Season 3 Episode 3 Flashcards
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって、B所有の甲宅地(造成工事完了済み)を宅地建物取引業者でないCに売却しようとする場合について。
Aが、甲宅地について、Bと売買の予約を締結している場合、Aは、当該予約に基づきBと本契約を締結するまでは、甲宅地について、Cと売買契約を締結することができない。
誤り。 宅建業者は、自己の所有に属しない宅地または建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含みます)を締結してはなりません。
ただし、宅建業者が当該宅地または建物を「取得する契約」(予約を含み、その効力の発生が条件に係るもの(停 止条件付き契約)を除きます)を締結しているときは、例外となります。したがって、 Aは、甲宅地について、Bと売買の予約を締結している場合には、当該予約に基づきBと本契約を締結しなくても、甲宅地について、Cと売買契約を締結することができます(宅建業法 33 条の2第1号)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって、B所有の甲宅地(造成工事完了済み)を宅地建物取引業者でないCに売却しようとする場合について。
Aが、甲宅地について、Bとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結している場合、その条件が成就していないときは、Aは、甲宅地について、Cと売買契約を締結することができない。
正しい。 Aが、甲宅地について、Bと停止条件付き売買契約を締結した場合、その 条件が成就していないときは、Aは、甲宅地について、Cと売買契約を締結することができません(33 条の2第1号)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって、B所有の甲宅地(造成工事完了済み)を宅地建物取引業者でないCに売却しようとする場合について。
Aが、甲宅地について、Bと売買契約を締結しているが、所有権の移転の登記をしていない場合、Aは、甲宅地について、Cと売買契約を締結することができない。
誤り。 Aは、甲宅地について、Bと売買契約を締結している場合には、所有権の移転の登記をしていなくても、甲宅地について、Cと売買契約を締結することができま す(33 条の2第1号)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって、B所有の甲宅地(造成工事完了済み)を宅地建物取引業者でないCに売却しようとする場合について。
AB間に甲宅地に関する契約(予約を含む。)が存在しない場合、Aは、保全措置を講じた上でCから手付金等を受領するときは、甲宅地について、Cと売買契約を締結することができる。
誤り。 完成物件については、手付金等の保全措置を講じたとしても、「自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結の制限」についての例外は認められません。したがって、AB間に甲宅地に関する契約が存在しない場合には、Aは、保全措置を講じた上でCから手付金等を受領するときでも、甲宅地について、Cと売買契約を締結することができません(33 条の2)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第 37 条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合について。
Bが、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所で売買契約を締結した場合、Bは、その3日後に、契約を解除することができない。
誤り。 買受けの申込みをした場所と、契約を締結した場所が異なる場合は、「買受けの申込みをした場所」を基準にして、クーリング・オフによる解除の可否を判断します。
そして、仮設テント張りの(土地に定着しない)案内所は「事務所等」に該当しないので、その案内所で買受けの申込みをしたBは、契約を解除することができます (宅建業法 37 条の2第1項、施行規則 16 条の5第1号ロ、宅建業法の解釈・運用の考え方)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第 37 条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合について。
Bが、自ら指定した宅地建物取引業者であるハウスメーカーC(Aより当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない)の事務所において買受けの申込みをし、翌日Aの事務所で売買契約を締結した場合、Bは、その3日後に、契約を解除することができない。
誤り。 売主である宅建業者から宅地建物の売却について代理または媒介の依頼を受けた他の宅建業者の事務所は、「事務所等」に該当します。しかし、代理または媒介の依頼を受けていない他の宅建業者の事務所は、「事務所等」に該当しません。したがって、Cの事務所で買受けの申込みをしたBは、契約を解除することができます(37 条の2第1項、施行規則 16 条の5第1号ハ参照)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第 37 条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合について。
Bが、Aの事務所で買受けの申込みをし、その3日後にBの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、Bは、その3日後に、契約を解除することができる。
誤り。 売主である宅建業者の事務所は、「事務所等」に該当します。
したがって、Aの事務所で買受けの申込みをしたBは、契約を解除することができません(37 条の2第1項)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第 37 条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合について。
Bが、Aからの提案によりBの勤務先で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所で売買契約を締結した場合、Bは、その3日後に、契約を解除することができる。
正しい。 売主からの提案によるときは、買主の勤務先は、「事務所等」に該当しません。
したがって、Bは、勤務先で買受けの申込みをしても、契約を解除することができます(37 条の2第1項、施行規則 16 条の5第2号)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと建物の売買契約を締結する場合について。
Bが、モデルルームにおいて買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所で売買契約を締結した場合、Bは、その3日後に、契約を解除することができる。
誤り。 モデルルームは、土地に定着する案内所と考えて差し支えなく、「事務所等」 に該当します。
したがって、モデルルームで買受けの申込みをしたBは、契約を解除することができません(宅建業法 37 条の2第1項、施行規則 16 条の5第1号ロ、宅建業法の解釈・運用の考え方)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと建物の売買契約を締結する場合について。
Bは、月曜日にホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、売買契約を締結した。この場合、Bは、翌週の火曜日に、クーリング・オフによる契約の解除をすることができる。
誤り。 買主は、クーリング・オフについて書面により告げられた日から起算して8 日を経過すると、契約を解除できなくなります。
したがって、月曜日に書面により告げられたときは、翌週の月曜日までは、契約を解除することができます。つまり、翌週の火曜日は、契約を解除できません(宅建業法 37 条の2第1項1号、施行規則 16 条の6)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと建物の売買契約を締結する場合について。
Bは、喫茶店において買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられず、売買契約を締結した。この場合、Bは、当該宅地の引渡しを受け、 かつ、代金の一部を支払ったときでも、クーリング・オフによる契約の解除をすることができる。
正しい。 クーリング・オフについての告知を受けていなくても、物件の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払ったときは、契約を解除することができません。
したがって、代金の一部を支払ったにすぎないときは、契約を解除することができます(37 条の2第1項2号)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと建物の売買契約を締結する場合について。
Aが、宅地建物取引業者Cの媒介により、Bと当該建物の売買契約を締結した場合、 AがBに対してクーリング・オフについて告げる書面には、Cの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。
誤り。 買受けの申込みをした者または買主に対してクーリング・オフについて告げる書面には、売主である宅建業者の商号または名称および住所ならびに免許証番号を記載しなければなりません。
しかし、売主である宅建業者から媒介を依頼された宅建業者の商号または名称および住所ならびに免許証番号を記載する必要はありません (37 条の2第1項1号、施行規則 16 条の6第2号)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買契約を締結する場合における、宅地建物取引業法第 37 条の2の規定に基づく、 いわゆるクーリング・オフについて。
Bが、クーリング・オフによる売買契約の解除を行った場合には、Aは、Bに対し、特約に基づき代金額の2割の額の違約金の支払いを請求することができる。
誤り。 クーリング・オフによる売買契約の解除が行われた場合、売主である宅建業者は、買主に対し、損害賠償または違約金の支払いを請求することができません。
そして、この規定に反する特約で、買主に不利なものは無効です。この点は、違約金の額が代金額の2割以下であっても、同様です。したがって、Aは、特約に基づき代金額の2割の額の違約金の支払を請求することはできません(宅建業法 37 条の2第1項・4項)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買契約を締結する場合における、宅地建物取引業法第 37 条の2の規定に基づく、 いわゆるクーリング・オフについて。
Bが、クーリング・オフによる売買契約の解除を行った場合、Aは、売買契約の締結に際し受領した手付については、その倍額をBに返還しなければならない。
誤り。 クーリング・オフによる売買契約の解除が行われた場合、宅建業者は、買主に対し、速やかに、売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければなりません。
しかし、手付の倍額を返還する必要はありません(37 条の2第3項)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅 地の売買契約を締結する場合における、宅地建物取引業法第 37 条の2の規定に基づく、 いわゆるクーリング・オフについて。
AB間の「クーリング・オフによる売買契約の解除は、当該契約の解除を行う旨を記載した書面がAに到達した時にその効力を生ずる」旨の特約は、無効である。
正しい。 クーリング・オフによる売買契約の解除は、買主が当該契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時に、その効力を生じます。
そして、この規定に反する特約で買主に不利なものは、無効です。したがって、本肢の特約は無効です(37 条の2第2項・4項)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅 地の売買契約を締結する場合における、宅地建物取引業法第 37 条の2の規定に基づく、 いわゆるクーリング・オフについて。
AB間の「Bは、クーリング・オフについて書面で告げられた日から起算して10日以内であれば、売買契約を解除することができる」旨の特約は、有効である。
正しい。 買主は、クーリング・オフについて書面により告げられた日から起算して8日を経過すると、契約を解除することができなくなります。
そして、この規定に反する特約で買主に不利なものは、無効です。しかし、本肢の特約は、買主に有利なので、有効です(37 条の2第1項1号・4項、施行規則 16 条の6)。
宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結した場合について。
Aは、宅地建物取引業者でない買主Bとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を 600 万円とする特約を定めた場合、それとは別に、当該解除に伴う違約金の特約をすることはできない。
正しい。 宅建業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、または違約金を定 めるときは、これらを合算した額が代金の額の 10 分の2を超えることとなる定めをしてはなりません。
したがって、Aは、損害賠償の予定額を 600 万円(これは、代金額の 10 分の2の額です)とする特約を定めた場合には、それとは別に違約金の特約をすることはできません(宅建業法 38 条1項)。
宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結した場合について。
Aが、宅地建物取引業者でない買主Cとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を 800 万円とする特約を定めた場合、その特約は、すべて無効となる。
誤り。 損害賠償額の予定等の制限の規定に違反した場合には、代金の額の10分の2 を超える部分のみ、無効となります。したがって、600 万円を超える部分のみ、無効です(38 条2項)。
宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結した場合について。
Aは、宅地建物取引業者である買主Dとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を 400 万円とする特約を定めた場合、それとは別に、当該解除に伴う違約金の額を 400 万円とする特約を定めることはできない。
誤り。 損害賠償額の予定等の制限の規定は、宅建業者相互間の取引については適用されません。
したがって、Aは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を 400 万円とする特約を定めた場合、それとは別に、当該解除に伴 う違約金の額を 400 万円とする特約を定めることができます(78 条2項、38 条)。
宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結した場合について。
Aが、宅地建物取引業者でない買主Eと売買契約を締結した際に、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めがなく、当該解除に伴う違約金の定めもない場合、損害賠償の請求額は代金額の2割を超えることができない。
誤り。 損害賠償額の予定等の特約がない場合には、民法の原則どおり、証明した実損額の全部の支払を請求することができます(38 条)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間でマンションの売買契約を締結する際に、BがAに手付を交付した場合について。
Aが、当該売買契約の締結日にBから手付を受領し、翌日、Bから内金を受領した場合、Aは、その翌日に、Bに手付の倍額を現実に提供して契約を解除することができる。
誤り。 宅建業者が、自ら売主となる宅地または建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、買主はその手付を放棄して、当該宅建業者はその倍額を現実に提供して、契約を解除することができます。
ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、契約を解除することができません。 したがって、Aは、Bが内金を支払った(契約の履行に着手した)後は、Bに手付の倍額を現実に提供しても、契約を解除することができません(宅建業法 39 条2項)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間でマンションの売買契約を締結する際に、BがAに手付を交付した場合について。
Aが契約の履行に着手していない場合、Bは、Aに中間金を支払った後は、手付を放棄して、契約を解除することができない。
誤り。 Bは、Aに中間金を支払った後であっても(自らが契約の履行に着手した後であっても)、Aが(相手方が)契約の履行に着手していなければ、手付を放棄して、 契約を解除することができます(39 条2項)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間でマンションの売買契約を締結する際に、BがAに手付を交付した場合について。
Bが契約の履行に着手していない場合、Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、Bに手付の倍額を現実に提供しても、契約を解除することができない。
誤り。 売主である宅建業者は、買主が契約の履行に着手していなければ、手付の倍額を現実に提供して、契約を解除することができます。この場合、契約を解除することについての正当な理由は不要です(39 条2項)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間でマンションの売買契約を締結する際に、BがAに手付を交付した場合について。
Bが契約の履行に着手していない場合、Aは、手付の倍額を提供する準備が完了した旨をBに通知しただけでは、契約を解除することができない。
正しい。 売主である宅建業者は、手付の倍額を現実に提供しなければ、契約を解除することができません。したがって、Aは、手付の倍額を提供する準備が完了した旨をBに通知しただけでは、契約を解除することができません(39 条2項)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で中古マンション(代金 2,000 万円)の売買契約を締結する際に、BがAに手付を交付した場合について。
AB間で、「Aは、Bが手付を放棄して契約を解除したときは、Bに対して、別途、違約金の支払を請求することができる」旨の特約をした場合、当該特約は無効である。
正しい。 本来、買主は、手付を放棄して契約を解除したときは、違約金を支払う必要がありません。したがって、本肢の特約は、買主に不利なものとなるので、無効です(宅建業法 39 条2項・3項)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で中古マンション(代金 2,000 万円)の売買契約を締結する際に、BがAに手付を交付した場合について。
AB間で、「Bは、Aが契約の履行に着手した後も、手付を放棄して契約を解除することができる」旨の特約をした場合、当該特約は無効である。
誤り。 本来、買主は、売主である宅建業者が契約の履行に着手した後は、手付を放棄して契約を解除することができません。
したがって、本肢の特約は、買主に有利な特約となるので、有効です(39 条2項・3項)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で中古マンション(代金 2,000 万円)の売買契約を締結する際に、BがAに手付を交付した場合について。
AB間で、「Bは、手付の半額を放棄すれば、契約を解除することができる」旨の特約をした場合、当該特約は有効である。
正しい。 本来、買主は、手付の全額を放棄しなければ、契約を解除することができません。
したがって、本肢の特約は、買主に有利な特約となるので、有効です(39 条 2項・3項)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で中古マンション(代金 2,000 万円)の売買契約を締結する際に、BがAに手付を交付した場合について。
AがBから500万円の手付を受領した後に、Bが手付を放棄して契約を解除したときは、Bは、Aに対して 100 万円の不当利得の返還を請求することができる。
正しい。 宅建業者は、自ら売主となる宅地または建物の売買契約の締結に際して、 代金の額の 10 分の2を超える額の手付を受領することはできません。
したがって、本肢の手付は、400 万円のみ手付として認められます。したがって、Bは、手付を放棄して契約を解除したときは、Aに対して 100 万円の不当利得の返還を請求することができます(39 条1項)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で宅地の売買契約を締結する場合について。
「当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべきAの責任に関し、民法第 566 条に規定するBのAに対する当該不適合の通知の期間を当該宅地の引渡しの日から2年とする」旨の特約は、有効である。
正しい。 宅建業者は、自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、その目的物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法 566 条に規定する買主の売主に対する当該不適合の通知の期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法 566 条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはなりません。
そして、この規定に反する特約は無効です。したがって、この通知の期間を、引渡しの日から2 年とする本肢の特約は、有効です(宅建業法 40 条、民法 566 条)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で宅地の売買契約を締結する場合について。
「当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべきAの責任に関し、民法第 566 条に規定するBのAに対する当該不適合の通知の期間をBが当該不適合を知った時から6か月とする」旨の特約は、有効である。
誤り。 当該宅地が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合、民法上は、 買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、売主はその不適合を担保すべき責任を負いません。したがって、本肢の特約は、民法の規定より買主に不利となるので、無効です(宅建業法 40 条、民法 566 条)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で宅地の売買契約を締結する場合について。
「当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、Bは、履行の追完を請求することができるが、代金の減額を請求することは一切できない」旨の特約は、有効である。
誤り。 当該宅地が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合、民法上は、 買主は、履行の追完の請求のほかに、一定の要件の下に代金減額請求をすることもできます。
したがって、本肢の特約は、民法の規定より買主に不利となるので、無効です(宅建業法 40 条、民法 566 条、562 条、563 条)。
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で宅地の売買契約を締結する場合について。
「当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、その不適合がAの責めに帰することができない事由によるものでないときでも、Bは、Aに対して損害賠償請求をすることができない」旨の特約は、有効である。
誤り。 当該宅地が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合、民法上は、 買主は、その不適合が売主の責めに帰することができない事由によるものでなければ、 損害賠償請求をすることができます。
したがって、本肢の特約は、民法の規定より買 主に不利となるので、無効です(宅建業法 40 条、民法 566 条、415 条1項)。
