Season 2 Episode 4 Flashcards
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が売主B(消費税課税事業者) からB所有の土地付建物の媒介の依頼を受け、買主Cとの間で売買契約を成立させた場合、AがBから受領できる報酬の上限額は、次のうちどれか。なお、土地付建物の代金は6,400万円(うち、土地代金は4,200万円)で、消費税額及び地方消費税額を含むもの とする。
1， 1,860,000円
2，1,980,000円
3，2,112,000円
4，2,178,000円
税抜価格で報酬計算をし、最後に消費税を加算する。
報酬額の計算の基礎となる売買代金額に消費税が含まれているときは、まず、税額分を控除します。その際、「土地は非課税」であることに留意します。本問では、土地代金が4,200万円です。また、消費税分を含む建物代金は2,200万円となるので、消費税分を除いた建物代金は2,000 万円となります。つまり、報酬額の計算の基礎となる売買代金額は6,200万円です。そして、A は、消費税課税事業者なので、AがBから受領できる報酬の上限額は、(6,200万円×3%+6 万円)×1.1=211万2,000円となります(業法46条、報酬告示第2)。
以上より、正解は3となります。
宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に関する次の三つの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するか否か。
Aが、甲及び乙から依頼を受け、甲所有の価額2,400万円の宅地と乙所有の価額2,000万円の宅地を交換する契約を媒介して成立させ、甲及び乙からそれぞれ 80 万円の報酬を受領した。
違反しない。 交換の媒介は、高い方を基準として価格×3%+6万円+消費税。
交換の場合の報酬額は、価額の高い方を基準として算定します。課税業者Aは甲および乙から依頼を受けているので、双方からそれぞれ受けることのできる報酬の限度額は、(2,400 万円 ×3%+6万円)×1.1=85 万 8,000 円となり、Aが甲および乙からそれぞれ 80 万円の報酬を受領しても、宅建業法に違反しません。
宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に関する次の三つの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するか否か。
Bが、丙から依頼を受け、借賃月額10万円で丙所有の居住用建物の貸借契約を媒介して成立させ、丙から5万 5,000 円の報酬を受領した。
違反しない。 居住用建物の貸借の媒介は、借賃1か月分の半分+消費税。
居住の用に供する建物の貸借の媒介に関して、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、媒介の依頼を受けるに当たって依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の2分の1ヵ 月分に相当する金額に消費税を加えた額以内としなければなりません。本問では1ヵ月の借賃 が10 万円のため、10万円×2分の1×1.1=5万5,000円以内となります。したがって、Bが丙から5 万 5,000 円の報酬を受領しても、宅建業法に違反しません。
宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に関する次の三つの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するか否か。
Cが、丁から依頼を受け、丁所有の価額200万円(消費税等相当額を含まない。)の土地付中古住宅の売買契約を媒介して成立させ、丁から 198,000 円の報酬を受領した。なお、Cは、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ8万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する旨を丁に対し説明した上で当該報酬を受領している。
違反しない。 報酬と現地調査等の費用の合計は、198,000 円まで。
低廉な空家等(代金等の額が 400 万円以下の金額の宅地または建物)の売買・交換の媒介において、通常の売買・交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、当該現地調査等の費用相当額を加算して報酬を受け取ることができます。ただし、この場合、報酬と現地調査等の費用相当額の合計が 18 万円の 1.1 倍(=198,000 円)を超えることはできません。したがって、Cが丁から 198,000 円の報酬を受領しても、宅建業法に違反しません。
宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は借主Dから媒介の依頼を受け、BとDの間で賃貸借契約を成立させた（なお1か月分の借賃は10万円である）。
建物を住居として貸借する場合、C社は、Dから承諾を得ているときを除き、 55,000円を超える報酬をDから受領することはできない。
正しい。 居住用建物の貸借の媒介は、借賃1ヵ月の半分+消費税。
居住の用に供する建物の貸借の媒介に関して、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、媒介の依頼を受けるにあたって依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の2分の 1ヵ月分に相当する金額に消費税を加えた額以内としなければなりません。本問では1ヵ月の借賃が10万円のため「10万円×2分の1×1.1=5万5,000円」以内となります。(業法46 条、報酬告示第4)
宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は借主Dから媒介の依頼を受け、BとDの間で賃貸借契約を成立させた（なお1か月分の借賃は10万円である）。
正しい。 非居住用でも、貸借の媒介では借賃1ヵ月が限度。
宅建業者が宅地・建物の貸借の媒介・代理に関して、依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地・建物の借賃の1ヵ月分に相当する金額に消費税を加えた 額以内としなければなりません。これは、複数の宅建業者が関与した場合でも同様です(業 法46条、報酬告示第4、第5)。したがって、本問では、A社およびC社あわせて11万円以内となります。
宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は借主Dから媒介の依頼を受け、BとDの間で賃貸借契約を成立させた（なお1か月分の借賃は10万円である）。
建物を店舗として貸借する場合、本件賃貸借契約において300万円の権利金(返還されない金銭)の授受があるときは、A社及びC社が受領できる報酬の額の合計は、308,000円以内である。
正しい。 非居住用の貸借は、権利金を基準に計算可。
居住用建物以外の宅地・建物の貸借で、権利金(名義を問わず、権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの)の授受がある場合、代理・媒介に関して依頼者から受ける報酬の額については、権利金の額を売買に係る代金の額とみなして、報酬額の限度を計算することができます(業法46条、報酬告示第6)。したがって、「(300万円×4%+ 2万円)×2×1.1=30万8,000円」以内となります。
宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は借主Dから媒介の依頼を受け、BとDの間で賃貸借契約を成立させた（なお1か月分の借賃は10万円である）。
C社は、Dから媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。
誤り。 原則として、報酬と別の金銭の受領は不可。
宅建業者は、原則として、報酬告示によって定められた報酬以外を受領することはできません。したがって、37条書面の作成費を受領することはできません(業法46条、報酬告示第 9)。なお、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額や低廉な空家等にかかる現地調査等に特別に要する費用などは、例外として受領することができます。
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、B所有の建物について、B 及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とする定期借家契約を成立させた（なお、1か月分の借賃は13万円、保証金(Cの退去時にCに全額返還されるものとする)は300万円とする）。
建物が店舗用である場合、AがCから受け取ることができる報酬の限度額は、 154,000円である。
誤り。 後日返還される保証金は、権利金ではない。
非居住用の宅地や建物の貸借では、権利金を基準に報酬計算をすることができますが、全額返還される保証金は、権利金ではありません(業法46条、報酬告示第4、第6参照)。し たがって、Aが受け取ることができる報酬の限度額は、1ヵ月分の借賃+10%(消費税)となり、14万3,000円です。
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、B所有の建物について、B 及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とする定期借家契約を成立させた（なお、1か月分の借賃は13万円、保証金(Cの退去時にCに全額返還されるものとする)は300万円とする）。
Aは、媒介報酬の限度額のほかに、Bの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Bから受け取ることができる。
誤り。 依頼者の依頼によらない広告料金は請求不可。
宅建業者は、依頼者の依頼によって行う特別の広告料金であれば、報酬とは別に請求することができますが、依頼者の依頼によらない通常の広告費は、報酬と別に請求することができません(業法46条、報酬告示第7)。
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、B所有の建物について、B 及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とする定期借家契約を成立させた（なお、1か月分の借賃は13万円、保証金(Cの退去時にCに全額返還されるものとする)は300万円とする）。
建物が居住用である場合、AがB及びCから受け取ることができる報酬の限度額は、B及びCの承諾を得ているときを除き、それぞれ71,500円である。
正しい。 居住用建物の貸借の媒介は、借賃1ヵ月の半分+消費税。
居住用建物の貸借の媒介の場合、依頼者の一方から受け取ることができる報酬額は、承諾を得ている場合を除き、「借賃の1ヵ月分の1/2+10%(消費税)」です(業法46条、報 酬告示第4)。したがって、AがBおよびCから受け取ることができる報酬の限度額は、それぞれ7万1,500円となります。
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、B所有の建物について、B 及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とする定期借家契約を成立させた（なお、1か月分の借賃は13万円、保証金(Cの退去時にCに全額返還されるものとする)は300万円とする）。
定期借家契約の契約期間が終了した直後に、AがBC間の定期借家契約の再契約を成立させた場合にAが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定は適用されない。
誤り。 定期借家契約の再契約にも、報酬額制限は適用される。
定期建物賃貸借の再契約の場合でも、通常の貸借の場合と同様に、宅建業法による報酬額の制限が適用されます(業法46条、報酬告示第4)。
宅地建物取引業者(消費税課税事業者)の媒介により建物の賃貸借契約が 成立した場合について。なお、借賃及び権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう)には、消費税相当額を含まないものとする。
依頼者と宅地建物取引業者との間であらかじめ報酬の額を定めていなかったときは、 当該依頼者は宅地建物取引業者に対して国土交通大臣が定めた報酬の限度額を報酬として支払わなければならない。
誤り。 国土交通大臣の定めは、限度額にすぎない。
宅建業法46条に基づいて国土交通大臣が定めた報酬は、受領することができる上限ですから、宅建業者が依頼者との間であらかじめ報酬額を定めていなかった場合に、依頼者が、当然にこの限度額を支払わなければならないわけではありません(業法46 条、報酬告示第9)。
宅地建物取引業者(消費税課税事業者)の媒介により建物の賃貸借契約が 成立した場合について。なお、借賃及び権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう)には、消費税相当額を含まないものとする。
宅地建物取引業者は、国土交通大臣の定める限度額を超えて報酬を受領してはならないが、相手方が好意で支払う謝金は、この限度額とは別に受領することができる。
誤り。 限度額を超えて、謝金等を受領できない。
宅建業者は、告示の規定によるほかは、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額や現地調査等に特別に要する費用などを除き、報酬を受領することはできません(業法46条、報酬告示第9、宅建業法の解釈・運用の考え方)。したがって、依頼者の好意による謝金、案内料、申込料や依頼者の依頼によらずに行う広告の料金に相当する額は、報酬と別に受領することはできません。
宅地建物取引業者(消費税課税事業者)の媒介により建物の賃貸借契約が 成立した場合について。なお、借賃及び権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう)には、消費税相当額を含まないものとする。
宅地建物取引業者が居住用建物の貸主及び借主の双方から媒介の依頼を受けるに当たって借主から承諾を得ていなければ、借主から借賃の1.1月分の報酬を受領することはできない。
正しい。 居住用建物の貸借の媒介は、借賃1ヵ月の半分+消費税。
居住用建物の貸借の媒介の依頼を受けた場合、依頼者の一方から受領できる報酬の限度額は、依頼者から承諾を得ていなければ、借賃の1ヵ月分の0.55倍に相当する金額以内です。 したがって、承諾を得ていない借主から借賃の1.1ヵ月分の報酬を受領できません(業法46 条、報酬告示第4)。
宅地建物取引業者(消費税課税事業者)の媒介により建物の賃貸借契約が 成立した場合について。なお、借賃及び権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう)には、消費税相当額を含まないものとする。
宅地建物取引業者が居住用建物以外の建物の貸借の媒介を行う場合において、権利金の授受があるときは、当該宅地建物取引業者が受領できる報酬額は、借賃の1.1月分又は権利金の額を売買代金の額とみなして算出した金額のいずれか低い方の額を上限と しなければならない。
誤り。 借賃と権利金基準の額とでは、高い方が限度額。
居住用建物以外の貸借の媒介の依頼を受けた場合に、権利金の授受があるときは、借賃の1.1ヵ月分、または権利金を売買代金とみなして算出した金額のいずれか高い方の額が、宅建業者が受領できる報酬の限度額となります(業法46条、報酬告示第6)。
宅地建物取引業者が行う業務について（宅地建物取引業法の規定に違反するか否か）。
建物の販売に際して、利益を生ずることが確実であると誤解させる断定的判断を提供する行為をしたが、実際に売買契約の成立には至らなかった。
違反する。 断定的判断の提供は、契約不成立でも違反。
宅建業者は、宅建業に関する契約締結の勧誘をする際に、相手方等に対して、利益が生ずることが確実であると誤解させるような断定的判断を提供する行為をしてはなりません(業法47条の2)。これは、売買契約が成立しなかった場合でも、宅建業法に違反します。
宅地建物取引業者が行う業務について（宅地建物取引業法の規定に違反するか否か）。
建物の販売に際して、不当に高額の報酬を要求したが、実際には国土交通大臣が定める額を超えない報酬を受け取った。
違反する。 不当に高額の報酬を要求しただけで違反。
宅建業者は、取引の相手方等に対して、不当に高額の報酬を要求する行為をしてはなりません(47条)。これは、実際にその報酬を受領しなくても、要求するだけで宅建業法違反に なります。
宅地建物取引業者が行う業務について（宅地建物取引業法の規定に違反するか否か）。
建物の販売に際して、手付について貸付けをすることにより売買契約の締結の誘引を行ったが、契約の成立には至らなかった。
違反する。 手付貸与の誘引は、契約不成立でも違反。
宅建業者は、取引の相手方等に対して、手付について、貸付けその他信用の供与をする方法によって契約の締結を誘引する行為をしてはなりません(47条)。これにより、契約が成立しなかったとしても、宅建業法違反となります。
宅地建物取引業者が行う業務について（宅地建物取引業法の規定に違反するか否か）。
建物の販売に際して、当該建物の売買契約の締結後、既に購入者に対する建物引渡債務の履行に着手していたため、当該売買契約の手付放棄による解除を拒んだ。
違反しない。 手付解除は、相手方が履行に着手するまで。
手付による契約の解除は、相手方が契約の履行に着手するまでに限りすることができます (47条の2、規則16条の12、民法557条)。本肢では、売主は既に買主に対する建物の引渡し に着手していますから、買主からの手付放棄による契約の解除を拒んでも、宅建業法に違反しません。
宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘について、違反するか否か。
A社の従業員は、勧誘に先立ってA社の商号及び自らの氏名を告げてから勧誘を行ったが、勧誘の目的が投資用マンションの売買契約の締結である旨を告げなかった。
違反する。 勧誘の目的を告げる必要あり。
宅建業者またはその代理人、使用人その他の従業者(宅建業者等)は、勧誘に先立って、宅建業者の商号または名称、および当該勧誘を行う者の氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行ってはなりません(業法47条の2、規則16条 の12)。したがって、「勧誘の目的が投資用マンションの売買契約の締結である旨を告げなかった」場合には、宅建業法に違反します。
宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘について、違反するか否か。
A社の従業員は、「将来、南側に5階建て以上の建物が建つ予定は全くない。」と告げ、将来の環境について誤解させるべき断定的判断を提供したが、当該従業員には故意に誤解させるつもりはなかった。
違反する。 故意・過失に関係なく、断定的判断の提供は禁止。
宅建業者等は、契約の目的物である宅地または建物の将来の環境または交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供してはなりません。そして、この規制については 故意・過失を問いません(業法47条の2、規則16条の12)。したがって、「故意に誤解させるつもりはなかった」場合でも、将来の環境について誤解させるべき断定的判断を提供した以上、宅建業法に違反します。
宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘について、違反するか否か。
A社の従業員は、勧誘の相手方が金銭的に不安であることを述べたため、売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した。
違反しない。 代金の引下げは、手付貸与にあたらない。
宅建業者等は、手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為をしてはなりません。しかし、売買代金を引き下げる行為は、「手付について貸付けその他信用の供与をすること」にはあたりません(業法47条参照)。したがって、「売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引」しても、宅建業法に違反しません。
宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘について、違反するか否か。
A社の従業員は、勧誘の相手方から、「午後3時に訪問されるのは迷惑である。」と事前に聞いていたが、深夜でなければ迷惑にはならないだろうと判断し、午後3時に当該相手方を訪問して勧誘を行った。
違反する。 相手方等が迷惑を覚える時間の電話・訪問は禁止。
宅建業者等は、相手方等に迷惑を覚えさせるような時間に電話し、または訪問してはなりません(47条の2、規則16条の12)。したがって、相手方から、「午後3時に訪問されるの は迷惑である。」と事前に聞いていたにもかかわらず、午後3時に訪問し勧誘を行うことは宅建業法に違反します。
宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するか否か。
Aは、買主Bとの間で建物の売買契約を締結する当日、Bが手付金を一部しか用意できなかったため、やむを得ず、残りの手付金を複数回に分けてBから受領することとし、契約の締結を誘引した。
違反する。 手付信用供与の禁止に該当し違反である。
宅建業者は、その業務に関して、相手方等に対し、手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為をしてはなりません(業法47条)。手付金を複数回に分けて受領することは、手付について信用の供与をすることに当たります。したがって、これにより契約の締結を誘引する行為は、宅建業法に違反します。
宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するか否か。
Aの従業者は、投資用マンションの販売において、相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問し、その際、勧誘に先立って、業者名、自己の氏名、契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行った。
違反しない。 業者名や勧誘の旨等を告げて勧誘→違反しない。
相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問しても、その際、勧誘に先立って、業者名、自己の氏名、契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行えば、違反とはなりません(47条の2、規則16条の12)。
宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するか否か。
Aの従業者は、マンション建設に必要な甲土地の買受けに当たり、甲土地の所有者に対し、電話により売買の勧誘を行った。その際、売却の意思は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った。
違反する。 契約の意思がない旨を告げられた後、再度の勧誘不可。
宅建業者の相手方等が当該契約を締結しない旨の意思(当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む)を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続することをしてはなりません(業法47条の2、規則16条の12)。したがって、相手方から売却の意思は一切ない旨を告げられたにもかかわらず、その翌日、再度の勧誘を行う行為は、違反です。
宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するか否か。
Aの従業者は、宅地の売買を勧誘する際、相手方に対して「近所に幹線道路の建設計画があるため、この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明したが、実際には当該建設計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明した。
違反する。 将来の利益に関する断定的判断の提供禁止。
宅建業者等は、宅建業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅建業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはなりません(業法47条の2)。したがって、宅地の売買を勧誘する際、相手方に対して「この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明する行為は、将来の利益に関する断定的判断の提供に当たり、違反です。
