Season 1 Episode 3

Question 1

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、B所有の宅地(造成工事完了後) をCに売却しようとしている。

Cが宅地建物取引業者である場合で、AがBとの間でB所有の当該宅地を取得する契約を締結しておらず、またその予約もしていないときでも、Aは、Cと売買契約を締結できる。

Answer 1

正しい。 8種制限は、業者間取引には適用なし。

本肢では、AもCも宅建業者ですから、AC間の売買について、他人物売買の原則禁止(8種制限)の規定の適用はありません。したがって、Aは自ら売主となってB所有の宅地をCに売る契約をしても、 問題ありません。

Question 2

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、B所有の宅地(造成工事完了後) をCに売却しようとしている。

Cが宅地建物取引業者でない場合で、AがBから当該宅地を取得する契約の予約をしているときは、Aは、Cと売買契約を締結できる。

Answer 2

正しい。 所有者と売買予約をすれば、他人物売買も可。

本肢では、AがBから宅地を取得する契約をしていれば、宅建業者でないCとの間で売買契約を締結することができます。取得する契約は予約でもかまいませんので、Aは、Cとの間でB所有の宅地につき売買契約を締結することができます。

Question 3

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、B所有の宅地(造成工事完了後) をCに売却しようとしている。

Cが宅地建物取引業者でない場合で、AがBとの間でB所有の当該宅地を取得する契約(停止条件が付されているものとする。)を締結しているとき、Aは、Cと売買契約を締結できる。

Answer 3

誤り。 停止条件付き売買は、条件成就まで他人物売買不可。

本肢では、AがBから宅地を取得する契約を締結していますが、その契約に停止条件が付いています。この場合、条件が成就するまで、Aは、Cとの間でB所有の宅地につき売買契約を締結すること ができません。

Question 4

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、B所有の宅地(造成工事完了後) をCに売却しようとしている。
Cが宅地建物取引業者でない場合で、AがBとの間でB所有の当該宅地を取得する契約を締結しておらず、またその予約もしていないときは、AがCから受け取る手付金について宅地建物取引業法第 41 条の2の規定による手付金等の保全措置を講じたとしても、Aは、Cと売買契約を締結することができない。

Answer 4

正しい。 手付金等の保全措置を講じても、他人物売買であることに変わりなし。

本問の物件は、完成物件です。したがって、Aが手付金等の保全措置を講じていたとしても、AB間でAがB所有の宅地を取得する契約をしていなければ、Aは、宅建業者でないCと売買契約をすることはできません。

Question 5

宅地建物取引業者Aが自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと土地付建物の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法(以下この問において「法」 という)、第37条の2の規定による売買契約の解除について。
BがAのモデルルームにおいて買受けの申込みをし、Bの自宅付近の喫茶店で売買契 約を締結した場合は、Bは売買契約を解除することができない。

Answer 5

正しい。 申込みをした場所が事務所等なら、クーリング・オフ不可。
クーリング・オフできるか否かは、申込みと契約の場所が異なる場合は、申込みの場所により判断します。したがって、事務所等において買受けの申込みをした者は、売買契約を締結したのが事務所等以外の場所であっても、クーリング・オフできません。「モデルルーム」は、土地に定着する案内所と考えてかまいません。

Question 6

宅地建物取引業者Aが自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと土地付建物の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法(以下この問において「法」 という)、第37条の2の規定による売買契約の解除について。
BがAの事務所において買受けの申込みをした場合は、売買契約を締結した場所がA の事務所であるか否かにかかわらず、Bは売買契約を解除することができない。

Answer 6

正しい。 申込みをした場所が事務所等なら、クーリング・オフ不可。 事務所等において買受けの申込みを行った者は、クーリング・オフできません。

Question 7

宅地建物取引業者Aが自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと土地付建物の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法(以下この問において「法」 という)、第37条の2の規定による売買契約の解除について。
Bがレストランにおいて買受けの申込みをし、当該場所において売買契約を締結した場合、Aが法第37条の2に規定する内容について書面で説明し、その説明の日から起算して8日を経過した場合は、Bは当該契約を解除することができない。

Answer 7

正しい。 クーリング・オフは、書面の告知から8日以内。

クーリング・オフできる旨およびその方法について書面で告げられた場合で、その告げられた日から起算して8日を経過したときは、クーリング・オフできなくなります。

Question 8

宅地建物取引業者Aが自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと土地付建物の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法(以下この問において「法」 という)、第37条の2の規定による売買契約の解除について。
Bがホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、当該場所において売買契約を締結 した場合、既に当該土地付建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合でも、 Aが法第 37 条の2に規定する内容について書面で説明していないときは、Bは当該契約を解除することができる。

Answer 8

誤り。 引渡し+全額支払済みは、クーリング・オフ不可。

宅地または建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときは、クーリング・オフできな くなります。この場合、クーリング・オフについて書面による説明があったか否かは関係ありません。

Question 9

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、買主Bとの間で締結した売買契約に関して行う次に記述する行為のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という)の規定に違反するか否か。
Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第 41 条に規定する手付金等の保全措置を講じずに、200 万円を手付金として受領した。

Answer 9

違反しない。 未完成物件は5%超又は 1,000 万円超で保全措置必要。
未完成物件について自ら売主となる宅建業者は、保全措置を講じなければ手付金等を受領することはできません。ただし、手付金等の額が代金額の5%以下であり、かつ、1,000 万円以下であるときは、保全措置を講ずる必要はありません。本肢の手付金は、 代金 5,000 万円の5%以下の 200 万円の手付金ですから、保全措置を講じる必要はありません。なお、手付金に関しては、別の8種制 限「手付の額の制限等」も検討する必要がありますが、本肢の 200 万円は、代金の2割を超えていませんので、この点については問題ありません。

Question 10

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、買主Bとの間で締結した売買契約に関して行う次に記述する行為のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という)の規定に違反するか否か。
Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前の建物を1億円で販売する契約を締結し、法第 41 条に規定する手付金等の保全措置を講じた上で、1,500 万円を手付金として受領した。

Answer 10

違反しない。 手付は、代金の2割以内。
1,500 万円は代金 1 億円の5%を超えますので、保全措置を講ずる必要があります。なお、肢1でみたように、手付金に関しては、別の8種制限「手付の額の制限等」も検討する必要がありますが、本 肢の手付金 1,500 万円は代金の2割を超えていませんので、この点については問題ありません。

Question 11

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、買主Bとの間で締結した売買契約に関して行う次に記述する行為のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という)の規定に違反するか否か。
Aは、宅地建物取引業者であるBとの間で建築工事が完了した建物を1億円で販売する契約を締結し、法第 41 条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に 2,500 万円を手付金として受領した。

Answer 11

違反しない。 8種制限は、業者間取引には適用なし。
本肢では、AはBから代金1億円の 10%を超える 2,500 万円を手付金として受領しており、また、これは代金の2割も超えていますので、「手付金等の保全措置」及び「手付の額の制限等」の規定に 違反するように思えます。しかし、本肢のBは宅建業者です。8種制限の規定は、業者間取引には適用されませんので、宅建業法違反とはなりません。

Question 12

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、買主Bとの間で締結した売買契約に関して行う次に記述する行為のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という)の規定に違反するか否か。
Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事が完了した建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第 41 条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建 物の引渡し前に 700 万円を手付金として受領した。

Answer 12

違反する。 完成物件は、10%超又は 1,000 万円超で保全措置必要。 完成物件については、手付金等の額が代金の額の 10%以下であり、かつ、1,000 万円以下であるときは、保全措置を講じる必要はありません。本肢の手付金 700 万円は 5,000 万円の 10%を超えるので、保全措置を講じる必要があります。

Question 13

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bと宅地(価格5,000万円)の売買契約を締結した場合について。
「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を500万円とする」旨の特約をした場合でも、Aの実際に被った損害の額が予定額を超えることを証明できるときは、Aは、1,000万円を限度として、500万円を超える額の損害賠償を請求することができる。

Answer 13

誤り。 損害賠償額の予定により、賠償額はその額に制限される。

損害賠償額の予定を定めた場合、当事者はその額に拘束され、実損害を証明しても、予定額を超える額の損害賠償を請求することはできません。

Question 14

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bと宅地(価格5,000万円)の売買契約を締結した場合について。
売買契約の締結に際し、AがBから1,500万円の金銭を手付として受領した場合で、その後、Bが手付を放棄して契約を解除したときには、Aは、受領した金銭を一切返還する必要はない。

Answer 14

誤り。 代金の2割超の手付は受領できない。

宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない者と売買契約を締結する場合、手付は代金の2割までと制限されますので、手付解除された場合、これを超える500万円は不当利得として返還する必要があります。

Question 15

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bと宅地(価格5,000万円)の売買契約を締結した場合について。
「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の額をそれぞれ1,000万円とする」旨の特約をした場合でも、損害賠償と違約金を合計した額は、1,000万円となる。

Answer 15

正しい。 損害賠償額の予定・違約金は、合算して代金の2割以内。

宅建業者が自ら売主として、宅建業者でない者と契約を締結する場合で、損害賠償額の予定と違約金を定めるときは、合算して代金の2割を超えることはできず、超えた部分については無効となります。本肢の場合には、合算して1,000万円が上限となります。

Question 16

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bと宅地(価格5,000万円)の売買契約を締結した場合について。
売買契約が「宅地の引渡しまでに代金の一部として1,000万円支払う」条件の割賦販売であった場合で、Bが1,000万円を支払い、Aが宅地を引き渡すときは、Aは、登記その他引渡し以外の売主の義務も履行しなければならない。

Answer 16

誤り。 割賦販売で代金の10分の3を超えると、移転登記必要。

宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない者と売買契約を締結する場合、所有権留保が禁止されるのは、代金の10分の3を超える支払いを受けている場合です。本肢では、まだAはBから10分の3の支払いを受けていませんから、所有権留保が認められます。

Question 17

宅地建物取引業者Aがその業務に関して広告を行った。
Aがマンションを分譲するに当たり、建築確認を申請していたが、建築確認を受ける前であったので、「売買契約は、建築確認を受けた後に締結する」旨を明記して広告を行
ったときも、Aは、宅地建物取引業法に違反する。

Answer 17

正しい。 必要とされる許可・確認等を受けなければ、広告できない。

未完成物件については、必要とされる建築確認等の処分があった後でなければ、広告することはできません。

Question 18

宅地建物取引業者Aがその業務に関して広告を行った。

その広告により、販売する建物の形質について、実際のものより著しく優良又は有利であると現実に人を誤認させなくても、通常誤認させるような表示であれば、当該広告は、誇大広告に該当する。

Answer 18

正しい。 契約の成否に関係なく、誇大広告は禁止。

現実に人を誤認させなくても、誤認させるような表示であれば誇大広告にあたり、宅建業法違反となります。

Question 19

宅地建物取引業者Aがその業務に関して広告を行った。

Aが販売する意思のない物件について行った「販売する」旨の広告は、著しく事実に相違する広告に該当するが、罰則の適用を受けることはない。

Answer 19

誤り。 誇大広告等の禁止規定違反は、罰則あり。
販売する意思のない物件について行った「販売する」旨の広告は、いわゆる「おとり広告」として誇 大広告等の禁止規定に違反し、指示又は業務停止の監督処分のほか、6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金、又はその併科という罰則の適用を受けることがあります。

Question 20

宅地建物取引業者Aがその業務に関して広告を行った。

Aが宅地の売買の媒介をするに当たり、特に依頼者から依頼されて特別の広告を行った場合には、Aは、その広告の料金に相当する額を依頼者から受け取ることができる。

Answer 20

正しい。 特別の依頼による広告については、実費請求可。

宅建業者が依頼者から特別に依頼されて広告を行った場合には、規定の報酬額とは別に、広告料金相当額を依頼者から受け取ることができます。広告料金は広告料金として実費請求できますので、結果として契約が成立するかしないかは関係ありません。

Question 21

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が売主B(消費税課税事業者)からB所有の土地(代金1,000万円)の媒介依頼を受け、買主Cとの間で売買契約を成立させ た場合、AがBから受領できる報酬の限度額(消費税額及び地方消費税額を含む)は、 次のうちどれか。
360,000 円 
396,000 円 
462,000 円 
550,000 円

Answer 21

速算式を用いて計算し、最後に消費税を加える。
取引価額が 400 万円を超える売買の媒介なので、「物件の本体価格×3%+6万円」の速算式を使います。本問では、物件の本体価格は 1,000 万円なので、1,000 万円×3%+6万円となります。また、 Aは課税事業者であることから、「×1.1」を上限とすることができます。したがって、Aが媒介の依頼者B から受領できる報酬の限度額は、(1,000万円×3%+6万円)×1.1 = 39万6,000円となります。し たがって、正解は2となります。

Question 22

次の行為は、宅地建物取引業者がしてはならないこととして、宅地建物取引業法の規定により禁止はされているか。

宅地又は建物の貸借の媒介にあたって、その媒介に係る取引の当事者の双方と媒介契約を締結すること。

Answer 22

禁止されていない。 双方媒介は可。

宅建業者が、取引の当事者の双方と媒介契約を締結することは禁止されていません。

Question 23

次の行為は、宅地建物取引業者がしてはならないこととして、宅地建物取引業法の規定により禁止はされているか。

自己の所有に属しない宅地について、宅地建物取引業法で定める一定の場合を除いて、自ら売主となる売買の予約を締結すること。

Answer 23

禁止されている。 他人物売買は原則禁止。

宅建業者は、原則として、自己の所有に属しない宅地建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはなりません。

Question 24

次の行為は、宅地建物取引業者がしてはならないこととして、宅地建物取引業法の規定により禁止はされているか。

正当な理由なしに、業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らすこと。

Answer 24

禁止されている。 宅建業者は、守秘義務を負う。

宅建業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を、他に漏らしてはなりません。

Question 25

次の行為は、宅地建物取引業者がしてはならないこととして、宅地建物取引業法の規定により禁止はされているか。

宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して、国土交通大臣の定める額を超えて報酬を受けること。

Answer 25

禁止されている。 報酬には限度額がある。

宅建業者が依頼人から受領することができる報酬額は、国土交通大臣の定める額に制限されています。

Question 26

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者Bと建物の売買契約を締結しようとする場合について。

売買予定の建物が、建築工事完了前の建物である場合には、Aは、建築確認の申請をすれば、Bと売買契約を締結することができる。

Answer 26

誤り。 未完成物件は、必要な許可・確認等の処分を受けた後でなければ契約禁止。

未完成の建物については、建築確認を受けるまでは、売買契約を締結できません。建築確認の申請中であっても同様です。

Question 27

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者Bと建物の売買契約を締結しようとする場合について。

AB間で、契約不適合責任に関してBが不適合である旨をAへ通知する期間について引渡しの日から6月間とする特約を結ぶ場合、この特約は有効である。

Answer 27

正しい。 8種制限は、業者間取引には適用なし。 「担保責任についての特約の制限」は、8種制限の規定ですので、業者間取引には適用されません。よって、本肢の特約は有効です。

Question 28

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者Bと建物の売買契約を締結しようとする場合について。

AがBから受け取る手付金の額が売買代金の2割を超える場合には、その手付金について法第 41 条又は第 41 条の2の規定による手付金等の保全措置を講じなければならない。

Answer 28

誤り。 8種制限は、業者間取引には適用なし。

「手付の額の制限等」及び「手付金等の保全措置」の規定は8種制限の規定ですので、業者間取引には適用されません。よって、Aは、保全措置を講じることなく、代金の2割を超える額の手付金を受領できます。

Question 29

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者Bと建物の売買契約を締結しようとする場合について。

AがBに対し手付金を貸し付けて契約の締結を誘引しても、法に違反することはない。

Answer 29

誤り。 手付貸与の契約誘引は、業者間取引でも禁止。

手付について貸付けその他信用の供与をすることにより、契約の締結を誘引することは禁止されています。

Question 30

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、売主である宅地建物取引業者B(甲県知事免許)から、120戸の分譲マンションの販売代理を一括して受け、当該マンションの所在する場所以外の場所にモデルルームを設けて、売買契約の申込みを受ける場合について（なお、当該マンション及びモデルルームは甲県内に所在するものとする）。
Aは、モデルルームに自己の標識を掲示する必要があるが、Bは、その必要はない。

Answer 30

正しい。 案内所に標識掲示義務を負うのは、設置した業者。

本問のモデルルームはAが設置していますので、Aは、モデルルームに自己の標識を掲示する必要があります。Bが案内所を設置したわけではありませんから、Bは標識を掲示する必要はありません。

Question 31

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、売主である宅地建物取引業者B(甲県知事免許)から、120戸の分譲マンションの販売代理を一括して受け、当該マンションの所在する場所以外の場所にモデルルームを設けて、売買契約の申込みを受ける場合について（なお、当該マンション及びモデルルームは甲県内に所在するものとする）。
Aは、モデルルームの場所について、甲県知事に届け出る必要があるが、Bは、その必要はない。

Answer 31

正しい。 案内所に標識掲示義務を負うのは、設置した業者。

本問のモデルルームはAが設置していますので、Aは、モデルルームに自己の標識を掲示する必要があります。Bが案内所を設置したわけではありませんから、Bは標識を掲示する必要はありません。

Question 32

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、売主である宅地建物取引業者B(甲県知事免許)から、120戸の分譲マンションの販売代理を一括して受け、当該マンションの所在する場所以外の場所にモデルルームを設けて、売買契約の申込みを受ける場合について（なお、当該マンション及びモデルルームは甲県内に所在するものとする）。
Aは、モデルルームに成年者である専任の宅地建物取引士を置く必要があるが、Bは、その必要はない。

Answer 32

正しい。 専任の宅地建物取引士の設置義務を負うのは、設置した業者。 本問のモデルルームはAが設置していますので、Aは、このモデルルームに成年者である専任の宅地建物取引士を設置する必要があります。Bが設置したわけではありませんから、Bは成年者である専任の宅地建物取引士を設置する必要はありません。

Question 33

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、売主である宅地建物取引業者B(甲県知事免許)から、120戸の分譲マンションの販売代理を一括して受け、当該マンションの所在する場所以外の場所にモデルルームを設けて、売買契約の申込みを受ける場合について（なお、当該マンション及びモデルルームは甲県内に所在するものとする）。
Aは、マンションの所在する場所に自己の標識を掲示する必要があるが、Bは、その必要はない。

Answer 33

誤り。 物件所在場所に標識掲示義務を負うのは、売主の業者。
宅建業者は、一団の建物の分譲をする場合、その建物の所在する場所に、自己の標識を掲示する必要があります。本問では、売主(分譲業者)はBですから、Bは、標識を掲示する必要があります。 Aは売主ではありませんから、自己の標識を掲示する必要はありません。

Question 34

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分について。

Aが、乙県の区域内におけるAの業務に関し乙県知事から受けた業務停止の処分に違反した場合、乙県知事は、Aの免許を取り消すことができる。

Answer 34

誤り。 免許取消処分は、免許権者のみができる。

宅建業者に対し、免許取消処分ができる者は、免許権者のみです。本問では、Aの免許を取り消すことができるのは、甲県知事のみです。

Question 35

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分について。

国土交通大臣は、Aに対し宅地建物取引業の適正な運営を確保し、又は健全な発達を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることはあっても、Aの免許を取り消すことはできない。

Answer 35

正しい。 免許取消処分は、免許権者のみができる。
国土交通大臣はすべての宅建業者に対して、宅建業の適正な運営を確保し、または健全な発達を図るため必要な指導、助言および勧告をすることができます。しかし、免許取消処分を行うことができるのは、免許権者のみです。本問では、Aの免許を取り消すことができるのは、甲県知事のみです。

Question 36

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分について。

Aの宅地建物取引士が、乙県の区域内におけるAの業務を行う場合に、宅地建物取引士としての事務に関し著しく不当な行為をして乙県知事から指示の処分を受けたとき、乙県知事は、Aに対しても指示の処分をすることがある。

Answer 36

正しい。 管轄知事も、指示処分をすることができる。

宅地建物取引士が指示処分を受けた場合に、宅建業者の責めに帰すべき事由があるときは、その宅建業者も指示処分を受けることがあります。この場合、宅建業者に対する指示処分は、免許権者および業務地の管轄知事も行うことができます。

Question 37

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分について。

乙県知事は、乙県の区域内におけるAの業務に関しAに対し指示の処分をした場合は、遅滞なく、その旨を甲県知事に通知しなければならない。

Answer 37

正しい。 管轄知事が処分したら、免許権者に通知をする。

宅建業者に対し、業務地を管轄する知事が指示処分または業務停止処分をした場合、知事は、その宅建業者の免許権者にその旨を通知することとされています。