Sameie Flashcards
Hva er definisjonen av sameie?
Eigedomsrett eller andre rettar kan vera delt mellom to eller fleire personar – Vi talar då om sameige (felleseige) eller samrettstilhøve
I ei sameige er eigedomsretten delt mellom to eller fleire personar slik at dei kvar har ein brøkdel av eigedomsretten
Eigedomsretten gjev rett til mang ulike former for bruk (bygging, jordbruk, jakt, fiske m.m.). I ei sameige har alle sameigarane krav på sin del av kvar av desse rettane.
Er deling av en ting mellom flere et sameie?
Nei. Eksempel er NordNed-leidninga mellom Noreg og Nederland.
Virkeområdet for sameieloven
Gjeld der to eller fleire personar eig noko i lag slik at retten er delt i partar etter delings- eller høvetal
«noko» omfattar ikkje berre ting. (Verdipapir, kan vera i sameige, dvs. kravet er delt)
Sams rett til immaterialrettar (opphavsrett, patentrett m.m.) vert rekna for å falla utanfor sameigelova, men også her allmenne reglar om rettsfellesskap
For «andre samrettshøve» (servituttar, festerett o.l.) gjeld lova så langt den høver.
Hva er forholdet mellom sameieloven og særlige sameieformer?
Sameigelova ei generell lov for alle sameiger. For visse former for sameige gjeld særlege lovfesta eller ulovfesta reglar.
Eigarseksjonar: Sameige i bygning med tilknytt bruksrett til ein del av eigedomen (husvære eller forretningslokale).
Regulert av eigarseksjonslova § 1 jf. § 2.
Ansvarleg selskap. «Økonomisk virksomhet» for felles rekning og risiko, selskapslova § 1-1
Skipssameige og partreiarlag, sjølova § 101
Det har i lang tid vore vanleg å bruka sameigeforma kombinert med separat bruksrett til einskilde husvære i eigedomen, som eigarform til bustad- eller forretningseigedomar. Ei slik ordning kunne etablerast ved avtale innanfor rammene av sameigelova. Av ulike grunnar kom ein til at det var bruk for å regulera denne sameigeforma gjennom ei eiga lov og ein sette gjennom lova forbod mot andre former for eigarseksjonar enn det lova legg opp til. Ein av grunnane til at ein ikkje ville anvenda sameigelova for eigarseksjonar, var at ein meinte det ikkje burde vera høve til oppløysing av seksjonssameiger. Det er ikkje fastsett uttrykkeleg forbod mot oppløysing i eigarseksjonslova, men lova inneheld ikkje heimel for å krevja oppløysing av sameige i ein seksjonert bygning og det er føresetnaden at det ikkje skal vera høve til å krevja oppløysing av seksjonssameige. Grensa mellom seksjonssameiger og sameiger som fell inn under sameigelova er difor svært viktige for spørsmålet om oppløysing.
Spørsmålet om kva for tilfelle av sameige som er omfatta av eigarseksjonslova og såleis fell utanfor sameigelova, er eit spørsmål om tolking av eigarseksjonslova som den spesielle lova. Problemet er at verken eigarseksjonslova sjølv eller førearbeida til den, gjev noko klårt svar på korleis ein skal dra grensa for kva som fell inn under eigarseksjonslova, og det er fleire aktuelle tolkingsalternativ.
I esl. § 1, første stykke er eigarseksjon definert som “sameieandel i bygning med grunn eller festerett til grunn, når det til andelen er knyttet enerett til bruk av bolig, forretningslokale eller annen bruksenhet i bygning.” Ein seksjonert bygning ligg altså i sameige mellom “seksjonseigarane”, men slik at kvar sameigar har særskilt bruksrett til sin seksjon. Etter esl. § 1, andre stykke får ikkje sameigelova “anvendelse for eierseksjoner”.
Wyller, Boligrett s. 375-376 og Ramstad, Stensilserie nr. 136 s. 1.
Saml. § 14 kunne også gje grunnlag for etablering av ei slik ordning etter krav frå ein sameigar, ved at den gjev ein sameigar krav på å få “ heile eller noko av utnyttinga av tingen skift og skipa såleis at han mest mogeleg for sin bruk for seg sjølv”.
Esl. § 4, jf. Innst. O. nr. 36 (1982-83) s. 6.
Sjå oversynet over aktuelle tolkingsalternativ hos Falkanger, Tingsrettslige arbeider s. 83-86, jf. Wyller Boligrett 2. utg. Bergen 1985 s. 378-80, Lilleholt, Juristkontakt 1983 s. 198 og Ramstad, Stensilserie nr. 136 s. 2-3.
Lovteksten kan vera noko misvisande ved at det står at sameigelova ikkje får anvendelse for “eierseksjoner”. Det går fram av lova at det er for sameiga i den seksjonerte bygningen at sameigelova ikkje gjeld. Det kan ikkje vera noko til hinder for at to eller fleire overtek ein “eigarseksjon” i sameige. Dette er særleg aktuelt for sambuarar som ervervar ein eigarseksjon i fellesskap. For dette tilhøvet vil sameigelova gjelda.
Selskapslova vil som særlov gå framfor dei allmenne reglane i sameigelova og tilfelle som fell inn under selskapsdefinisjonen i sel. § 1-1 første stykke, vil falle utanfor sameigelova. Kriteriet for om det ligg føre eit selskap er etter sel. § 1-1 første stykke om det vert drive økonomisk verksemd for felles rekning og risiko.
Den vanlege form for utnytting av sameigetingen er at sameigarane utnyttar sameigetingen kvar for seg. Sjølv om utnyttinga er av økonomisk karakter, til dømes ved at sameigarane nyttar kvar sin del av ein fabrikkbygning, og deler felleskostnader, er det ikkje stifta noko selskap. I praksis vil måten sameigarane utnyttar sameigetingen på kunne variera mykje og det kan vera ulike grader av felles utnytting, noko som ofte skaper tvil om den rettslege plasseringa.
Eit klårt ytterpunkt er at sameigetingen vert sett inn som driftsmiddel i ei felles verksemd. To sameigarar i ei gravemaskin startar til dømes entreprenørverksemd, der gravemaskina inngår som felles driftsmiddel. Dette vil vera eit selskap og gravemaskina vil vera ein del av selskapsformuen, dersom det er eigedomsretten til gravemaskina som er sett inn i selskapet. Oppløysing etter saml. § 15 vil då vera avskoren og ei eventuell oppløysing vil skje etter reglane i sel. § 2-37 flg. Det er ikkje noko krav at det formelt er inngått ein selskapsavtale som fyller vilkåra i sel. § 1-2 eller at selskapet er registrert i foretaksregisteret. Det avgjerande er om det objektivt sett er etablert ein felles aktivitet som fell inn under selskapsdefinisjonen.
Dersom det berre er bruksretten til sameigetingen som er sett inn i selskapet, vil den framleis vera i sameige mellom selskapsdeltakarane og det er berre bruksretten som inngår i selskapsformuen. I utgangspunktet vil spørsmålet om oppløysing av sameiga då vera regulert av saml. § 15. Det kan likevel vera spørsmål om avtalen om å gje selskapet bruksrett til sameigetingen, legg band på sameigarane sin rett til å krevja oppløysing av sameiga. Ein kan seia at det oppstår ei særleg form for “bunden sameige”, som ikkje er selskap.
Dei tradisjonelle momenta for grensedraginga mellom sameige og selskap som er lagt til grunn i Brækhus/Hærem, Norsk tingsrett s. 354 flg. (omfanget av sameiga sine plikter overfor tredjemann, heftingsforma utad og den einskilde sameigaren sin rett til å forplikta dei andre sameigarane), har i dag mindre å seia for grensedraginga, jf. Woxholth, Selskapsloven s. 46-47.
Aarbakke, Ansvarlig selskap s. 78.
Hvordan er samarbeidsavtaler i petroleumsvirksomheten (“Joint operating agreements”)?
Ikkje selskap etter selskapslova, jf. Selskapslova § 1-1, 2. stykket,
Avtalen, konsesjonsvilkår mm vil gjelda, men allmenne sameigerettslege og selskapsrettslege prinsipp vil kunne koma inn som utfylling.
Produsert petroleum er i sameige mellom deltakarane fram til den blir delt mellom deltakarane
Hvordan er gassledningsnettet på sokkelen organisert?
Gassleidningsnettet på sokkelen,
Organisert i eit joint venture, «Gassled». Operert av Gassco AS.
I realiteten i sameige mellom mange av selskapa på sokkelen og etter kvart finansielle investorar.
Tariffinntekter på ca. 2 milliarder NOK blir fordelt mellom eigarane kvart år.
Hvordan er sameie i fellesareal?
Eks. ved fast eiendom - utmarkssameier?
Stor del av norsk skog og utmark er i sameige
Sameige i bustadeigdomar og fritidseigedomar er vanleg
Hva er realsameie (jordsameie)?
Skiljet mellom personlege sameiger og realssameiger
Eit spørsmål om kven som er sameigar
Realsameiger er sameiger der sameigeparten ligg til ein fast eigedom, og skifter eigar saman med denne
Jordsameige er praktisk viktig og gjeld store område (utmark, vassdrag, strandområde)
Utgangspunkt i ein eigedom (gard) som er delt ved at innmark er delt til eigedom, medan utmarka og andre ressursar har blitt liggjande i sameige.
Jordsameiger tidlegare registrert under kvar eigedom, men nå oppretta som eiga matrikkeleining, matrikkellova § 14.
I tillegg til den avgrensing av kva for tilfelle som kan oppløysast etter saml. § 15 som ligg i avgrensinga av sameigelova sitt verkeområde, er det også i saml. § 15 femte stykke, fastsett at paragrafen ikkje gjeld “grunn som ligg i sameige mellom bruk”. Sameige mellom bruk (realsameige) ligg føre når det er den som til ei kvar tid er eigar av ein fast eigedom (bruk), som er sameigar, og sameigeparten skal eller kan fylgja med ved overføring av av eigedomen.
Sameigepartar som ligg til faste eigedomar reiser særspørsmål i fleire samanhengar, og spørsmålet om kva som skal til for ein sameigepart skal reknast for å liggja til ein fast eigedom, må i utgangspunktet stilla seg likt i høve til alle dei særreglane som gjeld for realsameiger. Ein kan likevel ikkje sjå bort frå at det kan vera ulike reglar for kva for tilknyting til den faste eigedomen som krevst, i høve til dei reglane det kan vera tale om.
Det knyter seg visse problem til å avgjera kva som fell inn under regelen, fordi sameigeparten kan vera knytt til den faste eigedomen på ulike måtar. Spørsmålet er kva for tilknyting som trengst mellom eigarposisjonen til bruket og sameigeparten for at eit tilfelle skal falla inn under saml. § 15 femte stykke. På formelt grunnlag kan ein skilja mellom tilfelle der sameigepartane er ein del av den same matrikkeleininga som bruket, og tilfelle der sameigeeigedomen er særskilt matrikulert, med eige gards- og bruksnummer, men der det er fastsett at den skal liggja i sameige mellom to eller fleire andre eigedomar. Det førstnemnde tilfellet er den tradisjonelle “jordsameiga” som ein framleis har mykje av i Noreg.
Det er på det reine at den førstnemnde gruppa må falla inn under regelen i saml. § 15 femte stykke. Spørsmålet er om unnataket også omfattar tilfelle som fell inn under den andre gruppa. Spørsmålet er lite drøfta i teorien og er ikkje direkte omtalt i førearbeida til lova.
Ein grunn til å ha ulike reglar for dei to gruppene kunne vera at jordsameiger alltid kan oppløysast i jordskifte, slik at ein ikkje er avhengig av oppløysing etter sameigelova Jordskifte vil tvert om vera den mest tenlege framgangsmåten ved oppløysing av jordsameige. Førearbeida synest å tyda på at det er dei tilfella som fell inn under jordskiftereglane ein først og fremst har tenkt på ved utforminga av unnataket.
Sameige til jord kan oppløysast i jordskifte etter lov 21. desember 1979 nr. 77 om jordskifte (jordskiftelova) dersom eigedomen eller eigedomane er “vanskeleg å nytta ut på tenleg måte etter tid og tilhøve” eller når tilhøva vert utenleg som fylgje av utbygging, drift m.m. av offentlege vegar eller offentlege og private jarnbanar, jordskl. § 1. Jordskifte kan gå ut på å “løyse opp sameigetilstanden når grunn eller rettar ligg i sameige mellom bruk (jordskl. § 2 a) eller på å “dele ein eigedom med tilhøyrande rettar etter eit bestemt verdiforhold” (jordskl. § 2 g). Jordskifte vil vera den einaste framgangsmåten for å få oppløyst sameigetilhøve som går inn under saml. § 15 femte stykke, men kan også nyttast for sameige til jord som ikkje ligg til bruk, til dømes der fleire personar eig ein landbrukseigedom i sameige. Sjølv om også saml. § 15 kan nyttast for sameige i jord som ikkje ligg “til bruk”, er jordskifte mest brukt i praksis.
Jordskiftereglane utgjer langt på veg eit eige system som det ville føra for langt å gå inn på her. Sjølv om det kan tenkjast at ein avgrensar eit jordskifte til å gjelda oppløysing av ei sameige, er det mest vanleg at dette går inn som ein del av eit større jordskifte der eigedoms- og rettshøva mellom partane vert ordna med sikte på å få så tenlege tilhøve for framtida som råd er.
Dersom unnataket i saml. § 15 femte stykke for sameiger som “ligg til bruk”, skal tolkast slik at det omfattar alle sameiger som ligg til fast eigedom, vil unnataket også omfatta sameiger som ikkje vil kunne oppløysast etter jordskiftereglane. Sameige i gardsrom i bygardar der sameigepartane ligg til eigedomane i kvartalet eller sameiger i felles garasjeanlegg, vegar, leikeplassar og andre fellesareal til bustadane i eit område, der sameigepartane ligg til dei einskilde bustadeigedomane vil til dømes ikkje kunne oppløysast i jordskifte.
Uttrykket “bruk” kan tyda faste eigedomar generelt, sidan alle faste eigedomar i Noreg er registrerte som bruk, med eit bruksnummer. Uttrykket heng likevel også saman med gardsbruk. Det kan vera eit moment ved tolkinga av saml. § 15 femte stykke, at unnataket frå sameigarane sin innløysingsrett til sameigepartar, i saml. § 11 femte stykke, gjeld for “part som ligg til fast eigedom”. Ein grunn til dei ulike uttrykksmåtane kan ha vore at ein meiner at “bruk” er snevrare enn “fast eigedom” og berre omfattar jordsameigetilfella. Det kan også peikast på at formuleringa i saml. § 15 på dette punktet er i samsvar med formuleringa i jordskl. § 2a.
Det må også leggjast vesentleg vekt på at dersom ein tolkar unnataket i saml. § 15 femte stykke slik at det omfattar alle tilfelle der sameigeparten ligg til fast eigedom, ville det føra til at det ikkje vart høve til oppløysing av sameige som ligg til faste eigedomar, utan at dette fell inn under jordskiftereglane.
Det kan nok henda at det er fastsett eller fylgjer av tilhøva, at ei sameige som ligg til fast eigedom ikkje skal kunne oppløysast, til dømes i tilfelle der sameiga er stifta for å gje dei eigedomane som sameigepartane ligg til, del i utnyttingsverdiar som er naudsynte for eigedomen. I mange bygardar som er bygd kring eit ope gardsrom, er gardsrommet naudsynt for tilkomst til eigedomane, og gardsromet fungerar som lyssjakt for eigedomane rundt. I slike tilhøve vil sameigarane oftast ikkje ha krav på å få sameiga oppløyst med sikte på å kunne utnytta kvar sin del. Spørsmålet må likevel løysast konkret i kvart einskild tilfelle, ut frå avtale, føresetnader og det føremålet sameiga skal tena; ikkje ut frå ein allmenn regel om at slike sameiger ikkje kan oppløysast.
Sjølv med dei unnataka og avgrensingane i verkeområdet for saml. § 15, som det er gjort greie for ovanfor, er det mange tilfelle att der det kan skje oppløysing etter saml. § 15, og regelen er mykje brukt i praksis. Regelen har også verknad ut over dei tilfella der det formelt skjer oppløysing, ved at sameigarane fordi dei veit at det vil kunne krevjast oppløysing, kjem fram til ei minneleg ordning som det elles kunne vore vanskeleg å oppnå.
Sameigeparten kan då karakteriserast som “rettsleg tilhøyrsle” til eigedomen, jf. Nygard, Ting og Rettar s. 55 - 56.
Sjå Rådsegn 4 s. 21-22. Det er særreglar for sameigepartar som ligg til bruk også når det gjeld retten til overføring, saml. § 10 andre stykke og forkjøpsrett for sameigarane, § 11 siste stykke.
Nygard, Ting og Rettar s. 58 flg.
Sjå Nygard, op. cit. s. 71, som også opererar med ei tredje gruppe som fell utanfor matrikuleringa. I Rådsegn 4 s. 21-22 er det gjort nærare greie for dei ulike tilfelle av sameigepartar som ligg til fast eigedom.
Nygard, op.cit. s. 292 uttalar berre at oppløysingsregelen i § 15 ikkje gjeld “jordsameige”, og at dette fell inn under reglane om jordskifte. Dette kan tyda på at han meiner andre tilfelle der sameigegrunn ligg i sameige mellom faste eigedomar, ikkje går inn under regelen. Falkanger, Tingsrettslige arbeider s. 123 går ikkje inn på spørsmålet om kva tilfelle som fell inn under § 15 femte stykke, men viser til at dei sameiger det er tale om eventuelt må “oppløses efter reglene i jordskifteloven”.
Ot. prp. nr. 13 1964-65 s. 29, jf. Rådsegn 4 s. 21
Om framgangsmåten ved jordskifte viser eg særleg til Austenå/Øvstedal, Jordskifteloven. For å kunne framstilla reglane om oppløysing av sameige i jordskifte måtte ein også gje ei framstilling av jordskiftereglane elles, noko som ville sprengja rammene for denne framstillinga. Det er også lite å vinna rettsleg ved å framstilla desse reglane i samanheng, fordi det er store skilnader både når det gjeld framgangsmåten ved oppløysinga, og dei rettslege spørsmåla som oppstår. Derimot kan det på ein del punkt vera av interesse å foreta samanlikningar av reglane, noko som vil bli gjort i det fylgjande.
Hva menes med “skiping” av sameiet?
Avtale, testament, eller annan disposisjon
Jordskifte, jordskiftelova § 3-5
Felles innkjøp eller innsats
Sambuartilhøve eller andre tilfelle av felles økonomi fører ofte til spørsmål om bustad eller andre formuesgode er erverva i sameige
Tilfelleleg (hendeleg) sameige
- Tinglysingslova § 20 (samtidig tinglysing)
- Lov om hendelege eigedomshøve § 2 (samanblanding eller samanføying).
Redegjør for TOSLO-2013-183824
TOSLO-2013-183824 Saken gjaldt eierskap til tidligere felles bolig etter avsluttet samboerforhold.
Leiligheten sto i saksøktes navn. Retten fant at det var stiftet sameie. Saksøker hadde «åpenbart» bidratt til ervervet av leiligheten, i beslutningsprosessen om kjøpet, i finansieringen ved å oppta midlertidige og varige lån, i den løpende betaling av renter og avdrag, og ved vedlikehold/oppussing av leiligheten. Tvist om husleie og enkelte løsøregjenstander.
Hvordan er eierfordelingen i et sameie?
Stiftingsgrunnlaget vil vera avgjerande for delingsbrøken, jf. sameigelova § 1 andre leden.
Sameigelova § 2
- Presumsjon for likedeling der det ikkje er grunnlag for anna
- Ingen særskilte krav til bevis for ei anna fordeling
- Deling etter matrikkelskyld i jordsameige
- Matrikkelskyld er basert på ei verdivurdering av eigedomen for skattemessige føremål etter tidlegare reglar.
Ofte vil partshøvetalet framgå av stiftingsgrunnlaget. Det er til dømes avtalt at sameigarane skal eiga ein halvpart i tingen kvar.
Sameigelova § 2
I tilfelle der rettsgrunnlaget ikkje inneheldt noko om partshøvetalet, fastset sameigelova § 2 som hovudregel at sameigarane skal ha like stor part (likedeling). Spørsmålet er kva som skal til for å fråvika likedelingsregelen. Det treng ikkje vera inngått særskilt avtale om ei anna fordeling. I sameiger oppstått ved felles erverv utan avtale, til dømes i sambuartilhøve, vil innsatsfordelinga mellom partane kunne gje grunnlag for fastsetjing av sameigepartane. Rettspraksis viser rett nok at det krevst klar dokumentasjon for ulik innsats for at ein skal fråvika likedelingsregelen, jf. Bull, Ugift samliv, 2. oppl. Oslo 1992 s. 40-41, Rt 1978 s. 1352 og RG 1986 s. 867 (Agder). I RG 1977 s. 311 (Eidsivating) vart fordelinga 60% på den eine parten og 40% på den andre, ut frå innsatsfordelinga, men der det er dokumentert ulik innsats vil dette avgjerande.
Fastsetjinga av sameigepartane kan også fylgja av andre lovreglar, sjå tingll. § 20, fornminnelova § 12 jf. § 9 og hendl. § 2 andre stykket.
I tilfelle der sameigeparten ligg til fast eigedom, det vil seia at det er den som til ei kvar tid er eigar av den faste eigedomen, som er sameigar, fastset § 2 at partshøvetalet skal svara til skatteskylda på det tidspunktet sameiga oppstod, eller dersom den ikkje er kjent, til skatteskylda før 1836. Eigedomen må vera særskilt registrert, det vil seia at den må vera registrert i GAB-registeret med eige gards- og bruksnummer (dell. § 4).
Skatteskylda er den skylda eigedomen hadde i den nå oppheva matrikkellovgjevinga. Matrikkelen var ei liste over alle faste eigedomar i landet utanfor byane, med unnatak av Finnmark. Ved utarbeiding av matrikkelen vart alle faste eigedomar taksert og skatteskylda fastsett i ulike “skyldspesies”. Den første offisielle matrikkel vart utarbeidd med heimel i reskript av 23. januar 1665 (den gamle matrikkel). Den vart avløyst av den nye matrikkelen som vart utarbeidd med grunnlag i lov 17. august 1818 og gjennomført ved lov 17. des. 1836. Den nye matrikkelen er seinare revidert med heimel i lov av 6. juli 1863. Skylda på den tida sameigehøvet kom opp er avgjerande for sameigebrøken. Det skal ikkje takast omsyn til seinare avtak (reduksjon) i skylda. Kjenner ein ikkje tidspunktet for når sameigehøvet kom opp, eller skylda som dei då hadde, skal skylda etter den gamle matrikkelen leggjast til grunn.
Sameigeparten for kvar av eigedomane vil tilsvara den brøkdelen som skylda for eigedomen utgjer av den samla skylda for dei eigedomane som har part i sameiga. Sjå tilsvarande regel i jskl. § 27, jf. Rt 1984 s. 320 og Rt 1977 s. 1017 (gjeld den tilsvarande regelen i lov om jordskifte o.a. av 22.12. 1950 § 29). Fordelinga av jaktrett i sameige er regulert i viltl. § 29. Sjå Rt 1969 s. 1092 om tilhøvet mellom den tilsvarande regelen i den tidlegare jaktlova (l. 14.12. 1951 nr. 7) § 14 og sameigelova ved fordeling av innkomer ved bortleige av jaktrett.
Hva er utgangspunktet for sameiernes fysiske råderett over sameietingen?
Sameigarane har samla den same råderetten som ein eineeigar har
Spørsmålet er kva rett den einskild sameigaren, med utgangspunkt i sin sameigepart, har til å utnytta sameigetingen.
Den einskilde sameigaren må ved si utnytting ta omsyn til dei andre sameigarane sin rett
Hva har den enkelte sameier rett til når det gjelder bruk? (Bruksmåte)
Spørsmålet er kva råderett den einskilde sameigaren har rett til – i den forstand at dei andre sameigarane ikkje kan setja seg mot det
Sameigelova § 3
Bruksføremål som er tilletne:
- “Etla” til: Det sameiga vart stifta med sikte på
- “Vanleg brukt til”:
Etablert praksis i sameiga - “Anna som er i samsvar med tida og tilhøva”. Nye utnyttingsmåtar som blir vanlege eller praktiske
- Rt. 1967 s. 920, Rt. 1973 s. 1176 og Rt. 1988 s. 146
Hvilken betydning har part (andel) når det gjelder fysisk råderett i sameie?
Avgrensinga av bruken til det sameigaren har part til, t.d. ein tredjedel
Avgrensinga gjeld kvar einskild utnyttingsmåte
Sameigaren kan bruka heile tingen, om det ikkje ligg føre bruksordning eller andre særlege tilhøve, men innanfor sin part, til dømes beiting over heile sameigeeigdomen, men med t.d. ein tredjedel av den beitinga sameiga kan tola
Mindre bruk av ei utnyttingsform gjev ikkje rett til meir av ein annan
Om ein sameigar brukar mindre enn sin part gjev det ikkje dei andre rett til å bruka meir
Hva blir regulert av sameieloven § 3
Sameigelova § 3.
Paragrafen fastset kva bruk eller utnytting den einskilde sameigaren har rett til i sameiga. I første stykket er det fastsett kva bruksmåtar eller -føremål han har rett til.
Avgrensing til det ein har part til. Sameigaren kan likevel bruka heile tingen, om det ikkje ligg føre bruksordning eller andre særlege tilhøve.
“Etla” til
Sameigarane har rett til å bruka tingen til det den var etla til, det vil seia det føremålet sameigarane tok sikte på då dei stifta sameiga, Falkanger s. 117. Det krevst ikkje uttrykkeleg avtale om bruksføremålet. Også føresetnader mellom partane om bruksføremålet vil vera avgjerande. I tilfelle der det ikkje er grunnlag for å fastslå kva partane tok sikte på å bruka sameigetingen til, må ein gå ut frå at dei har teke sikte på å bruka tingen til det bruksføremålet som objektivt sett framstår som det naturlege.
“Vanleg brukt til”
Sameigarane har vidare rett til å bruka tingen til det den er vanleg brukt til. Dette omfattar den bruken sameigarane har gjort av sameigetingen. Ein sameigar kan ikkje nektast å nytta sameigetingen til bruksføremål som det har vore vanleg at sameigarane har nytta tingen til, sjølv om dette ligg utanfor det tingen var etla til. Om alternativet “vanleg brukt til” også omfattar det som slike ting vanleg vert brukt til av andre, er noko uklårt. Det synest klart at Sivillovbokutvalet med uttrykket tok sikte på sameigarane sin eigen bruk (Rådsegn 4 s. og prp s. 32). Falkanger s. 117 legg til grunn at sameigarane etter dette alternativet har rett til å bruka i tingen i samsvar med det som det er vanleg at ting av tilsvarande art vert brukt til av andre.
“Anna som er i samsvar med tida og tilhøva”
Anna som høver med tida og tilhøva omfattar nye bruksmåtar som blir aktuelle på grunn av utviklinga, sjå Falkanger s. 117-118 jf. Rt 1973 s. 176. Sjå også Rt 1967 s. 920 og RG 1973 s. 161 (Flekkefjord), som først og fremst gjeld spørsmålet om rett til eksklusiv utnytting i sameiga.
Generelt fører regelen til at sameigarane, når ikkje anna fylgjer av rettsgrunnlaget, har rett til den utnyttinga som ein eigar vil ha av tingen. Den einskilde sameigaren sin rett er berre avgrensa av omsynet til dei andre sameigarane. Ein sameigar må ikkje utøva ein bruk som hindrar dei andre sameigarane i å bruka tingen på tilsvarande måte.
Andre stykket fastset ei kvantitativ avgrensing av den einskilde sameigaren sin rett til individuell utnytting av sameigetingen. Kvar sameigar står fritt til å nytta tingen innanfor bruksføremåla som er tilletne etter fyrste stykket, men berre så langt bruken svarar til den parten han har i sameiga (sjå note 4 ovanfor om partshøvetalet i sameiga). Utnyttingsrådveldet for kvar sameigar skal reknast av den totale utnyttinga av tingen, som kan skje som ei forsvarleg utnytting i samsvar med tida og tilhøva. Dersom ein sameigar ikkje utnytter tingen i høve til parten sin har han rett til å leiga bort den delen av utnyttingsretten som han ikkje utnyttar, (sjå § 12 om førerett for medeigarane til å tre inn i avtala). Ingen har førerett til særskilte utnyttingsmåtar utan særleg grunnlag. Dersom det blir for lite av ei utnyttingsform i høve til det sameigarane treng, må sameigarane dela bruken etter partshøvetalet. Dersom sameigarane utnyttar tingen på ulike måtar, må ein verdsetja dei ulike utnyttingsverdiane til eit felles verdimål for å slå fast kor stor part kvar av dei utnyttar.
Urimeleg eller uturvande til meins for nokon medeigar.
Kravet om at utnyttinga ikkje skal skje såleis at det “uturvande eller urimeleg er til meins for nokon medeigar” inneheld ei kvalitativ avgrensing av bruken, innanfor rammene av utnyttingsrådveldet etter fyrste stykket. Uturvande eller urimeleg er alternative vilkår slik at det er nok at eit av vilkåra er oppfylt.
Forbodet mot bruk som er “uturvande” til meins, råkar tilfelle der bruken i seg sjølv ikkje har noko fornuftig føremål. Inn under dette fell tilfelle der bruken vert gjort for å skada den andre (sjikane-tilfella), men også tilfelle der bruken ikkje kan seiast å ha fornuftig føremål, utan at det ligg føre sjikane-hensikt. Vidare vil dette alternativet råka bruk som blir utøvt på ein måte som gjer at den er meir til meins enn naudsynt. Sjølv ei lita ulempe kan vera ulovleg etter dette alternativet. I ein viss mon må det skje ei avveging mellom ulempa og dei føremåla bruken skal tena og kostnadane ved tiltak som kan minska eller fjerna ulempa.
“Urimeleg” til meins vil bruken vera dersom ulempa eller skaden for medeigarane overstig ei viss grense (“tolegrensa”). Kva meigarane må finna seg i vil i nokon mon måtte retta seg etter kva som er vanleg eller ventande ut frå tilhøva, jf. Rådsegn 4 s. 17. Rt 1982 s. 215 (utleige av elevhyblar i første etasje i eit eldre, dårleg isolert bustadhus der ein av sameigarane budde i andre høgda, var urimeleg til meins og gav rett til utløysing etter saml. § 13).
“Meins” omfattar både fysisk skade, ulempe i form av lukt, støy o.l. og risiko for skade (psykisk ulempe).
Hvilken avgrensning i bruken har vi av hensyn til medeier ved sameie?
Ikkje høve til utnytting som «urimeleg eller uturvande er til meins» for nokon medeigar.
- Konkret vurdering av kva som vil vera «urimeleg» til meins
- Tilpassing til nye bruksmåtar. Kan oppstå konflikt med eldre utnyttingsmåtar
- Interesseavveging
- Utvikling av råderetten over utmark
1. Hyttetomter i tidlegare beiteområde.
2. Utleige av jaktområde kan gje større inntekter enn individuell jakt - Rt. 1980 s. 215
