Algemene huurrecht, wanprestaties Flashcards
wat zijn de remedies bij wanuitvoering?
▪ Bij contractuele wanprestatie gelden zowel voor huurder als
verhuurder de rechtsmiddelen van het algemeen verbintenissenrecht voor wederkerige overeenkomsten.
▪ Niet-uitvoeringsexceptie. Indien verhuurder een verbintenis
niet nakomt, kan huurder betaling van huurprijs opschorten.
▪ Verhuurder moet in gebreke worden gesteld om zijn verbintenis na te komen. Huurder kan dan voornemen opschorting vermelden.
▪ Slechts praktische toepassingsmodaliteiten, geen wetgeving.
▪ Als huurder ten onrechte volledige huurprijs inhoudt, dan sterk
argument in rechte voor verhuurder om ontbinding te eisen.
▪ Inhouding mag niet
disproportioneel zijn.
▪ Opschorting heeft geen/weinig nut voor verhuurder: huurder heeft toch
al genot van gehuurde goed.
Remedies bij wanuitvoering: Gedwongen uitvoering?
Uitvoering in natura. Na aanmaning kan elke partij (uiteraard)
een vordering in rechte tot uitvoering in natura stellen, de andere partij is dan verplicht haar verbintenissen na te komen (bv. herstellingen).
▪ Een partij mag een verplichting niet door een derde laten uitvoeren voor
rekening van de wederpartij, zolang er nog betwisting bestaat over de
vraag welke partij tot de prestatie gehouden is en of de uitvoering
hoogdringend is.
▪ Zaakwaarneming is mogelijk, maar bij afwezigheid van medecontractant en hoogdringendheid van het werk.
Uitvoering bij equivalent:
▪Voor huurder eventueel schadevergoeding wegens genotsderving, wanneer verhuurder in gebreke is gebleven om een van zijn verbintenissen uit te voeren.
Weinig/geen nut voor verhuurder.
Remedies bij wanuitvoering: Ontbinding:
▪ Na aanmaning, en bij ernstige wanprestatie, kan elke partij ten laste
van de andere de gerechtelijke ontbinding van de overeenkomst
vorderen
▪ Enkel wezenlijke tekortkoming die de schuldenaar toerekenbaar is en
voldoende ernstig is, kan ontbinding rechtvaardigen. Vaak een ramp voor de huurder (grote kosten). Daarom, in sommige rechtspraak (niet altijd!), is betalingsachterstand niet a priori reden tot ontbinding: via afbetalingstermijnen de achterstallen aanzuiveren (art. 5.201 BW); betaling moratoire interesten is ook gepaste sanctie voor huurder.
▪ Indien wanprestatie verdere uitvoering van contract onmogelijk maakt, dan ontbinding. Ieder geval moet door de rechter concreet worden beoordeeld. Voor handelshuur wellicht strenger, ondernemers moeten hun patrimonium kunnen beheren.
Mag er een ontbindendebeding in het contract staan?
NEEN, ONTBINDEDEBEDINGEN BIJ HUURCONTRACTEN ZIJN VERBODEN!!!!
▪ Eenzijdige buitengerechtelijke ontbinding is evenzeer verboden bij
huurovereenkomst.
Wat is de ontbinding onder voorwaarden?
▪ Ontbinding onder voorwaarden. In sommige situaties moeilijk te
bepalen wie gelijk moet krijgen. Rechter kan huurder kans geven om
zijn verbintenissen vanaf vonnis alsnog na te komen, en bij minste
tekortkoming is contract alsnog ontbonden.
▪ Rechter voegt eigenlijk een uitdrukkelijk ontbindend beding toe.
▪ Rechtsgeldigheid is twijfelachtig.
Vordering tot uitzetting van de huurder, wat is dat?
Verhuurder moet
ondubbelzinnig vordering tot uitzetting stellen. Niet vergeten!
EINDE VAN DE HUUROVEREENKOMST
OPZEGGING
Eenzijdige rechtshandeling, waarbij partij haar wil te kennen geeft om
contract te beëindigen na verloop van bepaalde termijn, de
opzeggingstermijn.
▪ Eigen aan contract van onbepaalde duur.
▪ Opzeggingsmogelijkheid kan worden bedongen in contract van bepaalde duur.
▪ Opzegging is vormvrij, tenzij anders bepaald in contract (kan dus zelfs
mondeling, maar bewijsprobleem).
Opzegging van gehuwden of samenwonenden:
▪ Verhuurder moest al bijzonder oppassen indien goed verhuurd was aan echtpaar dat er zijn voornaamste gezinswoning had (en hij wist dit), maar nu opgevangen door bijzondere regeling in regionale woninghuur (VL).
▪ Hoe dan ook: woning ook nadrukkelijk beschermd door primair
huwelijksstelsel, alle opzeggingen uitdrukkelijk op straf van nietigheid aan elk der echtgenoten afzonderlijk te betekenen (art. 215, §2 Oud BW).
▪ Zelfde beginsel geldt ook voor wettelijk samenwonenden.
BEËINDIGING WEGENS TENIETGAAN GEHUURD GOED.
Tijdens huurtijd geheel tenietgaan door vreemde oorzaak, dan is
de huur van rechtswege ontbonden.
▪ Bij gedeeltelijk tenietgaan heeft huurder keuze: ofwel vermindering
huurprijs vragen, ofwel ontbinding van overeenkomst vorderen als
vermindering van genot ernstig genoeg is (art. 1722 Oud BW). Geen
schadevergoeding verschuldigd.
▪ Indien te wijten aan partijen, zelfde regel, maar WEL schadevergoeding
(art. 1741 Oud BW).
