Season 1 Episode 1

Question 1

次の記述のうち、宅地建物取引業法の免許(以下「免許」という)を受ける。建設業法による建設業の許可を受けているAが、建築請負契約に付帯して取り決めた約束を履行するため、建築した共同住宅の売買のあっせんを反復継続して行う場合、
宅地建物取引業法の免許(以下「免許」という。)を受ける必要ない。

Answer 1

必要。 建築請負の付帯でも、共同住宅の売買のあっせんは免許必要。

建築請負契約に付帯するものであっても、住宅の売買のあっせん(媒介)を反復継続して行うことは宅建業に該当するため、Aは、宅建業の免許を必要とします。

Question 2

地主Bが、都市計画法の用途地域内の所有地を、駐車場用地2区画、資材置場1区画、園芸用地3区画に分割したうえで、これらを別々に売却する場合、宅地建物取引業法の免許(以下「免許」という。)を受ける必要ない。

Answer 2

必要。 用途地域内の土地の分譲は免許必要。

用途地域内の土地は、道路・公園・河川・広場・水路を除いては、宅地となります。宅地を複数の 区画に分割し、別々に売却するのは、不特定多数の者に対して宅地の売買を行うことになりますから、 Bは宅建業の免許を必要とします。

Question 3

地主Cが、その所有地に自らマンションを建設した後、それを入居希望者に賃貸し、そのマンションの管理をCが行う場合、これらを別々に売却する場合、宅地建物取引業法の免許(以下「免許」という。)を受ける必要ない。

Answer 3

不要。 建設・自ら貸借・管理は、宅建業に該当しない。

マンションの建設や、賃貸マンションを自ら賃貸し、その管理を行うことは、いずれも宅建業にあたりません。したがって、Cは、宅建業の免許を受ける必要はありません。

Question 4

農家Dが、その所有する農地を宅地に転用し、全体を25区画に造成した後、宅地建物取引業者Eに販売代理を依頼して分譲する場合、これらを別々に売却する場合、宅地建物取引業法の免許(以下「免許」という。)を受ける必要ない。

Answer 4

必要。 業者の代理によっても、売主は免許必要。

宅建業者に販売代理を依頼する場合であっても、D自らが売主となることに変わりはありません。したがって、Dが宅地を区画して分譲する行為は宅建業に該当し、Dは、宅建業の免許を必要とします。

Question 5

宅地建物取引業法の規定について。宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)の監査役の氏名について変更があった場合、A社は、30 日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。

Answer 5

正しい。 役員の氏名変更は、30日以内に変更の届出必要。

宅建業者は、「役員」の「氏名」に変更が生じた場合、30日以内にその旨を免許権者に届け出る必要があります(変更の届出)。監査役は、ここでいう「役員」にあたります。

Question 6

宅地建物取引業者B社(乙県知事免許)の政令で定める使用人Cが本籍地を変更した場合、B社は、その旨を乙県知事に届け出る必要はない。

Answer 6

正しい。 政令使用人の氏名変更は届出必要。本籍変更は届出不要。

宅建業者は、その「政令で定める使用人」の「氏名」に変更が生じた場合、30 日以内にその旨を免許権者に届け出る必要があります(変更の届出)。しかし、政令で定める使用人の「本籍地」が変更しても、この届出を行う必要はありません。

Question 7

宅地建物取引業の免許の有効期間は5年であり、免許の更新の申請は、有効期間満了の日の 90 日前から 30 日前までに行わなければならない。

Answer 7

正しい。 有効期間の満了日の 90 日前から 30 日前に更新申請。

免許の有効期間は5年です。また、更新の申請は、有効期間満了の日の 90 日前から 30 日前までに行わなければならないことになっています。

Question 8

宅地建物取引業者個人D(丙県知事免許)が死亡した場合、Dの相続人は、Dの死亡の日から 30 日以内に、その旨を丙県知事に届け出なければならない。

Answer 8

誤り。 死亡は、相続人が知った日から 30 日以内に届出。

宅建業者が死亡した場合、その相続人は、死亡したことを「知った日から」30 日以内に免許権者に 届け出る必要があります(廃業等の届出)。

Question 9

宅地建物取引業者個人D(丙県知事免許)が死亡した場合、Dの相続人は、Dの死亡の日から 30 日以内に、その旨を丙県知事に届け出なければならない。

Answer 9

誤り。 死亡は、相続人が知った日から 30 日以内に届出。

宅建業者が死亡した場合、その相続人は、死亡したことを「知った日から」30 日以内に免許権者に 届け出る必要があります(廃業等の届出)。

Question 10

免許の基準について。法人の役員のうちに刑法第211条(業務上過失致死傷等)の罪により3年間の懲役の刑に処せられている者がいる場合は、免許を受けることができないが、判決に執行猶予がついていれば、直ちに免許を受けることができる。

Answer 10

誤り。 執行猶予期間中は免許欠格、満了すれば免許可。

法人の役員のうちに禁錮以上の刑に処せられ、執行猶予中の者がいる場合は、その法人は免許欠格となります。なお、刑の全部の執行猶予期間が満了すれば、直ちに免許を受けることができます。

Question 11

免許の基準について。法人の役員のうちに宅地建物取引業法の規定に違反して、懲役の刑に処せられている 者がいる場合は、免許を受けることができないが、罰金の刑であれば、直ちに免許を受けることができる。

Answer 11

誤り。 業法違反で罰金刑を受けると、5年間免許欠格。

宅建業法に違反した場合は、罰金刑であっても免許欠格となり、5年間免許を受けることはできなくなります。

Question 12

免許の基準について。法人の役員のうちに刑法第159条(私文書偽造等)の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられている者がいる場合は、免許を受けることができないが、刑の執行後5年を 経過すれば、免許を受けることができる。

Answer 12

誤り。 私文書偽造は禁錮以上が欠格、罰金なら免許可。

私文書偽造等の罪を犯し罰金刑に処せられても、免許欠格とはなりません。本肢の場合、そもそも 法人は免許欠格とはなりませんので、誤りとなります。

Question 13

免許の基準について。法人の役員のうちに刑法第204条(傷害)の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられている者がいる場合は、免許を受けることができないが、刑の執行後5年を経過すれば、免許を受けることができる。

Answer 13

正しい。 傷害罪で罰金刑を受けると、5年間免許欠格。

法人の役員のうちに傷害の罪により罰金刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者がいる場合は、その法人は免許欠格となります。

Question 14

宅地建物取引業者Aが事務所の廃止、新設等を行う場合について。

国土交通大臣の免許を受けているA(事務所数2)が、甲県の主たる事務所を従たる事務所に、乙県の従たる事務所を主たる事務所に変更した場合、Aは、国土交通大臣に変更の届出をしなければならない。

Answer 14

正しい。 事務所の名称又は所在地の変更→変更の届出。

主たる事務所と従たる事務所を変更した場合、事務所の「名称又は所在地」を変更したことになりますので、30日以内に変更の届出をする必要があります。本肢のAは、免許権者である国土交通大臣に変更の届出をすることになります。

Question 15

宅地建物取引業者Aが事務所の廃止、新設等を行う場合について。

甲県知事の免許を受けている法人Aが法人Bに吸収合併され消滅した場合、Aを代表する役員であった者は、30 日以内に、甲県知事にその旨の届出をしなければならない。

Answer 15

正しい。 合併消滅は、消滅した法人の代表役員が届出をする。

法人である宅建業者が合併により消滅した場合、消滅した法人を代表する役員であった者がその旨の届出をしなければなりません。したがって、Aを代表する役員であった者が届け出ることになります。

Question 16

宅地建物取引業者Aが事務所の廃止、新設等を行う場合について。

甲県知事の免許を受けているA(事務所数1)が、甲県の事務所を廃止し、乙県に事 務所を新設して、引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合、Aは、甲県知事を経由して、乙県知事に免許換えの申請をしなければならない。

Answer 16

誤り。 免許換えは、新たに免許権者となる知事に直接申請。
本肢の場合、Aは甲県知事免許から乙県知事免許に免許換えをする必要があります。新たな免許権者が知事である場合、免許換えの手続きは、その知事に対して直接行うことになっています。本肢では、Aは甲県知事を経由するのではなく、乙県知事に直接申請しなければなりません。

Question 17

宅地建物取引業者Aが事務所の廃止、新設等を行う場合について。

国土交通大臣の免許を受けているA(事務所数2)が、甲県の従たる事務所を廃止し、乙県の主たる事務所だけにした場合、Aは、乙県知事に、直接免許換えの申請をしなければならない。

Answer 17

正しい。 免許換えは、新たに免許権者となる知事に直接申請。

肢3でみたように、新たな免許権者が知事である場合、免許換えの手続きは、その知事に対して直接行うことになっています。

Question 18

宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない。

Answer 18

正しい。 宅地建物取引士の業務処理の原則。
宅地建物取引士は、宅建業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅建業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければなりません。

Question 19

宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない。

Answer 19

正しい。 信用失墜行為の禁止。

宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはなりません。

Question 20

宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。

Answer 20

正しい。 知識及び能力の維持向上。 宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければなりません。

Question 21

宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは宅地建物取引士証を常に 携帯しなければならず、取引の関係者から請求があったときは，宅地建物取引士証を提示しなければならない。

Answer 21

誤り。 宅地建物取引士証の携帯義務はない。

宅地建物取引士に宅地建物取引士証の携帯を義務付ける旨の規定はないので、本肢は誤りです。なお、取引の関係者から請求があったときは、宅地建物取引士証を提示しなければならないとする点は正しいです。

Question 22

3年前に甲社が不正の手段により免許を受けたとしてその免許を取り消されたとき、甲社の政令で定める使用人であった者は、宅地建物取引士資格登録(以下「登録」という)を受けることができない。

Answer 22

できる。 登録欠格となるのは「役員」であった者。

不正手段による免許取得を理由に免許取消処分を受けた法人の「政令で定める使用人」であったからといって、登録欠格とはなりません。この場合に登録欠格となるのは、「役員」であった者です。

Question 23

6月前に乙社が宅地建物取引業法に違反したとして1年間の業務停止処分を受けたが、その乙社の取締役であった者は、宅地建物取引士資格登録(以下「登録」という)を受けることができない。

Answer 23

できる。 法人が業務停止処分を受けても、役員の登録には影響しない。 たとえば、上記アでみたように、不正手段による免許取得を理由に「免許取消処分」を受けた場合は、その役員であった者は登録欠格となります。しかし、「業務停止処分」を受けた法人の役員であったからといって、登録欠格とはなりません。

Question 24

3年前に丙社が引き続き1年以上宅地建物取引業を休止したとしてその免許を取り消されたとき、その聴聞の期日及び場所の公示の日の30日前に、丙社の取締役を退任した者は、宅地建物取引士資格登録(以下「登録」という)を受けることができない。

Answer 24

できる。 登録に影響する免許取消処分は、3つに限定されている。
役員であった者が登録欠格となる免許取消処分事由は、1不正な手段で免許取得、2業務停止処分に該当し情状が特に重い、3業務停止処分に違反し業務を行う、の3つのうち、いずれかの場合に限られています。本肢の場合は、上記3つ以外を理由とする免許取消処分ですので、その法人の役員が登録欠格となることはありません。

Question 25

宅地建物取引業に係る営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であり、その法定代理人丁が3年前に建設業法違反で過料に処せられている者は、宅地建物取引士資格登録(以下「登録」という)を受けることができない。

Answer 25

できない。 成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、登録不可。

宅建業に係る営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、登録を受けることはできません。「免許」はその未成年者の法定代理人に欠格事由がなければ取得しうることと区別してください。

Question 26

宅地建物取引業者Aの宅地建物取引士Bが、甲県知事の宅地建物取引士資格 試験に合格し、同知事の登録を受けている場合について。
Bが、事務禁止の処分を受けている間は、Aの商号に変更があった場合でも、Bは、変更の登録の申請を行うことはできない。

Answer 26

誤り。 事務禁止処分期間中であっても、変更の登録は可能。
登録を受けている者が業務に従事する宅建業者の「商号」に変更があった場合には、変更の登録 が必要となりますが、この変更の登録は、事務禁止処分期間中であっても、申請する必要があります。 この点、別の手続きである「登録の移転」とは異なることに注意しましょう。

Question 27

宅地建物取引業者Aの宅地建物取引士Bが、甲県知事の宅地建物取引士資格 試験に合格し、同知事の登録を受けている場合について。
Bが甲県から乙県に転居しようとする場合、Bは、転居を理由として乙県知事に登録の移転を申請することができる。

Answer 27

誤り。 住所を変更しようとするだけでは、登録の移転は不可。

「登録の移転」は、「登録をしている知事の管轄する都道府県以外の都道府県に所在する宅建業者の事務所に従事し、又は従事しようとするとき」に申請できるものであり、単に転居を理由として登録の移転を申請することはできません。

Question 28

宅地建物取引業者Aの宅地建物取引士Bが、甲県知事の宅地建物取引士資格 試験に合格し、同知事の登録を受けている場合について。
Bは、乙県知事への登録の移転を受けなくても、乙県に所在するAの事務所において専任の宅地建物取引士となることができる。

Answer 28

正しい。 登録の移転は義務ではなく、「することができる」。

「登録の移転」をするか否かはその人の自由ですので、本肢のように、登録の移転を受けずに登録知事の管轄する都道府県以外に所在する宅建業者の事務所に専任の宅地建物取引士として勤務することもできます。

Question 29

宅地建物取引業者Aの宅地建物取引士Bが、甲県知事の宅地建物取引士資格 試験に合格し、同知事の登録を受けている場合について。
Bが乙県知事への登録の移転を受けた後、乙県知事に登録を消除され、再度登録を受けようとする場合、Bは、乙県知事に登録の申請をすることができる。

Answer 29

誤り。 登録の申請は、試験を行った知事に対してする。

登録の申請は、合格した試験を行った知事に対して行います。これは、登録の移転を受けた後に登録を消除され、再登録を申請する場合であっても同様です。したがって、本肢のBは「甲県知事」に登録を申請する必要があるため、本肢は誤りです。

Question 30

宅地建物取引士Aが、甲県知事から宅地建物取引士証の交付を受けている場合について。

Aが、宅地建物取引士証の有効期間の更新を受けようとするとき、Aは、甲県知事が指定する講習で有効期間満了の日前1年以内に行われるものを受講しなければならない。

Answer 30

誤り。 申請前6ヵ月以内に行われる知事指定の講習を受講する。

宅地建物取引士証の更新にあたり受講しなければならない講習は、「登録している知事が指定する講習で、交付の申請前6カ月以内に行われるもの」です。

Question 31

宅地建物取引士Aが、甲県知事から宅地建物取引士証の交付を受けている場合について。

Aが、乙県の区域内における業務に関して乙県知事から事務禁止の処分を受けたとき、Aは、1週間以内に乙県知事に宅地建物取引士証を提出しなければならない。

Answer 31

誤り。 事務禁止の際の宅地建物取引士証の提出先は、交付を受けた知事。

宅地建物取引士に対する事務禁止処分は、登録している知事のみならず、その業務地を管轄する知事もすることができますが、宅地建物取引士証の提出先は、その交付を受けた知事(本肢では 甲県知事)に限られます。

Question 32

宅地建物取引士Aが、甲県知事から宅地建物取引士証の交付を受けている場合について。

Aが、乙県知事に対し登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付を申請したとき、Aは、乙県知事から新たな宅地建物取引士証の交付を受けた後、1週間以内に甲県知事に従前の宅地建物取引士証を返納しなければならない。

Answer 32

誤り。 登録移転と共に申請した宅地建物取引士証→従前の宅地建物取引士証と引換え交付。

登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付申請をした場合、新しい宅地建物取引士証は、従前の宅地建物取引士証と引換えに交付されます。

Question 33

宅地建物取引士Aが、甲県知事から宅地建物取引士証の交付を受けている場合について。

Aが、甲県の区域内における業務に関して事務禁止の処分を受け、甲県知事に宅地建物取引士証を提出した場合で、その処分の期間の満了後返還を請求したとき、甲県知事は、直ちに、宅地建物取引士証をAに返還しなければならない。

Answer 33

正しい。 事務禁止処分期間満了後、宅地建物取引士証は申請により返還される。

事務禁止処分を受け宅地建物取引士証を提出した場合で、事務禁止処分期間満了後、宅地建物取引士が返還を請求したときは、知事は、直ちに、宅地建物取引士証を返還しなければならないことになっています。

Question 34

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、その事務所において、成年者である宅地建物取引士Bを新たに専任の宅地建物取引士として置いた。この場合、Aは、30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。

Answer 34

正しい。 専任の宅地建物取引士の氏名変更は、30日以内に変更の届出必要。 事務所に設置する「専任の宅地建物取引士」の「氏名」に変更が生じた場合、宅建業者は、30日以内に変更の届出をする必要があります。

Question 35

宅地建物取引業者Cは、その事務所の専任の宅地建物取引士Dが3か月間入院したため、法第31条の3に規定する専任の宅地建物取引士の設置要件を欠くこととなったが、 その間、同条の規定に適合させるために必要な措置を執らなかった。この場合、Cは指示処分の対象になるが、業務停止処分の対象にはならない。

Answer 35

誤り。 専任の宅地建物取引士不足時に補充等をしないと、業務停止処分。

法の定める専任の宅地建物取引士の設置要件を欠くこととなった後、2週間以内に、設置要件に 適合させる措置をとらなかった場合、業務停止処分の対象となります。

Question 36

宅地建物取引業者である法人Eの取締役Fは宅地建物取引士であり、本店において専ら宅地建物取引業に関する業務に従事している。この場合、Fは、Eの本店の専任の宅地建物取引士の数のうちに算入されることはない。

Answer 36

誤り。 役員が宅地建物取引士の場合、その事務所の専任の宅地建物取引士とみなされる。

宅建業者(法人である場合においては、その役員)が宅地建物取引士であるときは、その者が自ら主として業務に従事する事務所等については、その者は、その事務所等に置かれる成年者である専任の宅地建物取引士とみなされます。

Question 37

宅地建物取引業者Gは、1棟100戸のマンションを分譲するために案内所を設置し、当該案内所においては売買契約の申込みの受付のみを行うこととした。この場合、Gは、 当該案内所に成年者である専任の宅地建物取引士を置く必要はない。

Answer 37

誤り。 契約等をする案内所には、1人の専任の宅地建物取引士を置けばよい。

宅建業者は、一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合、当該案内所において売買契約の申込みの受付を行うのであれば、その案内所に、少なくとも1名の成年者である専任の宅地建物取引士を設置する必要があります。

Question 38

宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条の規定に基づき重要事項の説明をさせる場合の宅地建物取引士は、必ずしも成年者である専任の宅地建物取引士である必要はない。

Answer 38

正しい。 重要事項の説明は、専任の宅地建物取引士でなくともよい。

宅建業者は、重要事項の説明を宅地建物取引士に担当させなければなりませんが、その宅地建物取引士が「成年者である専任の宅地建物取引士」である必要はありません。

Question 39

宅地建物取引業者が、自ら売主として建物を販売した場合に、その相手方が宅地建物取引業者であれば、宅地建物取引業法第37条の規定に基づき交付すべき書面には、宅地建物取引士をして記名押印させる必要はない。

Answer 39

誤り。 37条書面への記名・押印は、宅地建物取引士の法定事務。

37条書面の交付は、宅建業者間の取引であっても省略できず、宅地建物取引士の記名押印がある書面を交付する必要があります。

Question 40

宅地建物取引業者の従業者である宅地建物取引士は、正当な理由がある場合又はその従業者でなくなった場合を除き、宅地建物取引業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。

Answer 40

誤り。 守秘義務は、一生続く。

宅建業者の従業者は、正当な理由がある場合でなければ、宅建業の業務を補助したことにより知り得た秘密を他に漏らしてはならず、これは従業者でなくなった後も同様です。

Question 41

宅地建物取引業者は、その事務所に備える従業者名簿に、従業者が宅地建物取引士であるか否かの別を記載しなかった場合、業務停止の処分を受けることがあるが、罰金の刑に処せられることはない。

Answer 41

誤り。 従業者名簿の法定記載事項を欠くと、罰金に処せられる。

宅建業者が従業者名簿を備えず、また法令で定められている事項を記入せず、もしくは虚偽の記載をした場合には、罰金刑に処せられることがあります。