Algemene huurrecht, geldigheidsvereisten Flashcards
Bekwaamheid
huur is daad van beheer, die een patrimonium
vruchten doet afwerpen zonder het aan te tasten of de bestemming ervan te wijzigen.
Iedere persoon, die de bekwaamheid tot beheren bezit, mag verhuren.
▪ Huur van meer dan 9 jaar blijft daad van beheer (niet van beschikking), maar beperkingen voor minderjarigen en vruchtgebruikers.
▪ Bekwaamheid tot verhuren houdt niet in, dat verhuurder eigenaar van goed moet zijn.
▪ Enkel een persoonlijke verbintenis van verhuurder om iets te doen (genot verhuurde zaak verschaffen), maar laat zakelijk statuut onaangeroerd.
▪ Anders zou onderhuur nooit mogelijk zijn.
▪ Verhuring van andermans zaak heeft geen derdenwerking tegenover eigenaar.
Voorwerp: wat kan of kan niet verhuurd worden?
Zowel roerende als onroerende goederen.
▪ Ook onlichamelijke zaken (vruchtgebruik, jachtrecht, visrecht, recht van doorgang, enz.).
▪ Bepaalde zaken komen niet voor verhuring in aanmerking:
▪ Sommige zakelijke rechten zijn onvervreemdbaar uit kracht van de wet: recht van gebruik en recht van bewoning.
▪ Verbruikbare zaken kunnen in principe niet worden verhuurd omdat de teruggave van de zaak, na verbruik, niet mogelijk is.
▪ Goederen van het openbaar domein kunnen niet worden verhuurd , maar er kunnen wel concessies op worden toegestaan (caféterrassen op trottoir of rijweg, kramen op openbare wegen)
Wat zijn de verbintenissen van de verhuurder:
▪ LEVERING:
▪ Beginsel: verhuurder moet de zaak in goede staat van onderhoud leveren, zodat ze kan dienen tot het gebruik, waartoe ze contractueel is bestemd (art. 1720 Oud BW).
▪ Voor bebouwde onroerende goederen is afgeven van de sleutels genoeg om te voldoen aan leveringsplicht.
▪ Niet in goede staat? Verhuurder moet herstellingen en onderhoudswerken uitvoeren, ook diegene die in de loop van de huur ten laste zouden zijn van de huurder.
▪ Geen dwingend recht: kan contractueel van afgeweken worden.
Verbintenissen van de verhuurder: Plaatsbeschrijving
Partijen zijn ertoe verplicht om op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een plaatsbeschrijving op te stellen.
Regels zijn van dwingend recht voor elke huurovereenkomst (behalve pacht). Regionale woninghuur apart geregeld.
Verbintenissen van de verhuurder: ONDERHOUD
Verhuurder moet de zaak niet alleen in goede staat afleveren, hij moet ze ook onderhouden, en tijdens de huurtijd de nodige herstellingen verrichten.
Herstellingen voor de verhuurder:
▪ Herstellingen buitenkant gebouw
▪ Grote herstellingen
▪ Herstellingen lift
▪ Groot onderhoud en herstellingen aan elektriciteit en verwarming
Herstellingen voor de huurder:
▪ Verfraaiingswerken waartoe huurder beslist.
▪ Herstellingen door fout huurder.
▪ Huurherstellingen (kleine herstellingen).
Huurder moet de verhuurder attent maken op de nodige herstellingen.
▪ Indien huurder dit nalaat en schade verergert: huurder aansprakelijk.
▪ Verhuurder is niet alleen verplicht, maar ook gerechtigd tot uitvoeren
herstellingen.
▪ Huurder moet dringende herstellingen gedogen.
▪ Herstellingen die langer dan 40 dagen duren: huurder kan prijsvermindering
vragen.
▪ Herstellingen die goed onbewoonbaar maken: reden tot ontbinding (art.
1724 Oud BW) of prijsvermindering.
▪ Geen dwingend recht: kan contractueel van afgeweken worden.
Verbintenissen verhuurder: Vrijwaring:
▪ Algemeen: de verhuurder is de huurder vrijwaring verschuldigd
voor:
▪ Eigen daad.
▪ Daden van derden.
▪ Gebreken in de zaak.
Vrijwaring voor eigen daad
▪ Verhuurder moet zich onthouden van elke daad, die de huurder in het rustig genot van de zaak kan storen. Vrijwaringsplicht geldt voor zowel feitelijke stoornissen als rechtsstoornissen.
▪ Verhuurder mag gedaante verhuurde goed niet veranderen (art. 1723 Oud BW).
▪ Geen dwingend recht. Contractuele afwijkingen mogelijk, maar geen uitsluiting van vrijwaring (art. 5.89 BW).
Vrijwaring voor gebreken in de zaak:
▪ Verhuurder is vrijwaring voor gebreken verschuldigd, die het gebruik van het gehuurde goed verhinderen, ook al kende hij ze niet (art. 1721 Oud BW).
▪ Als huurder enig verlies lijdt, moet verhuurder hem schadeloos stellen.
▪ Gebrek: elke tekortkoming van het verhuurde goed, die het gebruik verhindert of vermindert.
Verbintenissen van de verhuurder: Vrijwaring, zichtbare gebreken.
▪ Vrijwaringsplicht geldt niet, indien het gebrek zichtbaar was bij het sluiten van de huurovereenkomst en de huurder zich ervan
rekenschap had kunnen geven
▪ Verhuurder moet bijvoorbeeld instaan voor:
▪ Overdreven vochtigheid.
▪ Abnormale sonoriteit.
▪ Centrale verwarming die onvoldoende warmte geeft.
▪ Verhuurder moet ook instaan voor gebrek:
▪ Niet alleen wanneer hij het zelf heeft veroorzaakt, maar ook indien het aan
derden is te wijten (bv. aannemer, architect).
▪ Niet enkel indien het vóór de huur is ontstaan, maar ook in de loop van de huur (belangrijk verschil met koop, waar gebrek moet bestaan op ogenblik
sluiten overeenkomst).
▪ Geen dwingend recht. Contractuele afwijkingen mogelijk, maar verhuurder moet te goeder trouw zijn: als hij gebrek kende, is een ontheffingsbeding niet geldig
