Financement 3 - Activité hypothécaire (bloc11) Flashcards
A combien se chiffre l’activité hypothécaire en Suisse et comment est-ce réparti?
900 milliards de crédit hypothécaire en Suisse
- 80% de crédits privés
- 15% en entreprise
- 5% autres
Pour quelles raisons l’endettement hypothécaire est-il élevé en Suisse?
- Densité de la population par rapport à la rareté des terrains
- Les prix sont élevés du fait de la petite superficie de la Suisse
- Exigences des normes de construction
- Le caractère sécuritaire de la pierre
- La qualité de construction en Suisse garantit la valeur des biens
- Spéculations sur le marché immobilier
- Logement construit ou achter pour les revendre plus chers.
Que désigne la notion d’immeuble?
- Biens-fonds
- Partie de sol clairement déterminée avec ce qui est au-dessus et au-dessous
- Limite indiqueé dans le RF
- Part de copropriété
- PPE
- Droits distincts et permanents
- Accorder par le propriétaire du bien-fond, le plus souvent droit de superficie
- Mines
- Peu fréquent en Suisse (concerne les sous-sols)
Notion de propriété - Pleins pouvoirs sur une chose
Quelle est la différence entre propriété individuelle et propriété jointe?
La propritété individuelle:
- Le propriétaire fournit seul le capital propre.
- Il dispose librement de l’objet
- seul responsable de l’entretien, des dommages et du paiement des intérêts à la banque.
La propriété jointe:
-
La copropriété
- Propriété partagée avec une ou plusieurs personnes.
- Les parts de copropriété sont consignées au RF
- Chaque propriétaire peut disposer librement de sa part, mais doit aussi assumer les responsabilités d’un propriétaire.
- Lorsque l’un des propriétaires souhaite vendre sa part, la loi garantit un droit de préemption aux copropriétaires. Les décisions sont prises selon le principe de la majorité.
- La PPE est une forme de copropriété pour laquelle la loi fixe des règles détaillées.
-
Propiété commune:
- Dans ce cas, les propriétaires sont, par la voie d’un contrat (p. ex. contrat de mariage ou société simple) ou d’une disposition légale (généralement une hoirie), propriétaires en commun indépendamment du montant investi par chacun dans le bien immobilier.
- Le rapport supérieur (par ex. le contrat de mariage) définit qui participe à quelle hauteur au bien immobilier.
- Les partenaires ne peuvent pas disposer librement de leurs parts: les décisions doivent être prises en commun.
Que sont les droits réels ? quels sont les deux types?
Les droits réels sont:
- des droits qui s’applique sur des choses physique tel qu’immeuble
- contraignants envers tout le monde
Deux types de droits réels sur les immeubles:
- Propriété
- Droits réels limités
Quels sont les 3 types de droits réels limités?
Les droits réels limités regroupent:
- Servitudes
- Servitude foncière (autre immeuble à chemin p.ex)
- Servitude personnelle (une personne déterminée)
- Usufruit (charge, coûts, jouissance, revenu de location, sans être propriétaire) (NB : donation remonté sur 10 ans en cas d’EMS à usufruit, ainsi les enfants ne peuvent rien faire)
- Droit d’habitation (jouissance)
- Droit à une source
- Charges foncières
- Obligation d’accomplir une tâche/action au profit d’un autre proprio
- Droit de gage immobilier
- Hypothèques
- Cédules hypothécaire (RF)
A quoi sert le registre foncier?
Le registre foncier (RF)
- Donne l’état de droit des immeubles organisés à l’échelle cantonal
- Indique
- Identité du proprio
- Titulaires des droits réels limités
- Annotation et mentions
- RF est constitué de :
- Le journal
- Le grand livre
- Registres accessoires (registre des proprio, créanciers, rectifications)
Que sont les cases hypothécaires?
C’est en quelque sorte l’ordre de dédommagement des créanciers.
On réparti donc les droits de gage en différentes catégorie selon le principe du rang:
- 1er rang: créance garantie par gage immobilier prioritaire
- 2e rang: créance garantie par gage immobilier remboursée en deuxième position
- 3e rang: créance garantie par gage immobilier remboursée en troisième position
- Un immeuble peut service de garantie à plusieurs créanciers
- Ordre de dédommagement privilégié (1er rang, 2ème rang, 3e rang, …)
- Les rangs sont définitifs à moins qu’une inscription au RF permette l’avancement d’un rang
- Les banques refusent souvent (toujours) d’être inscrite après une autre banque. C’est donc plus rare d’avoir deux banques différentes sur le même bien.
Qu’est-ce qu’un crédit sur terrain?
Le crédit sur terrain est octroyé pour l’achat d’un terrain.
Conformément au CC, le terrain est assimilable à un immeuble.
Le crédit sur terrain relève de la catégorie des crédits sur gage immobilier
Qu’est-ce qu’un crédit à la construction?
Le crédit à la construction est un crédit couvert par un gage immobilier qui permet de financer des travaux de construction, de rénovation ou de transformation d’une maison.
Les fonds propres du propriétaire sont utilisés en premier et au fur à mesure de la construction ils sont grignotés et une fois qu’ils sont complètement utilisés, c’est le crédit qui prend le relais. Dès ce moment, c’est la banque qui paie et un intérêts de crédit est donc facturé.
- Règle d’or : le coût total de l’investissement doit être financé par au min 20% de FP et max 80% de fonds de tiers.
Qu’est-ce qu’un crédit hypothécaire et que faut-il savoir?
Un crédit hypothécaire est un prêt à long terme, souvent amorti sur plusieurs décennies, en vue de financer un immeuble servant de garantie. On constitue généralement une cédule hypothécaire ou une hypthèque.
Deux scénarios:
- Un crédit à la construction a déjà été octroyé –> Consolidation (conversion du crédit à la construction en hypothèque)
- Le client prend contact pour l’achat d’un bien déjà construit. La banque examine donc la solvabilité du client.
Hypothèque
- Requiert un contrat de gage authentique
- Établi le rapport direct entre le droit de gage et le crédit
- Prend naissance en même temps que la créance et se matérialise par inscription au RF
- S’éteint au remboursement
Quelles sont les deux formes d’hypothèque?
- Hypothèque en capital
- Créances en capital de montant fixe
- Garanti le capital, les intérêts et les frais de poursuites
- Hypothpque maximale
- Créance dont le montant n’est pas encore défini (crédit à la construction)
- Limite maximale est précisée au RF
Autrefois utilisée pour les crédits de construction, remplacée par la constitution immédiate d’une cédule hypothécaire
Qu’est ce qu’une cédule hypothécaire?
- Matérialise un droit de créance et un droit de gage
- Créance : capital + intérêts + frais de poursuites + intérêts moratoires
- Gage immobilier : le créancier peut exiger la réalisation de l’immeuble si le débiteur n’honore pas ses engagements en faisant valoir la cédul
C’est ce qui permet de prouver qui a prêté l’argent et combien
- Elle peut être sur papier ou de registre
- Papier : pas pratique, couteuse (émission, conservation), chronophage
- De registre : depuis 2012
- Papier valeur nominatif (au nom de qqun)
- Papier valeur au porteur (celui qui la possède)
Quels sont les montants du crédit à la construction, du 1er rang et du 2e rang?
- Crédit à la construction : 80% de la valeur vénale au plus
- 1er rang : (de 65% à) 2/3 de la valeur vénale MAX
- 2e rang : complément jusqu’au 80% de la valeur au plus (entre 0% et 15% max)
Lorsqu’on amène plus de fonds propres que requis, c’est le deuxième rang qui diminuera en premier
Quels sont les taux d’intérêts pour le crédit à la construction, 1er rang et 2e rang?
Taux d’intérêt :
- Crédit à la construction : taux d’intérêt du crédit + ¼% de la commission de crédit trimestriel
- 1er rang : taux d’intérêt hypothécaire
- 2e rang : taux d’intérêt supérieur de ½% ou 1% de plus en 2e rang que le 1er rang en théorie, car plus de risque sur 2e rang
- (ne se pratique plus depuis des années)*
