algemene huurrecht, verbintenissen van de huurder. Flashcards
Verbintenissen van de huurder
▪ ZORGVULDIG GEBRUIK VOLGENS BESTEMMING
▪ Gebruik als goede huisvader
▪ Huurder moet zorgvuldig en voorzichtig handelen, zoals een normaal voorzichtig en redelijk huurder.
Onderhoud:
▪ Voor normale slijtage staat de huurder niet in (art. 1755 Oud BW).
▪ Geen dwingend recht. Contractuele afwijkingen mogelijk.
▪ Bestemming:
▪ Het verhuurde goed mag enkel gebruikt worden overeenkomstig de bestemming in het huurcontract. Bij gebrek van beding wordt dit vermoed naar omstandigheden (art. 1728, 1° Oud BW)
Wat wordt er met de bestemming bedoeld?
Bestemming wordt ruim geïnterpreteerd:
▪ Omvat ook niet toegelaten wijzigingen: bomen omhakken, vensters en deuren veranderen…
▪ Als huurder beweert dat de verhuurder akkoord was met wijziging, draagt de huurder de bewijslast.
▪ Als bestemming wordt gewijzigd, dan wijzigt de wetgeving die van toepassing ook (nadeel voor verhuurder): bv. van woonhuis naar handelspand.
▪ Gebruik in strijd met bestemming of waaruit algemeen nadeel kan ontstaan is grond tot ontbinding contract (art. 1729 Oud BW).
▪ Huurder mag het goed wel aanpassen aan zijn behoeften.
Wat houdt in de betaling van de prijs:
Basishuurprijs. Plaats en tijdstip van betaling:
▪ Voornaamste verplichting van de huurder is het betalen van de overeengekomen huurprijs. Basishuurprijs wordt door de partijen vastgesteld en blijft in beginsel onveranderd.
▪ Gewoonlijk vervaldag waarop prijs moet betaald zijn. Zo niet, plaatselijke gebruiken. Huurprijs is haalbaar (algemeen verbintenissenrecht).
Indexering van de huurprijs
▪ In vele overeenkomsten wordt een formule voorzien die de huurprijs met gelijke tred moet kunnen houden met de evolutie van een bepaalde parameter.
▪ Is (uiteraard) niet verplicht.
Wat houden de kosten en lasten in?
Kosten en lasten
▪ Kosten en lasten moeten overeenstemmen met de werkelijke uitgaven, tenzij forfaitair vastgelegd (art. 1728ter, §1 Oud BW).
▪ Moeten in afzonderlijke rekening worden opgegeven en de bewijsstukken moeten worden voorgelegd.
▪ Bij appartementen, waarvan beheer door eenzelfde persoon wordt waargenomen, is verplichting voldaan zodra verhuurder de opgave van de kosten en lasten overmaakt en de huurder de kans heeft om deze stukken in te kijken.
▪ Dwingend recht ten voordele huurder, die er tijdens de lopende huur geen afstand van kan doen (art. 1728ter, §2 Oud BW).
Teruggave van het teveel betaalde
Wat houdt in de teruggave van het goed bij het einde van de het huur?
▪ In principe moet het goed worden teruggeven in de staat waarin de huurder het ontving, behoudens onvermijdelijke slijtage door normaal gebruik. Huurder staat in voor schade en verliezen tijdens de
huur ontstaan, tenzij hij bewijst dat ze niet door zijn schuld zijn ontstaan
brandverzekering en verbouwingen en verbeterwerken?
Zeer aangeraden om een brandverzekering aan te nemen.
Verbeterwerken:
▪Best contractuele regeling uitwerken (handelshuur is goed voorbeeld): hetzij voor sluiten contract, hetzij voor beginnen geplande werken. Geen wijziging van bestemming van goed!
▪ Indien werken kunnen worden verwijderd, kan eigenaar dat eisen; als hij ze behoudt, moet hij huurder vergoeden, zo niet vermogensverschuiving zonder oorzaak.
▪ Indien werken niet kunnen worden verwijderd, dan worden ze eigendom van de verhuurder; die kan niet anders dan ze overnemen en is daarom (doorgaans) niet verplicht te vergoeden. In rechtspraak soms wel vergoeding wanneer duidelijke vermogensverschuiving zonder oorzaak.
