Wonigshuurwet Flashcards
SLUITEN VAN DE OVEREENKOMST
PARTIJEN: MOGELIJKE MEDEHUUR
Bijzonder regime voor multipele huurders:
Specifieke regels voor echtgenoten, wettelijk samenwonenden en feitelijk samenwonende huurders.
Echtgenoten en wettelijk samenwonenden:
▪ Wordt van rechtswege huurder, ongeacht of huur vóór of na huwelijk of wettelijke samenwoning is gesloten.
▪ Oefenen samen rechten uit en zijn hoofdelijk ondeelbaar gehouden tegenover verhuurder.
▪ Bij einde huwelijk of samenwoning: onderling overleg over voortzetting huur. Mee te delen aan verhuurder. Geen overeenstemming: rechter beslist.
▪ Huur bij aanvang door beide huurders ondertekend: verhuurder kan van vertrekkende huurder nog betaling huurprijs eisen, gedurende
zes maanden vanaf het ogenblik dat hij geen huurder meer is.
▪ Feitelijk samenwonenden
▪ Niet alleen feitelijk samenwonende koppels, maar ook andere vormen van feitelijk samenwonen (familie, vrienden, co- housing).
▪ Feitelijke samenwoner met huurder(s) wordt niet van rechtswege huurder. Huurder(s) en andere persoon die in het gehuurde goed zijn hoofdverblijfplaats heeft, kunnen verhuurder vragen om zijn toestemming dat die andere persoon
ook huurder wordt.
▪ Verhuurder moet beslissen binnen drie maand. Daarna rechter, die verzoek enkel kan afwijzen om bepaalde redenen.
▪ Oefenen samen rechten uit en zijn hoofdelijk ondeelbaar gehouden tegenover verhuurder.
▪Feitelijk samenwonende huurder kan op ieder ogenblik opzeggen (opzeggingstermijn drie maanden, geen forfaitaire opzeggingsvergoeding eerste drie jaar).
▪ Verhuurder kan van vertrekkende huurder nog betaling huurprijs eisen, gedurende zes maanden vanaf het ogenblik dat hij geen huurder meer is.
▪ Vertrekkende huurder kan beperkte solidaire aansprakelijkheid vermijden door voorstel van vervangende huurder aan verhuurder en overblijvende huurder(s). Dezen moeten weer
beslissen binnen drie maand. Daarna rechter, die verzoek enkel kan afwijzen om bepaalde redenen.
DUUR EN BEËINDIGING
OVERZICHT MOGELIJKHEDEN
▪ Standaard woninghuur: (minimum) 9 jaar. Stabiliteit
en evenwicht in de betrekkingen tussen huurders en
verhuurders.
▪ Korte duur: maximaal 3 jaar (binnen die termijn één keer verlengbaar).
▪ Meer dan 9 jaar.
▪ Levenslange huur (leven van de huurder).
▪ Renovatiehuur (geen variatie in duur, wel in prijs).
DUUR EN BEËINDIGING
WONINGHUUR 9 JAAR
Elke woninghuurovereenkomst wordt geacht te zijn
aangegaan voor een duur van negen jaar (art. 16).
▪ Stilzwijgende verlenging met telkens drie jaar, tenzij
voorafgaande opzegging door verhuurder (6 maand) of door huurder (3 maand). Opzegging sluit stilzwijgende wederinhuring uit. Verlenging, niet hernieuwing (zoals bij handelshuur).
▪ Tussentijdse beëindiging: mogelijk voor zowel huurder als verhuurder.
DUUR EN BEËINDIGING
9 JAAR: BEËINDIGING DOOR HUURDER
▪ Huurder kan huur beëindigen op ieder tijdstip, met
opzeggingstermijn van 3 maand.
▪ Maar: tijdens eerste driejarige periode, forfaitaire schadevergoeding verschuldigd aan verhuurder, omgekeerd evenredig met verstreken duur (vanaf 3 maand tot 1 maand huurprijs).
▪ Geen of te korte opzegging: vervangende schadevergoeding.
▪ Geen registratie door verhuurder: sanctie = geen opzeggingstermijn huurder.
▪ Opzegging door verhuurder: huurder kan tegenopzegging geven, termijn 1 maand.
▪ Geen appreciatiebevoegdheid rechter.
DUUR EN BEËINDIGING
9 JAAR: BEËINDIGING DOOR VERHUURDER
▪ Verhuurder kan huur beëindigen met opzeggingstermijn van 6 maand, in verschillende gevallen.
▪ Opzegging voor persoonlijke bewoning: op ieder tijdstip, maar niet tijdens eerste drie jaar.
▪ Opzegging voor uitvoering van werken: op ieder tijdstip, maar niet tijdens eerste drie jaar.
▪ Opzegging zonder motief: tegen einde driejarige periode, maar niet tijdens eerste drie jaar.
▪ Woonzekerheid als grondrecht? Oppassen bij overdracht gehuurde goed.
▪ Kan contractueel worden uitgesloten. Zeer aan te raden voor huurder
DUUR EN BEËINDIGING
WONINGHUUR VAN TEN HOOGSTE 3 JAAR
▪ Woninghuur kan worden gesloten voor duur van korter of gelijk aan drie jaar (art. 21).
▪ Eigen regime, opzeggingsmodaliteiten 9 jaar gelden niet.
▪ Slechts eenmaal verlengbaar, schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, maar totale duur mag niet meer dan drie jaar bedragen.
▪ Indien huurder na termijn in goed wordt gelaten of
verhuurder heeft geen opzegging gegeven: conversie naar basishuur van 9 jaar (te rekenen vanaf begin). Te voorkomen door opzegging met termijn 3 maand.
▪ Huurder kan op ieder ogenblik beëindigen, met termijn 3 maand, maar met forfaitaire schadevergoeding. Verbetering tegenover federale wet.
DUUR EN BEËINDIGING
WONINGHUUR VAN MEER DAN 9 JAAR
▪ Woninghuur kan worden aangegaan voor periode van meer dan negen jaar.
▪ Overschrijving Kantoor Rechtszekerheid nodig voor
derdenwerking: authentieke akte nodig.
▪ Opzeggingsmodaliteiten huur 9 jaar gelden ook hier
(logisch, hoewel niet uitdrukkelijk bepaald).
DUUR EN BEËINDIGING
LEVENSLANGE WONINGHUUR
▪ Woninghuur voor het leven van de huurder(s).
▪ Eindigt van rechtswege bij overlijden huurder. Indien meer dan een huurder: last man (person) standing, hoewel niet uitdrukkelijk geregeld.
▪ Huurder kan altijd opzeggen.
▪ Verhuurder (uiteraard) niet, tenzij contractueel anders bepaald.
DUUR EN BEËINDIGING
VERLENGING BUITENGEWONE OMSTANDIGHEDEN
▪ Wanneer huurovereenkomst eindigt, kan huurder om verlenging verzoeken, indien hij het bewijs kan leveren van buitengewone omstandigheden.
▪ “Sociale clausule”: hoge leeftijd huurder, zwangerschap, plotse werkloosheid, ernstige ziekte…
▪ Aanvraag om verlenging bij aangetekende brief, afgifte tegen ontvangstbewijs, gerechtsdeurwaardersexploot, 1 maand vóór vervaldag huur.
▪ Geen overeenstemming: rechter oordeelt naar billijkheid.
▪ Verlenging van de verlenging is mogelijk, maar “onder dezelfde voorwaarden” (dubbelzinnige uitdrukking).
DUUR EN BEËINDIGING
OPZEGGINGSTERMIJNEN
▪ Wanneer een opzegging op ieder tijdstip kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging wordt gedaan.
▪ Geen formele geldigheidsvereisten, maar minimaal is toch aangetekende brief aangewezen.
VERBINTENISSEN VERHUURDER
LEVERINGSPLICHT EN STAAT
▪ Levering van een woning die voldoet aan elementaire vereisten vermeld in Vlaamse Codex Wonen: veiligheid, gezondheid, woonkwaliteit.
▪ Gedurende volledige duur contract.
▪ Regeling van openbare orde.
▪ Conformiteitsattest af te leveren door gemeente.
▪ Talrijke feitelijke criteria: formulieren voor technische verslagen.
▪ Sanctie: absolute nietigheid huurcontract. Is dit wel zo geschikt? (Zie cursusnota’s).
VERBINTENISSEN VERHUURDER
LEVERINGSPLICHT EN STAAT: RENOVATIEHUUR
▪ Renovatiehuur. Huurder kan, op zijn kosten, in het gehuurde goed bepaalde werken uitvoeren, normaal voor rekening van de verhuurder. Verhuurder kan tegemoetkoming doen (bv. lagere huur voor zekere periode).
▪ Voorwaarden:
▪ voorgenomen werkzaamheden dienen om gehuurde goed conform elementaire vereisten te maken;
▪ voorgenomen werkzaamheden precies omschreven in contract;
▪ aanvang werken bepaald binnen redelijk tijdstip;
▪ geen huurgelden verschuldigd tijdens overeengekomen duur werken.
VERBINTENISSEN HUURDER (1)
GEHUURDE GOED
vooral algemene huurwet
▪ Gehuurde goed: zorgvuldig gebruik volgens bestemming.
▪ Kleine herstellingen en onderhoud voor rekening huurder. Meldingsplicht aan verhuurder. Lijst herstellingen in bijlage 1 van uitvoeringsbesluit.
▪ Huisgenoten en onderhuurders (art. 30 = art. 1735 Oud BW).
▪ Brand en waterschade (art. 29 = art. 1733 Oud BW),
traditioneel zeer zware verantwoordelijkheid, nu verplichte verzekering.
VERBINTENISSEN HUURDER: BETALING HUURPRIJS
▪ Basishuurprijs: zie algemeen huurrecht.
▪ Uitzondering: bij een huur van korte duur (maximum 3 jaar met zelfde huurder) kan basishuurprijs ook bij verlenging niet worden veranderd.
▪ Indexering: op verzoek belanghebbende partij, zelfs indien contract niets bepaalt.
▪ Regeling en berekeningswijze van algemeen huurrecht, maar nu uitdrukkelijke verwijzing naar gezondheidsindex.
▪ Kosten lasten: wettelijke verdeling met voorbeeldlijst in bijlage 2 uitvoeringsbesluit.
