Bouwpromotie Flashcards
Definitie promotieovereenkomst
▪ Ontstaan van de promotieovereenkomst:
▪ vanuit een optiek dat bouwen voor een onervaren bouwheer
een intensieve en intimiderende taak is
Inleiding
Definitie promotieovereenkomst: essentiele zaken
verbintenis tot levering van een volledige bouwdienst, hierin begrepen de wettelijke medewerking
van de architect. De promotor neemt de taken en risico’s die normaal bij de bouwheer berusten over.
▪ Verschil met aanneming: aannemer voert gewoon de werken uit die hij met de bouwheer is overeengekomen. Hij levert geen volledige bouwdienst.
Soorten promotieovereenkomsten
▪ het in eigen naam en voor eigen rekening bouwen om het
gerealiseerde project vervolgens te verkopen;
▪ het op zich nemen van de conceptie (bijvoorbeeld: de opmaak
van de plannen) en de uitvoering d.m.v. een aanbod van
leveringen en diensten;
▪ het op zich nemen van alle taken en diensten teneinde de
klant toe te laten het project (een op te richten of verbouwen
gebouw) te verwerven bij wijze van aanbod van diensten
zonder uitvoering van werken.
Soort overeenkomst : koop, aanneming,
lastgeving, ruil of gemengd
▪ De promotieovereenkomst kan verschijnen als:
- een koop
- een aanneming van werk
- een lastgeving
- een ruil
- een gemengde overeenkomst
De promotieovereenkomst als koop
▪ De voornaamste verbintenis bestaat hier in een verbintenis om iets te geven.
▪ De klant koopt meestal een gebouw welke volledig is uitgewerkt door de bouwpromotor die werkt met zijn eigen typeplannen, lastenboeken. De inbreng van de klant is dus zeer beperkt.
▪ De promotieovereenkomst wordt als een koop gekwalificeerd, wanneer de bouwpromotor zelf het initiatief neemt om in eigen naam en voor eigen rekening een gebouw op te richten of te laten oprichten, om vervolgens het eigendomsrecht of een ander zakelijk recht op het gebouw tegen betaling van een prijs over te dragen aan een toekomstige koper
de promotieovereenkomst als koop: de problematiek
▪ Probleem van kwalificatie wanneer de bouwpromotor een zakelijk recht overdraagt op een gebouw in oprichting of op plan, en zich tevens verbindt tot de verdere voltooiing
van het gebouw = dit komt veel voor bij appartementsgebouwen.
▪ Als de eigendomsoverdracht van de grond en de al deels opgerichte (maar nog niet afgewerkte) constructie gepaard gaat met een aannemingsopdracht tot voltooiing van het flatgebouw, kan dit leiden tot een kwalificatie zowel als koop of als aanneming.
de promotieovereenkomst als koop: Oplossing voor kwalificatieprobleem
▪ In oudere rechtsleer en rechtspraak werd een opsplitsing
gemaakt – koop voor overgedragen grond en/of constructie – aanneming voor de te voltooien bouwwerken
= dit is voorbijgestreefd en niet werkbaar.
▪ Vandaag stelt men dat het gaat om een gemengde overeenkomst waarop de absorptieleer moet worden toegepast:
- Wat is de meest kenmerkende prestatie? Verbintenis
iets te geven, dan is het koop – verbintenis iets te
doen, dan is het aanneming.
De promotieovereenkomst als koop : Wat is de gemeenschappelijke wil van de partijen?
- Wat is de gemeenschappelijke wil van partijen? Toepassing
van het specificiteitscriterium = daarbij wordt nagegaan of
het goed dat moet worden vervaardigd dient te
beantwoorden aan de specifieke eisen of behoeften van de
opdrachtgever. Indien ja, dan is de promotieovereenkomst
een aanneming van werk. Indien neen (dus een gestandaardiseerd gebouw), dan is de promotieovereenkomst een koop .
▪ Wanneer de promotieovereenkomst de overdracht van een zakelijk recht op het gebouw in oprichting in afgewerkte staat tot voorwerp heeft, eerder dan dat de bouwpromotor zelf bouwwerken uitvoert, dan is een kwalificatie als koop aangewezen.
De promotieovereenkomst als aanneming
de bouwpromotor er zich in hoofdzaak toe verbindt om alle noodzakelijke materiële bouwwerken uit te voeren met het oog op het realiseren van een bouwwerk op het bouwterrein van een klant , en (2) indien de inhoud van de promotieovereenkomst ook aansluit bij deze kwalificatie
De promotieovereenkomst als lastgeving
▪ Een promotieovereenkomst is een lastgeving, wanneer de bouwcoördinator naast zijn opdracht tot coördinatie tevens een mandaat heeft om namens de opdrachtgever
specifieke
aannemingsovereenkomsten af te sluiten
Essentieel is dat de coördinator een mandaat heeft om in naam en voor rekening van zijn klant rechtshandelingen te stellen, onder meer het sluiten van aannemingsovereenkomsten, het ondertekenen en indienen van de stedenbouwkundige vergunning, de
goedkeuring van de materialen, en het aanvaarden van de werken.
De promotieovereenkomst als ruil
▪ Een promotieovereenkomst is een ruil wanneer de eigenaar van een bouwgrond draagt hiervan de eigendom over aan de bouwpromotor, die in ruil daarvoor aan de eigenaar een appartement in het nieuw op te richten gebouw belooft.
▪ Tweede variant: de grondeigenaar kent aan de bouwpromotor een recht van opstal toe op een terrein. In ruil voor het verkrijgen van dit zakelijk recht, bouwt de bouwpromotor appartementen op het terrein en betaalt hij een opleg in geld.
Aard van de verbintenis van de bouwpromotor
▪ De bouwpromotor heeft tegenover zijn klant een resultaatsverbintenis tot het leveren van een voltooid en
afgewerkt bouwwerk, volgens een bepaald plan of bestek binnen een vooropgesteld tijdskader.
▪ Deze resultaatsverbintenis bestaat ongeacht de kwalificatie of vorm van de promotieovereenkomst.
▪ De bouwpromotor ontsnapt alleen aan deze aansprakelijkheid, als hij bewijst dat het niet bereiken van
het beloofde resultaat het gevolg is van overmacht of van een vreemde oorzaak (de ontoerekenbare onmogelijkheid).
De resultaatsverbintenis bestaat enkel in hoofde van professionelen; de regel geldt niet (althans niet
automatisch) voor een persoon, die slechts occasioneel als promotor optreedt.
▪ Deze resultaatsverbintenis moet worden gecumuleerd met de specifieke bepalingen, die vasthangen aan de kwalificatie van de promotieovereenkomst als koop, als aanneming of als lastgeving .De inhoud van de resultaatsverbintenis wordt gekleurd door de specifieke
aansprakelijkheidsregimes, eigen aan deze contracten.
Belang van het onderscheid
Verborgen gebreken bij koop
▪ De kwalificatie van een promotieovereenkomst als koop of
als aanneming is belangrijk voor de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken.
▪ De professionele bouwpromotor-verkoper kan zich niet rechtsgeldig ontheffen van de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken – redenen waarom:
* vermoeden van kwade trouw tegen gespecialiseerde verkoper;
* de garantie voor verborgen gebreken behoort tot de
essentie van de promotieovereenkomst, zodat de
professionele bouwpromotor-verkoper zich hiervan niet
rechtsgeldig kan bevrijden;
Belang van het onderscheid
Tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer
▪ Het bovenstaande geldt niet voor een promotieovereenkomst-aanneming. Op een gespecialiseerde aannemer rust geen vermoeden van kennis van een verborgen gebrek van de zaak. Dit betekent dat ontheffingsbedingen wel degelijk geoorloofd zijn, behalve in de gemeenrechtelijke uitzonderingsgevallen.
▪ Een bouwpromotor-aannemer is wel onderworpen aan de
tienjarige aansprakelijkheidsregeling van de aannemer .
Een bouwpromotor-verkoper ontsnapt daaraan (tenzij de
Woningbouwwet van toepassing is).
