Lei nº 9.514/1997 - SFI e Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel

Question 1

As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por quais meios?

Answer 1

Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:

I - hipoteca;

II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;

III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;

IV - alienação fiduciária de coisa imóvel.

Question 2

Por que no Brasil a alienação fiduciária surgiu e se tornou mais popular do que a hipoteca como modalidade de garantia em financiamentos imobiliários?

Answer 2

O instituto da alienação fiduciária foi introduzido na legislação brasileira pela necessidade de superar a inadequação da garantia hipotecária, que depende do Poder Judiciário para a sua execução, em regra*.
Com o intuito de permitir maior celeridade no recebimento do crédito, ampliando a circulação de recursos e a realização de negócios, a Lei nº 9.514/97 dispensou o ajuizamento de ação judicial, prevendo a consolidação da propriedade diretamente perante o oficial do Registro de Imóveis (execução extrajudicial).
Inclusive, o STF já teve a oportunidade de julgar constitucional a previsão desse rito executório.

• O Marco Legal das garantias disciplinou, de forma abrangente, um rito processual extrajudicial para a execução da hipoteca. Esse instituto, porém, não é uma novidade em nosso ordenamento, eis que já regulado pelo Decreto-Lei nº 70, de 1966. Esse decreto, todavia, é reservado ao Sistema Financeiro de Habitação

Question 3

Além da propriedade plena, quais outros bens/direitos podem ser objeto de alienação fiduciária, segundo o art. 22, § 1º, da Lei 9514/97?

Answer 3

A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:

I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;

II - o direito de uso especial para fins de moradia;

III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;

IV - a propriedade superficiária.

Question 4

A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI?

Answer 4

Sim.

§ 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI (…)

Question 5

Há a figura do terceiro fiduciante, que é aquele que dá em garantia um imóvel de sua propriedade para garantir a dívida de outrem?

Answer 5

Atualmente, SIM.

Essa possibilidade causava certa controvérsia na doutrina, por não haver previsão legal.

Todavia, uma mudança sutil no conceito da alienação fiduciária de imóveis tratada no art. 22 da Lei nº 9.514/97, por meio do Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023), positivou de forma expressa a modalidade do terceiro fiduciante, que é a pessoa que dá em garantia um imóvel de sua propriedade, para garantir a dívida de outrem.

Veja como ficou a redação do art. 22, com o destaque pertinente:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Por esse motivo, em diversas passagens da lei houve a mudança da nomenclatura de “devedor” por “fiduciante”, já que o fiduciante (pessoa que entrega o imóvel em confiança que ele lhe será restituído ao final) não necessariamente é o devedor. Além disso, também em diversas passagens há referência expressa à figura do “terceiro fiduciante”.

Question 6

Sujeito aliena fiduciariamente ao Banco seu imóvel que vale 1 milhão de reais, a fim de contrair empréstimo de 600 mil reais. Pergunta-se: ele pode alienar o imóvel fiduciariamente, novamente, mas somente quanto aos 400 mil restantes que não foram explorados economicamente?

Ou seja, é possível a coexistência de propriedades fiduciárias em garantia sobre o mesmo imóvel?

Answer 6

Antes do Marco Legal das Garantias: NÃO, pois o sujeito ainda não é proprietário do imóvel, que está alienado fiduciariamente para o Banco. Esses 40% do valor do imóvel representam o que a doutrina especializada chama de “capital morto” (ou dead capital), que são os bens com expressões econômicas que não podem ser adequadamente aproveitados pelo mercado por obstáculos jurídicos.

Depois do Marco Legal das Garantias: SIM. o sujeito pode alienar fiduciariamente sua +“propriedade superveniente”+, que é aquela que será por ele adquirida após a quitação do contrato com o Banco .

As alterações realizadas no art. 22 da Lei nº 9.514/1997 tiveram como objetivo regular as chamadas +alienações fiduciárias sucessivas ou de segundo grau+, ou seja, a possibilidade de coexistência de propriedades fiduciárias em garantia sobre o mesmo imóvel, eliminando, assim, o dead capital.

Apesar de ser possível alienações fiduciárias sucessivas sobre o mesmo imóvel, a lei estabeleceu uma ordem de preferência entre elas, estabelecendo que a segunda (e as que eventualmente se seguirem) somente terão eficácia quando a anterior for extinta (com a quitação do respectivo débito, por exemplo).

§ 3º A alienação fiduciária da propriedade superveniente, adquirida pelo fiduciante, é suscetível de registro no registro de imóveis desde a data de sua celebração, tornando-se eficaz a partir do cancelamento da propriedade fiduciária anteriormente constituída.

Question 7

O Marco Legal das Garantias prevê que somente quando a propriedade fiduciária de primeiro grau vier a ser extinta é que a propriedade fiduciária de segundo grau passará a ser eficaz.

Então qual a vantagem para o credor fiduciário sucessivo aceitar um bem já alienado em garantia, já que seu contrato estará sob condição suspensiva?

Answer 7

• há direitos que podem ser exercidos desde já por ele para conservar e protegê-lo, nos termos dos arts. 126 e 130 do CC, que tratam de titulares de direito eventual.
• no caso de falência do devedor, todos os credores fiduciários poderão valer-se da prerrogativa de serem proprietários do bem, escapando do quadro-geral de credores, nos termos do § 3º do art. 49 e do art. 85 da Lei nº 11.101/ 2005, conforme previsto expressamente no §10 do art. 22 da Lei do SFI, também incluído pelo Marco Legal das Garantias.

Art. 126. Se alguém dispuser de uma coisa sob condição suspensiva, e, pendente esta, fizer quanto àquela novas disposições, estas não terão valor, realizada a condição, se com ela forem incompatíveis.

Art. 130. Ao titular do direito eventual, nos casos de condição suspensiva ou resolutiva, é permitido praticar os atos destinados a conservá-lo.

Question 8

O credor de primeiro grau sofre algum prejuízo com a alienação fiduciária sucessiva?

Answer 8

Não. Em caso de inadimplemento, o credor fiduciário de primeiro grau poderá excutir o imóvel e satisfazer seu crédito normalmente, devendo promover o rateio de eventual sobra de dinheiro aos demais.

Question 9

O credor fiduciário de segundo grau pode assumir a posição do credor de primeiro grau?

Answer 9

Sim. Basta pagar a dívida perante os credores fiduciários anteriores, a fim de assumir a posição preferencial deles por meio da sub-rogação pessoal.

Question 10

O que é cláusula de inadimplemento cruzado (cross default)? Há previsão na Lei 9514/97?

Answer 10

Cross default é um termo em inglês que, na prática, está relacionado a uma inadimplência ou calote cruzado. Trata-se de uma antecipação do prazo de vencimento de um débito em decorrência de outra inadimplência.

Os §§ 6º a 9º, acrescidos ao art. 22 da Lei nº 9.514/1997, positivaram uma hipótese específica de cláusula cross default, de modo que se um mesmo credor fiduciário titularizar mais de uma garantia sobre o mesmo imóvel por dívidas diferentes contraídas pelo mesmo devedor, há possibilidade de vencimento antecipado de quaisquer delas em caso de inadimplemento de qualquer de uma das obrigações.

• tal cláusula deve ser expressa, não podendo ser presumida
• tal cláusula não se opera automaticamente, devendo ser invocada na intimação que vier a ser expedida ao devedor no procedimento de execução extrajudicial da garantia fiduciária.

OBS: Importante destacar que essa regra somente incide no caso de dívidas com o mesmo credor e não para casos de dívidas com credores diferentes.

Question 11

A alienação fiduciária deve ser constituída para a garantia de dívidas com quantias especificadas? Isto é, limita-se a obrigações líquidas e certas?

Answer 11

Não mais. Com o Marco Legal das Garantias, passou-se a prever que a alienação fiduciária poderá ser constituída para garantias de dívidas de valor estimado ou valor máximo, ou seja, não é necessária a especificação da quantia.

Isso é muito útil nos contratos de abertura de crédito ou em casos em que o valor exato da dívida não é conhecido no momento da constituição da garantia.

OBS: Essa regra é semelhante à aplicável às hipotecas, previstas no artigo 1.424 do Código Civil.

*Art. 1.424. Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararão, sob pena de não terem eficácia:

I - o valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo;*

Question 12

De que forma se constitui a propriedade fiduciária de coisa imóvel?

Answer 12

Mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título, que será celebrado, independentemente de seu valor, por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Question 13

A ausência do registro do contrato de compra e venda de imóvel impede a constituição da garantia fiduciária?

Answer 13

SIM.

No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei nº 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

STJ. 3ª Turma. REsp 1835598-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 09/02/2021 (Info 685).

Question 14

Segundo a Lei nº 9.514/1997, quando a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário?

Answer 14

Quando vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante.

Question 15

Na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a mora é ex persona ou ex re?

Answer 15

Ex persona, pois depende de notificação prévia do devedor.

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor,devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97 (notificação prévia do devedor)”

OBS: na alienação fiduciária do DL 911/69, a mora é ex re, pois decorrerá do simples vencimento do prazo para pagamento e poderá ser comprovada por carta registrada com aviso de recebimento.

Question 16

Se o devedor fiduciário atrasar um dia, o credor fiduciante já pode notificá-lo da mora?

Answer 16

NÃO. A lei estabelece que o contrato deve prever um prazo de carência, após o qual será expedida a intimação (§2º do art. 26).

O Marco Legal das Garantias acrescentou o §2º-A no art. 26, estabelecendo que “quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias”, suprindo a lacuna no que se referente a eventual omissão das partes no contrato.

Question 17

Vencida e não paga a dívida, e superado o prazo de carência contratual (ou legal, na omissão), o que o credor fiduciário fará para receber os valores devidos?

Answer 17

INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA

O fiduciário requererá ao oficial de Registro de Imóveis competentes para que este intime o devedor, oportunizando a purgação da mora, no prazo de 15 dias, mediante o pagamento das prestações vencidas e não pagas e os demais encargos contratuais e legais.

• Art. 26 (…)

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.

Question 18

Intimado o devedor pelo oficial de Registro de Imóveis, o que acontecerá caso ele purgue a mora no prazo? E se não purgar a mora no prazo?

Answer 18

Se o devedor purgar a mora: o contrato de alienação fiduciária se convalescerá (§ 5º do art. 26). O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário (banco) as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação (§6º).

Se o devedor NÃO purgar a mora: o oficial do Registro de Imóveis irá certificar esse fato e promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (§ 7º do art. 26), no prazo de 30 (trinta) dias (§1º do art. 26-A), e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso

Question 19

É possível que o devedor fiduciante faça a purgação da mora após a consolidação da propriedade em nome do fiduciário?

Answer 19

• Antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017:
  
  • SIM, pois a purgação era admitida até a assinatura do auto de arrematação.
• Após da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017
  
  • ​NÃO. Não se admite a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, sendo assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência.

​​STJ. 3ª Turma. REsp 1649595-RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 13/10/2020 (Info 681).

Question 20

De quais formas poderá ocorrer a intimação do devedor fiduciante para a purgação da mora?

Answer 20

• por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, mediante solicitação do oficial do RI.
• pelo correio, com aviso de recebimento
• intimação por hora certa
• por edital, publicado pelo período mínimo de 3 dias, bservado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.

Question 21

A intimação para purgação da mora será feita exclusivamente na pessoa do devedor fiduciante?

Answer 21

Não. Além de pessoal, a intimação poderá ser feita ao representante legal do devedor fiduciante ou ao seu procurador regularmente constituído.

Question 22

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, de que forma peculiar poderá ser feita a intimação do devedor fiduciante para purgação da mora e em qual hipótese será cabível?

Answer 22

A intimação poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. Todavia, tal previsão somente será possível na hipótese de suspeita de ocultação do intimando (art. 26, § 3º-A).

Question 23

Como se dará a intimação para purgação da mora na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida?

Answer 23

A intimação para purgação da mora pode ser realizada por apenas um registrador e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que conste na intimação informações sobre a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.

Ou seja, ao invés de o credor realizar diversas notificações em cada um dos cartórios extrajudiciais, poderá realizar tal ato por meio de apenas uma serventia, valendo a notificação como ato idôneo para deflagrar o procedimento de execução posteriormente, nos demais cartórios de imóveis competentes.

OBS: o procedimento de execução, inclusive o leilão, deve ser conduzido individualmente em cada cartório competente (localidade de cada imóvel), pois a lei autoriza apenas a notificação em bloco e não a prática dos demais atos do procedimento, sem falar que haverá recolhimento do ITBI em favor de cada Município.

Question 24

Uma vez paga a dívida e seus encargos pelo fiduciante, qual o prazo para que o fiduciário forneça o respectivo termo de quitação? A que estará sujeito caso não cumpra o prazo?

Answer 24

Prazo de 30 (trinta) dias, a contar da data de liquidação da dívida, sob pena de multa equivalente a 0,5% (meio por cento) ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.

Question 25

Após o pagamento da dívida com garantia fiduciária de bem imóvel, qual é o ato que restaura a propriedade plena no patrimônio do fiduciante?

Answer 25

É a mera averbação do cancelamento do registro da propriedade fiduciária a ser realizada pelo oficial do RI, após entrega do termo de quitação pelo fiduciário.

Question 26

Uma vez consolidada plenamente a propriedade em seu nome, o credor fiduciário será responsável pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel?

Answer 26

Sim, uma vez que o devedor fiduciante somente terá tal responsabilidade até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse (art. 27, §8º, Lei nº 9514/97).

Tal entendimento é reforçado pelo STJ no REsp nº 1.731.735 - SP (2014/0139688-0):

• EMENTA DIREITO CIVIL PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA.*
• (…)*
• 7. Dessume-se que, de fato, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. (…)*

Question 27

Em que momento o devedor fiduciante deverá pagar taxa de ocupação ao credor fiduciário? Qual é este valor?

Answer 27

• A taxa de ocupação é devida desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.
• Será devida, por mês ou fração, no valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei
  
  • ou seja, 1% do valor do imóvel indicado para efeito de venda em leilão público.

Question 28

Uma vez consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, em que prazo este deverá promover leilão público?

Answer 28

60 (sessenta) dias, contados da data da averbação promovida pelo oficial do RI consolidando a propriedade em seu nome.

Antes do Marco Legal das Garantias, o prazo era de 30 dias.

Question 29

Quais os valores dos lances mínimos no primeiro leilão para alienação pública do imóvel?

Answer 29

Não se admitem lances abaixo do valor de avaliação do imóvel, o qual corresponde ao valor indicado no contrato ou o valor de base do ITBI, se for maior (art. 27, §1º c/c art. 24, VI e §1º).

Caso não obtido o valor acima correspondente, haverá segundo leilão.

Question 30

Quais os valores dos lances mínimos no segundo leilão para alienação pública do imóvel?

Answer 30

Financiamento residencial:

• O lance mínimo é o valor da dívida (26-A, caput e §§3º e 4º).

Financiamento não residencial:

• O lance mínimo é o valor da dívida OU 50% do valor da avaliação do imóvel (art. 27, §2º).

Question 31

O que explica a diferença dos lances mínimos, em segundo leilão, quanto a financiamentos residenciais e não residenciais?

Answer 31

A diferença se dá por causa da regra que veda o patrimônio líquido negativo no caso de financiamento residencial.

Assim, não há limitação de valor mínimo (preço vil) no caso de leilão de imóvel financiado para aquisição da residência do devedor, pois pela regra no negative equity guarantee (art. 26-A, §4º), o devedor/fiduciante não ficará responsável por eventual saldo devedor, de modo que não terá nenhum prejuízo com a alienação do bem por valor menor, ao contrário será, de todo modo, exonerado da dívida.

Já quando é o caso de dívida não relacionada a financiamento de imóvel residencial, o piso do segundo leilão é diferente, pois o credor pode cobrar o saldo devedor remanescente (art. 27, § 5º-A, que será comentado abaixo). Essa é a regra positivada na parte final do §2º do art. 27 da lei, após as mudanças empreendidas pelo Marco Legal das Garantias.

Question 32

E se não houver êxito em segundo leilão? O que acontecerá?

Answer 32

Caso não haja lance no segundo leilão, para além de o credor não ter que entregar ao devedor saldo sobejante (que inexiste), ele ficará investido na livre disponibilidade do bem imóvel.

Question 33

Os direitos do devedor fiduciante sobre imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária em garantia possuem a proteção da impenhorabilidade do bem de família legal, mesmo que a propriedade seja, em tese, do banco (ou instituição financeira)?

Answer 33

Sim.

Ex: João fez um contrato de alienação fiduciária para aquisição de uma casa; ele está morando no imóvel enquanto paga as prestações; enquanto não terminar de pagar, a casa pertence ao banco; apesar disso, ou seja, a despeito de possuir apenas a posse, os direitos de João sobre o imóvel não podem ser penhorados porque incide a proteção do bem de família.

STJ. 3ª Turma. REsp 1677079-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 25/09/2018 (Info 635).

Question 34

O devedor fiduciante tem preferência em arrematar o imóvel levado a leilão público?

Answer 34

Sim, pelo valor da dívida e até a data do segundo leilão.

Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas devidas.

Question 35

É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a concessão liminar da reintegração na posse do imóvel para desocupação em que prazo, caso seja comprovada a consolidação da propriedade em seu nome?

Answer 35

60 dias.

Question 36

Na hipótese em que há alienação fiduciária de mais de um imóvel para garantir o mesmo crédito concedido pelo fiduciário, de que forma o credor fiduciário poderá promover os atos de execução extrajudicial?

Answer 36

Salvo previsão contratual que vincule o imóvel a uma parte da dívida ou que preveja uma ordem a ser observada, a escolha de qual garantia (imóvel) será objeto de execução fica a cargo do credor fiduciário que, a depender do valor do débito, das características do imóvel, das condições de mercado e dentre outros fatores a serem avaliados, poderá executar apenas o imóvel X ou o imóvel Y; ou ambos, de forma simultânea (por meio de consolidação da propriedade e leilão de todos os imóveis em conjunto) ou sucessiva.

Question 37

A que se destina o sistema financeiro de habitação?

Answer 37

O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população.

Question 38

Nas operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, é condição essencial a contratação de seguros contra o riscos de morte e invalidez permanente?

Answer 38

Sim, pelo tomador do financiamento.

Question 39

Os contratos relativos ao financiamento imobiliário em geral poderão estipular que litígios ou controvérsias entre as partes sejam dirimidos mediante arbitragem?

Answer 39

Sim, conforme literalidade do art. 34 da Lei 9514/97:

Art. 34. Os contratos relativos ao financiamento imobiliário em geral poderão estipular que litígios ou controvérsias entre as partes sejam dirimidos mediante arbitragem, nos termos do disposto na Lei nº 9.307, de 24 de setembro de 1996.

Question 40

A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia?

Answer 40

Sim, nos termos do artigo 28, da Lei 9.514/97:

Art. 28. A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia.

Question 41

É necessária a anuência expressa do fiduciário para que o fiduciante possa transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia?

Answer 41

Sim.

“Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.”

Question 42

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel?

Answer 42

Exato. É o teor da S. 308 do STJ.

Question 43

No que consiste a securitização de créditos imobiliários?

Answer 43

A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora.

Art. 8º da Lei 9514/97.

Question 44

É permitida a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades em edificação sob regime de incorporação?

Answer 44

Sim. Parágrafo único do art. 8º da Lei 9514/97.

Question 45

A companhia securitizadora poderá instituir regime fiduciário sobre créditos imobiliários?

Answer 45

Sim, a fim de lastrear a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários, sendo agente fiduciário uma instituição financeira ou companhia autorizada para esse fim pelo BACEN e beneficiários os adquirentes dos títulos lastreados nos recebíveis objeto desse regime.

Question 46

Os créditos objeto do regime fiduciário instituído pela companhia securitizadora constituem patrimônio separado?

Answer 46

Sim.

“Art. 11. Os créditos objeto do regime fiduciário:
I - constituem patrimônio separado, que não se confunde com o da companhia securitizadora;
II - manter-se-ão apartados do patrimônio da companhia securitizadora até que se complete o resgate de todos os títulos da série a que estejam afetados;
(…)”.

Question 47

Os créditos objeto do regime fiduciário instituído pela companhia securitizadora estão sujeitos a ação ou execução pelos credores da companhia securitizadora?

Answer 47

Não.

• Art. 11. Os créditos objeto do regime fiduciário:*
• (…)*
• IV - estão isentos de qualquer ação ou execução pelos credores da companhia securitizadora;*
• (…)*