Season 1 Episode 2

Question 1

宅地建物取引業法に規定する営業保証金について。

宅地建物取引業者は、事業の開始後新たに支店を設置したときは、その支店の最寄りの供託所に政令で定める額を供託し、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

Answer 1

誤り。 営業保証金は、常に本店の最寄りの供託所に供託する。 宅建業者が営業保証金を供託すべき供託所は、主たる事務所のもよりの供託所です。事業の開始後新たに支店を設置した場合でも、同様です。

Question 2

宅地建物取引業法に規定する営業保証金について。

宅地建物取引業の免許を受けた者は、事業を開始した日から3月以内に営業保証金を供託し、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

Answer 2

誤り。 供託し、その旨届け出た後でなければ業務開始できない。

免許を受けても、営業保証金を供託し、その旨を免許権者に届け出た後でなければ、事業を開始することはできません。事業を開始した後で供託し届け出るのではありませんので、本肢は誤りです。

Question 3

宅地建物取引業法に規定する営業保証金について。

金銭のみをもって営業保証金を供託している宅地建物取引業者は、その本店を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合、遅滞なく、供託している供託所に対し、移転後の本店の最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求しなければならない。

Answer 3

正しい。 金銭のみの供託は、保管替え請求の対象。

宅建業者は、主たる事務所の移転により最寄りの供託所が変更した場合で、金銭のみにより営業保証金を供託しているときは、供託所に対し、移転後の主たる事務所のもよりの供託所への営業保証金の保管替えを請求する必要があります。

Question 4

宅地建物取引業法に規定する営業保証金について。

宅地建物取引業者は、取引の相手方の権利の実行により営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、通知書の送付を受けた日から2週間以内に不足額を金銭で供託しなければならない。

Answer 4

誤り。 還付による営業保証金の不足額の供託も、有価証券可。

還付により営業保証金に不足を生じたときは、その旨の通知を受けた日から2週間以内に、その不足額を供託する必要があります。供託は金銭に限らず一定の有価証券によっても可能ですので、本肢は誤りです。

Question 5

宅地建物取引業保証協会(以下「保証協会」という)に加入している宅地建 物取引業者Aについて。
Aと宅地建物取引業に関し取引をした者(宅地建物取引業者ではないものとする)が、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行するときは、保証協会の認証を受けるとともに、必ず保証協会に対し還付請求をしなければならない。

Answer 5

誤り。 保証協会の認証後、還付請求は供託所に対し行う。 弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行するときは、保証協会の認証を受けて、「供託所」に対し還付請求をしなければなりません。

Question 6

宅地建物取引業保証協会(以下「保証協会」という)に加入している宅地建 物取引業者Aについて。
Aが、支店を廃止し、Aの弁済業務保証金分担金の額が政令で定める額を超えること となった場合で、保証協会が弁済業務保証金分担金をAに返還するときは、弁済業務保証金に係る還付請求権者に対し、一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告をする必要はない。

Answer 6

正しい。 社員が事務所を一部廃止した場合の分担金返還については、公告不要。 保証協会の社員が一部の事務所を廃止したため、保証協会が社員に分担金を返還する場合は、 還付請求権者に対し、一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告をする必要はありません。

Question 7

宅地建物取引業保証協会(以下「保証協会」という)に加入している宅地建 物取引業者Aについて。

Aは、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から2週間以内に、 営業保証金を本店のもよりの供託所に供託しなければならない。

Answer 7

誤り。 社員の地位を失ったら、1週間以内に営業保証金を供託。 宅建業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、その地位を失った日から「1週間以内」に、営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければなりません。

Question 8

宅地建物取引業保証協会(以下「保証協会」という)に加入している宅地建 物取引業者Aについて。

Aは、自己所有の宅地を宅地建物取引業者Bに売却する場合であっても、売買契約が成立するまでの間に、Aが保証協会の社員である旨の説明を行わなければならない。

Answer 8

誤り。 供託所等の説明は、業者相手には説明不要。

宅建業者は、相手方が宅建業者である場合は、契約が成立するまでの間に、供託所等の説明(保証協会の社員である旨等の説明)をする必要はありません。

Question 9

保証協会又はその社員について。

一の保証協会の社員が、同時に他の保証協会の社員となっても差し支えない。

Answer 9

誤り。 社員は、2つ以上の保証協会に同時加入はできない。

1つの保証協会の社員である者は、他の保証協会の社員となることができません。

Question 10

保証協会又はその社員について。

保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員で あった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない。

Answer 10

誤り。 社員は、通知から2週間以内に充当金を保証協会に納付。

保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、社員に対し、その還付額に相当する額の還付充当金を「保証協会」に「納付」すべきことを通知しなければなりません。

Question 11

保証協会又はその社員について。

保証協会の社員は、保証協会から特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨の通知を受けた場合で、その通知を受けた日から1か月以内にその通知された額の特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しないときは、当該保証協会の社員の地位を失う。

Answer 11

正しい。 特別弁済業務保証金分担金の納付は通知から1ヵ月。

特別弁済業務保証金分担金を納付すべきことの通知を受けた保証協会の社員は、その通知を受けた日から1月以内に、その通知された額の特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならず、納付しなければ社員の地位を失います。

Question 12

保証協会又はその社員について。
300 万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付して当該保証協会の社員となった者と宅地建物取引業に関し取引をした者(宅地建物取引業者ではないものとする)は、 その取引により生じた債権に関し、6,000 万円を限度として、当該保証協会が供託した 弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。

Answer 12

誤り。 還付限度額は、営業保証金の場合と同じ。
保証協会の社員と宅建業に関し取引をした者(宅建業者に該当する者を除く)は、その取引により生じた債権に関し、その社員が社員でないとしたならばその者が供託すべき営業保証金の額に相 当する額の範囲内で弁済を受ける権利を有します。本肢では、支店の数が、(300 万円-60 万円) ÷ 30 万円=8とわかりますので、弁済を受けることができる限度額は、1,000 万円+500 万円×8 =5,000 万円となります。

Question 13

宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者でないBからその所有地の売却の依頼を受け、Bと専属専任媒介契約を締結した場合について。
Bは、当該物件の媒介の依頼を宅地建物取引業者Cに重ねて依頼することはできないが、Bの親族Dと直接売買契約を締結することができる。

Answer 13

誤り。 専属専任媒介契約は、自己発見取引も禁止される。

専属専任媒介契約は、依頼者が、依頼した宅建業者以外の宅建業者と重ねて媒介契約を締結 することが禁止されることに加えて、依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者と売買契約等をすること(自己発見取引)も禁止されます。

Question 14

宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者でないBからその所有地の売却の依頼を受け、Bと専属専任媒介契約を締結した場合について。
Aは、Bとの合意により、当該専属専任媒介契約の有効期間を、2月とすることはできるが、100日とすることはできない。

Answer 14

正しい。 専任媒介・専属専任媒介の有効期間は3ヵ月以内。

専属専任媒介契約の有効期間として、3カ月を超えて定めることはできません。したがって、2ヵ月と定めることはできますが、100日と定めることはできません。

Question 15

宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者でないBからその所有地の売却の依頼を受け、Bと専属専任媒介契約を締結した場合について。
Aは、当該物件の情報を、必ず、国土交通大臣の指定する流通機構(指定流通機構)に登録しなければならない。

Answer 15

正しい。 専任媒介・専属専任媒介では指定流通機構への登録義務あり。

専属専任媒介契約を締結した宅建業者は、物件を指定流通機構に登録することにより、契約の相手方を探索しなければなりません。

Question 16

宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者でないBからその所有地の売却の依頼を受け、Bと専属専任媒介契約を締結した場合について。
Aは、当該物件の評価額について意見を述べるときは、Bの請求がなくても、必ず、その根拠を明らかにしなければならない。

Answer 16

正しい。 価額の意見を述べるときは、根拠を明示する。 媒介契約に当たり、宅建業者が物件の評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにする必要があります。これは、請求の有無を問いません。

Question 17

宅地建物取引業者Aが行う宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この問において「媒介契約」という)について。

法第34条の2に規定する依頼者(以下この問において「依頼者」という)とは、宅地建物取引業者でない者をいい、同条の規定は、宅地建物取引業者相互間の媒介契約については適用されない。

Answer 17

誤り。 媒介の規制は、8種制限と異なり相手方が宅建業者でも適用。 媒介契約の規制は、相手方が宅建業者でも適用されます。

Question 18

宅地建物取引業者Aが行う宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この問において「媒介契約」という)について。

Aが依頼者と専任媒介契約を締結したときは、Aは法第34条の2に規定する契約内容を記載した書面を依頼者に交付しなければならないが、一般媒介契約を締結したときは、当該書面の交付をしなくてもよい。

Answer 18

誤り。 一般媒介の場合でも、媒介契約書面の交付が必要。

宅建業者は、宅地建物の売買又は交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、媒介契約書面を依頼者に交付する義務を負います。これは媒介契約の種類を問いませんので、一般媒介契約でも同様です。

Question 19

宅地建物取引業者Aが行う宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この問において「媒介契約」という)について。

専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができず、3月より長い期間を定めたときは、その期間は3月とされるが、当該有効期間は、依頼者の申出があれば、更新の時から3月を超えない範囲で更新してもよい。

Answer 19

正しい。 専任媒介契約期間は、依頼者の申出があれば更新できる。

専任媒介契約の有効期間として、3カ月を超えて定めることはできず、3カ月より長い期間を定めても、有効期間は3カ月となります。有効期間は、依頼者の申出により更新できますが、更新の時から3 カ月を超えることはできません。

Question 20

宅地建物取引業者Aが行う宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この問において「媒介契約」という)について。

Aが依頼者に対して業務の処理状況を20日に1回以上報告することを定めた専任媒介契約が締結された場合であっても、依頼者の同意が得られているのであるから、当該特約は無効とはならない。

Answer 20

誤り。 専任媒介の業務処理状況報告義務は2週間に1回以上。

専任媒介契約を締結した宅建業者は、依頼者に対し、業務の処理状況を2週間に1回以上(専属専任媒介契約を締結した場合は、1週間に1回以上)報告しなければなりません。これに反する特約で依頼者に不利なものは、無効となります。

Question 21

次の事項のうち、指定流通機構への登録事項に該当しないものはどれか。
1 登録に係る宅地の所在、規模及び形質
2 登録に係る宅地の所有者の氏名及び住所
3 登録に係る宅地を売買すべき価額
4 登録に係る宅地の都市計画法その他の法令に基づく制限で主要なもの

Answer 21

「所有者の氏名・住所」は登録事項に該当しない。
宅建業者が専任媒介契約を締結したときに指定流通機構に登録しなければならない事項は、
1当該宅地又は建物の所在、規模及び形質、
2売買すべき価額(交換の場合は、評価額)、
3当該宅地又は建物に係る都市計画法その他の法令に基づく制限で主要なもの、
4当該専任媒介契約が専属専任媒介契約である場合にあっては、その旨』の4つです。
したがって、登録事項に該当しないものは「所有者の氏名及び住所」であり、2が正解となります。

Question 22

宅地建物取引業者Aが、貸主Bと借主C(いずれも宅地建物取引業者ではな いものとする)の間の建物の貸借契約(以下この問において単に「契約」という)の締結を媒介し、又はしようとする場合、以下は違反するか。
建物に設定された抵当権の登記に関し、「建物の引渡しの時期までには必ず抵当権を抹 消できるから、Cには内密にしておいてほしい」旨のBの依頼にかかわらず、Aは、C に対して宅地建物取引業法第 35 条の規定に基づく重要事項(以下この問において「重要事項」という。)として、当該登記について説明した。

Answer 22

違反しない。 登記された抵当権は、重要事項として説明必要。

重要事項の説明にあたり、登記されている権利の種類及び内容等については、引渡しまでに抹消されるとしても、説明を省略することはできません。本肢のAは登記された抵当権を重要事項として説明していますので、問題ありません。

Question 23

宅地建物取引業者Aが、貸主Bと借主C(いずれも宅地建物取引業者ではな いものとする)の間の建物の貸借契約(以下この問において単に「契約」という)の締結を媒介し、又はしようとする場合、以下は違反するか。
Aは、Cが他の物件をも探索していたので、重要事項を口頭で説明したが、その数日後、CからAに対し電話で「早急に契約を締結したい」旨の申出があったので、その日 のうちにB及びCの合意を得て契約を成立させ、契約成立の日の翌日、Cに重要事項を記載した文書を郵送した。

Answer 23

違反する。 契約締結前に、重要事項の説明が必要。

重要事項の説明は、契約が成立するまでの間に、書面を交付して行う必要があります。

Question 24

宅地建物取引業者Aが、貸主Bと借主C(いずれも宅地建物取引業者ではな いものとする)の間の建物の貸借契約(以下この問において単に「契約」という)の締結を媒介し、又はしようとする場合、以下は違反するか。
AがCに対して重要事項の説明を行う場合に、契約終了時における敷金の精算に関する事項についてのBの意思が明確でなかったため、Aは、止むを得ず代替の措置として、 当該建物の近隣にある類似建物についての精算の例をCに説明するにとどめた。

Answer 24

違反する。 敷金の精算に関する事項は、重要事項として説明必要。
宅地又は建物の貸借の場合、「敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項」は、重要事項として説明する必要があります。こうした事項が定まっていない場合にも、その旨を説明する必要があります。

Question 25

宅地建物取引業者Aが、貸主Bと借主C(いずれも宅地建物取引業者ではな いものとする)の間の建物の貸借契約(以下この問において単に「契約」という)の締結を媒介し、又はしようとする場合、以下は違反するか。
Cが、当該建物の近所に長年住んでおり、その建物に関する事項を熟知していると言っているので、Aは、Cに対して重要事項説明書を交付して、重要事項の説明を行うことなく、契約を締結した。

Answer 25

違反する。 重要事項の説明は省略不可。
重要事項の説明は法律上の義務であるため、契約の相手方が熟知していても、省略することはできません。(相手方が宅建業者の場合を除く。)したがって、Aは、Cに対して重要事項の説明を行うことなく、契約を締結することは宅建業法に違反することになります。

Question 26

宅地建物取引業者が、マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、宅地 建物取引業法の第35条の規定による重要事項の説明を行った（重要事項の説明の相手方は 宅地建物取引業者ではない）。同条の規定に違反するか否か。
マンションの所有者についての登記名義人は説明したが、当該マンションに係る登記 されている抵当権については説明しなかった。

Answer 26

違反する。 登記された抵当権は、重要事項として説明必要。

建物の上に存する登記された権利の種類(抵当権等)、内容、登記名義人も、重要事項として説明する必要があります。

Question 27

宅地建物取引業者が、マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、宅地 建物取引業法の第35条の規定による重要事項の説明を行った（重要事項の説明の相手方は 宅地建物取引業者ではない）。同条の規定に違反するか否か。
敷金の額については説明したが、その敷金をどのように精算するかについては説明しなかった。

Answer 27

違反する。 敷金の精算に関する事項は、重要事項として説明必要。「敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項」は、重要事項として説明する必要があります。

Question 28

宅地建物取引業者が、マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、宅地 建物取引業法の第35条の規定による重要事項の説明を行った（重要事項の説明の相手方は 宅地建物取引業者ではない）。同条の規定に違反するか否か。
建物の区分所有等に関する法律に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関す る規約の定め(その案を含む。)がなかったので、そのことについては説明しなかった。

Answer 28

違反しない。 専有部分の利用制限の規約も案もなければ、説明不要。

区分所有建物の貸借の場合、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む。)があるときは、その内容を重要事項として説明する必要があります。しかし、規約の定め(その案を含む。)がなければ、説明する必要はありません。

Question 29

宅地建物取引業者が、マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、宅地 建物取引業法の第35条の規定による重要事項の説明を行った（重要事項の説明の相手方は 宅地建物取引業者ではない）。同条の規定に違反するか否か。
マンションの管理の委託を受けている法人については、その商号又は名称は説明したが、その主たる事務所の所在地については説明しなかった。

Answer 29

違反する。 管理受託者の氏名、住所は、重要事項として説明必要。

区分所有建物の貸借の場合、管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあっては、その商号又は名称)及び住所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地)は、重要事項として説明する必要があります。

Question 30

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条の規定による重要事項の説明について（重要事項の説明の相手方は宅地建物取引業者ではない）。
売買契約の対象となる宅地が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律によって指定された土砂災害警戒区域内である場合は、当該区域内における 制限を説明すれば足り、対象物件が土砂災害警戒区域内にある旨の説明をする必要はない。

Answer 30

誤り。 土砂災害警戒区域内のときは、説明必要。

売買契約の対象となる宅地が土砂災害警戒区域内である場合には、「対象物件が土砂災害警戒区域内にある旨」を説明しなければなりません。

Question 31

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条の規定による重要事項の説明について（重要事項の説明の相手方は宅地建物取引業者ではない）。
売買契約の対象となる建物が新築住宅であって、住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた住宅である場合は、その旨を説明しなければならない。

Answer 31

正しい。 新築住宅の住宅性能評価は、説明必要。

売買契約の対象となる建物が、住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定される住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければなりません。

Question 32

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条の規定による重要事項の説明について（重要事項の説明の相手方は宅地建物取引業者ではない）。
売買契約の対象となる区分所有建物に、計画的な維持修繕費用の積立てを行う旨の規約の定めがある場合は、その旨を説明すれば足り、既に積み立てられている額を説明する必要はない。

Answer 32

誤り。 修繕積立金→既に積み立てられている額も説明必要。

区分所有建物の売買契約において、計画的な維持修繕費用の積立を行う旨の規約の定めがある場合には、その内容と「すでに積み立てられている額」を説明しなければなりません。

Question 33

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定によ り交付すべき書面(以下この問において「37 条書面」という。)について。
宅地建物取引業者が土地売買における売主の代理として37条書面を作成するに当たっては、専任でない宅地建物取引士が記名押印してもよい。

Answer 33

正しい。 宅地建物取引士の法定事務は、専任でなくてもできる。

宅建業者は、37条書面を作成したときは、宅地建物取引士により記名押印をさせなければなりませんが、記名押印する宅地建物取引士は、専任の宅地建物取引士でなくてもかまいません。

Question 34

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定によ り交付すべき書面(以下この問において「37 条書面」という。)について。
宅地建物取引業者が、その媒介により契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、37条書面にその内容を記載しなければならない。

Answer 34

正しい。 契約の解除は、売買・貸借ともに37条の任意的記載事項。

その契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、契約の解除に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければなりません。

Question 35

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定によ り交付すべき書面(以下この問において「37 条書面」という。)について。
宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合は、買主が宅地建物取引業者であっても、37条書面に当該宅地の引渡しの時期を記載しなければならない。

Answer 35

正しい。 物件の引渡し時期→ 37条書面の必要的記載事項。

宅建業者は、「当該宅地建物の引渡しの時期」を必ず37条書面に記載しなければなりません。これは、たとえ買主が宅建業者(業者間取引)であっても、必ず記載しなければなりません。

Question 36

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定によ り交付すべき書面(以下この問において「37 条書面」という。)について。
建物の売買契約において、宅地建物取引業者が売主を代理して買主と契約を締結した場合、当該宅地建物取引業者は、買主にのみ37条書面を交付すれば足りる。

Answer 36

誤り。 37条書面は、契約の両当事者に交付する。

代理の場合、37条書面は、代理の依頼者と相手方に交付しなければなりません。したがって、売主を代理した宅建業者は、売主と買主の双方に交付しなければなりません。