A/13. tétel Flashcards
Közös tulajdon és társasház
A közös tulajdon fogalma
a dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet.
- Kétség esetén a tulajdonostársak tulajdoni hányada egyenlő.
Keletkezhet:
- szerződéssel
- törvény alapján (hozzáépítés, vegyülés, egyesülés, házastársi vagyonközösség, öröklés, találás)
Tulajdonostársak belső viszonyai
- Birtoklás, használat
- Hasznok szedése és hasznosítása
- A közös tulajdonnal kapcsolatos terhek és kárveszély viselése
- Kárveszély viselése
- A tulajdonostárssal szembeni tulajdonvédelem
Birtoklás, használat
- A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára, de e jogot azonban az egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére
- nincs akadálya annak, hogy tulajdonostársak egymás közötti megállapodással a dolog használatát, birtoklását egymás között megosszák, tényleges tulajdoni hányadaik szerinti aránytól eltérjenek
- lehetőség van arra is, hogy az egyik tulajdonostárs a dolog kizárólagos birtokosa
Hasznok szedése és hasznosítása
- dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg
- ilyen arányban terhelik őket a dologgal kapcsolatos kiadások, kötelezettségek és ugyanilyen arányban viselik a kárt is
- osztható haszon arányos részét a tulajdonostárs természetben követelheti, a nem osztható haszon viszont a dolgon fennálló tulajdoni hányadok arányában közös tulajdonba kerül
- hasznosítás módja tekintetében a tulajdonostársak szótöbbséges határozattal döntenek
- ha a tulajdonostársak az egész dolgot kívánják másnak a használatába (haszonélvezetébe) adni, ahhoz egyhangú határozat szükséges
A közös tulajdonnal kapcsolatos terhek
- állag megóvása és fenntartása
- rendes gazdálkodás körébe tartozó kiadások
- rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások
A közös tulajdon állagának megóvása
- feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni (értesítési kötelezettség terheli)
- kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni
A rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások
- azok a munkálatok, ráfordítások, beruházások, melyek elvégzése nem az állagromlás, károsodás megakadályozására irányul, és ezért nem feltétlenül szükséges, de hasznos és nem követel aránytalanul nagy költekezést
- A rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások kérdésében a tulajdonostársak egyszerű szótöbbséges határozattal döntenek
- a kisebbség a határozatot a bíróságnál megtámadhatja
Rendes gazdálkodás meghaladó kiadások
- minden olyan munkálat, amely a dolog értékéhez, használatának jellegéhez, az abból származó jövedelemhez, és a gazdálkodás egyéb sajátosságaihoz viszonyítva aránytalan költséggel jár
- a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges
- Amennyiben az egyhangú határozat megakadályozása joggal való visszaélésnek minősül, úgy a bíróság az építkezéshez (építési engedélyhez) szükséges jognyilatkozatot, mint jogszabály által megkívánt jognyilatkozatot pótolhatja
Kárveszély viselése
- A közös tulajdonban álló dolgot ért kárt a tulajdonostársak tulajdoni hányadaik arányában viselik, ha az másra át nem hárítható.
- Ha a bekövetkezett kár az egyik tulajdonostárs károkozó magatartására vezethető vissza, a kárt is ő köteles viselni.
A tulajdonostárssal szembeni tulajdonvédelem
- Adott esetben az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos a tulajdonostársával szemben is követelheti tulajdonjoga (pontosabban tulajdoni illetősége) ingatlan-nyilvántartási bejegyzését.
o hasonló eredményre vezet az úgynevezett „aránymegállapítási per” ingatlan esetében - tulajdonjoga alapján a dolog békés birtoklásában, használatában zavarja tulajdonostársa, a tulajdon háborítatlanságát védő pert is indíthat a jogaiban sértett tulajdonostárs
- Sajátos tulajdonvédelmi eszköz lényegében a határozatok megtámadásához való jog (sajátos kisebbségvédelmi eszköz), és a határozat hiányában a használat kérdésében a bírósághoz fordulás joga
Tulajdonostársak külső viszonyai
- Saját tulajdoni hányad feletti rendelkezés joga
- Az egész dolog feletti tulajdonjoggal való rendelkezés
- A közös tulajdon védelme harmadik személyekkel szemben
Elővásárlási, előbérleti, előhaszonbérleti jog 3. személyekkel szemben
- a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg
- ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonost is megilleti, de a közlési kötelezettség elmulasztásából folyó jogkövetkezmények nem alkalmazhatók azzal a jogot szerzővel szemben, aki a szerződés megkötésénél jóhiszeműen járt el
- A tulajdonostársak e jogaikat tulajdoni hányaduk arányában gyakorolhatják.
- több egyedül fellépő - tulajdonostárs van, közülük a tulajdonos választ;
Külön jogszabályban biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostársat
Tulajdonostárs az elővásárlási jogot végrehajtási árverés esetén is gyakorolhatja
Közös tulajdon megszüntetése
- A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, az e jogról való lemondás semmis
- elsősorban a tulajdonostársak megállapodása az irányadó
- amennyiben a megosztásról egyhangúlag nem tudnak megegyezni, úgy a megosztást bármelyikük kérheti a bíróságtól;
- a közös tulajdon megszüntetését tehát a bíróság nem rendelheti el, ha a közös tulajdon megszüntetése alkalmatlan időre esik
- a bíróság az alábbi megosztási módokat alkalmazhatja: természetbeni megosztás, tulajdonba adás (magához váltás), közös tulajdon értékesítése árverés útján, társasházzá alakítás
o Bíróság sorrendiségtől eltekinthet a tulajdonostársak egybehangzó kérelme esetében!
o Valamennyi megszüntetési módról a felek nyilatkozatát be kell szereznie.
Természetbeni megosztás feltételei
- ne járjon a dolog jelentős értékcsökkenésével
- ne gátolja a rendeltetésszerű használatot ill.
- súlyosan ne sértse a tulajdonostársak dologhoz fűződő érdekét
ÉS Ingatlan megoszthatósága objektív feltételei: jogerős telekmegosztási engedély és vázrajz
MAGÁHOZ VÁLTÁS (tulajdonba adás)
A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét – ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt – megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja.
A másik tulajdoni illetősége magához váltására (tulajdonjog szerzésére) beleegyezése hiányában senkit sem lehet kötelezni, kivéve (az alábbi konjunktív feltételek fennállása esetén):
- ha a közös tulajdonban lévő lakásban, ingatlanban benne lakik,
- ezen ingatlan vagy ingatlanrész megvásárlása esetén,
- és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit.
Társasházzá alakítás
Az ingatlanon fennálló közös tulajdon - ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak - az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető. Ha a közös tulajdont társasházzá alakítással a bíróság szünteti meg, a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolja.
A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.
Társasház fogalma
Társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott,
- legalább két önálló lakás vagy
- legalább két nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy
- legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába,
a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakása tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.
Társasház relatív jogképessége
A társasház tulajdonostársainak közössége
- az általa viselt közös név alatt
- az épület fenntartása és
- a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során
- jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat,
- önállóan perelhet és perelhető,
- gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat,
- viseli a közös tulajdon terheit.
A társasház alapítása
- alapító okiratba foglalt megállapodás és
- a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése.
Alapító okirat
Az alapító okiratban kell meghatározni (Ttv. 9.§) (kötelező elemek)
- A külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket (egytől kezdődő arab sorszámozással)
- a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető –a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó –tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
- a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,(egytől kezdődő római sorszámozással)
- az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
- a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
Társasház szervei
- Közgyűlés
- Közös képviselő vagy intézőbizottság (elnöke)
- Számvizsgáló bizottság
