Handelshuur deel 2 Flashcards
VERBOUWINGEN AAN HET GOED (1)
PRINCIPE
▪ Huurder mag in de gehuurde gebouwen elke verbouwing
uitvoeren, die nuttig is voor zijn onderneming.
▪ Verbouwingen waardoor de structuur van het gebouw
blijvend wordt veranderd (bv. wegslaan of verplaatsen
van binnenmuren, installeren van niet-wegneembare
technische uitrusting, veranderen van de gevel door plaatsen van grote uitstalramen…).
▪ Mogelijk tégen wil verhuurder, maar gedetailleerde procedure volgen, of zware sancties. Verhuurder kan
zich wel verzetten, maar niet noodzakelijk met succes.
▪ Akkoord buiten wet om is mogelijk.
▪ Kleine werken volgen algemeen huurrecht.
VERBOUWINGEN AAN HET GOED (2)
TOEPASSINGSVOORWAARDEN
Werken moeten nuttig zijn voor de handel, niet absoluut noodzakelijk.
▪ Alleen uit te voeren aan handelslokalen, dus niet aan
een eventueel woongedeelte.
▪ Prijs niet hoger dan het bedrag van drie jaar huur. Toch hoger, dan geldt bijzondere regeling niet – en dan
is een contractuele regeling zéér wenselijk.
▪ Geen aantasting van veiligheid, salubriteit en esthetiek
van het goed.
VERBOUWINGEN AAN HET GOED (3)
PROCEDURE
▪ Huurder moet verhuurder bij aangetekend schrijven of
gerechtsdeurwaardersexploot inlichten over de
voorgenomen veranderingswerken.
▪ Verhuurder heeft 30 dagen tijd om zich te verzetten, via dezelfde weg.
▪ Huurder aanvaardt of legt binnen 30 dagen zaak voor aan vrederechter.
▪ Vraag gaat uit van onderhuurder: tegelijk hoofdverhuurder en hoofdhuurder inlichten. Beiden
kunnen zich verzetten.
▪ Procedure niet gevolgd: verhuurder kan werken direct doen stilleggen.
VERBOUWINGEN AAN HET GOED (4)
UITVOERING WERKEN EN EINDE HUUR
▪ Verhuurder en eigenaar hebben steeds toegang.
▪ Werken op risico huurder.
▪ Verhuurder kan eisen dat verzekeringen worden
gesloten.
▪ Lot van de werken bij het einde van de huur
▪ Contractuele regeling mogelijk (geen dwingend recht).
▪ Wettelijke regeling:
* Indien procedure gevolgd, dan kan verhuurder afbraak niet
vorderen, maar hij kan zich er wel tegen verzetten. Keuze:
ofwel betaling waarde materialen en arbeidsloon, ofwel
betaling meerwaarde, die goed door werken heeft verkregen.
* Indien procedure niet gevolgd, kan verhuurder afbraak eisen
of alles behouden zonder enige vergoeding (!).
ONDERHUUR EN HUUROVERDRACHT (1)
PRINCIPE
▪ Mogelijkheid tot onderhuur en huuroverdracht.
▪ Principes: zie algemeen huurrecht (art. 1717 Oud
BW). Huuroverdracht en onderhuur zijn toegelaten,
tenzij er een contractueel verbod is overeengekomen.
▪ Onderhuur voor handelsdoeleinden valt ook onder de
Handelshuurwet, maar ze mag niet langer duren dan
de hoofdhuur.
ONDERHUUR EN HUUROVERDRACHT (2)
UITZONDERING OP CONTRACTUEEL VERBOD
▪ Wettelijke uitzondering op contractueel verbodsbeding.
▪ Belangrijk beginsel: tegeldemaking van het handelsfonds moet mogelijk blijven. Daarom: contractueel verbod van onderhuur en/of huuroverdracht wordt voor ongeschreven gehouden,
wanneer de huurafstand of de onderhuur gepaard
gaat met de overdracht of de
onderverhuring van de
handelszaak en slaat op de gezamenlijke rechten van
de huurder.
▪ Als de huurder zijn locatie niet mee kan overdragen, is zijn handelszaak (veel) minder waard.
▪ Uitzondering: wanneer verhuurder zelf een deel van het onroerend goed bewoont.
ONDERHUUR EN HUUROVERDRACHT (3)
UITZONDERING OP CONTRACTUEEL VERBOD: PROCESURE
▪ Enkel te volgen als er effectief een contractueel verbod is.
▪ Overmaken van ontwerp van huuroverdracht of
onderhuur aan verhuurder, bij aangetekend schrijven
of gerechtsdeurwaardersexploot.
▪ Verhuurder heeft 30 dagen om zich te verzetten (via dezelfde weg), maar hij moet een wettige reden aanhalen. Stilzwijgen = vermoeden van instemming.
▪ Huurder kan binnen 15 dagen (heel kort! vervaltermijn!) na betekening verzet zaak voorleggen aan vrederechter.
ONDERHUUR EN HUUROVERDRACHT (4)
GEVOLGEN
▪ Gevolgen van onderhuur en huuroverdracht voor
handelshuur
▪ Principes. Handelshuurwet bevat belangrijke afwijkingen van algemeen huurrecht.
▪ Hypotheses hier blijven in sfeer handelshuur. Evident bij huuroverdracht en volledige onderhuur, omdat bestemming gehuurde goed niet mag worden
gewijzigd. Bij gedeeltelijke onderhuur kan onderhuur vallen onder algemeen huurrecht (niets bijzonders) of onder woninghuur (problematisch, maar niet te kennen, zie hieronder).
VERVREEMDING VAN HET GEHUURDE GOED (1)
▪ Zie principes bij algemeen huurrecht.
▪ Huur met vaste datum, zonder uitzettingsbeding: regel
algemeen huurrecht (art. 1743 Oud BW), verkrijger moet
huurovereenkomst respecteren.
▪ Huur met vaste datum en met uitzettingsbeding: slechts
uitwerking onder voorwaarden:
▪ Opzegging binnen 3 maand na verkrijging
(= eigendomsoverdracht).
▪ Enkel om bepaalde weigeringsgronden van
huurhernieuwing (eigen gebruik, wederopbouw, einde commerciële bestemming, fout huurder).
▪ Opzeggingstermijn 1 jaar.
▪ Op straf van verval en eventueel uitzettingsvergoeding.
▪ Huur zonder vaste datum, maar minstens 6 maand in gebruik: regel = huur met vaste datum en met
uitzettingsbeding.
▪ Huur zonder vaste datum, en minder dan 6 maand in
gebruik: uitzetting zonder meer.
UITZETTINGSVERGOEDING
PRINCIPE: VERGOEDING VERLIES HANDELSZAAK
▪ Verhuurder kan (soms) vroegtijdig beëindigen en hij kan altijd hernieuwing weigeren.
▪ In bepaalde gevallen is forfaitaire vergoeding verschuldigd: gelijk aan 1, 2 of 3 jaar huur. Opgelegd in
wet, geen bewijs van reële schade nodig.
▪ Bedrag verschilt van geval tot geval.
▪ Vergoeding beschermt eigenaar handelszaak, die de zaak verliest. Huurder die geen rechten heeft op
handelszaak: geen vergoeding (uitzondering 15%).
▪ Onderhuurder eigenaar handelszaak: vergoeding.
▪ Maar: huurder moet hernieuwing hebben gevraagd en die moet geweigerd zijn, foutloos parcours.
▪ Verbod van rechtsmisbruik: zie Cass. 2021.
UITZETTINGSVERGOEDING
TOEPASSINGSGEVALLEN
Limitatieve opsomming:
▪ Vroegtijdige beëindiging.
▪ Verkoop van het goed + beëindiging.
▪ Sommige gevallen van weigering huurhernieuwing.
▪ Gevallen zonder vergoeding
▪ Verhuurder weigert hernieuwing voor eigen gebruik
anders dan handel of verschillende handel. Enkel vergoeding voor soortgelijke handel.
▪ Ontbreken wettig belang.
▪ Grove tekortkomingen van de huurder.
▪ Sloping en wederopbouw van het goed te wijten aan ouderdom, overmacht, wettelijke bepalingen.
UITZETTINGSVERGOEDING
TOEPASSINGSGEVALLEN (2) 1 of 2. jaar huur
▪ Uitzettingsvergoeding = 1 jaar huur.
▪ Goed blijft verhuurd, maar voor ander gebruik dan
handel. 1 jaar bestaande huurprijs.
▪ Sloping en wederopbouw van het goed (tenzij
ouderdom of overmacht). 1 jaar bestaande huurprijs.
▪ Hoger bod van derde, die andere handel uitbaat. 1 jaar nieuwe huurprijs. Enkel indien huurder zélf
ernstig bod heeft gedaan.
▪ Uitzettingsvergoeding = 2 jaar huur.
▪ Verhuurder zelf, of hoger biedende derde, vestigen soortgelijke handel.
▪ Voordien sloping en wederopbouw (1 jaar huur) verandert hieraan niets.
UITZETTINGSVERGOEDING
TOEPASSINGSGEVALLEN:Wanneer 3 jaar uizettingsvergoeding?
▪ Weigering huurhernieuwing zonder motief. 3 jaar bestaande huurprijs + bijkomende schadevergoeding.
▪ Verhuurder of nieuwe huurder begint binnen twee jaar een soortgelijke handel als de vroegere
huurder, zonder dat deze destijds werd verwittigd. Indien nieuwe huurder, verhuurder hoofdelijk
gehouden.
▪ Verhuurder voert niet binnen 6 maand voornemen uit, waarom hernieuwing werd geweigerd, of houdt dit niet 2 jaar op ernstige wijze vol (tenzij gewichtige
reden, maar dat is zeldzaam).
