicht der Zustimmung aller Eigentümer bedürfen: Vereinigung und Unterteilung bestehender Einheiten.
- UNTERTEILUNG:
> Zulässig nach 8 WEG analog, erforderlich daher:
> Einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt.
> Materiell erforderlich: komplett Aufteilung = Aufteilung muss vollständig sein; es darf kein isoliertes Sondereigentum oder isoliertes mit Eigentum entstehen! Verstöße führen zur Nichtigkeit der gesamten Teilung; daher nicht eintragungsfähig.
> häufiges Problem: Vorflurproblem = durch Teilung wird ein Raum geschaffen, der beiden Einheiten als Zugang dient -> Zugangsraum muss zwingend Gemeinschaftseigentum sein, 5 Abs. 2 WEG.
> Zustimmungserfordernisse:
° 877, 876 (-) bzgl. Grundpfandgläubiger, da keine Beeinträchtigung in ihren Rechten wegen Umwandlung in ein Gesamtgrundpfandrecht.
° 877, 876 (-) auch bei Inhabern sonstiger beschränkter dinglicher Rechte, da Umwandlung in Gesamtrecht oder (wo dies nicht möglich ist) in mehrere Einzelrechte.
° 877, 876 jedoch (+) bzgl. Vormerkungsberechtigter, da deren Anspruch auf das ungeteilte Eigentum geht.
> Grundbuchamt:
° Bewilligung, 19, 29 GBO.
° Neuer Aufteilungsplan und neue Abgeschlossenheitsbescheinigung, 7 Abs. 4 WEG analog.
- VEREINIGUNG: zu unterscheiden sind bloß rechtliche und bauliche Vereinigung.
> Rechtliche Vereinigung:
° oftmals Steuer getrieben, insb. wegen 3-Objekte-Regel.
° grundsätzlich zulässig, nach 890 Abs. 1 BGB zu behandeln -> Daher einseitige Willenserklärung des Eigentümers und Grundbucheintragung erforderlich.
° Achtung: Wohnungen müssen NICHT aneinander Grenzen oder einheitliche Raumeinheit bilden, 5 Abs. 2 S. 1 GBO gilt NICHT!
° beachte ferner: das vereinigte Wohnungseigentum muss nicht in sich abgeschlossen sein, keine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich!
° Folge der Vereinigung: es entsteht ein einheitlicher, vereinigter Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an den vereinigten Wohnungen -> Bezeichnung mit unterschiedlichen Nummern im aufteilungsplan ist unschädlich, da 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG nur bei der Erstaufteilung gilt.
> Bauliche Vereinigung: zu Fragen ist stets, ob die Vereinigung als bauliche Veränderung zu qualifizieren ist -> dann gilt 20 Abs. 1 WEG, also Gestattung durch Beschluss möglich.
° (+) idR bei Durchbrüchen durch tragende Wände (die Gemeinschaftseigentum sind); Ausnahmen vom Gestattungserfordernis jedoch denkbar, wenn kein wesentlicher Eingriff ins Gemeinschaftseigentum vorliegt, insbesondere wenn Stabilität und Brandsicherheit nicht beeinträchtigt werden.
° (-) bei Durchbrüchen durch nicht-tragende Wände.
° Kautelarjuristisch macht eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung oftmals Sinn; denkbar ist zB, das Zustimmungserfordernis auf den Verwalter zu verlagern oder von einer Unbedenklichkeitsbescheinigung eines Sachverständigen abhängig zu machen.
Veränderungen III
- VERÄUßERUNG VON SONDEREIGENTUMSFÄHIGEN RÄUMEN
- SPÄTERE ANBAUTEN
- VERZICHT, AUFHEBUNG, SCHLIEßUNG DER WOHNUNGSGRUNDBÜCHER
- UMWANDLUNG VON SONDER UND GEMEINSCHAFTEIGENTUM
- VERÄUßERUNG VON SONDEREIGENTUMSFÄHIGEN RÄUMEN:
> Konstellation: einzelne sondereigentumsfähige Räume werden aus einer Einheit gelöst und einer anderen zugeschlagen -> Folge: Inhaltsänderung des Wohnungseigentums, daher gilt 4 WEG analog. Bspe: Verkauf eines Kellerraums, (nunmehr) Stellplatzes oder angrenzenden Raums an anderen Miteigentümer aus GdWE.
> neuer aufteilungsplan um neue Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich, wenn sich die Grenzen des bestehenden Sondereigentums verändern, also (+) bei Herauslösung eines Raumes aus einer und Zuschlagung zur benachbarten Einheit, (-) wenn ein Kellerraum als unselbständiges Teileigentum auf eine andere Einheit übertragen wird.
> P Grundpfandrechte:
° P 1 auf herauszulösendem Sondereigentum lastende Grundpfandrechte: Pfandfreigabe erforderlich -> deren Natur ist str., nach eA 877, 876, nach aA 875 BGB.
° P 2 Behandlung von Grundpfandrechten, die auf Einheit lasten, der zugeschlagen werden soll:
- eA: Erstreckung gem. 1131 BGB analog.
- aA: Pfanderstreckung gem. 6 Abs. 2 WEG.
- aA: rechtsgeschäftliche Nachverpfändung erforderlich -> Ggü. obiger Ansicht bei Altgrundschulden (vor RisikobegrenzungsG) problematisch: Altgrundschuld müsste modifiziert werden und an Fälligkeitsregelung nach 1193 Abs. 1 BGB neu angepasst werden, da einheitliche Regelung erforderlich ist!
> Übertragung kann mit oder ohne gleichzeitige Übertragung des miteigentumsanteils erfolgen -> idR ohne, wenn lediglich etwa gleich große Räume getauscht werden sollen; idR mit bei kompletter Veräußerung des betroffenen Raums, Folge wäre anderenfalls, dass die entsprechende Kostenlast beim Veräußerer verbliebe, 16 Abs. 2 WEG.
- SPÄTERE ANBAUTEN:
> = Bauliche Veränderung, daher Beschluss nach 20 Abs. 1 WEG erforderlich.
> Neuer Baukörper ist zunächst zwingend Gemeinschaftseigentum, da nicht im ursprünglichen Aufteilungsplan vorgesehen und damit nicht zu Sondereigentum erklärt. Folgen:
° entweder nachträgliche Begründung von Sondereigentum nach allg. Regeln erforderlich, also mittels Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum (eigener Punkt), neuer Aufteilungsplan und neue Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich; oder alternativ
° Einräumung von Sondernutzungsrecht, nach Reformgesetzgeber wohl auch aufgrund Beschluss kraft Öffnungsklausel möglich.
- VERZICHT, AUFHEBUNG, SCHLIEßUNG DER WOHNUNGSGRUNDBÜCHER:
> Verzicht: kein einseitiger Verzicht nach 928 BGB möglich, da dies einseitige Ziehung von den Pflichten aus der GdWE bedeuten würde.
> Möglich hingegen: vertragliche Aufhebung der Sondereigentumsrechte gemäß 4 WEG, also mittels Einigung und Eintragung.
° sondereigentumsrechte erlöschen mit Eintragung der Aufhebung in den Wohnungsgrundbüchern -> Eintragung wegen 13 GBO nur auf Antrag.
° Schließung der Wohnungsgrundbücher nach 9 Abs. 1 Nr. 1 WEG von Amts wegen.
° Folge: Es entsteht Miteigentum; Aufhebung der GdWE.
° P Belastungen: 877, 876 BGB (-) bei einheitlicher Belastung aller aufzuhebenden Einheiten oder Belastung des Gesamtgrundstücks (dann keine Betroffenheit der Gläubiger); (+) jedoch bei Einzelbelastungen der jeweiligen Einheiten, deren Gläubiger insofern durch die Aufhebung betroffen sind.
- UMWANDLUNG VON SONDER UND GEMEINSCHAFTEIGENTUM:
> In beide Richtungen grundsätzlich nach 4 WEG unter Beteiligung ALLER Miteigentümer, da Sondereigentum begründet oder aufgehoben wird
°Grunbuchverfahrensrechtlich:
- Bewilligung ALLER Miteigentümer erforderlich!
- Neuer Aufteilungsplan/neue Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich; Ausnahme nur möglich, wenn für sich abgeschlossener Raum in Gemeinschaftseigentum überführt wird, zB abgeschlossener Kellerraum.
° Beachte: da das sachenrechtliche Grundverhältnis (nicht bloß das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander) betroffen ist, es Regelung mittels Vereinbarungen oder Beschluss aufgrund Öffnungsklausel nach 10 Abs. 2 WEG NICHT möglich.
° Daher auch keine vorweggenommene Zustimmung oder Ermächtigung zugunsten eines Wohnungseigentümers in der Gemeinschaftsordnung zulässig.
> Zustimmungserfordernisse:
° Grundpfandrechtsgläubiger nach 877, 876 BGB, soweit diese betroffen sind -> (+) bei Grundpfandrechtsgläubiger der verlierenden Einheiten, (-) jedoch bzgl. der gewinnenden Einheiten; (-) auch bei einheitlicher Belastung.
° Vormerkungsberechtigter: (+) nach 877, 876 BGB.
Dauerwohnrecht
- BEGRIFF/WESEN
- BEGRÜNDUNG
- ÜBERTRAGUNG
- BEGRIFF/WESEN: Dauerhafte Nutzungsmöglichkeit einer Wohnung (31 Abs. 1 WEG) oder zu anderen Zwecken (dauernutzungsrecht, 31 Abs. 3 WEG) -> insofern den wohnungsrecht nach 1093 BGB recht ähnlich
> Wesentlicher Unterschied zum Wohnungsrecht: Dauerwohnrecht ist gemäß 33 Abs. 1 veräußerlich und vererblich; abweichende Vereinbarungen sind unwirksam -> Möglich ist nur eine Einschränkung der Veräußerlichkeit (zustimmungsvorbehalt) nach 35 WEG.
> kein grundstücksgleiches recht, daher auch nicht mit Grundpfandrechten belastbar.
> Gegenleistung für die Einräumung des Dauerwohnrechts kann nicht zum dinglichen Rechtsinhalt gemacht werden.
- BEGRÜNDUNG:
> Als Grundstücksbelastung nach allgemeinen Regeln, also materiell nach 873 BGB und Grundbuch verfahrensrechtlich nach 13, 19, 29 GBO.
> beachte: Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan erforderlich, 32 Abs. 2, 7 Abs. 3 WEG.
- ÜBERTRAGUNG: ebenfalls nach 873 BGB -> anders als die Bestellung (siehe 35 Abs. 1 S. 2 WEG) auch unter Bedingung möglich.
Merkposten: Verkauf von WEG
Siehe WüBo Hdb Rn. 322, S. 1096 ff.; keine eigene Karte
