Algemene huurrecht Flashcards
Wat zijn de essentiele bestanddelen?
Essentieel voor elke huur zijn het recht op genot van de gehuurde zaak voor de huurder, en het recht op huurprijs voor de verhuurder.
De vorderingsrecht
Het prijs
Welke soort van recht schept huur?
Huur schept enkel vorderingsrecht, geen zakelijk recht (die zijn limitatief opgesomd in de wet).
Wat is de verhouding tussen huurder en een derde?
Tegenover derden is huurder gewone (chirografaire) schuldeiser. Zijn recht geldt enkel t.a.v. medecontractant, niet tegenover iedereen (erga
omnes)
Eindigt het huur bij het overlijden van de huurder?
Art. 1742 Oud BW: huurcontract eindigt niet bij het overlijden van huurder of verhuurder.
▪ Tenzij persoonsgebonden (intuitu personae) aangegaan, levenslange huur of
wettelijke uitzondering (woninghuur).
▪ Ook onbekwaam worden contractanten of faillissement.
▪ Kan contractueel van worden afgeweken
wat is een vorderingsrecht?
Een vorderingsrecht is het recht om iets van iemand te eisen, bijvoorbeeld een betaling of een prestatie. In het geval van huur betekent het dat de huurder het recht heeft om van de verhuurder te eisen dat deze de woning of het object verhuurt en hierbij bepaalde verplichtingen nakomt, zoals het onderhouden van het gehuurde goed
Wat zijn de kenmerken van huur?
▪ Huur is een contract onder bezwarende titel. Huurder betaalt waarde van het gebruik en krijgt genot van andermans zaak.
▪ Kosteloze huur bestaat niet: dan eerder bruikleen.
▪ Wederkerig contract. Partijen verbinden zich over en weer jegens elkaar (art. 5.6 BW).
▪ Huur is een contract met opeenvolgende prestaties. Uitvoering is over een zekere tijdsduur gespreid.
▪ Huur is een tijdelijk contract. Max. 99 jaar op straf van absolute nietigheid.
Huur van bepaalde duur: leg uit: kenmerken etc.
▪ Beginsel: schriftelijk contract; indien huurovereenkomst schriftelijk voor een bepaalde termijn werd aangegaan, eindigt de huur van rechtswege, bij het verstrijken van die termijn, zonder dat partijen verplicht een opzegging moeten geven (art. 1737 Oud BW = algemeen verbintenissenrecht).
▪ Termijn vrij overeen te komen, met beperking tot 99 jaar.
▪ Contract bepaalde duur kan niet rechtsgeldig vroegtijdig worden beëindigd (= contractbreuk), tenzij anders overeengekomen
Wat is de stilzwijgende wederinhuring?
Huurder blijft bij het eindigen van de
huur het goed zonder verzet verder gebruiken. Uit kracht van de wet ontstaat stilzwijgend een nieuwe overeenkomst met identieke voorwaarden, ook wat de duur betreft
Hernieuwing huur, niet verlenging. Nieuw contract: zowel huurder als verhuurder moeten op ogenblik wederinhuring bekwaam zijn te contracteren.
De verhuurder kan zich verzetten tegen wederinhuring, er is geen vereiste er voor of een datum. De verhuurder moet wel zorgen voor de bewijs.
Verzet van verhuurder: wat houdt dat in?
blijkt uit opzegging of eender welke
handeling waarmee hij ondubbelzinnig te kennen geeft dat hij na verstrijken duur geen nieuwe overeenkomst wil (art. 1739 Oud BW).
▪ Geen termijn of vormvereiste.
▪ Kan blijken uit onderhandelingen, andere huurder…
▪ Opzegging best enige tijd voor verstrijken huurtermijn: huurder weet waar hij aan toe is, veiligst voor verhuurder
Wat met borg bij wederinhuring?
De borgstelling wordt niet automatisch verlengd bij wederinhuring. Andere bijkomende contracten vervallen op het moment van wederinhuring andere zekerheden ook.
Huur van onbepaalde duur: leg uit:
Wordt geacht per maand te zijn aangegaan. Opzeggingstermijn 1 maand.
Essentiele kenmerken:prijs. Moet het in geld worden uitgedrukt?
▪ Prijs moet niet in geld zijn uitgedrukt (≠ koop!), maar het contract mag niet kosteloos zijn. Tegenprestatie in natura of levering van dienst volstaat.
Derdenwerking? Wat houdt dat in
▪ Principe. Algemeen geldt voor huur onverkort het beginsel van relativiteit van contracten (art. 5.103 BW): derden dienen het feit van bestaan van een huurovereenkomst te erkennen, maar ontlenen er geen rechten of verplichtingen aan.
▪ Wetgever heeft uitzonderingen gecreëerd op deze regel, in het belang van de huurder, zodat sommige derden tóch worden gebonden door een bestaande huur.
Bijzondere derde: verkrijger van een verhuurd goed: Wat is dat, wat houdt dat in voor de huurder?
▪ Hypothese: verhuurder verkoop onroerend goed. Nieuwe eigenaar (koper) = derde. Logisch gevolg art. 5.103 BW: deze derde is niet gebonden door bestaand huurcontract en kan huurder uitzetten (letterlijk op te vatten: geen opzegging e.d.).
▪ Weinig aantrekkelijk voor huurder. Vandaar bijzondere wettelijke bescherming in aantal gevallen tegen nieuwe eigenaar (= verkrijger onder bijzondere titel, als gevolg van overdracht onder bezwarende
titel of kosteloze titel (koop, ruil, inbreng vennootschap, schenking)
Hoe kan de huurder zijn contract tegenwerpen aan de derde?
▪ Om zijn huur tegen te werpen aan zo’n derde, moet huurder formaliteiten vervullen. Indien toepasselijke formaliteit vervuld, moet nieuwe eigenaar bestaande huurovereenkomst respecteren (art. 1743 Oud BW). Hij treedt in rechten en plichten voorganger.
